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trescalan
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France
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 Posté - 05 avr. 2012 : 15:37:54
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Bonjour à tous,
Je suis un particulier propriétaire, par le biais d'une SARL familiale, d'un terrain de 7.500 m2 en nature de pré situé en zone agricole NC du POS.
Ce terrain, acquis il y a 25 ans et depuis libre d'occupation et non exploité, est considéré comme "petite parcelle", le statut du fermage ne s'appliquant pas dans le département aux parcelles de terre ou pré inférieures à 1,5 ha.
Depuis 3 ans la SAFER m'empêche de vendre ce terrain. A la suite d'un compromis avec un acquéreur, la SAFER a fait préemption avec offre d'un prix inférieur des 2/3 au prix convenu (motivation = lutte contre la spéculation foncière) et j'ai donc dû renoncer à la vente. Depuis, la SAFER décourage les acquéreurs en leur disant que mon terrain est réservé pour le fils de mon voisin agriculteur qui a essayé à plusieurs reprises de l'occuper avec ses moutons.
Je dois donc absolument trouver une solution pour vendre mon bien en échappant, en toute légalité, au prix lésionnaire imposé de la SAFER.
Une solution m'avait paru être l'adjudication volontaire, mais il semble que cette idée doit être abandonnée, car l'arrêté préfectoral impose une offre amiable préalable à la SAFER; ce qui, sauf erreur, lui permettrait donc de préempter encore à prix réduit.
Une autre possibilité m'a été suggérée : consentir au futur acquéreur un bail emphytéotique de 99 ans et lui vendre le terrain quelque temps après.
Cependant, je me demande si le preneur aura alors un droit de préemption prioritaire après 3 ans d'exploitation. Si non, est-il déja arrivé que la SAFER exerce son droit de préemption sur un bien grevé d'un bail emphytéotique de 99 ans ? Quel moyen pourrait être dissuasif ?
Le bail de 25 ans présente l'inconvénient majeur d'un loyer réglementé, certes majoré, mais néanmoins bas, ce qui n'incitera pas le locataire à l'achat. Ce bail donne au preneur un droit de préemption prioritaire au bout de 3 ans, mais je me demande cela est applicable à une "petite parcelle" non soumise au statut du fermage.
Enfin, le démembrement de propriété vous semblerait-il une solution envisageable ?
La nue-propriété serait vendue au "jour J" avec réserve d'usufruit temporaire au profit du vendeur pendant 6 ans. Cet usufruit s'éteignant à "J+6ans", le nu-propriétaire deviendrait alors plein-propriétaire sans autre formalités et il n'y aurait donc pas de vente de l'usufruit. Pour garantir l'acquéreur, le vendeur-usufruitier consentirait un bail pour les 6 années de durée de l'usufruit. L'acquéreur de la nue propriété serait une personne morale et le bénéficiaire du bail serait une personne physique.
Je remercie par avance pour toute aide !
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préemption de la SAFER 
