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FREFRE
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France
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 Posté - 04 avr. 2012 : 14:10:06
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Bonjour a Tous
nouvelle venue sur le forum, j en suis neanmoins lectrice depuis +de 2 ans et tous vos conseils eclaires sur divers sujets sur la copropriété m ont fortement instruite sur les méandres des droits et devoirs des copropriétaires.
bon, passons a ma question;
copropriete comprenant;- batiments C-D-E = immeubles habitation
82 appartements
- bâtiment F = 94 parkings repartis sur 3 sous
sols accessibles uniquement
par C-D-E
-batiment G = 3 lots commerciaux
pas de parties communes spéciales mais charges communes spéciales;
- charges communes spéciales pour C-D-E-F
- charges communes spéciales pour G
les seules charges communes a C-D-E-F et G sont les abords extérieurs de la copropriété ( murets , petit jardin ) et les frais de syndic pro .
G est entièrement indépendant techniquement , juste mur de refond commun avec le reste de la copropriété .de plein pied sans sous sol et avec son toit-terrasse propre que surplombe E.
G n a pas la meme adresse que le reste de la copropriété et ne donne pas sur la meme rue d entrée de C-D-E-F.
G a son propre compteur général d eau distinct du compteur desservant C-D-E-F.
le RC date de novembre 2001
G rencontre des difficultés grandissantes avec le conseil syndical et le syndic pro , a faire entendre sa voix sur des questions le touchant directement par le biais des charges spéciales.
Car en l absence de parties communes spéciales lors des votes en AG le reste des copropriétaires nous est systématiquement défavorable par le biais des tantièmes de parties communes.
G pense a la création d un syndicat secondaire sans modification du RC qui détaille précisément les charges afférentes a chacun.
le syndic pro ayant fait des erreurs sur les comptes individuels de G, est donc a 150% pour C-D-E-F pour faire profil bas.
exemple concret ; en 10 ans la terrasse de G( entièrement a sa charge) a été nettoyé une seule fois en 2008 cout=3000 euros pour 600m2 .nettoyage ponctuel justifie (malgré que 95% des détritus viennent du bâtiment E surplombant G........)
le syndic pro, sans nous avertir, a decide uniteralement en 2012 de mettre ce nettoyage ponctuel dans l entretien courant général de l ensemble de la copropriété pour complaire a E qui n aime pas voir ses propres déchets sur notre toit.....
3000 euros de charges en plus par an par le biais des charges communes spéciales représentent un surcout prohibitif pour G.
QUE FAIRE ?
- G DOIT IL obligatoirement passe par le syndic pro en place pour creer son syndic secondaire (demande d assemblée spéciale de G ) avec vote ensuite de l AG générale .
- G PEUT IL créer lui meme avec le soutien de l ARC son syndicat secondaire bénévole avec juste a le mettre a l ordre du jour de la prochaine AG générale .
SI l AG refuse la creation de ce syndicat secondaire , G a t il une chance quand meme au niveau du TGI ?
PS;le ravalement de la copropriete se profile ,
audit et études faites sans aucune concertation malgré les demandes repetees de G a ;- architecte
- conseil syndical
- syndic pro
G craint le pire .......
MERCI d avance a tous ceux qui voudront bien nous répondre
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 04 avr. 2012 : 14:32:35
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Eléments de réponse L.art.27 et 28
"L.art.27 : Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
L. Article 28
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ;
"
Selon le cas vous pouvez envisager l'une ou l'autre solution :
- création d'un syndicat secondaire pour le G
- scission avec création d'un syndicat distinct. (voir ce point : "juste mur de refend commun avec le reste de la copropriété ." 
Pour la séparation, le surplomb de la terrasse du G pose problème s'agissant de déchets qui viendraient du batiment au dessus.
Sous ces réserves, sur la base de ce qur vous exposez, le syndicat secondaire ne pse pas de problème, la scission sans doute pas davantage.
Ce sont les 3 copropriétaires du G qui doivent demander au syndic la convocation d'une AG spéciale, qu'il convoqtera, l'AG 'générale' statuant ensuite. |
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JPM
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 2
Posté - 04 avr. 2012 : 17:47:47
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FREFRE indique : citation: G est entièrement indépendant techniquement , juste mur de refond commun avec le reste de la copropriété .de plein pied sans sous sol et avec son toit-terrasse propre que surplombe E .
La création d'un syndicat secondaire G est impossible.
L'article 27 de la loi nous dit : " Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ....".
Un mur de refend est porteur et fait donc partie du gros oeuvre commun. Il ne peut y avoir pluralité de bâtiments.
Quand à la scission ????? Impossible bien sur.
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FREFRE
Nouveau Membre
France
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 Posté - 04 avr. 2012 : 23:16:46
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Bonsoir
Merci déjà pour vos réponses rapides.
Citation : cependant , même en présence de toiture et de murs de refond communs , il peut y avoir bâtiment sépare si une partie d immeuble constitue une unité techniquement sépare ( CA Paris 15 janvier 1993 )
Les copropriétaires de G se reposent sur cela pour la possibilité de création d un syndicat secondaire.
Alors POSSIBLE OU PAS ?
Le mur de refond de G est bien porteur .
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JPM
Modérateur
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4
Posté - 05 avr. 2012 : 11:04:29
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Un seul arrêt ne fait pas la jurisprudence !!!
L'arrêt de 1993 a exprimé un courant doctrinal tenant à faciliter la gestion de certains groupes de lots : en l'occurence les parkings de l'immeuble. Il est vrai que ce souci est respectable. Mais le mécanisme à mettre en place ne saurait s'entendre de la constitution d'ue syndicat secondaire !!!
Le plus récent arrêt de la Cour de cassation (20/05/2009) conforte l'arrêt de CA Paris 23e B 11/10/2007 qui avait rejeté la possibilité de constituer des syndicats secondaires compte tenu de l'unicité du gros oeuvre. Hors dans ce cas, les syndicats secondaires avaient été créés par le règlement de copropriété initial pour faciliter la gestion de certains groupes de lots.
C'est bien la tentative de 1993 qui est condamnée par la Cour de cassation.
Donc maintien formel de la réponse antérieure.
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FREFRE
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Posté - 05 avr. 2012 : 14:10:11
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Merci JPM pour ces informations que G ne connaissait pas (les bienfaits du forum )
Pas la peine de se battre pour une solution qui ne tient pas la route devant le TGI.....
MAIS ALORS QUE FAIRE ? COLLECTION DE KLEENEX........ ?
Il y a pour G un abus de pouvoir manifeste avec impossibilite pour G de faire entendre sa voix .
C est pourquoi G avait pense, a l origine , au syndicat secondaire.
Y-A-IL AUCUNE ALTERNATIVE ? |
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JPM
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6
Posté - 05 avr. 2012 : 14:48:13
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Il faut que les copropriétaires de G s'entendent bien pour défendre leurs intêrets
Pour la terrasse, il faut prendre des photos pour avoir la preuve que les jets proviennent des autres bâtiments.
Ceci étant il faut savoir exactement ce qu'est chez vous l'entretien de la terrasse : il y a du gravier sur l'étanchéité ? Dans ce cas les opérations d'entretien doivent être plus fréquentes. Il ne s'agit pas seulement d'enlever les papiers gras. Cette dernière opération devrait être effectuée plus souvent et aux frais de l'ensemble des copropriétaires.
Je vous rappelle que vous pouvez demander l'inscription d'une question précise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée et que, sur les opérations dont la charge financière incombe aux seuls copropriétaires de G, ils peuvent être seuls à voter (voyez l'article 24 de la loi).
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FREFRE
Nouveau Membre
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Posté - 05 avr. 2012 : 18:07:32
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Les 2 coproprietaires de G s entendent tres bien et ne parle que d une seule voix en AG .
Pour les photos pas de souci mais l argument du CS est que les detritus peuvent venir des passants ......Par contre G a deja appele la police pour des jets de canette sur les passants venant de E et pouvant blesser quelqu un mais lors de leur deplacement impossibilite pour eux de constater l infraction car bien sur arret des projectiles a leur arrivee.......impossibilite aussi pour eux d acceder a E ferme , donc abandon....probleme evoque par G lors d une AG , CDEF =pas leur probleme..... alors pour que l ensemble de la copro participe ou seulement F au nettoyage des detritus , G pense que cela releve de l utopie , CDEF voteront toujours contre......
Pour la terrasse en elle meme il y a bien des graviers . Pour l etancheite , pour l instant aucun souci au niveau des locaux commerciaux et si il y avait probleme G paierait sans probleme la facture car charge generale speciale et surtout vitale pour l activite economique .
L intervention de 2008 n a concerne que le nettoyage de la terrasse....
G n est pas contre les interventions ponctuelles necessaires , mais se demande si le syndic et le CS peuvent rendre obligatoire et annuel ce type d intervention en le rentrant dans l entretien courant de la copropriete alors que depuis 10 ans et plus ce n est pas le cas . Et SURTOUT G N EN A JAMAIS FAIT LA DEMANDE ET NE S EST JAMAIS PLAINT .
Le syndic s etant trompe sur nos comptes individuels et les ayant oblige a rectifier le tir au detriment des finances de CDEF ; G n est pas en odeur de saintete par le syndic , le CS et bien sur CDEF .......
G pense que cela n est fait que pour leur nuire en represailles.......
Comme dit precedemment , pas de parties communes speciales mais juste charges communes speciales .
Le vote separe n est pas la regle et le RC est muet sur la question.
Aucun ordre du jour demande par G lors d une AG ne passera . G ne represente que 1/10eme de la copro.
QUESTION ; une action au TGI peut elle rendre possible la creation de parties communes speciales sur des charges generales speciales deja crees dans le RC par le biais de la discrimination subie par G aussi bien en AG que par la difference de traitement du syndic a son encontre. |
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possibilité création syndicat secondaire 
