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chenkak
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 Posté - 02 juin 2012 : 15:53:54
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Un syndic bénévole peut-il confier le recouvrement des charges à un cabinet de recouvrement, avec mandat de poursuite en justice jusqu'à obtention totale du paiement.
Je n'ai trouvé aucun texte qui l'interdise.
Si rien n'empêche cette sous-traitance, en connaissez-vous au moins un qui fonctionne bien?
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Gédehem
Pilier de forums
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1
Posté - 02 juin 2012 : 17:11:48
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Relisez L.art.18, c'est précisé en toute lettre :
Chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa concervatio, le syndic ".... ne peut se faire substituer".
Pour souscrire un contrat avec un prestataire de services il faut passer par l'AG. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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 2
Posté - 02 juin 2012 : 17:12:04
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Bonjour Chenkak,
Bien que cette tâche fasse partie de la gestion d’un syndic, rien n’interdit de « confier le recouvrement des charges à un cabinet de recouvrement, avec mandat de poursuite en justice jusqu'à obtention totale du paiement. »
Seul et unique bémol, son coût.
D’où l’obligation d’un vote obligatoire de l’assemblée générale concernant cette dépense.
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 02 juin 2012 : 17:15:58
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Ce n'est pas le prix, quel qu'il soit, qui oblige à passer par l'AG !
C'est le fait que pour sa mission, ici de recouvrement de provisions/charges, il ne peut se faire substituer s'agissant de l'objet de son mandat. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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4
Posté - 02 juin 2012 : 17:40:10
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Bien d’accord avec vous Gédehem, permettez-moi de rajouter :
D’où l’obligation d’un vote obligatoire de l’assemblée générale concernant cette dépense « Pour souscrire un contrat avec un prestataire de services ». 
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juin 2012 : 10:52:26
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un syndic qui ne sait pas recouvrer les charges est un guignol ! C'est une de ses missions principales ! L'escalade est codifiée dans son contrat lrar, injonction de payer .... |
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6
Posté - 03 juin 2012 : 10:55:33
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un syndic non pro (bénévole) qui fait faire le travail par des agences à payer (recouvrement, comptabilité, archivages, etc...), n'est plus dans les clous ou alors il faudrait qu'une AG ait accepté de débourser ces frais sur présentation de devis de prestations... 
on peut se poser la question dns ce cas, s'il ne vaut pas mieux un syndic pro |
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7
Posté - 03 juin 2012 : 15:56:33
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ESTAPAK : Le syndic est chargé du recouvrement des charges impayés, et la loi lui permet de la faire sans accord de l'AG - relance, prise d'hypothèque légale, saisie des loyers, saisie, ....
Le syndic a aussi la mission de gérer le SDC, la comptablité, les appels de charges, comme la consevation des archives.
Maintenant les " grands " syndics sous-traitent les appels de fonds et la comptabilité, sous-traitent la conservation des archives, sous traitent les relances et contentieux concernant les impayés, .......
Que devient donc ce mandataire du syndicat ??? un mandataire signe un contrat pour effectuer toutes ces missions. Il n'y a rein dans ces contrats qui lui permettent de sous-traiter ou de se faire substituer comme le dit la loi.
Les CS s'occupent souvent des RDV avec les entreprises, et les "grands syndics" limitent les visites sur les sites à une ou deux par an !!!
Les groupes comme L..y propose leur propre contrat d'assurances !! certains créent des pêitites sociétés de conseils ou les entreprises doivent s'inscrire pour espérer recevoir des commandes et des chantiers !!! Sans parler de diverses filiales de controle ( ascenseur, termites, énergie, ....)
Nous aviosn déjà la dérogation d'ouvertur du compte unique obligatoire oar la loi, maintenant Estapak propose que l'AG vote de nouvelles dérogations pour les recouvrements de charges impayées, c'est bien de cela qu'il s'agit.
Estapak : tout cela avec des augmentations des honoraires du syndic, auxquelles vont s'ajouter tous ces suppléments des sous-traitants divers et variés !!!
Les charegs des copropriétaires augmentent fortement depuis plusieurs années, ce n'est qu'un début si l'on déroge de nombreuses fois à la loi de 1965 !!!
Pourtant les syndics rechignent à sous-traiter les photocopies. mais factures de 0.20 à 0.50 € la copie alors que les pros de la copie sont entre 0.05 et 0.10 € !!!! bizarre NON !!!
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ETASPAK
Contributeur senior
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8
Posté - 03 juin 2012 : 18:11:54
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MEA CULPA 
Je reviens bien volontiers sur mes deux réponses précédentes.
L’ARC en date du 31/05/12 apporte de l’eau à mon moulin et par la même occasion répond de façon certaine et sans aucune ambigüité à la requête de Chenkak comme le confirme Gédehem et Philippe388.
Société RANDALL - L’ARC avait raison
« Dans ces conditions, comme la mise en œuvre des actions et procédures nécessaires au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires ne constitue pas une prérogative de l'assemblée générale, susceptible de délégation, mais un pouvoir propre du syndic, l'assemblée générale ne peut légalement déléguer une telle prérogative. De plus, en application de l'interdiction de se faire substituer, le syndic ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et il doit mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires au recouvrement. »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus3164.htm
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snp
Contributeur actif
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9
Posté - 03 juin 2012 : 19:00:13
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Qu’en est-il de l’achat d’une batte de base-ball ou du défraiement d’un ou deux Légionnaires ?
PS : je dénie toute volonté de publicité pour des vendeurs de batte de base-ball !
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chenkak
Contributeur senior
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10
 Posté - 03 juin 2012 : 22:23:09
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Merci beaucoup ETASPAK, vous donnez là une réponse indiscutable à ma question.
A moins.... qu'une réponse ministérielle (ou jurisprudence) vienne plus tard élargir les mesures trop restrictives actuelles, pour cela, comme pour tout ce qui concerne la copropriété. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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11
Posté - 04 juin 2012 : 00:06:35
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Bonsoir Chenkak,
Faites vous aider par une association de copropriétaires pour parvenir à vos fins.
Voyez ce que précisent ces liens :
LES PREMIERS PAS DU SYNDIC BENEVOLE
GESTION DES IMPAYÉS (point sur une mission particulière) 18
I. Un impayé c’est quoi? 18
II. Prévoir un protocole de recouvrement 19
III. La phase amiable ou pré-contentieuse 19
1. La relance simple 19
2. La mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception) 19
3. L’échéancier amiable 19
IV. La phase contentieuse 20
1. Les intérêts légaux après mise en demeure 20
2. Le commandement d’huissier, préalable à une prise d’hypothèque 20
3. Engagement d’une procédure judiciaire 20
http://www.unarc.asso.fr/site/guide...benevole.pdf
Vous êtes Syndic Bénévole ? L’aide que l’ARC vous apportera
http://www.unarc.asso.fr/site/actio...1/valise.htm
Présentation du contenu de la VALISE du SYNDIC BENEVOLE
Les impayés de charge :
- modèle de relance pour paiement des charges,
- modèle de mise en demeure de payer,
- modèle d’échéancier de paiement,
- Injonction de payer : bordereau et mode d’emploi
- Déclaration au greffe : bordereau et mode d’emploi
http://www.unarc.asso.fr/site/actio...prvalise.pdf
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 juin 2012 : 00:27:02
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"..... qu'une réponse ministérielle (ou jurisprudence) vienne plus tard élargir les mesures trop restrictives actuelles, ...."
Il n'y a dans cette affaire aucune mesure restrictive !!!!!
Dans le cade de son mandat, le syndic détient en propre certains pouvoirs qui lui sont donnés par la loi !
Il ne peut donc, et un ministre non plus, allez contre une disposition légale très clair !
Cela veut dire en pratique que si le syndic, de sa propre initiative, "sous-traite" les recouvrement de créances, il le fait sous sa seule responsabilité, et à ses seuls frais.
Ce qui veut dire qu'il ne pourra se réfugier derrière un contrat qu'il aura passé de son propre chef avec un tiers pour se dédouaner de frais de ceci ou d'un impair de cela !
Le recouvrement de créance fait partie des quelques pouvoirs reconnus par les textes que détient en propre le syndic de copropriété, qu'il se doit seul de mettre en œuvre et dont il assume l'entière responsabilité.
Les textes interdisant la subdélégation ... il ne peut le confier à un tiers.
S'il le fait, c'est à ses risques et périls. |
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 04 juin 2012 : 12:00:48
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citation: Initialement posté par chenkak
Un syndic bénévole peut-il confier le recouvrement des charges à un cabinet de recouvrement, avec mandat de poursuite en justice jusqu'à obtention totale du paiement.
Je n'ai trouvé aucun texte qui l'interdise.
Si rien n'empêche cette sous-traitance, en connaissez-vous au moins un qui fonctionne bien?
Pourquoi posez vous cette question ?
Votre syndic n'est il pas à la hauteur de sa tache ?
Avez vous une comptabilité d'engagement et partie double?
Combien de lots ?
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Posté - 04 juin 2012 : 14:31:48
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chenkak :" A moins.... qu'une réponse ministérielle (ou jurisprudence) vienne plus tard élargir les mesures trop restrictives actuelles, pour cela, comme pour tout ce qui concerne la copropriété"
Quand la loi ne satisfait pas les copropriétaires, elle devient restrictive !!!
Le SDC signe un contrat avec un syndic, cela implique la striste application de son contrat et de la loi de la copropriété. Le syndic a pour mission de prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds des mauvais payeurs, rien de bien restrictif !!!
Le loi interdit de fumer du canabis, de rouler à plus de 130km/h sur autoroute, de taper sur la tête de son voisin, de voler, ....... OUH !!!! que tout ceal est restrictif !
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Confier recouvrement des charges à un spécialiste 
