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bailleurx
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Posté - 11 mai 2012 :  13:15:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour
comme exposé dans un post précédant j'ai un vieux litige avec une locataire concernant son préavis au titre d'un bail régie par la Loi du 6 juil. 1989
(je mettrais le lien vers ce post dès que je le retrouve)

pardon ce post est très long mais je souhaite apporter toutes les précisons utiles (j'ai pourtant abrégé)
si vous voulez aller directement à l'essentiel allez en bas au chapitre le litige



les faits:

30/06/2011: je reçois un préavis de la locataire ainsi rédigé:
citation:

Par la présente je vous informe de mon souhait de quiiter le logement que j'occupe...
Le préavis requis pour mon départ est de 3mois et débutera à réception de ce courrier, sachant qu’il peut être réduit à un mois puisque je suis actuellement à la recherche d’un emploi et qu’une embauche est envisageable prochainement.
dans le cas ou une prise de poste serait validée, je vous transmettrait le document justificatif dès que possible.

(ce courrier n'est pas signé)


immédiatement je contacte la locataire par téléphone pour lui dire que j'accepte de prendre en considération son préavis de 3 mois (bien que le courrier ne soit pas signé), mais que pour que le préavis puisse être réduit à un mois il faut que l'offre d'emploi effective pas hypothétique, et qu'il conviendra, qu'elle m'adresse un nouveau courrier quand ce sera le cas
elle conteste arguant qu'elle à déjà trouvé un autre logement et que quoi qu'il en soit elle ne sera plus dans le logement à partir du 31 juillet

le 04/07/11 je rencontre la locataire (avec témoin) pour tenter de réxepliquer la situation clairement à la locataire, (tous ces éléments seront ensuite confirmés par recommandé)
je lui confirme donc
- que son préavis pourra être réduit au 31 juillet seulement si nous trouvons un autre locataire pour cette date
- que si elle veut absolument quitter le logement au 31 juillet je n'y vois aucune objection (mais je ne serais pas disponible précisément ce jour là)
- et que la période de préavis réduit ne s'appliquera qu'a partir du moment ou elle aura effectivement trouvé un autre emploi, qu'elle devra donc à partir de ce moment là m'envoyer une nouvelle lettre recommandée, pour m'en informer.
- et je fais deux actes de bonne foi
1) en lui permettant d'apposer sa signature au bas d'une copie de sa lettre suivie d'un annotation "je quitterais le logement le 31/07" (pour me permettre de savoir à partir de quand je pourrais effectivement relouer)
2) je lui dit aussi que si elle joint une preuve de sa future embauche, à son nouveau courrier de préavis réduit, j'accepterais de considérer que j'ai reçu ce courrier avant sa réception réelle à raison de la moitié de la periode écoulé depuis le 1er juillet (soit pour une lettre reçue le 14/7 considérée reçue le 7/7 ou pour une reçue le 20/7 considérée reçue le 10...)

ne voyant aucun courrier arriver,
le 12/07/2011 je confirme donc tout ceci dans un courrier recommandé, ainsi rédigé pour la partie qui nous interrèsse
citation:
M..,
En date du 30 juin 2011, j’ai bien accusé réception, de votre lettre par laquelle vous m’informez de votre décision de mettre fin au bail que je vous ai consenti pour le logement à l’adresse .... que vous occupez depuis le ... au titre d'un bail régie par la Loi du 6 juil. 1989.

En outre, vous m'informez de votre demande à vouloir bénéficier d'un préavis réduit à un mois, à la place du préavis légal de trois mois. Or pour bénéficier légalement de cette particularité sous condition, il faut que vous puissiez justifier que votre demande, que le fait soit réel au moment de la demande et qu’il nécessite l’application du délais réduit. Regrettablement au jour de la réception de votre courrier, vous n'êtes pas certaine vous-même de pouvoir bénéficier d'un tel préavis réduit, votre demande étant hypothétique et sujet à l'attente de la réponse de votre possible futur employeur.

Conformément au contrat locatif signé mutuellement, le délai de préavis est de trois mois à compter de la réception de votre demande. Pendant cette période de préavis, vous devez donc acquitter normalement vos loyers et vos charges. Conformément à votre courrier, je prends donc acte de votre départ pour la date du 30 Septembre 2011.
Le délais de préavis réduit pourra toutefois être appliqué pendant cette période de préavis de trois mois, si votre demande rentre bien dans les conditions d'octroi de pouvoir bénéficier d'un préavis réduit. A cet effet, je reste donc dans l'attente d'un justificatif de votre part dans les meilleurs délais afin d'écourter la date de votre départ, faute de quoi le préavis initial de trois mois restera de vigueur.
Dès que votre demande sera motivée (ou justifiée) votre préavis réduit à un mois sera effectivement applicable pendant la période du préavis initial... soit 1 mois après la réception du justificatif, donc par exemple pour un justificatif reçu le 2 août un départ écourté au 02 Septembre 2011, à la place du 30 Septembre 2011 initialement prévu

Vous m’avez cependant confirmé, que vous avez déjà prévu de libérer le logement à partir du 31/07/11, et que vous espériez des cette date, voir tomber au plus vite vos obligations.
Je vous propose d’onc dès aujourd’hui, de prévoir d’établir l’état des lieux de sortie et la remise des clefs le 06/07/11...
.....
Comme suite à notre accord, je vous confirme que dans la mesure où vous continueriez à vous acquitter correctement de vos loyers jusqu’à la fin de votre bail, j’accepterais de réduire de moitié le délais de prise en compte de départ de votre préavis réduit soit à partir du 7/7 pour une preuve présentée le 14/7, ou à partir du 15/7 pour un preuve présentée le 30/7… (ce qui aura pour conséquence à partir du 30/08 de faire cesser immédiatement votre bail)....


je reste sans nouvelles de la locataire
mon recommandé à été présenté le 20/07 (le carton de retour n'a ni de date de distribution et toujours pas de siganture???)

le 30/07/11 je reçois un nouveau courrier de la locataire, elle m'informe que,
- je lui ai fixé par erreur RV au 06/07/11 et que comme je peux pas être présente au RV du 31/07/11 qu'elle souhaite, je trouverais ci jointes les chefs du logement...
- qu'en l'absence d'état des lieux, le propriétaire est réputé avoir reçu le logement en bon etat...
- et que je trouverais aussi jointe une attestation d'embauche, dont la loi ne l'oblige pas à me fournir la preuve
- elle ne précise pas sa nouvelle adresse

j'envois immédiatement un SMS avec accusé de reception à la locataire pour lui demander à quelle heure elle souhaite faire l'état des lieu le 31 soit le lendemain (j'ai concervé l'accusé de reception)

pas de réponse....
j'envoie un autre SMS pour informer la locataire que je serais sur place le 31/07 à 15h

le 31/07/11 je me rend au logement (avec témoin) (j'ai dû m'éclipser de mes festivités) pas de locataire en vue,
- je patiente 30mn devant le logement, puis munie des clefs qui m'on ét envoyé j'entre dans le logement,
- je ne vois rien de dramatique, le logement est très propre, seleument une fuite au robinet des WC , plus de joint le pas de vis à été foiréà force de serrages inutiles et un tache de 20cm de diamètre au plafond sans doute due à une infiltration (la toiture en tuiles, taillées à l'ancienne, en cas de très fortes pluie peut avoir quelques petites faiblesses)
- je change le verrou je referme le logement et je m'en vais 2h plus tard sans avoir vue la locataire



ensuite je décide de laisser tomber toute démarche juridique, parce que tout ça me semble beaucoup d'agitation pour pas grand chose,
et je ne rend pas le dépôt de garantie (340€) que je garde pour payer le loyer d'aout, puisque le locataire suivant ne rentrera que le 10 septembre 2011


le litige

le 30/03/2012 (8 mois plus tard)
je reçois un courrier d'un avocat, j'intimant de rendre le dépôt de garantie de ma locataire

après mutes échéances que je trouves pour la plus part injurieux et en tous cas en parfait décalage avec la verité

il apporte pour preuve, que que conserve indûment le dépôt de garantie (par devers moi... cette expression me fait marrer mais bref)
- que d'après une jurisprudence (Cour de cassation chambre civile 3 30 juin 2010 N° de pourvoi: 09-16244) le délais réduit doit être pris en considération même si le locataire ne s'en est pas prévalu

j'ai bien lu les circonstance et les rebondissement de ce jugement
mais il me semble que la situation qui a été jugée était diamétralement opposée à la situation dans la quelle je me trouve
car en l'ocurence ce locataire RMIste avait demandé un delais reduit à un mois puis avait précisé par des textes annexes que le delais de préavis était normalement de 3mois, et que c'est pour ce fait que le proprietaire avait refusé la reduction du préavis alors qu'il savait que le locataire était RMIste et que de ce fait là il pouvait bénéficier du délais reduit


Dans le cas qui me concerne,
la locataire à bien donné un préavis de 3 mois, mais à precisé par des textes annexes que le delais pourrait être reduit à un mois si elle trouvait un emploi

c'est donc exactement la situation inverse

il me semble donc que l'argument de mon adaversaire ne tient pas pour cette raison

j'ai d'autre part trouvé un ensemble de texte de loi et jurisprudences qui sans jamais parler du cas particulier du nouvel emploi suite à une perte d'emploi, semble confirmer que pour que le délais de préavis réduit soit recevable, le fait declencheur doit effectivement s'être produit au moment de la demande
citation:
conformément à l’article 1315 du Code civil (2e alinéa), le locataire doit indiquer le motif réel nécessitant son départ du logement ; le bailleur est en droit d’exiger la justification de ce congé.


le congé avec un préavis réduit est justifié dès lors que le motif existe bien

le préavis doit être adressé directement après l’événement que le locataire invoque pour résilier son bail (perte d’emploi, mutation…)

Le locataire ne peut donner congé avec un délai de préavis réduit à un mois au motif qu’il craint la suppression de son poste, (Cass. Civ. 3e Ch., 21 juil. 1999) & (Cour d’appel de Paris, 6e chambre C, 22 septembre 1998)..
Le congé avec préavis réduit doit être donné après la notification officielle du licenciement.

La perte d'emploi suppose que le locataire ait fait l'objet, à la date du congé, d'une décision de licenciement. Ainsi, le locataire qui donne congé deux jours avant la notification officielle de son licenciement doit respecter un préavis de trois mois (Cassation 21 juillet 1999)

De même La perte d’emploi doit être matérialisée au moment où le congé est donné (Cour de cassation, 3e chambre civ. 21 juillet 1999)




lorsque le locataire savait au jour de la signature du bail que son contrat de travail à durée déterminée serait terminé quelques jours plus tard, il n'est pas fondé à invoquer la réduction du délai de préavis (Cassation, 3e civile, 30 septembre 1998 : Revue des loyers 1998, p. 562, Loyers et copr. 1999, comm. n° 8)



alors voici enfin ma question qu'en pensez vous?

merci si vous avez eu la patience de lire jusque là




Édité par - bailleurx le 11 mai 2012 13:28:08


phtx
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 1 Posté - 11 mai 2012 :  19:14:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour.

Dans un cas semblable, je ne bougerais pas :
- D'une part parce que je pense que vous êtes dans votre bon droit.
- D'autre part parce que vu le faible montant en jeu, il y a peu de chances que l'ex-locataire se donne la peine d'aller au tribunal; Et quand bien même il le ferait, c'est le premier point qui risque bien de s'appliquer


bailleurx
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 mai 2012 :  22:56:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci d'avoir eu la gentillesse de répondre à ce pavé

j'ai déjà répondu 2 fois à son avocat
et j'ai démenti son torchon d'accusation infondées et les 2 fois je lui ai dit que j'attendais avec plaisir qu'il entame une procédure pour faire valoir mes droits
mais cet obstiné continue à m'écrire

ca va finir par me couter plus cher de courrier recommandé que de lui rendre son DG, mais pour le principe, je veux pas en démordre

je me dit qu'au pire ça fera jurisprudence, vu que je n'ai rien trouvé à ce sujet



joulia
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 11 mai 2012 :  23:14:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
perso moi aussi j'attendrai ; mais bon, si elle a pris un avocat c'est qu'elle doit avoir l'aide juridictionnelle. et evidemment a ce titre, n'aura meme pas à payer les 35 euros de saisine de la justice.

pas trop le temps d'argumenter (je prepare mes valises ) mais regardes sur ce site

http://www.jurisprudentes.net/Le-mo...de,1296.html

il y a pas mal de jurisprudences sur le sujet (tape "préavis reduit" dans la recherche ... tu trouveras de quoi argumenter face á cet avocat.

Édité par - joulia le 11 mai 2012 23:16:18

Numero6
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 mai 2012 :  00:59:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
et je ne rend pas le dépôt de garantie (340€) que je garde pour payer le loyer d'aout, puisque le locataire suivant ne rentrera que le 10 septembre 2011

Ok mais lui avez vous fait à ce moment là, disons ....un presque solde de tous comptes....pour faire la régularisation de ce qu'elle vous devait ( loyer , différence entre les provisions et les charge réelles --> si pas fin d'exercie mettre env. 20%)et de ce que vous lui deviez ( dépôt de garantie) en attendant la cloture et l'approbation des comptes de l'AG s'il s'agit d'une copropriété.

Pour le préavis d'"un mois :
citation:
Il est de 1 mois :
Pour les location en vide ( Loi de 1989 ): en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation (à la demande du locataire ou de son employeur : Cassation 3 ème Ch. Civ -20/01/2010-n°09-10287 source :Lettre Pro UI n°150 de février 2010)
de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion

Dans quels cas entre t'elle exactement.
premier emploi, perte d'emploi puis nouvel emploi ?
Car il y a de nombreuses années j'ai eu le cas d'un ancien gendarme qui avait loué un de mes appartements et qui moins de six mois après la signature du bail m'avait fait le coup d'avoir trouvé une emploi de gardien de camping ( ce qui était vrai) et il voulait un préavis d'un mois ce que j'ai refusé en arguant que en louant mon appartement il n'avait pas d'emploi et que donc il n'entrait pas dans le cas du préavis d'un mois et qu'il devait donc 3 mois de préavis-ayant réussi à louer le 3ème mois de son préavis, il n'a payé que les deux mois pris sur son dépôt de garantie ( mais à l'époque (heureuse...) où le DG était encore équivalent à de 2 mois de loyer.

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 mai 2012 :  09:16:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ok mais lui avez vous fait à ce moment là, disons ....un presque solde de tous comptes....pour faire la régularisation de ce qu'elle vous devait
si pas fin d'exercie mettre env. 20%)et de ce que vous lui deviez ( dépôt de garantie) en attendant la cloture et l'approbation des comptes de l'AG s'il s'agit d'une copropriété.

non je n'ai pas fais d'arrêt de compte
puisque d'une part c'est du foncier simple, l'immeuble m'appartient entièrement, je fais donc mon AG avec moi même

et d'autre part elle est partie en me renvoyant les clefs, sans me donner sa nouvelle adresse, je n'avais pas envie de faire les comptes

cependant si je me trouve devant un tribunal, je mettrais bien sur tout ça au clair
mes comptes sont déjà fait (en gros) dans ma tête
(oui je sais ça fait pas séieux, si notre amie N... arrive à lire jusque là je vais me prendre des remontrances..., vous avez l'obligation de..., il faut que... le propriétaire doit...)
periode due du 31/07/11 au 09/09/11 loyers et provision/ charges ca fait dans les 500€
+rappel de charges pas plus de 20 €
plus 2 ou 3 bricoles (si j'ai du temps à perdre) car la locataire n'avait accepté de me faire des virements qu'à la condition qu'elle n'ai pas ai payer les frais que sa banque lui facture pour les virement soit 1,5€/mois ce que j'avais (verbalement) accepté qu'elle déduise du montant de ses versements
et d'autre part elle avait autoritairement déduit au début des frais pour des joints d'étanchéité aux portes et des films anti uv pour les febêtres dont elle prétendait avoir imperativement besoin et que j'avais (verbalement) accepté aussi de deduire, mais qui ne se trouvait pas dans le logement quand elle est parti et pour lesquels elle ne m'a jamais envoyé les factures que je lui avait pourtant demandé
bref disons 50€ si je compare uniquement ce qu'elle à versé à ce qu'elle aurait dû verser

ma demande de loyers et charges dûs devrait tourner au environs de 600€ dont a deduire les 340 euros que j'ai gardé il me restera à lui demander environ 260€

pff tout ca pour ça(vous voyez pK j'ai laissé tomber...)



citation:
Dans quels cas entre t'elle exactement.
premier emploi, perte d'emploi puis nouvel emploi ?

quand elle est entrée elle était en fin de CDD (donc on peut pas dire qu'elle ne savait pas qu'elle allait perdre son emploi (que l'événement était inattendu)
mais on ne peut pas dire non plus qu'elle était déjà au chômage

j'ai passé cet aspect à la moulinette d'autant qu'elle avait "perdu" son emploi depuis prés de 11 mois quand elle en a soit disant retrouvé un autre (entre temps elle à fait une formation)

j'ai dis au départ que j'avais abrégé mais en fait, elle n'est pas vraiment parti parce qu'elle a trouvé un emploi

elle avait surtout trouvé un autre logement sur la même commune (ca j'en suis certaine, ca m'a été confirmé par la compagnie de l'eau et par le trésor), et elle s'était engagé à prendre ce logement pour le 31/ juillet (ca c'est elle même qui me l'a dit) , donc elle voulait que son contrat cesse au 31/07
elle a utilisé l'argument qu'elle allait trouver un emploi en espérant que je m'en contenterais (et je suppose en espérant aussi qu'elle trouverait un avant le fin juillet)
ce que je n'ai pas encore dit c'est que l'attestation d'embauche qu'elle m'a fourni est soit disant pour un poste en CDD de 3mois qui ce trouve à 350 km de notre commune (alors que son nx logement est sur notre commune)
je suis donc fortement persuadée que c'est une attestation de complaisance

parmi mes réponses à son avocat j'ai glissé cette notion de doute sur l'authenticité de l'embauche, mais je ne veux pas trop argumenter à ce sujet, car ça reviendrait à dire que, j'accepte le principe du préavis dans les formes ou il a été donné

et je pense plus prudent pour moi de rester sur ma position que le prévis reçu n'est pas valable pour un délais réduit


pour en revenir à ce sujet je trouve tout de même inconcevable qu'un même courrier puisse mentionner 2 echéances possibles dont une alléatoire au cours de la période à stuplée par la précédante
car tel qu'il est formulé, si son courrier était recevable, ca voudrait dire que le préavis est donné pour le terme normal des 3mois mais que si la personne trouve un emploi au cours de cette periode, il suffirait qu'un seul mois ce soit écoulé depuis la reception de la demande, pour que le locataire puisse "légalement" quitter le logement sans autre délais

Si c'était le cas ça voudrait donc aussi dire que toute personne qui cherche activement un emploi, aurait intérêt à envoyer un courrier comme celui là avant même d'avoir vraiment trouvé un emploi,
car ça lui permettrait, passé le délais d'un mois d'être dégagé du respect d'un préavis, pendant les 2 mois suivants

ce qui me semble tout a fait contre nature
car le délais est aussi fait pour laisser le temps au propriétaire de relouer
mais si le propriétaire ignore entre date de reception +1mois et date de réception +3mois à quel moment précis le locataire partira, comment peut il relouer



Édité par - bailleurx le 12 mai 2012 09:21:08

joulia
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 mai 2012 :  16:45:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
si mes souvenirs sont bons N6 (il faudrait verifier) cette position etait valable avant 2000 mais la cour de cassation avait precisé ensuite que la situation du locataire au moment de l'entrée dans les lieux n'etait pas a prendre en consideration ...

citation:
et d'autre part elle est partie en me renvoyant les clefs, sans me donner sa nouvelle adresse, je n'avais pas envie de faire les comptes
Mais Mr le juge j'ai bien fait les comptes mais comme elle est partie sans donner sa nouvelle adresse, la lettre envoyée a la derniere adresse connue est revenue chez moi

citation:
ca voudrait dire que le préavis est donné pour le terme normal des 3mois mais que si la personne trouve un emploi au cours de cette periode, il suffirait qu'un seul mois ce soit écoulé depuis la reception de la demande, pour que le locataire puisse "légalement" quitter le logement sans autre délais

non car il a été jugé en cassation que l'evenement se devait d'exister ! oui elle pourrait donner un preavis de 3 mois (par erreur) puis reclamer 1 mois si la raison existe bien,
mais elle ne peut pas argumenter en avance pour un evenement qui ne s'est pas produit.

bon c'est pas tout ca, il faut que je fasse mes valises !

 
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