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ZELDA
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France
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 Posté - 15 juin 2012 : 16:37:51
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Les volets et fenêtres, garde-corps et barres d'appui sont définis dans le réglement de copro comme parties privatives. Lors du vote du ravalement, la rénovation de ces parties de la façade ont fait l'objet de plusieurs devis très clairs sur lesquels l'AG s'est prononcée.
Maintenant presque à la fin du chantier de ravalement, des copropriétaires se plaignent de devoir régler la rénovation des volets et la peinture des fenêtres en bois au motif qu'ils n'avaient pas de volets et que leurs fenêtres étant en PVC, elles ne seraient pas repeintes dans le cadre de ce ravalement. Je considère pour ma part qu'ayant voté pour le devis comportant clairement ces travaux ou n'ayant pas contesté en justice l'AG qui a décidé de ces travaux dans les délais impartis, leur demande n'est pas fondée. Qu'en -pensez-vous?
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Posté - 15 juin 2012 : 16:55:16
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attention : le devis des travaux (et votés) devaient faire apparaitre la partie commune et les parties privatives.
En effet, si la décision de ravalement des parties communes entraine, de façon quasi automatique, la rénovation des parties privatives, il n'empeche que le paiement doit être différencié.
Ces copros ont raison, ils n'ont pas à payer la rénovation des parties privatives qui ne leur incombent pas. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 juin 2012 : 10:09:05
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citation: Ces copros ont raison, ils n'ont pas à payer la rénovation des parties privatives qui ne leur incombent pas.
Il est impossible d'affirmer cela. Nombreux sont les règlements de copropriété qui comportent une clause de globalisation des frais de ravalement.
Il peut aussi se faire qu'en l'absence de clause, l'assemblée en ait décidé ainsi sans que sa dcision soit contestée.
Rien de choquant à tout cela. Une grande partie de ces éléments devrait être considérée comme commune.
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Posté - 16 juin 2012 : 10:27:17
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citation: Nombreux sont les règlements de copropriété qui comportent une clause de globalisation des frais de ravalement.
certes vous avez plus d'expériences que moi, mais encore faudrait-il en être sur et ne pas confondre : globalisation du ravalement et globalisation des frais de ravalement...  |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 16 juin 2012 : 10:52:52
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si le décompte des fenêtres en bois n'est pas exact sur le devis de l'entreprise, il faut faire modifier le devis et ne passser commande que pour le nombre exact de fenêtres concernées |
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mespres
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Posté - 16 juin 2012 : 11:46:53
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Je résume mon avis : le législateur n'a pas prévu ce cas. le ravalement se vote à l'article 24 : il est clairement écrit
citation: Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Donc, si vous prenez une copro de 10 appartements, 9 appartements rénovés en PVC, un étant resté en bois, l'application mécanique de l'article 24 impose aux 10 copropriétaires de financer collectivement les fénêtres et volets en bois de l'unique appartement concerné.
Il faut donc que le syndic soit suffisamment compétent pour rédiger une résolution correcte, en isolant la rénovation des volets et fenêtres
citation: L'assemblée décide de repeindre les boiseries extérieures privatives, aux frais exclusifs des copropriétaires concernés
Je laisse le soin aux UInautes experts en droit de valider cette résolution : je ne suis pas convaincu qu'elle soit valide, mais je ne vois rien d'autre qui pourrait dispenser les propriétaires ayant des fenêtres PVC de payer pour des fenêtres en bois qui ne leur appartiennent pas. |
Édité par - mespres le 16 juin 2012 11:49:59 |
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Posté - 16 juin 2012 : 11:51:03
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ceci ne peut ĂŞtre vrai que si ces travaux de peinture s'inscrivent dans un dossier de ravalement des facades.
sinon, entreprendre la peinture seule des fenetres ne peut s'imposer aux proprios car on est dans le domaine privatif. |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 juin 2012 : 16:03:31
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"L'assemblée décide de repeindre les boiseries extérieures privatives, aux frais exclusifs des copropriétaires concernés
Je laisse le soin aux UInautes experts en droit de valider cette résolution : je ne suis pas convaincu qu'elle soit valide,......"
Elle ne l'est pas.
Un syndicat des copropriétaires n'a compétence que sur les parties communes.
Toutefois, le RDC peut prévoir la réfection des parties privatives constitutives de la façade, clause considérée valide par la jurisprudence quand bien même elle concerne un élément des parties privatives.
Cas classiques des fenetres, volets, gardes-corps des balcons.....
Ceci pour la décision de l'AG, le syndicat ayant compétence dans ce cas particulier tant sur le commun que sur ce qui est privatif dans la façade du bâtiment.
Tout autre chose est la répartition de ces travaux, une partie étant 'commune', l'autre étant 'privative'.
Dans la mesure où le RDC ne précise pas expressément que les travaux de ravalement des façades comprendront indivisiblement les parties communes ET les parties privatives constitutives de la façade avec répartition aux tantièmes, cette répartition doit être différenciée.
En l'absence d'une telle clause, le devis doit préciser les différents "lots" travaux, ceux sur le "commun", ceux sur les parties privatives.
Pour ces dernières, il doit être possible de préciser les montants impotés par volets (par ex), ou au metre linéaire pour des appuis de fenetres, gardes-corps, ou même aux m² so cela est nécessaire.
Ainsi, s'agissant de répartir la réfection des volets et fenetres privatifs lors d'un ravalement, et en l'absence d'une clause spécifique du RDC, le syndic doit prendre la précaution de faire détailler la proposition selon que les travaux de réfection concernent les parties communes ET des parties privatives.
S'agissant de fenetres par exemple, la répartition sera faite selon le nombre de fenetres traitées (donc pas celles qui l'ont été ou en pvc/alu), répartition à l'unité 'fenetre'. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2012 16:16:26 |
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JPM
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Posté - 16 juin 2012 : 16:16:28
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Gedehem a tout Ă fait raison.
Il faut ajouter que le décompte détaillé doit figurer dans les devis puis, en fin de chantier, dans le mémoire de l'entreprise choisi.
Les coûts d'établissement de ces décomptes particuliers sont de fait supportés par le syndicat car intégrés dans les devis. La majoration qui en résulte, quand on a l'occasion de la connaître, ne peut qu'inciter à faire plus simple 
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GĂ©dehem
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Posté - 16 juin 2012 : 16:21:27
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Tous le motifs étant bons pour 'gonfler' les honoraires du syndic , du M. d'œuvre ou de l'entreprise (et même parfois il n'y en a aucun pour faire monter la coube .  ) ....."... plus c'est simple moins c'est compliqué donc c'est moins cher", comme disait ma vieille voisine ..... |
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mespres
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Posté - 16 juin 2012 : 22:23:27
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Merci Gedehem et JPM d"amender ma résolution, que je considérais boiteuse.
citation: Les coûts d'établissement de ces décomptes particuliers sont de fait supportés par le syndicat car intégrés dans les devis. La majoration qui en résulte, quand on a l'occasion de la connaître, ne peut qu'inciter à faire plus simple
Je crois surtout que l'incompétence, alliée à un laxisme conforté par l'absence de contrôle des copropriétés, aboutit des situations telles que celles décrites par Zelda. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 juin 2012 : 23:38:15
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Ce n'est pas certain.
N'oubliez pas qu'il y a aussi des copropriétés qui fonctionnent bien et qu'il faut s'inspirer de ce qu'elles font.
D'une manière générale, les décisions que prennent leurs assemblées sont assez proches des décisions de " bon père de famille ".
N'oubliez pas non plus tout ce qu'on apprends occasionnellement à propos de chantiers de droit public : des écoles, des stades, des ponts, soumis à des contrôles rigoureux , mais qui finissent par coûter 80 % plus cher que la prévision initiale.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juin 2012 : 08:05:17
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citation: D'une manière générale, les décisions que prennent leurs assemblées sont assez proches des décisions de " bon père de famille ".
Un bon syndic, il y en a, explique alors au syndicat comment modifier la décision. Cela évite les frictions ultérieures, telles que décrites par Zelda. |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 juin 2012 : 10:22:31
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Un syndic digne de ce nom (bon, je ne sais pas) n'ignore rien de LA modalité de vote et de répartition dans le cas d'un ravalement des façades :
- selon ce qui est prévu au RDC pour la prise de décision
- selon ce qui est prévu au RDC pour la répartition.
Le problème est le manque de formation des syndics en général (disons plutot des employés gestionnaires), et de l'autre coté la méconnaissance des CS.
Ajoutons la facilité : on vote pour l'ensemble, toute la répartition aux tantièmes.
Les copropriétaires ? En ce jour d'élection, c'est comme pour la vie citoyenne : ils font du 'suivisme'.
Quelle est la "compétence" des 43 millions d'électeurs, sur quels bases se déterminent-ils...? Combien se penchent réellement sur les enjeux, et tentent d'y voir plus clair, de comprendre ? Combien les maitrisent ?
Une infime minorité....
Il ne faut pas se raconter des histoires, se bercer d'illusion : une majorité de copropriétaires (80% ?) ignore et ignorera toujours toutes ses "subtilités" qui touchent à la vie du syndicat, donc à leur vie en interne, ... comme ils ignorent majoritairement ce qu'il en est de la Politique ..(la chose publique).
Nous sommes tous, majoritairement "consommateur", en copropriété et souvant ailleurs, de ce qui va nous être servi tout cuit ... nous réservant le droit de raler ! 
On attend tout de son syndic, hélas beaucoup trop ...
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Édité par - Gédehem le 17 juin 2012 10:28:19 |
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