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radiance64
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 Posté - 01 mai 2012 : 11:39:04
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Bonjour à tous,
je fais appel à votre expertise sur le fait que concernant des travaux à voter en AG, le syndic ne présente qu'un seul devis (joint à la convocation) et détourne la résolution pour présenter le montant de cet unique devis comme un "budget maximal", l'autorisant ainsi à passer commande dès le choix éffectué de la société en charge des travaux.
(Pourtant en application de l'article 21 l'AG , la dernière fois en 2007, on a défini et voté les modalités de mise en concurrence et le syndic doit s'y tenir.
L'AG avait fixé le montant des travaux à 1 000 €, et si un devis dépasse cette somme, le syndic doit faire un mise en concurrence. Cela n'est plus le cas.)
Donc le syndic fournit un devis à la dernière minute. Celui-ci devient le budget maximal. Il calcule déjà les montants des provisions, fixe des dates de paiement et délègue le choix (comme chaque année pour tous les travaux) au CS (qui pour certains travaux impose les entreprises familiales...*)
Il y a pour cela une résolution particulière à la fin de l'ordre du jour pour une délégation de pouvoirs au CS pour décider de tous les entreprises pour les travaux :
"Concernant les travaux décidés aux résolutions XXXXXX (oui c'est bien écrit XXXX- car toutes les entreprises et éventuels devis seront choisies par le CS seul et nous n'avons JAMAIS de compte rendu) de la présente réunion ses pouvoirs au CS, à qui elle donne mandat d'étudier d'autres propositions à prestations identiques et dans la limite du budget, pour décider du choix de l'entreprise et des modalités d'éxécution.
Pour une des résolutions, un des devis est d'ailleurs adressé à un copropriétaire membre du CS. Est il valable ?
Mes questions:
=> Peut on décider d'un budget maximum basé sur une seul devis et présenté malgré notre vote de mise en concurrence ?
=> Comment faire pour que l'AG redevienne décisionnaire et non plus le CS seul (facilement controlable par le syndic) ?
Merci,
Cordialement
(*) Pour info la société qui vient vérifier et changer nos blocs de sortie de secours est basée à 200 km de notre résidence où notre président de CS a toute sa famille et une résidence secondaire...)
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Posté - 01 mai 2012 : 12:15:30
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radiance64 :" Mes questions:
=> Peut on décider d'un budget maximum basé sur une seul devis et présenté malgré notre vote de mise en concurrence ?
=> Comment faire pour que l'AG redevienne décisionnaire et non plus le CS seul (facilement controlable par le syndic) ?"
C'est un vieux débat qui a son importance.
Il est si facile que l'AG redevienne décisionnaire, car c'est la SEULE a décider en copropriété.
Le syndic n'a pas pouvoir de décsion sur les trvaux comme le CS qui n'a qu'un role consultatif la dessus !!!
MAIS si ce syndic complaisant et ce CS dictateur passent au desus des décisions d l'AG pour la mise en concurrence, et propose un pouvoir au CS en demandant un mandat absolu sur le choix des entreprises ET que les copropriétaires acceptent cela en adoptnat ces résolutions, alors il ne faut plus raler ni pleurer !!!
L'AG a bien décider, personne n'a mencer ces copros de voter un budget max, et danner un GROS pouvoir au CS.
Pour répondre à vos questions :
1. l'AG doit rejetter une résolution avec un seul devis, ces travaux seront reproposés à une autre AG
2. l'AG rejette le quitus au syndic, car il n'a pas respecté la décison d'AG sur la concurrence
3. l'AG rejette TOUS les mandats au CS proposés à l'ODJ.
4. l'AG peut ne pas renouveller le syndic
5. l'AG choisie les memebres du CS, elle peut donc en choisir d'autres et ne pas renouveller les sortants.
Tout cela est dans loi, c'est l'AG qui décide, pas le syndic, pas le CS.
ON vote CONTRE et syndic et CS ne pourront que suivre ces décisions.
En cas de mandant donné au CS su ele choix des devis et des travaux, celui à OBLIGATION par la loi de rendre compte de ses mandats devant cette AG. SI ce CS refus ede faire ce rapport, alors changez de CS !!
En donnant ce style de mandat au CS, l'AG perd son pouvoir de décision, c'est tant pis pour elle !!! 
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radiance64
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 Posté - 01 mai 2012 : 14:31:28
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Merci Philippe,
vous avez 100 fois raison et explique pourquoi le CS est composé maintenant de 12 membres (plus de 20% des copropriétaires résidants) qui selon leur intérêt perso s'intéresse à telle ou telle question pour décider et non pas vérifier les comptes ou autres choses "rébarbatives". Effectivement pour redevenir décisionnaire (au prorata de ses millièmes) il faudrait changer ce système ou se porter tous candidats au CS (Ubuesque).
Question subsidaire sur le rôle consultatif du CS : Dans notre règlement de copropriété il est stipulé que "l'avis rendu par le CS lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 Juillet 1965." doit figurer dans la convocation de l'AG. Cela n'est jamais le cas et lorsque le CS a cette délégation de pouvoir de décision doit il par écrit rendre compte de ses décisions dans cette convocation ? Si oui et ce n'est pas le cas peut on envisager de repousser l' AG ? Ou au moins si le CS refuse de le mettre par écrit dans le PV d'AG invoquer l'article 17 ?
Merci encore !
Cordialement,
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Louis92
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Posté - 01 mai 2012 : 15:44:31
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radiance64, votre CS doit faire joindre son compte rendu d'exécution de sa mission (Rapport Moral) à la convocation y compris les avis qu'il a donnés, voyez les points II.3 et II.4 de l'article 11 du décret de 67 http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006488374
Si le CS ne rapporte rien par écrit, ça ne permet pas de repousser l'AG mais ça peut être un des leviers pour ébranler et dévaloriser cette fine équipe avec le coût de la maintenance des blocs de sécurité s'il est excessif.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 01 mai 2012 15:48:54 |
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JPM
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Posté - 01 mai 2012 : 16:01:09
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A la lettre du texte la réponse est non.
Mais il faut rappeler que la mise en concurrence ne s'entend pas de la présentation effective de plusieurs devis. Le syndic s'st conformé au texte quand il a demandé plusieurs devis.
Dans la pratique nous savons tous que les entrepreneurs rechignent de plus en plus à établir des devis pour des petits travaux, seraient-ils supérieurs à 1000 €.
La technique décrite par radiance 64 est centenaire. Elle permet au syndic ou au conseil syndical de rechercher moins cher avec un descriptif identique.
Il faut ajouter en outre que pour certaines catégories de travaux il est souhaitable d'avoir recours systématiquement à un entrepreneur désigné (un plombier par exemple). Il est facile de contrôler périodiquement le maintien du rapport qualité/coût en tenant compte des avantages particuliers de cette pratique.
Il est bien entendu que pour des travaux importants la réponse est différente.
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radiance64
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Posté - 01 mai 2012 : 17:17:49
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Merci Louis et JPM.
le rapport du CS dans les PV se résume chaque année à "résolution x - Compte rendu d'activité du CS et du syndic - Le CS et le syndic font un compte rendu sur l'ensemble des actions menées dans le courant de l'exercice. L'assemblée en prends acte." Et voilà c'est tout et durant l'AG les points litigieux sont évoqués mais surtout pas reportés. Je me demande si en me portant candidat comme scrutateur je peux vérifier si un minimum de détails est notifié.
Pour le montant des travaux : Il est vrai que la somme d'un des devis pour travaux 1 est environ de 15 000€ et celui des travaux 2 est d'environ de 100 000€ et nous ne sommes pas en copropriété énorme. On pourait penser que cela motiverait la concurrence et que nous pourrions pour ce genre de gros travaux décisionnaires (au prorata de nos millièmes).
Cordialement,
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Posté - 01 mai 2012 : 17:20:12
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radiance64 : Il y a obligation pour le CS de joindre son rapport d'activité à l'ODJ.
Il est évident qu'il doit rendre compte dans ce rapport des mandats votés par l'AG.
pas d'annulmation d'AG possible lma dessus, mais une sanction de l'aG en ne renouvellant pas ses membres du CS qui ne repectent pas la loi !!!
Rien n'empêche à un ou plusieurs copropriétaires de poser toutes les questions sur l'activité du CS.
La mission du CS est bien défini par la loi, et si votre CS trouve la vérification des comptes rébarbative, alors ses mebres n'ont pas compris que cette vérif. est la mission principale du CS, et peut-être même que ces membres en sont incapables !!!!
Posez les questions sur les comptes au CS, le rpésident du CS doit être capable de répondre à toutes les questions. Ce rapport financier doit figuer au compte-rendu d'avtivité joint à l'ODJ.
Pour ma part, en tnat que résident du CS, je fais ce rapport depuis des années, et je refuse que le CS recoive mandat de l'AG pour le choix des travaux.
Le syndic et le CS doivent proposer au moins 2 devis pour chaque résolution. ce sont les copros qui dovent décider du choix de l'entreprise. Nous avons eu trop de problèmes avec des CS et des présidents dictateurs, trop de dérives avec un syndic laxiste aux ordres du CS !!!
Une AG et son ODJ se prépare en concertation avec le CS, et cela quelques mois avant l'AG; le temps de recevoir tous les devis et docs à joindre à l'ODJ. Il n'y a aucune raison de ne pas faire jouer la concurrence.
Naturellement, lour des petits travaux d'entretien, le SDC doit travailler avec les mêmes entreprises. Plombier, couvreur électricien, entretien des jardins,.....
Les petits entrepreneurs sont submergés de demandes de devis, dont la majorité pour des copropriétés n'auront aucune suite.
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 mai 2012 : 17:39:42
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Pour de tels montants, la procédure de mise en concurrence doit être respectée plus strictement. C'est bien évident.
Une question est de savoir si, pour les travaux les plus importants, vous faîtes ou non appel à un maître d'oeuvre.
Si oui, la mise en concurrence entre dans sa mission.
A cet égard, le problème de la rémunération du syndic pour les gros travaux est traité en dépit du bon sans par les pouvoirs publics et même par les associations dédiées. Le résultat patent de la réforme récente est une augmentation sensible des taux sollicités et ...votés 
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Posté - 01 mai 2012 : 18:05:34
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radiance64 :" Pour le montant des travaux : Il est vrai que la somme d'un des devis pour travaux 1 est environ de 15 000€ et celui des travaux 2 est d'environ de 100 000€ et nous ne sommes pas en copropriété énorme. On pourait penser que cela motiverait la concurrence et que nous pourrions pour ce genre de gros travaux décisionnaires (au prorata de nos millièmes)."
Pour des montnats si importants, il est tout à fait anormal que le syndic ET le CS ne propose pas plusieurs devis, 3 parait normal.
les copropriétaires présents à l'AG n'avait qu'une seule attitude à avoir devant cette non mise en concurrence était de rejetter ces travaux, et d'exiger du syndic et du CS de proposer 3 devis concurrents.
Donner mandat à un CS qui ne veut pas vérifier des comptes sérieusement pour 100 000 € est une grosse erreur !!!
Pour un montant de 100 000 €, et un mise en concurrence obligatoire votée par une AG et non respectée par le syndic, cette résolution peut être dénoncé devant le TGI pour être annulé.
Le syndic a obligation de respecter et d'exécuter les décisions de l'AG
radiance64 : c'est au CS d'exiger que la concurrence soit respecté, et que le syndic éxécute la décsion de l'AG pour cette mise en concurrence.
Ce CS n'est pas très bon dans sa mission première de vérifier la gestion du syndic !!! |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 01 mai 2012 : 20:41:34
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philippe388 : "Ce CS n'est pas très bon dans sa mission première de vérifier la gestion du syndic !!!" : évident mais si on mets les membres du CSdans une position de décisionnaire à la place de l'ensemble des copropriétaires. Cela motive à fermer les yeux.
De plus le président qui n'a qu'environ 1000 millièmes a autant de poids que les 11 autres membres et encore si ils peuvent se libérer lors de la réunion du CS qui a lieu à son domicile de retraité à 18h :-) . Il n'y a pas de règlement du CS et donc les décisions sont prises de façon à ce que cela aille dans son sens. Du grand détournement de la loi de 1965.
Sinon merci nous allons essayer d'influencer pour voter contre ses résolutions. Cela va sans doute être difficile car le président du CS lors de la distribution de son avis sur l'OJ de l'AG va demander qu'on lui confie des pouvoirs en blanc. Lors de la dernière AG le président avait 7 pouvoirs (sans dépasser son quota) et avait distribué les pouvoirs à ses partisans.
Eh oui ... si j'élabore on peut en faire un cas d'étude de ce SDC.
Sinon je réitère ma question : devenir scrutateur peut il aider à s'assurer que le PV reflète bien les points litigieux énoncés lors de l'AG ?
Bonne soirée et merci.
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Louis92
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Posté - 01 mai 2012 : 21:55:37
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Devenir scrutateur peut aider à s'assurer que le PV reflète bien les points litigieux énoncés lors de l'AG puisque les scrutateurs doivent :
- enregistrer les nombre de voix POUR, CONTRE, ABST pour chaque résolution : à ce titre, ils ont la parole plus facilement que les autres copropriétaires et cette parole peut être prise pour bien reformuler les points litigieux de sorte que toute l'AG est témoin de ce qui restera dans le PV,
- signer aussi, voyez l'art 17 du décret de 67 : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006488425
à ce moment, il sera difficile pour quiconque de contester les points litigieux bien soulignés oralement devant toute l'AG comme devant être au PV, ces points seront dans le PV.
Cdlt. Louis92 |
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alice78
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Posté - 04 mai 2012 : 15:43:01
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Rappel des délégations de pouvoirs :
Article 25 de la loi 65-557
Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ;
Le choix de l'entreprise de travaux relevant d'un vote à l'article 25 ou 26 ne peut pas être délégué, même au CS.
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Gédehem
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Posté - 04 mai 2012 : 19:21:54
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S'agissant de la délégation de pouvoir décidée par une AG, citer L.art.25 c'est bien, exposer D.art.21 serait mieux.
La quasi totalité des gros travaux en copropriété relèvent de la maj.art.24, leur montant n'étant d'aucune importance ici.
Les travaux relevant d'une autre majorité sont ceux prévus par les textes.
Un ravalement des façades à 150.000 € c'est de l'entretien courant, décision maj.art.24. Délégation possible au CS.
Sauf ici : CS dépourvu de RFCS obligatoire, donc dans l'incapacité de "fonctionner/décider", aucune modalité de vote 'décisionnel' n'étant prévue.
Outre la délégation d'AG à un CS dépourvu de RFCS qui serait contestable, le CS n'étant pas régulièrement établi au regard des textes (responsabilité du syndicat qui n'a pas imposé de règles à son CS), quid d'une "décision" qui produirait des effets juridiques ???
Pour ma part je n'en vois pas, ce CS sans règles ne pouvant rien décider qui soit opposable .... à commencer par la désignation du pdt. !
Qui plus est s'il n'y a en plus aucun CR de "décision".
Qure peut présenter le syndic afin de rendre opposable un appel de fonds pour un montant décidé par un CS "de pacotille" ????
Si un copropriétaire ne paye pas, quoi présenter au juge d'incontestable ???
Il faudra bien qu'un jour on se penche sur cette question pour dénier tout pouvoir à ces CS "fantoches", sans règles voire même sans pdt.
Déja qu'ils sont dépourvus de toute personnalité propre ....... |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2012 19:25:18 |
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Louis92
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Posté - 04 mai 2012 : 23:03:44
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gedehem a écrit : citation: Qure peut présenter le syndic afin de rendre opposable un appel de fonds pour un montant décidé par un CS "de pacotille" ???? C'est l'AG qui a décidé du montant de l'appel de fond, pas le CS. Je ne vois le problème sur ce point.
Vous faîtes bien de rapprocher "délégation de pouvoir au CS" et cas d'absence de RFCS, il faut recommander à tout CS sans RFCS recevant une délégation de commencer par déterminer au moins le mode de prise de la décision collective si possible avant d'avoir tout le dossier (devis concurrents, etc ...) et en faire part au syndic (à défaut de l'avoir fait voté par l'AG). Qu'au moins les décisions consécutives à la délégation de pouvoir se fassent suivant des règles prédéfinies et ce dans la sérénité (ce qui n'est pas assuré quand le dossier est avancé et que chacun a déjà son avis).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 04 mai 2012 23:06:43 |
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JPM
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Posté - 05 mai 2012 : 09:30:10
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Ce n'est pas au CS qu'il appartient de fixer les règles de son fonctionnement.
C'est à l'assemblée générale des copropriétaires.
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Posté - 05 mai 2012 : 09:49:18
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Louis92 :" Vous faîtes bien de rapprocher "délégation de pouvoir au CS" et cas d'absence de RFCS, il faut recommander à tout CS sans RFCS recevant une délégation de commencer par déterminer au moins le mode de prise de la décision collective"
ET NON !!!!! Le CS ne fixe pas des règles quand il le veut !!! c'est bien à l'AG de fixer ses règles, en votant un RFCS, que le CS pourra proposer à cette AG.
Le CS devra suivre les règles d'un fonctionnement du CS si celui-ci est déjà inscrit dans le RDC !!! |
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Louis92
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Posté - 05 mai 2012 : 09:56:04
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Tout-à -fait d'accord avec JPM (et philippe388) mais quand ça n'a pas été fait, en attendant l'adoption par l'AG, je dis simplement qu'il vaut mieux que le CS en rédige un embryon avant la mise en oeuvre de la délégation pour éviter une situation inextricable au moment de décider (quelle majorité ?).
Par ailleurs, c'est bien le CS le mieux placé pour proposer un texte de RFCS à l'AG. Il est d'ailleurs souhaitable que ce texte soit éprouvé par quelques mois de pratique pour éviter que l'AG adopte un RFCS trop théorique et inapplicable.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 05 mai 2012 09:57:42 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 mai 2012 : 10:22:32
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De Louis : citation: Par ailleurs, c'est bien le CS le mieux placé pour proposer un texte de RFCS à l'AG.
Ce n'est pas évident du tout.
Il s'agit tout particulièrement d'encadrer le fonctionnement du conseil syndical.
Un récent sondage (CLSV) a les honneurs de la presse. Il montre que les copropriétaires ne limitent pas leurs critiques aux syndics. Les conseils syndicaux, et surtout les présidents, sont fréquemment critiqués.
Par ailleurs il suffit de se référer aux modèles de RFCS existants en les adaptant aux particularités de la copropriété concernée.
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Posté - 05 mai 2012 : 11:51:55
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LUOis92 : Par ailleurs, c'est bien le CS le mieux placé pour proposer un texte de RFCS à l'AG. Il est d'ailleurs souhaitable que ce texte soit éprouvé par quelques mois de pratique pour éviter que l'AG adopte un RFCS trop théorique et inapplicable.
Mais NON !!!! le CS ne focntionne pas sans un RFCS !!! on ne fait pas des essais avant, on ne propose un brouillon à l'AG? et TOUT copropriétaire peut proposer un RFCS si le CS si il en existe pas !!!!
Des membres d'un CS qui fonctionne sans rien, comme ils veulents, ne sont certainement pas aptes à rédifer un bon RFCS.
LOuis92 : un RFCS ne peut pas être plus contraignant que la loi, il doit la respecter. DOnc pas de choses bien compliquer, il suffit de prendre des exemples sur UI et sur le NET. |
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Posté - 05 mai 2012 : 11:54:31
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JPM :" ......Il montre que les copropriétaires ne limitent pas leurs critiques aux syndics. Les conseils syndicaux, et surtout les présidents, sont fréquemment critiqués. "
C'est ben vrai, ça !!!!!!!!!
TOUS les presidents sont critiqués.  La violence, les mensonges, les ragots, les diffamations, ...... ne concernent pas que les présidents de la République
Il n'y a que ceux qui ne font rien qui ne sont pas critiquables !! N |
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Louis92
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Posté - 05 mai 2012 : 13:21:50
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Comme toute chose nouvelle qui doit être testée avant d'être figée, je maintiens qu'il est prudent et utile d'éprouver le projet de texte de RFCS par quelques mois de pratique pour éviter que l'AG adopte un RFCS trop théorique et inapplicable.
Concernant la critique qui peut être faite au président de CS, j'ajoute qu'un RFCS est un bienfait pour un président de CS car il renforce le caractère collectif des avis du CS et le président est ainsi moins exposé aux critiques le visant individuellement.
Cdlt. Louis92.
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Un devis pour travaux utilisé comme budget max. 
