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Frank
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 Posté - 29 avr. 2012 : 14:20:34
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Bonjour,
Nouveau sur le forum, je viens solliciter vos lumières en espérant que vos réponses seront utiles à d'autres.
Je reçois une lettre recommandée de mon propriétaire qui m'annonce que mon loyer passera de 750 euros à 800 euros à compter du mois d'août.
Le montant est global, aucune distinction n'est faite entre le loyer et les charges et aucun chiffre n'est donné pour justifier l'augmentation : il se contente de dire que c'est l'effet du nouvel indice de l'INSEE et de l'augmentation des charges. L'indice INSEE servant au calcul de l'augmentation n'étant pas encore paru puisqu'il s'agit de celui du 2eme trimestre, je vois d'ailleurs mal comment calculer le nouveau montant du loyer. Quant aux charges, aucun justificatif...
Je vais donc lui répondre en lui demandant de justifier cette augmentation, documents et calculs à l'appui. Avez-vous quelques conseils à me donner?
D'autre part, j'aimerais avoir votre avis sur les points suivants :
• le loyer n'ayant jamais été augmenté depuis septembre 2009, le propriétaire est-il en droit de me demander de lui payer rétroactivement l'augmentation qu'il aurait pu pratiquer?
• l'intégration dans les charges du contrat d'entretien de la chaudière est-il normal? Ne doit-il pas être facturé à part? Et n'ai-je pas le droit de choisir moi-même ce professionnel?
• Il reçoit les factures d'eau correspondant à ma consommation et je les lui rembourse ensuite. Est-ce régulier?
• Si je ne paye pas le loyer de 800 euros tant qu'il n'a pas justifié cette augmentation mais seulement les 750 euros actuels, suis-je en tort?
Je vous remercie!
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Numero6
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Posté - 29 avr. 2012 : 15:11:27
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Bonjour,
Quelques précisions sur votre location seraient utiles : meublé, vide, appartement en mono ou copropriété , maison ( seul ou le propriétaire y habite t'il aussi???
Date de début de bail ? indice de référence, mois prévu de l'augmentaiton.
- l'augmentation du loyer se calcule sans les charges: le simulateur de l'INC cliquez sur ce lien
- Oui il peut reprendre les augmentations de loyer sur 5 ans.
- Il doit tous les ans vous faire une régularisation des charges avant de vous les augmenter.
- Pourquoi ne pas avoir pris le compteurs d'eau et l'entretien de la chaudière à votre compte
...mais les éclaircissements sur votre habitation et la nature du bail permettront de vous répondre plus précisément.
vous pouvez aussi lire sur ce lien ce qu'un locataire doit savoir
Cdlt
N6 |
Édité par - Numero6 le 29 avr. 2012 15:13:21 |
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bailleurx
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Posté - 29 avr. 2012 : 16:05:32
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citation: Il reçoit les factures d'eau correspondant à ma consommation et je les lui rembourse ensuite. Est-ce régulier?
il existe certaines comunes ou la compagnie de l'eau exige que le compteur soit au nom du propriétaire
c'est étrange me direz vous mais je peux vous certifier que c'est vrai
par exemple : Brive la gaillarde
on ne peut pas vous imposer le contrat d'entretient de la chaudière, mais auriez vous trouvé moins cher ? puisque c'est une obligation du locataire (au mieux si vous trouviez moins cher vous pourriez contester la part abusive) il doit quand même vous présenter la facture
pour l'augmentation de loyer voir la réponse de N°6
pour verifier l'augmentation du loyer vos pouvez utiliser le simulateur INSEE proposé par N°6 mais nous ne pouvons pas vous aider sans le type de contrat, les dates et les chiffres |
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Frank
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3
Posté - 29 avr. 2012 : 21:05:05
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Bonsoir,
Je vous remercie pour ces réponses.
Pour être tout à fait précis, le contrat de location (il s'agit d'un appartement loué vide, c'est une copropriété, le propriétaire n'habite pas dans l'immeuble) a été conclu le 13/08/09, l'indice de référence pour la révision du loyer est l'indice 117,59 du 2eme trimestre 09.
Je n'ai pas pris le contrat pour l'eau et la chaudière à mon nom car le propriétaire m'a dit que ce n'était pas possible. A l'époque, je ne me suis pas posé de questions et j'y ai même vu une simplification des choses. Mais compte tenu de l'opacité de son courrier concernant l'augmentation du loyer, je me mets à douter de ses propos et agissements.
Le simulateur me donne une augmentation d'environ 15 euros pour l'augmentation normale du loyer en 2011. Pour 2012, il faut attendre la publication de l'indice du 2eme trimestre 2012 ; je pense que cela donnerait une augmentation de 5 euros de plus grosso modo, ce qui ferait donc une augmentation des charges mensuelle de 30 euros environ...ce qui m'étonne...il n'y a pas d'eau dans les charges, pas d'ascenseur à entretenir, mais visiblement juste l'éclairage et l'entretien des parties communes et des espaces verts.
Cordialement,
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bailleurx
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Posté - 29 avr. 2012 : 21:43:26
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il faudrait que vous donniez précisément le montant du loyer et des charges que vous payez
pour qu'on puisse apprécier la situation
car je ne comprend rien a vos explications vous mélangez loyer et charges
citation: il faut attendre la publication de l'indice du 2eme trimestre 2012 ; je pense que cela donnerait une augmentation de 5 euros de plus grosso modo, ce qui ferait donc une augmentation des charges mensuelle de 30 euros environ
le loyer c'est une chose
et les charges c'est est une autre
pour un loyer de 750€ en aout 2009
en gros votre nouveau loyer à partir d'aout 2112 devrait être au environ de 775€
mais vous avez un retard de loyer dus de 4,27 euros par mois de 2010 Ã 2012
et de 17,35€ par mois depuis aout 2011
soit environs 250€
votre propriétaire vous propose peut être un lissage de la dette
mais ca me semble un peu "Ã la louche" et pas dans votre avantage a terme
car avec 50€ par mois il couvrira en 1 an votre retard de loyer et après le reste sera tout benef pour lui
ce que vous devriez faire
c'est demander un décompte précis des charges qui vous sont demandées avec les justificatifs
le comparer aux charges que vous avez versé
faire un ajustement (en + ou moins sur le prochain loyer en ajoutant les loyers que vous devez selon les réajustements)
puis augmenter de vous même vos payements de loyer en fonction de ce que vous devriez payer
mais avant tout demandez le décompte des charges on ne peut pas vous le refuser
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Frank
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Posté - 29 avr. 2012 : 22:00:33
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Bonsoir,
Désolé, j'oubliais de préciser que le loyer est de 700 euros et les charges de 50 euros. Si donc ce que le propriétaire nomme lui-même dans son courrier le "loyer", à savoir loyer+charges passe à 800 euros, cela fait donc sur le total une augmentation de 30 euros de charges sachant que le loyer, en se référant à l'indice passerait à 720 euros environ (720 euros de loyer + 50 e de charges initiales + 30 euros de charges supplémentaires = 800 e) |
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Numero6
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Posté - 29 avr. 2012 : 22:35:40
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Bonsoir,
Quel était le montant du loyer à la signature du bail ?
Quel est le montant du dernier loyer payé ?
ceci pour nous permettre de bien calculer votre loyer et ce que votre propriétaire peut vous réclamer
Pour info :
1.-La TEOM ( Taxe d'Enlévement des Ordures Ménagères ) est peut-être incluse dans vos provisions pour charges ( c'est sur la Taxe foncière de votre propriétaire, il doit vous en donner copie et le montant est net cad sans les frais de recouvrement)
2.- l'entretien des espaces verts n'est pas ce qu'il y a de moins cher...
N6
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Édité par - Numero6 le 29 avr. 2012 22:37:11 |
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nefer
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 Posté - 29 avr. 2012 : 23:06:30
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Il faut être précis dans votre calcul pour l'indexation du loyer
On ne donne pas un montant evc "environ"
Faites le calcul avec le lien proposé par Numero 6 |
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bailleurx
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Posté - 01 mai 2012 : 16:59:48
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citation: nefer Posté - 29 avr. 2012 : 23:06:30
il faut être précis dans votre calcul pour l'indexation du loyer
On ne donne pas un montant evc "environ"
toujours aussi aimable, et prompt a apporter des réponses intéressantes 
Mais...ça va pas être facile pour franck, (à moins qu'il ai des dons de divination), de savoir au cents prés le montant du loyer dont il sera exactement redevable au mois d'aout tant que l'indice n'est pas publié 
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Frank
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France
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Posté - 01 mai 2012 : 22:21:20
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Bonsoir,
J'ai donc rédigé un courrier dans lequel je dis au propriétaire que, sans refuser une augmentation dans le principe, celle qu'il me demande n'est pas conforme au contrat de location ; je lui demande de me fournir les justificatifs de charges et lui explique, effectivement, que pour le loyer, l'indexation ne peut être calculée car l'indice n'est pas paru...Je lui demande aussi de me fournir les chiffres des années 09, 10 et 11 pour régularisation des charges sur ces 3 ans.
Ceci dit, avant de l'envoyer, j'ai une dernière question : est-il tenu par des délais légaux pour me répondre? En effet, s'il ne s'exécute pas rapidement, j'en déduirai qu'il y a anguille sous roche et que sa non réponse correspond à un refus. Donc, passé un certain délai, mon idée est de transmettre le dossier au Tribunal d'instance. C'est pourquoi cela m'arrangerait qu'il existe un délai légal.
Bonne soirée! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mai 2012 : 13:21:01
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non il n'a pas de délais pour vous répondre
il peux même renoncer à vous demander la regul des charges et des loyers s'il trouve ça trop fastidieux
citation: je lui explique, effectivement, que pour le loyer, l'indexation ne peut être calculée car l'indice n'est pas paru...Je lui demande aussi de me fournir les chiffres des années 09, 10 et 11 pour
dites plutôt que vous reconnaissez être redevable des indexations de loyer sur la base de l'indice cité au contrat pour les périodes du 13/08/2010 à ce jour
et remerciez le de vous en fournir le détail
laissez le se débrouillez (vous vérifierez ensuite si son calcul est bon)
PS: il n'a pas à vous fournir le chiffres de réeval du loyer pour 2009 puisque c'était votre 1er année donc au montant convenu dans le bail
vous pouvez préciser aussi
qu'en l'attente de précisions sur ces 2 points : réevaluation des loyers ET des charges.
vous continuerez à payer le même montant global de loyer et charges que jusque lÃ
car en l'absence de justificatif des charges vous estimeriez que le montant des provisions sur charges versé jusque là était probablement excessif par rapport aux charges réelles.
en conséquence, en acceptant la réévaluation du loyer selon l'évolution des indices, vous diminuerez la provision pour charges en l'attente de justificatifs et d'un décompte précis.
ceci devrait l'inviter à mettre au clair avec vous les charges réelles 
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Frank
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Posté - 02 mai 2012 : 19:00:16
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Je vous remercie. Vos conseils me sont très utiles! Je vous tiendrai au courant de la suite des événements quand j'aurai un retour du propriétaire. Il va falloir que je sois très attentif à la nature des charges qu'il mentionnera et que je m'assure donc qu'il n'ajoute pas des charges non récupérables!
Merci encore. |
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Frank
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Posté - 03 mai 2012 : 12:31:21
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Bonjour,
Je précise dans mon courrier que je suis redevable de l'augmentation du loyer qui n'a pas été pratiquée depuis 2009. Ceci dit, j'aimerais faire une vérification : j'ai le souvenir,vague, il est vrai, d'avoir lu qu'un propriétaire dont le bien loué n'était pas aux nouvelles normes (isolation), ne pouvait pas augmenter le loyer tant que les travaux n'étaient pas réalisés. Est-ce le cas? |
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bailleurx
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Posté - 03 mai 2012 : 12:50:12
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et maurice vous poussez un peu
en plus c'est faux votre info |
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nefer
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Posté - 03 mai 2012 : 14:48:10
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citation: Initialement posté par Frank
Bonjour,
Je précise dans mon courrier que je suis redevable de l'augmentation du loyer qui n'a pas été pratiquée depuis 2009. Ceci dit, j'aimerais faire une vérification : j'ai le souvenir,vague, il est vrai, d'avoir lu qu'un propriétaire dont le bien loué n'était pas aux nouvelles normes (isolation), ne pouvait pas augmenter le loyer tant que les travaux n'étaient pas réalisés. Est-ce le cas?
dans le cadre d'un bail loi 89, le bailleur ne peut procéder à l'indexation du loyer que si elle est prévue au bail...et selon l'indice de référence qui y est mentionné ou à défaut le dernier connu à la date de signature du bail |
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Frank
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France
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Posté - 03 mai 2012 : 19:55:59
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Ne voyez pas dans ma question une tentative pour échapper au paiement de ce que je dois au propriétaire : si c'est dû, c'est dû. Je pose uniquement cette question car ayant le souvenir - vague, comme je vous l'ai dit, il faudrait que je recherche le numéro de la revue - de cette info (mais peut-être ai-je mal compris ou bien ma mémoire défaille), je me disais que c'était peut-être pour cette raison qu'il n'avait pas augmenté le loyer jusqu'à maintenant. Hypothèse que je voyais éventuellement confirmée par le fait qu'il vient de réaliser des travaux améliorant l'isolation (portes-fenêtres pvc). |
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Frank
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Posté - 29 mai 2012 : 22:49:46
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Bonsoir,
Je reviens vers vous. Voici la suite de l'histoire...
Un mois après mon courrier recommandé AR demandant à mon propriétaire de justifier l'augmentation du loyer et des charges, celui-ci m'a téléphoné aujourd'hui - et non répondu par ECRIT - pour m'apporter la réponse suivante :
- Il m'impose un RV avant ce week-end pour me présenter les documents qu'IL estime utile de me présenter (dixit). Qu'en tout état de cause, il est hors de question qu'il me présente les comptes annuels du syndic avec le mode de répartition des charges par locataire. Que les charges récupérables c'est du bla bla...etc.
- Qu'il n'a jamais fourni de quittance de loyer à ses anciens locataires et que ce n'est pas maintenant que ça allait commencer.
- Qu'il refusait de me fournir des reçus stipulant que j'ai bien réglé les factures d'eau (il reçoit les factures d'eau pour cet appartement et je les lui paye).
- Que compte tenu de mon attitude (je n'ai rien fais d'autre que demander les documents légaux), il me signifierait très certainement mon congé pour le 15 août 2012 (date anniversaire du contrat de location).
Par ailleurs, je lui ai demandé, lorsque j'ai emménagé, si les charges étaient calculées au plus juste. Il m'a répondu affirmativement à ce moment-là . Il me dit maintenant qu'elles sont en fait supérieures à ce que j'ai payé car il se rend soi-disant compte qu'il a fait des erreurs dans ses calculs...
Je tiens à préciser que tous les loyers ont toujours été payés rubis sur l'ongle à date fixe depuis mon emménagement en 2009 et qu'aucun contentieux n'existe entre nous.
Je recevrai mon propriétaire en mon domicile entre le 1er et le 15 juin (pas avant ce w.e... eh oui, c'est impossible, je travaille, tout simplement).
Il est visiblement de très mauvaise foi. Que me conseillez-vous? A quoi dois-je faire très attention le jour où il viendra me présenter ces fameux documents?
Pour une transparence totale, je peux vous faire parvenir en m.p si c'est possible et nécessaire, le courrier que j'ai adressé à mon propriétaire.
Je vous remercie |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 mai 2012 : 00:18:19
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vous n'avez aucune obligation à recevoir votre propriétaire chez vous
le propriétaire ne peut pas vous donner congé pour le mois d'aout: c'est hors délai (article 15 de la loi de 89)
vous pouvez saisir la commission de conciliation de votre département |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mai 2012 : 11:33:09
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en l'absence de justificatif précis, vous pouvez tout simplement lui dire que vous pensez être lésé par ses approximations et qu'en l'attente vous ne payerez plus les charges, jusqu'à la fourniture de tous les documents depuis 2009
(soyez prévoyant et mettez l'argent de coté)
pour la fin du bail, il doit vous prévenir 6 mois avant la fin d'une période de 3 ans par lettre recommandée ou avis d'huissier
que ça lui plaise ou non il en a pour 3 ans de + à vous "supporter"
s'il pénètre dans votre logement sans votre consentement c'est une violation de domicile, passible de 3 ans de prison et de fortes amendes
(changer votre serrure s'il en a les clefs pourra vous éviter quelques déconvenues...) |
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Frank
Nouveau Membre
France
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19
Posté - 30 mai 2012 : 20:49:52
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Merci à vous.
En un mot, il refuse de se conformer à ses obligations de propriétaire.
La commission de conciliation, je ne sais pas , il n'est vraiment pas prêt à discuter.
J'envisage, après une nouvelle demande, si elle reste infructueuse, de m'adresser directement au tribunal d'instance.
La plaisanterie a assez duré! |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 31 mai 2012 : 16:26:26
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bonjour
citation: Je pose uniquement cette question car ayant le souvenir - vague, comme je vous l'ai dit, il faudrait que je recherche le numéro de la revue - de cette info (mais peut-être ai-je mal compris ou bien ma mémoire défaille), je me disais que c'était peut-être pour cette raison qu'il n'avait pas augmenté le loyer jusqu'à maintenant. Hypothèse que je voyais éventuellement confirmée par le fait qu'il vient de réaliser des travaux améliorant l'isolation (portes-fenêtres pvc).
vous avez effectivement bien lu qq chose mais ce que vous pensez n'est pas exact.
il s'agit surement de ceci : http://forum-juridique.net-iris.fr/...energie.html
puis comme vuos devez quand meme vous preparez a cette entrevue et que le bailleur vous raconte vraiment n'importe quoi, et qu'il fait sa loi a sa propre sauce, voici les 3 textes que vous devez connaitre en matiere de location non meublée:
loi du 6/7/89 régissant les locations vides : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20110609
le decret des charges locatives: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20110609
le decret des reparations locatives: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20110609
ceci vous donnera quelques munitions pour le rembarrer.
quant à votre bail (3 ans), le bailleur peut donner congé uniquement au moins 6 mois avant la fin du bail et encore, pour une raison bien determinée (vente ou reprise pour habiter).
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Justification augmentation de loyer 
