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AUSTIN
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 Posté - 10 mai 2012 : 16:44:06
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Bonjour,
Une erreur d'imputation d'une dépense a été relevée lors de l'AG (imputation sur des charges ascenseur alors qu'il s'agissait d'une charge commune): le CS n'avait rien vu!
La remarque a été formulée au cours de l'AG mais n'a pas été mentionnée sur le PV (le syndic était secrétaire, et le président n'a rien vérifié!)
Cette erreur a une incidence sur le décompte définitif 2011 de chaque copropriétaire
La majorité des copropriétaires a approuvé les comptes et a donné quitus au syndic!
Par écrit, j'ai signalé au syndic la non inscription au PV
Réponse du syndic (par écrit): "nous avons, en effet, fait une erreur sur l'affectation de la réparation du moteur de la VMC, comme vous nous le signalez. Nous ne pouvons modifier maintenant les comptes puisqu'ils ont été approuvés lors de l'assemblée mais cette régularisation apparaitra sur les comptes de l'année 2012"
La réponse est claire mais pour se garantir d'une exécution quelle serait la meilleure conduite à tenir vis à vis du syndic: l'article 45-1 relatif au droit de chaque copropriétaire peut-il jouer? Le délai de rectification donné par le syndic est-il valable?
J'ai pensé envoyer au syndic une LRAR lui rappelant sa réponse?
Merci de vos réponses toujours éclairées
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Posté - 10 mai 2012 : 16:57:23
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citation: Une erreur d'imputation d'une dépense a été relevée lors de l'AG (imputation sur des charges ascenseur alors qu'il s'agissait d'une charge commune)
il est dommage que l'AG n'ait pas modifié les comptes lors de l'AG ce qui était tout à fait possible.
citation: La majorité des copropriétaires a approuvé les comptes et a donné quitus au syndic!
on ne fera aucun commentaire sur ce quitus donné ... 
Le syndic vous a quand même répondu par écrit surla régularisation, donc il n'y a pas de raison de mettre en doute... Effectivement il est tout à fait possible comptablement de faire cette régularisation sur l'exercicie 2012.
La seule difficulté se situe pour les copros qui vont vendre t qui auraient été affectés par cette régul, il vont être "floués"....
Pour votre cas, personnel si vous voulez une certitude, vous pouvez recalculer vos charges réelles 2011 et en tenir compte dans les provisions de 2012.... si le syndic est très pointilleux, il peut vous faire des relances et il n'aura pas tort.  |
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Posté - 10 mai 2012 : 17:07:51
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AUSTIN : l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des charges personnelles !!!!
Le syndic a fait une erreur d'imputation, il doit immédiatement rectifier cette erreur. Peu importe le quitus ( grosse erreur de donner quitus quand ce syndic fiat une telle erreur si facile à détecter), et l'approbatio des comptes du SDC.
Pas besoin d'attendre l'approbation des comptes de 2012, dans une année.
Vous écrivez en RAR avec votre prochain paiement que vous avez rectifié de vous-même en attendant la rectitification du syndic, et que le paiement tient compte de votre calcul joint !!!
Cette remarque é été faite au cours de l'AG et le syndic a approuvé cette remarque ??? que faisait le CS lors de l'AG ??
DOnc obligation du syndic à rectifier les charges de tous les copros. Ce qui ne change en rien les comptes du SDC, mais rajuste les comptes persos de charges !!! Le CS doit exiger cette rectification, c'est lui qui controle la gestion dun syndic et les comptes.
Le syndic ne peut pas vous relancer pour non-paiement de charges , charges qui ne sont pas justes. le tribunal vérifiera la justesse de votre calcul et le syndicat pourra vous payer des petits DI pour vous avoir assigner, et en plus sera condamner à vous rembourser vos frais d'avocats, article 700.
gedehem : Mauvaise réponse du syndic !!! |
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AUSTIN
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Posté - 10 mai 2012 : 17:19:46
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Bonsoir,
Je me sens parfois "bien seul" mais il y a des personnes que je remercie bien sincérement sur ce site pour la célérité de leurs réponses
Encore merci à tous |
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Posté - 10 mai 2012 : 17:32:01
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citation: Peu importe le quitus ( grosse erreur de donner quitus quand ce syndic fiat une telle erreur si facile à détecter), et l'approbatio des comptes du SDC.
non, car suite à l'approbation des comptes, même avec l'erreur, il n'y a pas d'erreur d'imputation sur le compte proprio.
Vous pouvez faire comme l'a écrit philippe, et comme je l'ai écrit aussi, refaire vos comptes, mais le syndic sera en droit de vous faire relance et MeD pour avoir un compte propriétaire conforme aux comptes approuvés (ce que j'ai écrit aussi). |
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Posté - 10 mai 2012 : 17:53:55
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rambouillet : l"approbation des copmtes du SDC ne vaut pas pour les comptes de charges persos.
Il s'agit ici d'une erreur d'imputation et de répartition de charges pour tous les copros !!! les comptes du SDC sont peut être justes, mais pas la répartition perso !!
Le syndic DOIT recitifier immédiatement.
rambouillet :" mais le syndic sera en droit de vous faire relance et MeD pour avoir un compte propriétaire conforme aux comptes approuvés" 
Voilà une drole d'idée et d'approche comptable. Les comptes des copropriétaires peut être différents sir la répartiton des charges du RDC n'a pas été respectée !!! Les comptes personnels ne s'adaptent pas aux comptes approuvés, si ils comportent des erreurs !!! mais c'est l'inverse qui est juste.
Le syndic DOIT recifier les comptes persos, et rétablir la bonne affection des charges.
le syndic ne pourra pas poursuivre AUSTIN, si son compte de charges est réellement créditeur, après rectification de l'erreur comptable du syndic.
Le tribunal va vérifier le compte de charges d'AUSTIN et s'apercevoir comme lui ' et toute l'AG, que le syndic a fait une erreur, et qu'il refuse de rectifier immédiatement. C'est le syndicat qui est en faute, pas AUSTIN qui ne réclame que la stricte application de l'EDD.
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2012 : 18:12:46
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PPhilippe fait une confusion lorsqu'il parle de l'approbation des comptes qui n'entraine pas approbation des comptes individuels, car dans le cas exposé il ne s'agit pas du tout de cela !
Des dépenses ont été ventillées par le syndic par type. Personne n'a constaté que des charges ascenseurs ont été comptabilisées avec les dépenses générales.
Si la remarque a été faite en séance, l'AG n'a pas décidé de rectifier la ventillation.
Autrement dit, la répartition individuelle par type de charges et conforme aux totaux approuvés par type de charge, les dépenses ascenseurs en "ascenseur", les dépenses générales en "générale", ceci ressortant des pièces présentées et non modifiées.
Autre chose serait d'approuver (mettons) 25.000 € de dépenses de tel type et se voir répartir sa part sur 28.000 ou 22.000 €. |
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AUSTIN
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Posté - 10 mai 2012 : 21:44:20
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Bonsoir,
Je précise:
- décompte syndic: approuvés en AG
charges communes générales : 20148 €
charges ascenseurs : 2625 €
total 22773 € dont moteur VMC 903 € compris dans charges ascenseurs
- mon décompte : (reconnu dans la lettre du syndic)
charges communes générales : 21051 € (20148 + 903)
charges ascenseurs : 1722 € (2625 - 903)
total 22773 € dont moteur VMC 903 € compris dans charges générales
Le total général est identique dans les 2 cas.
Seule l'imputation est erronée et donc le compte individuel est lui aussi erroné
L'article 45-1 du décret de 67 semble approprié pour ce cas et le syndic ne peut m'opposer l'approbation des comptes par l'AG ce qu'il ne fait pas d'ailleurs dans sa réponse
Je vous sollicitais pour connaître la conduite à tenir et j'ai obtenu la réponse.
Bien sûr qu'il y aura des mécontents (ceux, par exemple, qui ont approuvés les comptes alors qu'ils n'etaient pas concernés et qui le seront maintenant: 2 bâtiments avec chacun leurs millièmes d'ascenseurs!!!!) |
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Posté - 10 mai 2012 : 21:55:26
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l'imputation est peut-être (et certainement) erronée, mais l'AG a voté suivant vos dires :
charges communes générales : 20148 €
charges ascenseurs : 2625 €
les comptes ont ainsi été approuvés et donc la répartition doit se faire ainsi
* vos charges générales : 20148 * vos tantièmes généraux
* charges ascenseur : 2625 * vos tantièmes ascenseurs
et votre compte propriétaire est juste au vu de l'approbation des comptes.
l'article 45-1 dit : L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
c'est exact, mais en l'occurence la répartition des comptes a été approuvé et votre décompte est juste (même s'il y a une erreur sur l'exercice mais qui n'a pas été intégré à l'approbation des comptes.)
L'AG aurait du approuver respectivement 21051 et 1722 mais cela n'a pas été fait !!!!
mais au dire de votre syndic le tout sera régularisé sur l'exercice suivant, ce qui n'est pas dommageable sauf lors des ventes de lot. |
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AUSTIN
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Posté - 10 mai 2012 : 22:03:01
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Merci pour toutes vos réponses |
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2012 : 22:40:49
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Ce sujet soulève un problème que j'ai relevé il y a longtemps par ailleurs (qui va dans le sens de ce qu'expose Philippe et du questionnement d'Austin) : on demande à l'AG d'approuver des dépenses .... mais aussi, et c'est là le travers, une répartition globale de ces dépenses.
Or la ventillation des dépenses par poste dépend de la nature de ces dépenses, de leur objet, lié aux modalités de répartition prévu au RDC.
Cette répartition ne pouvant être modifiée sauf à l'unanimité par une AG, il y a donc bien un travers (un vice ?) à proposer d'adopter des dépenses (à priori justes et justifiées) d'une part .... et d'autre part, sans que le syndicat ne s'en rende compte, une ventilation/répartition qui peut être contraire au RDC.
On voit le cas ici, s'agissant d'une dépense pour VMC .... qui n'existe pas dans le poste ascenseur.
Autrement dit, si l'approbation des comptes ne pose pas de problème par elle-même, on voit bien ici que cette approbation suivant une répartition non conforme aux différents postes dépenses pose le problème de la répartition individuelle qui suit, en particulier ici, des dépenses VMC ne pouvant être réparties selon une grille "utilité" ascenseur.
D'où la remarque de Philippe, qui peut se justifier ici.
L'approbation globale des comptes du syndicat n'entraine pas l'approbation d'une mauvaise ventillation de ces dépenses. |
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Posté - 11 mai 2012 : 20:58:10
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AUSTIN avait bien parlé d'une dépesnes de VMC, d'ou ma position que gedehem valide 
Ces histoires de répartition de dépenses non conforme au RDC sont courantes; surtout quan la comptable est le ou la même depuis des années. On peut déjà prédire que la même erreur va se repoduire l'an prochain !
Il est bon de savoir que l'apporbation des charges du SDC ne vau pas approbation des charges personnelles, ce que les syndics " oublient" souvent. |
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Erreur d'imputation d'une dépense 
