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G.rare
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 Posté - 30 mars 2012 : 17:46:23
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Bonjour à tous,
Je consulte, épisodiquement, le forum qui m'a déjà appris beaucoup et j'en remercie tous les contributeurs.
Je suis le pdt du CS et je souhaiterai savoir :
1 - si nous pouvons obtenir les PV des AG de l'immeuble mitoyen eu égard aux charges que nous payons pour l'accès au sous-sol par leur portail d'entrée. Les garages au sous-sol ne sont accessibles que par le bâtiment mitoyen.
Dans le RDC il est indiqué que notre part d'entretien représente 5300/10000° soit 212x25. Le montant étant ensuite réparti parmi les utilisateurs.
2 - Le promoteur ayant renoncé à creuser le 2° sous-sol, les garages ont été construits au r de ch au détriment du hall d'entrée et autres parties communes.
De ce fait, les garages en sous-sol sont moins nombreux que prévus : 12 au lieu de 25, mais le RDC n'a pas été modifié en conséquence.
L'immeuble mitoyen était déjà construit et habité.
Nous avions sollicité nos voisins pour modifier le RDC, ce qui avait été accepté et voté sous réserve que nous prenions en charge tous les frais. Un géomètre a calculé les nouveaux tantièmes soit 3528/10000° et nous attendions la confirmation par un nouveau vote qui n'a pas recueilli la majorité requise (article 26). Comment dans ce cas, ont-ils voté la 1° fois, ce que je souhaite vérifier en consultant les PV.
Pourquoi notre syndicat n'est-il pas convoqué pour leur AG.
Selon notre syndic, parce que nous ne sommes pas propriétaires, nous n'avons qu'un droit de passage.
Le texte est long, mais je souhaitais que l'énoncé de la situation soit clair et précis.
Dans l'attente de votre réponse, et vous remerciant par avance.
G.rare
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Posté - 30 mars 2012 : 19:06:01
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G.rare : 2 immeubles mitoyens, 2 syndicats de copropriétaires, et un parking qui appartient à votre SDC, et UNE servitude de passage entre vos 2 SDC pour vos véhicules pour accéder à votre parking.
Est bien cela ??
Vous parlez d'un RDC à modifier pour des raisons d'un nbre de places inférieur à celui du RDC !!
Je ne comprends pas pourquoi cet immeuble mitoyen doit voter une modif de votre RDC ??
Ces places de aprings sont elles privatives ?? appartiennent elles à votre SDC, et sont donc des parties communes ??
Ces tantièmes de charges correspondent à quoi ? que dit votre RDC la dessus ?? Dans ce parking il y a d'autres places de parking pour cet immeuble mitoyen ??
Pas très clair comme explication !!
Un SDC de copropriétaire n'a pas à assister à une AG d'un autre SDC. Les PV sont des docs privés au SDC.
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Gédehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 30 mars 2012 : 19:23:45
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"Dans le RDC il est indiqué que notre part d'entretien représente ....."
Dans le RDC de quel syndicat ????
Si c'est dans celui du voisin, il s'impose au voisin.
Selon quel(s) acte(s) se fait cette imputation de charges à votre syndicat ? Quelle modalité pratique (leur syndic > votre syndic ) ?
Quel(s) acte(s) chez vous ???
Où est enregistré votre "droit de passage", qui est donc une servitude pour la copropriété voisine, qu'elle doit supporter.
"...... nos voisins pour modifier le RDC, ce qui avait été accepté et voté sous réserve que nous prenions en charge tous les frais. Un géomètre a calculé les nouveaux tantièmes ....."
Modifier le RDC de qui ???? Le RDC du voisin est opposable au voisin, pas à votre copropriété.
Ce dossier a été mal ficelé : sur quel point portait la "modification" acceptée ???
Pour de tel projet la décision est globale, sur un projet ficelé de A à Z, donc y compris la modification des tantièmes. On ne fait pas les choses par petits morceaux !
Sur le fond, le 5300/xxx est le résultat cumulé des tantièmes individuels. S'il n'y a que 12 garages à 212/°°° chacun, on ne peut réclamer QUE 212 x 12 soit 2544/°°°°°.
Le "re"calcul des tantièmes qui a été entrepris me semble relever de l'arnaque !
Il n'y a rien à recalculer
Des tantièmes existent, 212/°°° par garage, (même si on ne sait pas trop si c'est chez le voisin ou chez vous), il suffit de les appliquer.
Il me semble que votre syndicat a été "roulé dans la farine" par cette histoire de 5300/°°°, chaque propriétaire de garage ne pouvant se voir imputé QUE 212/°°°°°.
Entre 5300 et 2544, qui a payé le reste ????
Vous avez du pain sur la planche ....., en particulier parce que votre syndic ne semble pas faire correstement son boulot , du moins en matière de 'conseil' (ce géometre ne serait pas un de ses copains" ???
Mon conseil : en attendant d'y voir clair, vous (votre syndicat éclairé par le CS) devez refuser toute imputation autre que le cumul des 12 parts individuelles pour 12 garages, soit 2544/°°°°°°.
PS : si la quote-part des parties communes de chacun des 12 garages implantés dans le s/s de l'immeublesont des parts sur les parties communes de cet immeuble voisin, les propriétaires des 12 garages sont copropriétaires dans l'immeuble voisin, membres du syndicat voisin.
A ce titre ils doivent être convoqués aux AG avec droit de vote, comme tous les autres copropriétaires de l'immeuble voisin.
Si ce n'est pas le cas, il y a une chose qui cloche avec cette histoire de tantièmes du syndicat voisin qui seraient imputés à votre syndicat. Le RDC du voisin ne s'applique pas chez vous, votre RDC ne s'applique pas au voisin. |
Édité par - Gédehem le 30 mars 2012 19:50:48 |
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G.rare
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Posté - 30 mars 2012 : 19:46:40
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Bonjour Philippe388,
merci de vous intéresser à ma question.
je résume :
2 SDC, 2 immeubles mitoyens avec garages en sous-sol, mais un seul accès, par l'immeuble voisin, donc servitude de passage.
Avant même la construction de notre immeuble, les RDC prévoyaient la répartition des charges du portail et de la rampe d'accès, dont 5300/10000° pour notre immeuble.
L'immeuble voisin a 2 s/s avec 10x2 garages.
Notre immeuble devait avoir 2 s/s avec 25 garages et parkings.
Le promoteur a renoncé au 2° s/s et a installé 13 garages et parkings au R de Ch, donc notre s/s ne comporte que 12 garages au niveau du 1°s/s des voisins. Les RDC n'ont pas été modifiés suite à cette modification.
Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs.
Si on considère que nous n'avons que le droit de passage, la répartition doit être basée sur le nombre de garages de chaque SDC. Soit 12 garages pour nous et 20 garages pour eux, plus leur local à poubelles.
Nos charges devraient donc être inférieures et non supérieures.
Est-il normal de payer pour 5300/10000° sans rien posséder et avoir moins de véhicules qui utilisent le portail ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 30 mars 2012 : 19:57:07
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"Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs."
Les 'LOTS' garages implantés SOUS l'immeuble voisin ne peuvent être que des lots privatifs de l'immeuble voisin .
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Posté - 30 mars 2012 : 20:08:39
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G.rare : toujours pas clair !!!!!!
2 SDC, 2 immeubles, 2 garages, et UNE servitude de passage pour vos véhicules par le garage du voisin.
G.rare : "Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs."
Ce qui confirme les propos de gedehem et les miens;; le SDC voisin n'a rien à voir avec vos places de parkings. Le nbre de tantièmes des parkings n'a rien à voir avec une servitude !!!
Il n'y a rien à modifier dans les 2 RDC.
Ce n'est qu'une question de servitude et de convention entre les 2 SDC.
Ceal doit figurer dans votre RDC et celui du voisin.
Que dit votre RDC sur cette seule servitude de passage et non sur le nbre de places de parking !!!
Cette simple servitude ne peut pas se calculer sur les tantièmes des places de parking. I
il ne s'agit que d'une sevitude de passage et pas d'entretien des parkings, chaque SDC entretenant son propre parking.
Votre syndic doit se plonger dans ce dossier sérieusement avec vous. J'arreterai tout paiement et prendrait un RDV avec le syndic du voisin, chacun venant avec son RDC.
IL faudra demander à ce syndic voisin les justificatifs de charges et la répartition qu'il effectu !!!!!! cela rique d'être très dur pour lui !!!!
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G.rare
Contributeur débutant
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6
Posté - 30 mars 2012 : 20:50:18
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Philippe388, Gédehem, merci également de prendre part à la résolution de ma question,
Notre RDC inclut le Rappel de l'état descriptif dedivision et RDC des voisins du 06 Mai 1999 : le notaire énumère tous les lots des garages voisins en spécifiant le nombre de tantièmes avant et après la construction de notre immeuble, l'énumération se termine par :
La part d'entretienpour les copro. de notre immeuble est de cinq mille trois cent/dix millièmes - 5300/10000èmes.
Ensuite le texte passe au C - Réglement des charges, mais le texte concerne uniquement notre copro.
Je suppose que le RDC de nos voisins comporte le même paragraphe qui précise que les charges cumulées de tous les garages représentent après construction de notre immeuble 4700/10000°.
Le SDC des voisins avait accepté de modifier les 2 RDC à condition que nous prenions en charge les frais engagés. Et depuis 3 ans, nous réglons 12/32° (12 garages chez nous et 20 chez eux) dans l'attente de la modification des RDC. En fin 2010, ils avaient oublié de porter la question à l'ODJ de l'AG et en fin 2011, ils n'ont pas eu la majorité requise. Nous, en Juillet 2010, nous avons réglé la facture du géomètre et il y a une provision dans l'attente des modifications des RDC.
Si je résume, les 5300/10000° sont considérés comme une redevance du droit de passage variable selon les facturations de l'année. Et nous ne pouvons avoir accès aux PV d'AG. Nous continuons de ne régler que 12/32° soit 3750/10000°
Je persuade ceux qui insistent pour la modif. de laisser tomber.
Si vous pouviez me confirmer, en vous remerciant de vous être pencher sur la question.
Cordialement,
G.rare |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2012 : 10:19:58
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Pardon, mais vous tournez en rond !
Qui plus est en de répondant pas aux questions faute de bien vérifier tous les aspects dans les EDD/RDC. Etant bien compris en préalable que pour votre syndicat SEUL votre RDC vous est opposable, avec éventuellement une convention passée avec le syndicat voisin pour un "droit de pasage" s'il n'est pas mentionné dans les RDC respectifs.
"La part d'entretien pour les copro. de notre immeuble est de cinq mille trois cent/dix millièmes - 5300/10000èmes."
Qui sont "Les copro" ??? les 12 qui ont des garages ??, Tous ????
Sur ce que vous avez exposé plus haut, ces 5300/°°° ressortaient du cumul des tantièmes des 25 garages qui devaient exister à l'origine, chacun ayant 212 tantièmes.
Si tel est le cas, il ne peut être demandé pour les 12 garages effectivement construits que 2544 tantièmes .
Si le syndicat voisin fait payer à votre syndicat une somme correspondant aux 5300/°°°, comment votre syndic procède t-il à la répartition de cette part de charges des voisins sur les seuls 12 propriétaires de garages ???
Sur les 12, .... sur tous ????
En ayant en tête que SEULS les 12 propriétaires doivent supporter ces charges, chacun pour 212 tantièmes
"Et depuis 3 ans, nous réglons 12/32° (12 garages chez nous et 20 chez eux) "
Qui a décidé cela, quelle AG de votre syndicat mais aussi du syndicat voisin. ??? 
S'il s'agit d'une règle appliquée unilatéralement par le syndicat voisin elle n'a aucun fondement.
QUI paye les charges pour les 12 garages implantés chez le voisin
Creusez les points que nous soulevons et faites une réponse précise.
Sans doute que les actes initialement convenus n'ont pas été modifiés comme ils auraient du l'être.
Mais sur cette base, il n'est pas possible d'inventer quoi que ce soit d'autre : s'il n'y a que 12 gatages, le syndicat voisin ne peut réclamer une participation QUE pour ces 12 garages, soit un total cumulé de 2455 tantièmes.
Il n'y a pas d'autre règle que celle-là ! |
Édité par - Gédehem le 31 mars 2012 10:27:07 |
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Posté - 31 mars 2012 : 11:17:16
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G.rare :"[blue] Le SDC des voisins avait accepté de modifier les 2 RDC à condition que nous prenions en charge les frais engagés. Et depuis 3 ans, nous réglons 12/32° (12 garages chez nous et 20 chez eux) dans l'attente de la modification des RDC.[/blue]"
Cela ne peut pas exister en copropriété. Un SDC ne peut pas décider pour un autre ??? Un SDC ne peut pas voter sur la modification d'un RDC d'un autre SDC !!! cette décsion ne peut pas vous être imposée !!
Votre SDC n'a rien à régler si aucune convention de servitude n'existe dans votre RDC.
Sur quelle base et quel document votre syndic paie t'il ces 12/32e ?? Sur quelles factures ??
Les 12/32e de QUOI ??? Les parkings de l'immeuble voisin ne sont pas concernés par cette servitude; ces copros utilisent leur propre entrée!!!!
Un simple montant doit être calculé pour ce droit de passage.
Existe t'il dans votre RDC une répartition spéciale des charges d'entretien de votre propre parking ???
Grare : Que fait votre CS dans ce dossier ??
J'exigerai du syndic une étude juridique sur cette servitude de passage. Celui-ci ne peut pas accepter de payer des charges sans aucune convention, sans bases de calcul, ET sans en rendre compte à l'AG. |
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G.rare
Contributeur débutant
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Posté - 31 mars 2012 : 12:10:28
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Gédehem,
Le RDC des voisins, je ne l'ai jamais vu.
Dans le notre, il est précisé : Rappel de l'état descriptif de division et RDC des voisins du 06 Mai 1999 : le notaire énumère tous les lots des garages voisins en spécifiant le nombre de tantièmes avant et après la construction de notre immeuble, l'énumération se termine par :
La part d'entretienpour les copro. de notre immeuble est de cinq mille trois cent/dix millièmes - 5300/10000èmes.
Ensuite le texte passe au paragraphe C - Réglement des charges, mais le texte concerne uniquement notre copro.
Je suppose que le RDC de nos voisins comporte le même paragraphe qui précise que les charges cumulées de tous les garages représentent après construction de notre immeuble 4700/10000°.
Les charges du sous-sol imputées par notre syndic, selon les factures fournies par l'autre syndic ne concernent que les copro. des 12 garages.
ce qui est normal, ceux qui ont leur garage au R de Ch de notre immeuble réglent des charges auxquelles ceux du s/s ne participent pas.
Vous écrivez : Si tel est le cas, il ne peut être demandé pour les 12 garages effectivement construits que 2544 tantièmes .
En ayant en tête que SEULS les 12 propriétaires doivent supporter ces charges, chacun pour 212 tantièmes.
Les syndics n'en parlent pas.
c'est pour cette raison que nous avions proposé de répartir selon le nombre de garages soit 12 chez nous et 20 chez eux et 12/32° ce qui a été accepté par les voisins et le syndic règle 12/32° des factures.
Par prudence, il appelle les 5300/10000° et provisionne le supplément dans l'attente de la solution définitive du problème.
Chez nos voisins : Qui a accepté ? L'AG ? Je n'ai eu aucun écrit en mains.
Après l'annonce de leur acceptation, notre AG a voté et notre syndic a demandé au géomètre de chiffrer.
Depuis nous attendions le 2° vote des voisins. Oublié en fin 2010, et prévu pour fin 2011.
Récemment, j'ai rappelé au syndic que nous n'avions pas connaissance de ce vote et quelques jours plus tard, il nous a annoncé que la majorité requise n'étant pas atteinte, la résolution n'avait pas été votée.
je voulais consulter le dossier relatif à cette affaire, le syndic m'a répondu qu'il n'avait pas de dossier.
Autre précision, les garages ne sont pas implantés chez le voisin, mais chez nous et nous passons devant leurs garages pour sortir par leur portail.
En fait, la répartition des charges des garages a été prévue avant même que notre immeuble ne soit construit. Les voisins ayant eu des problèmes d'infiltration au 2° s/s, notre promoteur a préféré renoncer au 2° s/s chez nous et a implanté le reste des garages au R de Ch.
d'où la divergence dans la répartition des charges.
Nos voisins n'en sont pas responsables, et ils sont gagnants.
Les montants ne sont pas importants tant qu'on en reste à l'entretien courant et la prise en chage des frais de modification des 2 RDC sera plus lourde que l'économie réalisée.
Les syndics appliquaient la répartition selon les RDC.
Je ne comprends pas qu'un 1° vote a accepté le principe (quelle majorité ?) et que le 2° n'atteint pas cette majorité (article 26?).
En consultant les PV d'AG des voisins eu égard aux tantièmes répartis,
j'aurai la réponse concernant les majorités des votes. Mais puisque les tantièmes ne font pas de nous des copro. je ne peux l'exiger.
Peut-on se passer de modifier les RDC ?
Les syndics ne semblent pas d'accord.
Sur quels textes puis-je m'appuyer pour les faire changer d'avis ?
Si vous connaissez la réponse, merci de me la fournir.
Merci pour le temps que vous me consacrez.
Bon week-end,
G.rare
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G.rare
Contributeur débutant
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10
Posté - 31 mars 2012 : 12:46:27
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citation: Initialement posté par philippe388G.rare :"[ blue] Le SDC des voisins avait accepté de modifier les 2 RDC à condition que nous prenions en charge les frais engagés. Et depuis 3 ans, nous réglons 12/32° (12 garages chez nous et 20 chez eux) dans l'attente de la modification des RDC." Cela ne peut pas exister en copropriété. Un SDC ne peut pas décider pour un autre ??? Un SDC ne peut pas voter sur la modification d'un RDC d'un autre SDC !!! cette décsion ne peut pas vous être imposée !! Les 2 AG votent les modifications à tour de rôle : nous avons voté 2 fois pour accepter la prise en charge des modif. aux RDC et les voisins devaient confirmer pour clore le dossier. Votre SDC n'a rien à régler si aucune convention de servitude n'existe dans votre RDC. je n'ai pas connaissance d'une convention de servitude, mais dans notre RDC figure la répartition des charges de l'immeuble voisin reprenant les 5300/10000° à notre charge Sur quelle base et quel document votre syndic paie t'il ces 12/32e ?? Sur quelles factures ?? les 12/32° c'est nous qui l'avonsproposé en nous basant sur les 12 garages de notre immeuble et les 20 chez eux. Les factures étant transmises par le syndic des voisinsLes 12/32e de QUOI ??? Les parkings de l'immeuble voisin ne sont pas concernés par cette servitude; ces copros utilisent leur propre entrée!!!! Un simple montant doit être calculé pour ce droit de passage. Existe t'il dans votre RDC une répartition spéciale des charges d'entretien de votre propre parking ??? Nous avons une répartition pour les lots correspondants à nos garages et notre syndic y ajoute le montant des factures des voisins.Grare : Que fait votre CS dans ce dossier ?? Je suis le pdt du cs, mais pour avancer il faut savoir poser les bonnes questions, ce sujet spécifique m'est totalement inconnu. J'ai découvert la copropriété depuis 7 ans et 5 ans comme pdt du cs.
Je sais jongler avec les chiffres, je comprends les tableaux mais je n'ai aucune connaissance technique. Face aux professionnels qui en disent le moins possible, ce n'est pas facile. Je me sens un peu seul. Surtout que les problèmes ne manquent pas. J'ouvrirai un autre sujet pour la toiture et la DO, dès lundi.J'exigerai du syndic une étude juridique sur cette servitude de passage. Celui-ci ne peut pas accepter de payer des charges sans aucune convention, sans bases de calcul, ET sans en rendre compte à l'AG.
Les bases de calcul sont celles notées dans le RDC : 5300/10000°.
Merci pour votre aide. Je me sens tellement déboussolé.[/blue] |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 mars 2012 : 15:57:30
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Ne vous focalisez pas sur ces 5300 tantièmes, qui sont et ne peuvent être QUE le cumul de tantièmes attachés à des lots privatifs.Par eux-mêmes ces 5300 ne veulent rien dire.
Pour que nous comprenions bien il faut être précis, quasi chirurgical.
Vous indiquiez :
Notre immeuble devait avoir 2 s/s avec 25 garages et parkings.
Le promoteur a renoncé au 2° s/s et a installé 13 garages et parkings au R de Ch, donc notre s/s ne comporte que 12 garages au niveau du 1°s/s des voisins. Les RDC n'ont pas été modifiés suite à cette modification.
Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs."
"notre s/s ne comporte que 12 garages au niveau du 1°s/s des voisins"
C'est impossible : ce qui est sous/sol des voisin est ... sous sol des voisin. Il ne peut en aucun cas être votre sous sol.
Je comprends que sous votre immeuble il y a 20 garages qui sont à vous (propriétaires membres de VOTRE syndicat), propres à votre copropriété, et que sous l'immeuble voisin il y a encore 12 garages dont vous dites qu'ils seraient aussi à votre immeuble.
Il n'y aurait pas d'autres garages que ces 32 !
Il y a donc 12 garages privatifs de VOTRE syndicat qui seraient implantés sous l'immeuble à coté !
C'est cela ???
Il y a ici une première anomalie, une impossibilité : dans la mesure où ces 12 garages sont des "Lot de copropriété" privatifs, ils sont lots privatifs de la copropriété voisone.
Dans la mesure où ils sont situés/implantés dans l'emprise foncière de l'immeuble voisin placée sous le régime de la copropriété, ces 12 garages ne peuvent être QUE des lots de cette copropriété.
Peu importe que les propriétaires de ces 12 garages soient aussi propriétaires de lots privatifs dans votre immeuble.
Ils seraient propriétaires ou même locataires ailleurs, cela ne changerait rien du tout.
L'intégralité du bâti de l'immeuble voisin (idem pour le votre), depuis les fondations jusqu'à la toiture en passant par les murs porteurs est indivisiblement réparti entre tous les propriétaires de lots privatifs de cet immeuble voisin.
Ces lots privatifs (appartements comme garages ou autres "lots de copropriété) sont des volumes compris entre les murs-dalles plafond/planchers, toiture..
C'est la raison pour laquelle les 12 garages privatifs que vous dites "de notre syndicat' ne peuvent certainement pas l'être : ils sont indivisibles de l'immeuble voisin en copropriété, ils en sont une des composantes.
Preuve s'il en est de tantièmes attachés à ces lots, une "quote-part de parties communes" de l'immeuble voisin.
Il faut relire l'EDD/RDC (état descriptif de division) pour ce qui concerne ces 12 garages chez le voisin, qui ne peuvent avoir une quoite-part de parties communes QUE sur les parties communes de l'immeuble voisin.
A lire dans votre EDD comme dans l'EDD du voisin.
Dans la mesure où les choses sont effectivement ainsi, ces 12 propriétaires des 12 garages implantés sous l'immeuble voisin sont copropriétaires dans l'immeuble voisin, membres du syndicat voisin.
Pour ces 12 garages, le syndic de l'immeuble voisin ne peut réclamer à leur propriétaire QUE 212 tantièmes chacun. Soit un total de 2544 tantièmes .
Il ne peut exister une autre répartition que celle basée sur les tantièmes (212) attachés aux 12 lots.
Les 5300/°°°° correspondaient à 25 lots/garages. Comme il n'existe pas 25 garages .... les 5300 n'existent pas non plus !
"Nous avons une répartition pour les lots correspondants à nos garages et notre syndic y ajoute le montant des factures des voisins."
Les 12 garages de l'immeuble voisin étant "lots privatifs" de l'immeuble voisin, le syndic de l'immeuble voisin doit adresser à chacun des 12 propriétaires le montant de leur part de charges dans l'immeuble dont ils ont une fraction e propriété.
"Si on considère que nous n'avons que le droit de passage, la répartition doit être basée sur le nombre de garages de chaque SDC. Soit 12 garages pour nous et 20 garages pour eux, plus leur local à poubelles."
S'il y a un droit de passage, c'est un droit qui concerne votre immeuble, droit qui vous permet à tous de passer/transiter chez le voisin pour accéder à votre immeuble.
L'immeuble voisin est donc grevé d'une servitude au profit de votre immeuble. Cette servitude, votre droit de passage doit être mentionné dans les actes (RDC respectifs) et donc enregistré au fichier immobilier (Sce des hypothèques).
S'il n'y a rien de précisé, rien d'enregistré, il n'existe pas de "servitude/droit de passage".
Dans la mesure où ces 12 garages sont indivisibles de la structure, de l'emprise foncière de l'immeuble voisin, ils en sont une des composantes. Ils n'ont pas à faire valoir un droit d'usage/de passage pour des parties communes dont ils ont une part de propriété.
Le droit de passage n'existerait que pour des garages situés dans votre immeuble (les 20 ?), leur propriétaires devant transiter dans l'immeuble voisin pour accéder au domaine public (immeuble enclavé). ???
Vous avez bien compris qu'il y a des choses qui "clochent" mais ne savez par où commencer.
Il vous faut avoir copie de l'EDD/RDC del'immeuble voisin.
Il faut pointer le nombre de lots "garages" chez le voisin, qui ne peuvent qu'être "lot privatifs" de l'immeuble voisin.
(On ne peut être propriétaire dans la propriété du voisin)
Il faut (votre CS) exiger le respect de grilles de répartition selon les tantièmes de cahcun des lots.
En particulier pour les 12 propriétaires des 12 garages en question : 212 tantièmes chacun, pas un de plus. Soit pour 12 garages 2544 tantièmes.
Il n'y a pas d'autre répartition possible.
Ni les 5300 pour 25 garages ni les 12/32° n'ont de fondement.
Dès que vous aurez des données claires et précises, revenez nous voir pour les rapporter.
Ajout : Contactez une association de copropriétaires dans votre secteur. Ou mieux, faites vous (le CS) assister par un spécialiste immobilier pour sortir de cet embroglio. |
Édité par - Gédehem le 31 mars 2012 16:22:00 |
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Posté - 31 mars 2012 : 20:16:17
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gedehem : vous avez sauté une ligne importante pour votre dernière demonstration
G.rare nous a écrit ;Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs.
Un garage avec 12 voitures au 1er sous sol, du SDC de G.rare, plus les garages au niveau du RDC !!!
Un garage de l'autre SDC avec 2 sous sols, et 20 voitures au 1er s/sol , pas de détails sur le nbre de voitures dans ce 2ème sous sol !!!
Je pose 12 , et je retiens 20 !!
Rien de très clair encore
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 mars 2012 : 21:33:53
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Il ne me semble pas avoir sauté quoi que ce soit !
D'abord qu'il n'y a qu'1 s/sol dans les 2 syndicats, le promoteur ayant renoncé au 2ème s/sol.
Que tous les garages semblent être des lots privatifs, puisque dotés de tantièmes (212)
- 20 garages dans le syndicat de Grate, dans son s/sol, qui ne semblent pas poser problème.
- 12 garages dans le sous/sol du sydicat voisin, qui eux semblent poser problème.
Ceci étant le descriptif n'est pas clair (post 3) :
"donc notre s/s ne comporte que 12 garages au niveau du 1°s/s des voisins. (si c'est le s/s des voisins ce n'est pas "notre" s/s)
Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs.
Si on considère que nous n'avons que le droit de passage, la répartition doit être basée sur le nombre de garages de chaque SDC. Soit 12 garages pour nous et 20 garages pour eux, plus leur local à poubelles. (*)
Pour ma part, dans la mesure où les 12 garages "lot de copropriété" sont implantés dans le sous/sol de l'immeuble voisin, ils sont lots de cette copropriété.
Ils ne peuvent être une fraction privative de l'immeuble de Grare.
Ne resterait qu'un éventuel "droit de passage", mais alors uniquement pour les 20 lots "garage" du syndicat de Grare implantés dans le s/sol de "son" immeuble. (il faut passer chez le voisin, seul accés possible : "Les garages au sous-sol ne sont accessibles que par le bâtiment mitoyen.")
Pour les 12 lots garages de l'immeuble voisin ils sont chez eux : ils usent des parties communes de l'immeuble dont ils ont la propriété chacun d'une quote-part (212)
C'est pourquoi il est pour le moins curieux que personne ne tique pour ces 12 garages de l'immeuble à coté, lots privatifs de cet immeuble. Pas de celui de Grare. Il y a sans doute confusion due à la proximité de cet immeuble voisin (mitoyen ?) et le fait que les propriétaires de ces 12 garages sont aussi propriétaires de lots "appartement" dans l'immeuble de Grare.
Sauf que cela n'a rien à voir !
Ce n'est pas parce que l'on est propriétaire d'un garage dans un immeuble en copropriété à Melun qu'il est inclu dans la copropriété de résidence à Meaux.
15 m ou 50 Km ne changent rien.
(*) ce n'est pas possible : la répartition au sein de chaque syndicat est faite selon les tantièmes de chaque syndicat.
Les 12 garages de l'immeuble voisin doivent payer au syndic de l'immeuble voisin leur part de charges basée sur les 212 tantièmes. C'est la stricte application de L.art.5 et 10.
PS : en relisant tout à tête reposée, en tentant de deéméler le descriptid très inprécis de Grare, je me rend compte avoir fait une confusion :
- les 32 garages, tous "lots privatif" sont implantés dans le sous/sol de l'immeuble voisin, les garages de Grare ayant été réalisés au RdeChaussée de son immeuble.
- 20 de ces 32 garages sont propriété de personnes habitants dans l'immeuble voisin.
- les 12 restants sont propriété de personnes habitants dans l'immeuble de Grare.
Si ce que je comprends maintenant est bien le cas, les 32 garages implantés dans l'immeuble à coté sont TOUS "lots de copropriété de l'immeuble voisin, peu importe que certains de leur propriétaire résident dans l'immeuble de Grare .... ou à 250 Km de là !
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Édité par - Gédehem le 31 mars 2012 22:17:54 |
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Posté - 01 avr. 2012 : 11:42:46
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gedehem :" Il ne me semble pas avoir sauté quoi que ce soit !
D'abord qu'il n'y a qu'1 s/sol dans les 2 syndicats, le promoteur ayant renoncé au 2ème s/sol. "
Pas du tout, vous avez sauté le 2ème sous/sol de l'immeuble voisin et ses problèmes d'infiltration ???
Je vous redonne cette information : Grare : "Les voisins ayant eu des problèmes d'infiltration au 2° s/s, notre promoteur a préféré renoncer au 2° s/s chez nous et a implanté le reste des garages au R de Ch."
gedehem : -" les 32 garages, tous "lots privatif" sont implantés dans le sous/sol de l'immeuble voisin, les garages de Grare ayant été réalisés au RdeChaussée de son immeuble. et non
- 20 de ces 32 garages sont propriété de personnes habitants dans l'immeuble voisin.
- les 12 restants sont propriété de personnes habitants dans l'immeuble de Grare."
gedehem : Ce n'est pas la description de G.rare : 2 immeubles mitoyens; 2 SDC, garages en sousol SOUS chaque immeuble; UN au RDC et UN au 1er ssol pour l'immeuble de Grare; UN au 1er ssol et UN au 2ème sssol pour l'immeuble voisin; 12 voitures pour le SDC de Grare et 20 voitures pour l'immeuble voisin, et TOUT cela au 1er ssoul de CHAQUE immeuble !!!
Les 12 voitures de Grare passe par le garage de l'immeuble mitoyen.
C'est souvant le cas dans PARIS !!!!
Le " souk" est au niveau des RDC et des décisions d'AG de l'immeunle mitoyen. Il existe simplement une servitude de l'immeuble voisin de Grare pour ces 12 véhicules !!!!
gedehem : G.rare parle du MËME NIVEAU de sous sol !!! le 1er niveau, et pas du MEME garage !!
A G.rare de nous confirmer tout cela
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2012 : 12:37:39
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"L'immeuble voisin a 2 s/s avec 10x2 garages. (soit 20)
Notre immeuble devait avoir 2 s/s avec 25 garages et parkings.
Le promoteur a renoncé au 2° s/s et a installé 13 garages et parkings au R de Ch, donc notre s/s ne comporte que 12 garages au niveau du 1°s/s des voisins.
(...)
Les garages de chaque immeuble sont des parties privatives et sont situés sous les immeubles respectifs.
(....)
Soit 12 garages pour nous et 20 garages pour eux,....."
Vous avez compris quelque chose de cet exposé ????
Si le 2 s/s du voisin c'est 2x10 garages soit 20, d'où sortent les 12 garages de Grare qui sont dans "son s/s" au niveau du s/s du voisin ???
Rien n'est clair, c'est de la mayonnaise.
En revanche, ce qui est clair, c'est que des lots privatifs garage implantés dans le bâtiment A voisin ne peuvent en aucun cas "appartenir" à l'immeuble en copropriété B de Grare.
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Posté - 01 avr. 2012 : 16:06:14
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gedehem :" En revanche, ce qui est clair, c'est que des lots privatifs garage implantés dans le bâtiment A voisin ne peuvent en aucun cas "appartenir" à l'immeuble en copropriété B de Grare."
Une lapalissade !!! G.rare a confirmé que les garages étaient indépendants, et que les 12 étaient dans son immeuble, et les 20 dans l'autre !!!
On attend donc des nouvelles fraiches de G.rare qui doit être en trian de revisiter tous ces parkings avec son RDC !!!
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G.rare
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Posté - 02 avr. 2012 : 06:18:43
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Bonjour Philippe388 et Gédehem,
D'abord, je vous prie de vouloir bien m'excuser de ne pas avoir répondu ce dimanche, mon gendre a été hospitalisé et le w/e a été perturbé.
Je vois que je m'exprime mal et nous ne nous comprenons pas :
L'immeuble voisin A construit en 2000 avec 2 s/s comprenant chacun 10 garages soit 20 au total.
Le promoteur a vendu une partie du terrain à un autre promoteur qui a construit l'immeuble B qui devait comporter 2 s/s avec 12 garages au 1° s/s et 13 au 2° s/s. Le 2° s/s n'existe pas et le promoteur a supprimé le hall d'entrée, le petit jardin pour y implanter les 13 garages et parkings.
Les 2 promoteurs se sont entendus pour l'accès aux s/s et nous utilisons l'entrée des voisins, nous traversons leur 1° s/s pour accéder à nos 12 garages. Pour quitter le s/s, nous empruntons nos escaliers ou ascenseur sans revenir chez les voisins.
Le plus simple était de passer une convention pour un droit de passage.
Or, nous n'avons pas connaissance de cette convention : je poserai donc la question pour avoir confirmation.
Rien ne figure dans notre RDC, par contre, à la suite des tableaux de répartition des charges, il y a ce rappel de l'état descriptif et RDC de l'immeuble A des voisins qui reprend tous leurs lots de garages du n° 52 à 71 avec leurs tantièmes respectifs AVANT et APRES construction de l'immeuble B (le notre) et la différence entre ces "avant et après" ce sont nos 5300/10000° tantièmes.
J'en déduisais donc que notre SDC était propriétaire de ces tantièmes représentant des parties communes de l'immeuble A (voisin).
Nous n'avions pas de lot chez eux mais un partage de parties communes à défaut de convention de droit de passage.
C'est pourquoi je croyais que notre SDC recevait convocation et documents pour les AG, ce que réfute notre syndic.
Comment voulez-vous que je puisse interpréter l'absence de convention et l'attribution de tantièmes ? Nous avons des tantièmes donc nous sommes copropriétaires des parties communes de l'immeuble voisin.
Voilà ce qui m'embrouille !
Si vous le souhaitez, je peux scanner le début et la fin du rappel de l'état descriptif et vous l'envoyer.
Dans l'attente de vos conseils, je vous remercie d'avance et vous souhaite une bonne journée.
Cordialement,
G.rare
PS : je ne veux pas compliquer, mais pour info : le promoteur des voisins a permis à un commerçant d'acheter 2 garages chez nous au s/s et il avait conservé 5 parkings qu'il a vendu après notre arrivée en 2005.
Arrangements entre promoteurs.
La plaquette commerciale (non contractuelle) présentait une façade vitrée et non un porche avec couloir piétonnier et passage des voitures.
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Posté - 02 avr. 2012 : 07:28:37
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citation: et la différence entre ces "avant et après" ce sont nos 5300/10000° tantièmes.
est ce que cette différence ne serait pas le nombre de places supprimés du AVANT pour construire ce passage vers votre immeuble. En effet, ce passage a peut-être détruit des projet d'emplacement dans l'immeuble voisin et le promoteur plutot que de faire intervenir un géomètre pour refaire des tantièmes à supprimer certains lots.
question : dans le RdC du voisin, est ce que la totalité des parkings du 1er ss est à 10000 ou autre....
est ce que vous payez quelque chose aujurd'hui à l'immeuble A ? si oui, quoi (nature des dépenses) ? |
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Posté - 02 avr. 2012 : 08:47:19
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G.rare : "J'en déduisais donc que notre SDC était propriétaire de ces tantièmes représentant des parties communes de l'immeuble A (voisin).
Nous n'avions pas de lot chez eux mais un partage de parties communes à défaut de convention de droit de passage."
IMpossible !!! J'en déduisais ?????? on ne déduit pas un EDD, on lit simplement le RDC. Que dit votre RDC sur ces lots garages ???? Il est simple de savoir si votre SDC est propriétaire de garages dans l'autre immeuble, car il est forcément convoqué aux AG de l'immeuble A !!!!
Vous avez écrit que ces garages sont privatifs. Donc ceux de l'immeuble A font partie du SDC A, et ceux de l'immeuble B font partie du SDC B.
Avoir une copie du RDC du voisin dans votre propre RDC ne veut rien dire du tout sur cette servitude!!!
Il pourrait exister une Union des 2 syndicats pour gérer les parties communes de ces 2 parkings. ALORS OUI, des tantièmes pouvaient être fixé par nbre de lots pour chaque garage.
En tous les cas si vous n'avez rien dans votre RDC concernant une servitude de passage, et une convention sur les charges, le SDC voisin ne peut rien vous imposer, ni vous faire payer quoique ce soit.
Vous êtes président du CS, et vous n'avez rien vu et rien vérifié des factures du SDC voisin ??? comment votre AG peut elle donc adopté ces charges de parkings mystérieuses ??
G.rare :" je voulais consulter le dossier relatif à cette affaire, le syndic m'a répondu qu'il n'avait pas de dossier."
Comment votre syndic pourrait il payer ces charges ??
G.rare : peut importe le nom des copropriétaires des garages. Ils paeuvent habiter ou ils veulent, ce sont les lots qui comptent en copropriété.
Beaucoup de flou, et d'invraisanblances dans votre problème.
1. 20 garages privatifs dans l'immeuble A
2. 12 garages privatifs dans l'immeuble B
3. servitude de passage et convention de passage entre les 2 SDC !!! Convention qui fixe un partage des charges d'entretien.
Cette servitude existe car votre parking est enclavé, sans aucun autre accès à la rue que par le passage dans le parking voisin.
G.rare : une telle convention se signe entre les 2 SDC; un SDC ne décide pas pour l'autre.
En tant que président du CS, vous devez OBLIGE votre syndic a vous communiqué TOUS les docs concernant les charges de parking. Ce dossier ne peut pas être vide !!!! ce syndic paie donc sans rien savoir, le CS ne vérifie rien, et les copros paient sans rien demander non plus !!!!
" tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil !!!"
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G.rare
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:07:23
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citation: Initialement posté par philippe388
G.rare : "J'en déduisais donc que notre SDC était propriétaire de ces tantièmes représentant des parties communes de l'immeuble A (voisin).
Nous n'avions pas de lot chez eux mais un partage de parties communes à défaut de convention de droit de passage."
IMpossible !!! J'en déduisais ?????? on ne déduit pas un EDD, on lit simplement le RDC. Que dit votre RDC sur ces lots garages ???? Il est simple de savoir si votre SDC est propriétaire de garages dans l'autre immeuble, car il est forcément convoqué aux AG de l'immeuble A !!!!
Nous ne sommes pas convoqués pour l'AG des voisins, ou alors, le syndic me ment !
Vous avez écrit que ces garages sont privatifs. Donc ceux de l'immeuble A font partie du SDC A, et ceux de l'immeuble B font partie du SDC B.
Oui, effectivement.
Avoir une copie du RDC du voisin dans votre propre RDC ne veut rien dire du tout sur cette servitude!!!
Nous n'avons pas une copie du RDC, mais un extrait concernant uniquement le s/s et la répartition des tantièmes.
Il pourrait exister une Union des 2 syndicats pour gérer les parties communes de ces 2 parkings. ALORS OUI, des tantièmes pouvaient être fixé par nbre de lots pour chaque garage.
En tous les cas si vous n'avez rien dans votre RDC concernant une servitude de passage, et une convention sur les charges, le SDC voisin ne peut rien vous imposer, ni vous faire payer quoique ce soit.
Vous êtes président du CS, et vous n'avez rien vu et rien vérifié des factures du SDC voisin ??? comment votre AG peut elle donc adopté ces charges de parkings mystérieuses ??
Chaque année, je vérifie les factures dont celles émanant du SDC voisin qui nous réclame les 12/32°. L'an dernier, j'ai refusé une facture pour une réparation d'une porte d'accès interne à leur immeuble que nous n'utilisons pas. Notre syndic ne l'avait pas vu, preuve qu'il ne vérifie pas.
G.rare :" je voulais consulter le dossier relatif à cette affaire, le syndic m'a répondu qu'il n'avait pas de dossier."
Comment votre syndic pourrait il payer ces charges ??
G.rare : peut importe le nom des copropriétaires des garages. Ils paeuvent habiter ou ils veulent, ce sont les lots qui comptent en copropriété.
Beaucoup de flou, et d'invraisanblances dans votre problème.
1. 20 garages privatifs dans l'immeuble A
2. 12 garages privatifs dans l'immeuble B
3. servitude de passage et convention de passage entre les 2 SDC !!! Convention qui fixe un partage des charges d'entretien.
Cette servitude existe car votre parking est enclavé, sans aucun autre accès à la rue que par le passage dans le parking voisin.
C'est un problème que je vais éclaircir, mais rien ne l'indique hormis cette répartition de charges entre les 2 SDC.
G.rare : une telle convention se signe entre les 2 SDC; un SDC ne décide pas pour l'autre.
En tant que président du CS, vous devez OBLIGE votre syndic a vous communiqué TOUS les docs concernant les charges de parking. Ce dossier ne peut pas être vide !!!! ce syndic paie donc sans rien savoir, le CS ne vérifie rien, et les copros paient sans rien demander non plus !!!!
Ce n'est pas le cas, je cherche toujours à savoir et à comprendre. La réflexion du copro. lors du vote du quitus et la passivité des autres qui ont tous voté ce quitus, alors que dès le lendemain, je constatais que le syndic cachait des infos. J'ai écrit aux copro. pour leur reprocher d'être à la limite de la couardise : aucune réaction.
" tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil !!!"
J'ai bien l'intention de faire voter le renouvellement du cs en dernière résolution de la prochaine AG et selon le comportement des copro. pendant cette AG, je me représenterai ou pas. Personne ne veut se montrer désagréable avec le syndic, ils préfèrent se faire leurrer et ne pas chercher d'ennui. C'est démoralisant.
Je crois d'ailleurs que le syndic profite de la passivité des autres pour négliger d'informer le CS afin de m'écoeurer et de me faire renoncer.
C'est ce qui va arriver.
L'exercice est au 31/03 et l'AG se réunit courant Juin.
Je reviendrai ultérieurement vous annoncer ce que j'aurai obtenu comme résultat concernant ces charges.
Merci, de m'avoir répondu,
A bientôt, Cordialement,
G.rare
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Charges communes avec l'immeuble mitoyen 
