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moumoune
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 Posté - 12 juil. 2009 : 11:40:01
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Nous avons "remercié " notre Syndic F....A il y a 4 mois . Sur demande du CS , le nouveau Syndic l'a mis en demeure( sous 15 jours) il y a 1mois de remettre le complement d'archives et le solde des fonds détenus sur "le compte séparé (grande spécialité de ce Syndic). A ce jour nous n'avons récuperé qu'environ 4ans d'archives et qu'une partie des fonds. Un référé avec abstreinte (sans avocat ),comme l'autorise la loi de 1965 a été déposé auprès du tribunal . Nous sommes dans l 'attente et si le tribunal nous donne raison quelle sera la procédure suivante à entamer ?
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attylha
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 Posté - 12 juil. 2009 : 16:40:42
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en ce qui concerne le transfert de fonds, si votre immeuble était bien en compte séparé, l'ancien syndic a du remettre les extrait de compte. si ce n'est pas le cas, je pense qu'au moins un des membres du conseil syndical à un extrait de ce compte ou au minimun des coordonnées. donc le nouveau syndic doit uniquement se faire connaitre auprès de cette banque en transmettant copie du PV de nomination, et ainsi pourvoir fonctionner avec les fonds du compte, voir meme transferer la totalité sur un nouveau compte.
et concernant les archives, si le syndic vous a déjà transmis environ quatre année d'archive, je trouve déjà cela pas mal, car il est difficile d'avoir plus et ce quelque soit le syndic. |
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moumoune
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 2
Posté - 12 juil. 2009 : 18:53:37
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Merci pour cette réponse, mais je dois dire qu'elle me parait un peu légere et éloignée de la loi sur les transferts. Je ne peux m'en sastifaire et J'attendrai donc l'avis (ou confirmation )d'autres participants car ma question était : "la suite à donner a donner a une decision de justice suite à un référé "et non pas quel est votre avis. |
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attylha
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3
Posté - 12 juil. 2009 : 19:19:06
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Au contraire, la réponse n'est pas un peu légère ni éloignée. le but de ma réponse est de voir si il n'y a pas d'autre moyen d'obtenir les choses manquantes comme le solde des fonds disponible, car vous dite etes en compte séparé et que vous avait reçu une partie des fonds, des fonds transmis par un chèque, donc vous avez les coordonnées du compte bancaire.
Pour le reste des archives, est ce que cela vaut le cout de depenser des frais de procédures pour les avoir.
si la copropriété estime qu'il faut impérativement les archives et qu'elle est prete a engager des frais, alors OK, mais sinon ça n'en vaut pas la peine. |
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nefer
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4
Posté - 12 juil. 2009 : 22:24:48
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attylha: il ne s'agit pas de "s'arranger" mais de respecter les textes légaux en la matière!
le syndic doit conserver les archives sur les 10 dernières années PLUS tous les documents important .......même plus anciens: RDC mutations............ |
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felix1930
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Posté - 12 juil. 2009 : 23:30:46
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F... était le syndic depuis combien d'année???? |
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moumoune
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Posté - 13 juil. 2009 : 09:41:46
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F----A était le Syndic depuis 5ans à la suite du rachat du cabinet qui gérait notre copropriété depuis 15ans. Concernant le compte SEPARE , c'est bien connu avec ce Syndic ,il l'était dans un compte UNIQUE que nous avons découvert par hasard .Ma question reste celle que j'ai ecrit precedemment en caracteres gras. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 13 juil. 2009 : 11:00:12
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le procédure à suivre sera l'exécution du jugement plein et entier: rien de plus, rien de moins
le magistrat devra statuer sur toutes les demandes formulées
en espérant donc que le demandeur a bien tout détaillé.... |
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moumoune
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Posté - 13 juil. 2009 : 14:37:58
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EN supposant que le magistrat nous donne raison , faudra t il avoir recours à un avocat pour faire exécuter le jugement? le référé ayant été déposé sans l'aide d'un avocat comme l'autorise la loi.
Dans le cas ou il ya une abstreinte financiere journaliere dans le jugement comment doit on faire : nouveau jugement? Avec ou sans avocat? |
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ALH14U
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Posté - 14 juil. 2009 : 23:34:05
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Sur la nécessité de transfert d'archives d'au moins 10 ans :
Signalons que le droit civil permet des contestations à 10 ans.
Au niveau des travaux il y a également une garantie de 10 ans.
Le juge devrait vous donner raison et mettre une astreinte journalière assez forte pénalisant la non transmission des archives,...
Tenez nous informé, car malgré notre mise en administration judiciaire (en juillet 2008 !,..un an déjà !) et un compte séparé qui existait (mais aparemment inappliqué) notre nouveau syndic n'a pas récupéré tout l'argent et les archives et a du via un avocat interpeller le juge. Malgré un jugement positif, l'ancien syndic a fait appel et n'aurait toujours pas rendu les archives complètes.
Pour ma part pour une évaluation des préjudices financiers causés par l'ancien syndic je désirais accéder aux archives transmises. Je n'ai pas eu droit à voir toutes les archives, au prétexte je ne suis que simple copropriétaire ! alors qu'il y a eu pendant dix ans de nombreuses truanderies (agence et conseil syndical) !
Comment puis je y acceder maintenant, le nouveau syndic refuse car si je ne suis pas au conseil syndical ? |
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Posté - 14 juil. 2009 : 23:53:42
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faites vous élire au conseil syndical .... |
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ALH14U
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Posté - 17 juil. 2009 : 22:06:53
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Rambouillet, vous me connaissez bien et il ne me viendra plus de sitôt à l’idée de postuler de nouveau à de telles fonctions, tout au moins dans mon immeuble et avec les gens qui y habite !
A vous lire (voir autres liens) je crois qu’il y a plusieurs problème de fond sur ces archives :
Si vous lisez les réponses précédentes, ce n’est pas un problème de Président de Conseil Syndical, il apparaît bien, mise à part des recommandations effectuées sur le sujet, un vide absolu quand aux pratiques de transfert d'archives de gestion d'un immeuble et une non réglementation quand à l’archivage proprement dit : quel type de documents, quelle durée, quand détruire ?
D’après vos réponses, le syndic paraît faire ce qu’il veut (destruction notamment) sans aucune autorisation ou information du syndicat ni texte réglementaires applicable, c’est effrayant, quand on connaît les dépenses parfois de plusieurs centaines de milliers d’euros par an et la variété des travaux et obligations de garenties de gestion :
- Contrats du personnel,…
- Garanties décennales,…
- Diagnostics et audits divers et variés,…. Tout cela à la poubelle au bout de quatre ans, pour certains ! ?
-.....
Entre vous « syndics » et notamment pour la transmission des archives vous semblez n’avoir aucun référentiel quand aux types de documents et à leurs durées légales de conservation,…. Désastreux, comment voulez vous que le conseil syndical puisse dire un mot, et remettre en cause la qualité du transfert, il ne pourrait (comme vous apperemment) que constater le vide juridique quand à un référentiel professionnel applicable à votre profession et concernant le transfert global des archives de la gestion d’un immeubles. Chaque agence alors transmet à son successeur avec une antériorité plus ou moins totale et longue et détruit à cette occasion les documents qu’elle veut.
Personnellement je n’ai rien trouvé sur ce sujet pourtant majeur des documents d’archives permettant l’étude de la bonne gestion à moyen - long terme des immeubles par les professionnels de la gestion immobilière et de faire foi lors de réparations ultérieures de préjudices civils qui peuvent être demandées. Personne ne m’a donné de références.
« le décret sur les archives, ne parle que de factures, …. ! » (Rambouillet autre lien), pas sérieux le législateur pour votre profession et très dangereux le législateur pour la bonne gestion des immeubles !
Certains syndics reprenant la succession doivent avoir quelques difficultés de gestion et soucis les premiers mois, voir des dangers ! C’est certain et celà reste aperemment caché !
Il est en temps de s ‘en inquiéter et de s’inquiéter également lors d’un passage obligatoire (forcé) par un administrateur judiciaire alors que le conseil syndical malheureusement est parfois compromis ou complaisant voire même a été corrompu, par la gestion du « syndic » précédent.
Il est vraiment temps également d’ouvrir la consultation des archives et les documents à une période plus importante que celle de la pré AG et à l'ensemble des copropriétaires.
En effet de ce fait les avocats et juges que j’ai rencontrer s’imagine qu’une contestation sur la gestion du syndicat par son représentant ne peut s’effectuer que dans les deux mois suivant une AG ce qui est complètement stupide et donne un « blanc seing » d’escroquerie pendant les neufs autres 9 mois de l’année.
De plus ni le syndic ni le conseil syndical ne favorisent une contestation de gestion de l'immeuble en permettant l'accès aux archives, .... car la défense du syndic, c'est, voyez votre conseil syndical, qui a lui même examiné ma gestion,... et portez plainte contre lui ! Bref on se mord la queue !
Il faut légiférer rapidement à se sujet pour permettre à chaque propriétaire d'accéder selon certaines modalités aux archives de son immeuble ! Celà me parait une évidence !
Voilà une nouvelle mesure de contrôle et de lutte contre la fraude que je tiens à vous proposer et à vous faire adopter,
En effet dans toutes les administrations, sociétés, l’accès à vos documents personnels et à la gestion de vos comptes, dossiers est accessible selon certaines modalités ou coût, il est temps d’y réfléchir, de légiférer à ce sujet. Comme particulier il existe aussi des obligations de conservations de certains documents, … étonnant ce vide juridique actuel semble t’il évident à travers vos échanges entre professions de gestions immobilières,… !
Vite à corriger !
Autres liens sur le même sujet :
récupération des archives : moumoune mai 2009
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78743
Accès aux archives complètes en période de pré AG : ALH14U juin 2009
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=517
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moumoune
Contributeur actif
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12
Posté - 30 oct. 2009 : 08:05:04
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citation: Initialement posté par ALH14U
Le juge devrait vous donner raison et mettre une astreinte journalière assez forte pénalisant la non transmission des archives,...
Résultat de l'ordonnance de référé (en premier ressort)
-attendu que l'ancien syndic affirme sous sa responsabilité professionnelle ne plus etre en possession d'autres documents.
- déboute le syndicat des copropriétaires et l'invite à faire valoir ses droits devant la juridiction du fond
- condamne l'ancien syndic à verser au syndicat des coproprietaires la somme de ..oo€ en application de l'article 700 et aux depens.
Faut il poursuivre ? avec quels arguments ?
**modération**
correction de balises défaillantes |
Édité par - Emmanuel Wormser le 30 oct. 2009 08:33:06 |
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sentinelle
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Posté - 30 oct. 2009 : 17:26:41
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Bonsoir,
Je lis avec beaucoup d'intérêt votre débat, me trouvant quasiment dans le même cas de figure.
Une question au préalable: peut-on faire référence à une jurisprudence dans la rédaction d'une assignation ? et l'avez-vous fait ? Je pense en particulier à la jurisprudence du 09/01/08 de la 14ème chambre section A de la cour d'appel de Paris où il est dit que les syndics ne pourront plus se contenter de dire qu'ils n'ont plus les archives et qu'il y a lieu de donner des explications convaincantes car la détention de ces pièces constitue une des obligations de base du syndic...
En ce qui me concerne, j'en suis au stade de la rédaction de l'assignation. Hélas, il me semble que les syndics professionnels ont déjà détourné cette jurisprudence...
Ainsi, à ma première relance pour obtenir les pièces manquantes, l'ex syndic m'a répondu qu'il m'avait donné toutes les archives (alors que le bordereau établi par moi cite les pièces manquantes),qu'il s'était dessaisi de certaines pièces au profit de l'avocat (procédure en cours), qu'en tant que copropriétaire je détenais certaines autres pièces... bref, une énumération d'excuses, de désistements divers.
Le juge ne risque t-il pas de me répondre la même chose qu'à Moumoune ? et est-ce que ce jugement dégage sa responsabilité de nouveau syndic ?
Pour ce qui est d'aller au fond, c'est une autre affaire: il faut obtenir l'approbation de l'AG, et prendre une avocat! des difficultés et des frais en perspective. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 30 oct. 2009 : 21:17:46
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Bref effarant de voir écrit qu’il faut être content que certaines archives soient de 4 ans ! encore une collusion entre syndics et inefficacité des administrations à faire appliquer la loi Hoguet et pire encore des règles de prescription pour les garanties travaux en cas de non suivi ou de réserves non notifiées ou pour la réparation des préjudices en cas d’escroquerie par une contestation judiciaire devenue impossible.
Certains disent que tout va très bien lors d'un changement de syndic professionnel !
reprise de syndic "indépendant" par grand groupe
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3133
Rappel sur la prescription
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1585
Les règles d’archivage que doivent appliquer les professionnels de gestion immobilière :
Copropriété : les actions issues de l’application de la loi du 10.7.65 :
les actions tendant au respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges
Depuis la loi du 17.6.08 :
10 ans
(loi 10.7.65 : art.42 al 1)
Voir également action vis à vis du syndic : 5 ans.
Dans de nombreuses administrations, établissements, commerces,.. les délais d’archivage sont respectés sous peine de sanction réelles,… pourquoi n’en est il il pas de même pour la transmission des archives entre syndics professionnels. Notre syndicat a du attaquer notre ancien syndicat, (malgré un intermède d’administrateur judiciaire !) pour non remise de fonds et de documents d’AG !
Il a gagné en instance, l'ancien syndic fait appel !
L’état n’intervient pas du tout au niveau du non respect réglementaire !
Des questions se posent sur la complicité par abstention des administrations chargées de faire respecter l’ordre public et la Loi à propos de cette carence qui semble habituelle, fréquente et concernant le non respect de la règle des 10 ans d’archives.
Pour ma part malgré des votes négatifs au quitus et des comptes, et des préjudices +++ créés par l'ancien syndic, le nouveau syndic que nous avons m'a interdit l'accès aux archives, en annulant purement et simplement un rendez vous que j'avais pris dans la période légale (15 jours avant la dernière AG !).
Accès aux archives complètes en période de pré AG ALH14
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=517
Faites remonter ce triste constat s'il vous plait auprès des associations et administrations. Merci par avance.
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moumoune
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Posté - 31 oct. 2009 : 08:40:53
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Sentinelle :
Pouvez vous me dire ou je peux trouver le texte de l'arret du 09/01/08 de la 14eme chambre section A de la cour d'appel de Paris?
D'avance MERCI |
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sentinelle
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Posté - 31 oct. 2009 : 10:38:15
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Je l'ai lu sur le site de l'ARC, dans les abus: il s'agit du n°1431...bon courage! |
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Gédehem
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Posté - 31 oct. 2009 : 15:16:48
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Sans se prononcer sur le fond, un point ressort de l'affaire exposée par Moumoune : l'importance du dossier de demande, qui doit être ficelé et 'béton' de A à Z.
Nous savons tous les difficultés de la justice, son manque de moyens, de personnels, son engorgement, ses surcharges de travail des uns et des autres, les 2 mn et 35 secondes (lorsque ce n'est pas 1mn30 !) qui restent à consacrer au traitement de l'affaire dont il s'agit.
Résultat : si tout n'est pas maché de A à Z le juge va au plus simple sans se casser la tête, qui plus est pour passer 2 heures à trouver une jurisprudence !
Dans ce type d'affaire sensible vous pouvez être certain que la partie adverse (le syndic) aura l'avocat qui convient pour vous envoyer ballader et imposer ses conclusions devant un juge qui n'a pas que "ça" à faire parmi d'autres affaires plus importantes ...
Il va les reprendre sans broncher et signer en dessous : 2mn 10 secondes, il en a gagné 25, dossier suivant |
Édité par - Gédehem le 31 oct. 2009 15:20:37 |
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ALH14U
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Posté - 31 oct. 2009 : 15:40:24
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moumoune
Contributeur actif
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Posté - 01 nov. 2009 : 08:44:36
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A Gédehem
La copropriété est une résidence située en montagne et occupée uniquement pendant les saisons d'hiver et d'été. Les membres du CS sont éloignés les uns des autres de plusieurs centaines de Kms.Ils fonctionnent surtout par internet.Bonne entente. Nous avons assigné en référé sans avocat mais les dernieres conclusions ont été déposées par un avocat car cela devenait trop complexe face à l'avocat adverse et nous ne pouvions etre présents aux audiences .Ceci pour dire qu'il nous semble que notre dossier semblait bien "ficelé".
Nouvel espoir avec l'information de Sentinelle a qui je dis que le bordereau de remise des archives doit ètre établi par le syndic sortant et accompagner les archives remises . |
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ALH14U
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Posté - 01 nov. 2009 : 19:24:25
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Il vous faut maintenant "tomber" sur un juge compétent !
Celà doit exister !
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