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 Posté - 22 mai 2012 : 22:35:47
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Bonjour. 
Je suis nouveau sur ce forum. J'ai été élu récemment syndic non professionnel de l'immeuble où je réside. A peine élu, un copropriétaire me tombe sur le dos  , s'estimant lésé sur les charges d'eau payées depuis quelques années.
Dans notre immeuble, l'eau est répartie entre les propriétaires selon une clef de répartition qui dépend du nombre d'habitants par logement. J'ai lu tout et son contraire sur ce sujet. Une réponse ministérielle du 23.1.95 du ministère du logement indique que ce n'est pas possible car cela impliquerait la modification incessante du règlement de copropriété. J'ai également lu ça sur plusieurs forum. Pourtant, le particulier hors série 1050b (p 136) indique qu'il existe 5 méthodes de répartition légale pour l'eau froide. L'une d'elle est bien dépendant de l'occupation réelle des locaux (règlements anciens) et a été validé par la jurisprudence (ca de paris, 23e ch. B du 13.1.05, n° 04/0642). Pourtant c'est une règle idiote car le syndic appliquait cette clef au moment où il fait la régularisation annuelle des charges, donc une fois par an. Du coup, si le nombre de résidents change dans un appartement, c'est le nombre de résident au moment du rapprochement comptable qui est pris en compte. Et tous les copropriétaires ne pensent pas forcément à indiquer au syndic ces modifications.
Notre règlement de copropriété est très ancien.
Il précise que "pour les surplus indiqués par le compteur général [par rapport à la consommation des parties communes], la répartition sera faite entre tous les copropriétaires ne possédant pas de compteur divisionnaire, et en fonction de leur part de copropriété". C'est contraire à ce qui est pratiqué par les divers syndic professionnels qui m'ont précédé. Cependant le règlement précise également "les frais de consommation d'eau seront répartis suivant l'indication des compteurs divisionnaires pour les lots qui en sont pourvus" (c'est à dire aucun). Cependant, cette règle est fausse en pratique car j'ai lu qu'il "résulte d’une jurisprudence constante (Cass. Civ. 3e, 10 oct. 1990 ; CA Paris, 9 mai 1984, 26 mai 1999, 20 mars 2003, 17 avril 2008 ; CA Versailles, 5 mai 1995) que l’initiative individuelle d’un copropriétaire qui fait installer un compteur divisionnaire ne lui permet pas de se désolidariser de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété."
Je suis bien conscient que l'installation des compteurs est une priorité.
Et j'ai déjà réussi à les faire voter pour un bâtiment.
Cette année, un copropriétaire s'est rendu compte qu'il payait pour 3 personnes au lieu de 2 car il avait oublié de signaler au syndic qu'il y avait une personne en moins dans l'appartement, et ce depuis plusieurs années. La régularisation annuelle des comptes fait clairement apparaitre les charges d'eau et la clef de répartition. Ce copropriétaire a approuvé les comptes à chaque assemblée générale. Il est maintenant en train de réclamer que une régularisation comptable de ma part pour recalculer (sur les "3 dernières années") sa quote part avec 2 personnes au lieu de 3 sur chaque clef annuelle, et donc imputer aux autres copropriétaires cette part qu'elle estime avoir payé en trop chaque année.
En a t elle le droit, étant donné qu'elle a approuvé les comptes les années passées?
Cette personne est procédurière et menace de ne pas payer ses charges. (ce qui est bien sûr totalement illégal)
Elle a prétendu en assemblée générale qu'elle avait déjà indiqué à l'ancien syndic cette modification il y a quelques années, mais que le syndic n'en aurait pas tenu compte. Or il s'agit selon moi d'un mensonge car j'ai eu un échange de mail avec elle cette année où elle découvre comment fonctionne cette clef de répartition et s'en étonne...
Bref, si elle ne peut pas apporter la preuve qu'elle a contesté ses charges sur ce motif (notamment si je n'en retrouve pas trace dans les archives du syndic que je vais récupérer) que dois je faire ?
Lui indiquer que je ne peux agir qu'à partir du moment ou elle aurait effectivement contesté ses charges ?
Merci par avance pour vos réponses avisées.
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Gédehem
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 Posté - 23 mai 2012 : 14:09:37
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Sans faire de commentaire sur ce principe (folklorique) de répartition au nombre d'habitants par lot, en l'absence d'indication contraire ce nombre relève de la déclaration "sur l'honneur" de chaque propriétaire..
Même procédure déclarative que pur des compteurs divisionnaires à l'intérieur des parties privatives
Sauf mention au RDC, ce n'est pas au syndic d'aller "à la peche", d'en faire le relevé.
"...un copropriétaire s'est rendu compte qu'il payait pour 3 personnes au lieu de 2 car il avait oublié de signaler au syndic qu'il y avait une personne en moins dans l'appartement,....."
Hélas pour lui, il doit payer ce qui est déclaré/enregistré pour son compte de répartition pour l'eau, et ce jusqu'à la date de déclaration de ce copropriétaire et d'enregistrement de la donnée par le syndic.
Compte tenu de l'importance de la donnée "nombre d'habitant" prise pour la répartition, non seulement pour lui-même mais pour l'ensemble des copropriétaires (cela revient à modifier des tantièmes répartition), la notification du changement s'impose, c'est à dire en LRAR comme il est précisé D.art.64 (idem mutation d'un lot, un changement de domicile réel ou élu).
En l'absence de déclaration "officielle", attestée, il n'y a pas d'erreur, donc pas d'effet rétroactif.
Sur le fond de la question, la pose de compteurs divisionnaires est une nécessité impérative : prochaine AG. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2012 14:16:32 |
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 2
Posté - 25 mai 2012 : 17:06:40
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Merci beaucoup pour votre réponse. 
Il est certain que les compteurs d'eau sont à installer, mais c'est souvent plus facile à dire qu'à faire, notamment dans les vieux immeubles parisiens ou plusieurs conduites desservent un même appartement et passent même chez les voisins horizontalement.
Beaucoup de gens sont réticents lorsqu'il s'agit de modifier les canalisations (afin de régler du même coup les problèmes de plomb et de fuites)
Il me vient deux autres questions en relation avec ce sujet
La première concerne la règle de répartition. Cette règle au nombre d'habitants était déjà appliquée avant que j'arrive dans l'immeuble il y a 16 ans. Cependant aucune modification du Règlement de copropriété n'a entériné cette règle. Au contraire le RC précise que la répartition doit se faire aux tantièmes. Pourtant, aucun des 2 autres syndics que nous avons eu dans l'intervalle n'a changé ce mode de répartition.
Puis je (et dois je) changer le mode de répartition en me conformant au RC, et donc en appliquant le principe des tantièmes ?
La seconde concerne le problème de déclaration de ce propriétaire. Même si il est de mauvaise foi dans sa démarche, il a effectivement payé une charge d'eau supplémentaire chaque année en ne contrôlant pas sa clef de répartition (1 part d'eau représentant environ 140€). Est ce qu'il a la possibilité de poser à l'ordre du jour d'une prochaine AG une décision portant sur le rectificatif de ses charges d'eau ? Et si oui, à quelle majorité ?
(Et sachant que si cela était voté, cela signifierait que des nouveaux propriétaires auraient alors à supporter un surplus sur des charges d'eau payées par les propriétaires précédents.... ) |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2012 : 18:57:34
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Dans la mesure où le RDC (très ancien) précise que la répartition de l'eau se fait selon les tantièmes, il est incompréhensible que les syndics, mais surtout le CS, n'aient jamais fait de remarque lors du passage tantièmes>habitants !!!!
Le problème maintenant :
" Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Autrement dit, votre prochaine AG doit prévoir la question du retour à la répartition RDC, ceci n'étant pas modification du RDC. (*)
Il n'est pas possible de rester avec cette répartition idiote !
Pour la seconde question.
Cette copropriétaire n'a rien payé de plus que ce qui a été déclaré : 3 personnes.
Dans la mesure où cette répartition folklorique impose une démarche des copropriétaires, le nombre d'habitant d'un lot étant susceptible de changer chaque jour, chaque mois en cours d'exercice (d'où le coté totalement folklo de ce type de répartition !  ), ce sont eux qui asume la responsabilité de leur déclaration ..... ou non !
Dans la mesure où jusqu'ici elle n'a rien déclaré, ou l'aurait-elle fait hier, le changement (comme la mutation) ne peut être opposable au syndicat qu'à compter de cette déclaration/notification au syndic. (du 1er jour de l'exercice qui suit, une modification de la répartition en cours d'exercice n'étant pas possible)
Syndic non pro, vous devez faire abstraction de votre qualité de copropriétaire et encore plus de voisin pour vous fixer sur la qualité de SYNDIC et votre conduite "juridico-administrative" de mandataire de ce syndicat qui en découle en charge de la gestion de l'immeuble.
Agir humainement dans les rapports, certainement, mais avec la rigueur des règles en vigueur (le RDC sous les yeux), règles que vous avez la charge d'appliquer sans état d'ame.
C'est toute la difficulté du syndic-copropriétaire : faire abstraction des rapports de voisinage.
Bienvenue au club ! 
(*) vous pourriez éventuellement, après avis du CS, ne pas tenir compte des répartitions passées au nombre d'habitant et appliquer la clause RDC, seule opposable.
Sauf qu'un copropriétaure informé/procédurier pourrait trouver à contester (très peu de chance : il faudrait prendre un avocat pour assigner le syndicat donc engager des €€€€€) ce qui pourrait toutefois, très éventuellement, poser problème ...
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Édité par - Gédehem le 25 mai 2012 19:11:21 |
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4
Posté - 25 mai 2012 : 19:54:21
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Merci encore. Vous êtes une bible de la jurisprudence de copropriété
A votre avis, à quelle majorité doit se voter une telle résolution de retour à la clef du RC?
Art 26 je suppose ?
Pour ce propriétaire, j'attendrais donc qu'il puisse me justifier qu'il a contesté auprès du syndic sa clef de répartition d'eau. Dans la pratique, il m'arrivait de transmettre les clefs réactualisées au syndic lorsque j'en avais connaissance. (les gens ayant plutôt tendance à ne pas se manifester lorsqu'ils sont plus nombreux, notamment pour les naissances). Même si ce copropriétaire semble vouloir le faire penser, je ne suis pas le responsable collectif de ces clefs, car je n'ai jamais eu vocation à enquêter sur la vie des gens. Cela étant dit, ma question sur un vote éventuel d'une solidarité de la copropriété tient plus du règlement d'un conflit en devenir (car ce propriétaire a annoncé publiquement pendant l'AG avoir cessé de payer ses charges)
Mon passage en syndic non professionnel a miraculeusement réveillé les 2 procéduriers de l'immeuble qui ont toujours fait du chantage aux charges...
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2012 : 21:35:39
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Le chantage aux charges est une vieille histoire ... qui ne tient pas la route, relevant plutot de l'arroseur-arrosé !
Dans la mesure iù l'AG a décidé du budget prévisionnel, les provisions en sont automatiquement exigibles, soit selon les modalités décidées par l'AG, soit à défaut le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
C'est écrit noir sur blanc L.art.14-1 (et 14-2 pour les dépenses hors BP(travaux)).
Ce que tout syndic () connait par cœur....
Ce qui le fait doucement rigoler face à ces prétendues menaces de copropriétaires ignorants (procéduriers ou pas !)
"Tu veux pas payer, tu payes pas ? CRAC : mise en demeure et tu iras t'en expliquer devant un juge, tous les frais nécessaires à l'action, avocat et huissier compris, étant mis à ta charge ! !"
C'est encore écrit noir sur blanc (et même si c'est en couleur) L.art.10-1 et L.art.19.2.
Ceci est à rappeler haut et fort en AG, menace ou pas, mais surtout s'il y a des menaces de cet ordre !
Voyez, pas d'état d'âme avec la casquette "Syndic" : textes, règles, procédures !
Le problème c'est qu'il faut connaitre ces règles ......
Conséquence, votre histoire de "ma question sur un vote éventuel d'une solidarité de la copropriété tient plus du règlement d'un conflit en devenir " tombe à l'eau d'elle même, si je puis dire, s'agissant de la répartition de l'eau
Le retour à la seule répartition "contractuelle" du RDC ? maj.art.24, car il ne s'agit ici ni d'une modofication du RDC (art.26) ni d'une modification de la répartition des charges prévue au RDC (unanimité) |
Édité par - Gédehem le 25 mai 2012 21:40:46 |
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Posté - 25 mai 2012 : 22:02:55
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Je connais les procédures de recouvrement et les lois SRU.
(Je commence à rouler un peu ma bosse, après 2 carences de syndic dont le syndic qui a été à l'origine des affaires des Syndic Parisiens en 1995  )
Je suis bien d'accord avec vous par rapport à ce type de chantage.
Je disais simplement qu'il est toujours préférable d'éviter les conflits qui aboutissent à des procès parfois longs et ne favorisent pas une saine ambiance au sein de la copropriété. Je privilégie toujours le dialogue.
Vous écrivez que la majorité pour appliquer la clef de répartition du RC à la place de celle en usage serait l'art 24 (la moins difficile à atteindre) alors que vous avez évoqué qu'une jurisprudence rendait cette clé d'usage aussi valable que celle du RC
("Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002)
J'aurais plutôt pensé que la clé entérinée par usage ne pourrait être modifiée qu'à la même majorité que celle qui est nécessaire pour la modifier dans le RC, puisque la finalité du vote est la même. Et donc que l'unanimité serait nécessaire pour revenir sur ce principe d'usage.
(Et même si je reste convaincu que notre tout premier syndic avait été assez peu regardant sur les majorités à l'époque, et que je doute que ce principe de répartition ait été réellement pris à l'unanimité) |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2012 : 15:13:37
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Une mise en conformité du RDC avec les dispositions légales se décide à la maj.art.24 (L.art.49).
Dans la mesure où la répartition par habitant n'a jamais été décidée par une AG, qu'elle n'est que coutumière mais inopposable aux nouveaux acquéreurs (pour eux c'est la répartition RDC qui seule s'applique (*)), un retour à la norme RDC pourrait être le seul fait du syndic (chargé d'appliquer le RDC), ou comme ici avec un retour à la 'normale/conformité' par un vote à la maj.art.24.
Il n'y a pas changement de la "norme" RDC, mais d'une pratique qui n'a pas de fondement.
(*) la répartition "coutumière" n'est pas contestable ..... aussi longtemps que personne ne conteste.
Dans la mesure où un nouvel acquéreur refuse ou refuserait cette pratique folklo et procéderait pour lui-même à une répartition selon le RDC, le syndic n'a aucun moyen à opposer pour lui faire payer autrement.
(PS, qui n'a rien à voir, ou presque : "...et les lois SRU." Il n'y a pas "les" lois SRU mais LA loi SRU, laquelle ne concerne la copropriété que pour 1 ou 2% de ses dispositions, loi SRU qui a modifié certaines dispositions de la loi de 65. Il ne faut donc pas parler chez nous de loi SRU, mais de la loi de 65 modifiée. |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2012 15:19:34 |
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Posté - 28 mai 2012 : 21:20:13
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Merci pour vos réponses.
citation: Dans la mesure où la répartition par habitant n'a jamais été décidée par une AG
Il est difficile de le savoir. Cela a sans doute été décidé un jour en AG.
Mais quoi qu'il en soit, si cela n'a pas été entériné par une modification du RC, cela rend cette disposition opposable.
Et donc, je ferais voter la modification de la clef de répartition à l'article 24 pour la prochaine AG
citation: Il ne faut donc pas parler chez nous de loi SRU, mais de la loi de 65 modifiée.
En effet, petit lapsus de ma part.  |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2012 : 22:17:51
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"cela rend cette disposition opposable."
Il y a eu un nouveau copropriétaire en août 2011 ou février 2012, à qui vous allez demander combien ils sont pour la répartition de l'eau.
Mais voila qu'il s'est renseigné avant d'acheter et qu'il vous envoie sur les roses en vous rappelant que son eau c'est selon ses XXX tantièmes !
Vous voila dans le plus grand des embarras, n'ayant aucun moyen à lui opposer pour lui faire payer autre chose que ses tantièmes, .... mais dans l'impossibilité de répartir la dépense "eau" sur une base "mixte" : habitants ici, tantièmes là !
Résultat, vous, syndic et syndicat, êtes de le c..a (restons polis !) |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2012 22:19:02 |
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Contestation Charges Eau. Nombre Habitants erroné 
