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JPM
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 Posté - 26 juin 2012 : 14:25:46
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Il y a véritable privilège pour les deux derniers exercices échus à la date de l'opposition plus la partie écoulée de l'exercice en cours.
De plus il y a concours avec les créanciers inscrits pour les deux exercices antérieurs.
Ici " exercice " s'entend de l'exercice classique 01/01/ au 31/12.
Si les exercices du syndicat créancier vont du 01/07 au 30/06, il faut reprendre les comptes des cinq (voir six) derniers exercices et tout remanier pour présenter des comptes du 01/01 au 31/12, aussi bien pour les charges courantes que pour les travaux.
C'est un gros travail dont les résultats peuvent de plus être critiqués puisqu'on ne peut invoquer les approbations de comptes portant sur des comptes différents.
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 27 juin 2012 : 15:00:13
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La mise en oeuvre du privilège spécial implique la présentation de comptes établis par années civiles.
Si le syndic reçoit le 15 mai 2012 un avis art 20 pour un copropriétaire débiteur depuis quatre ans les comptes justifiant l'opposition et la mise en oeuvre du privilège doivent être établis distinctement :
1) pour les années civiles 2010 et 2011 + 2 appels de 2012
2) pour les années civiles 2008 et 2009 (contribution avec les autres créanciers inscrits)
Il doit donc remanier les comptes établis pour des périodes 01/07/2010 au 30/06/2011.
Ces remaniements sont sources de nombreuses contestations.
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bzh49
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23
Posté - 27 juin 2012 : 15:54:00
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JPM:C'est que j'appelle un épiphénomène, il y en a combien d'exemple comme cela par an et par copropriété ?
Donc de lĂ Ă en faire un argument probant...... |
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JPM
Modérateur
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24
Posté - 27 juin 2012 : 16:20:31
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Et des incendies, il y en a combien par an et par copropriété ?
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bzh49
Contributeur actif
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25
Posté - 27 juin 2012 : 16:32:43
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Autant que de copropriétaires débiteurs depuis quatre ans faisant l'objet d'un avis à l'art. 20 |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 juin 2012 : 17:18:25
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La difficulté de satisfaire à D.art.5-2 en cas d'opposition art.20 ne suffit pas à empecher l'adoption de dates d'exercice adaptées au type de copropriété, à ses services collectifs.
Le "redressement" prévu dans le cas évoqué, est très à la marge, n'existe pas dans la très grande majorité (98% ? ) des copropriétés.
Que le syndic soit "contraint" très exceptionnellement pour répondre à une condition inadaptée à la spécificité de nos copropriétés n'est pas un argument pour contester la modification de date d'exercice comptable adaptée à telle copropriété.
Outre que cela peut être l'occasion de mettre le doigt sur les limites de capacité du cabinet syndic, on peut compter sur lui pour le prévoir dans ses honoraires. |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 27 juin 2012 : 18:15:03
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Avec : citation: Outre que cela peut être l'occasion de mettre le doigt sur les limites de capacité du cabinet syndic, on peut compter sur lui pour le prévoir dans ses honoraires.
Vous ĂŞtes trop optimiste, cher Gedehem.
L'ennui est ici que bien des syndics ignorent comment doit être établie une opposition et plus encore quelles sont les règles imposées par la mise en oeuvre du privilège spécial.
Ceci étant, le cas est plus fréquent que vous ne pensez et surtout les sommes qui sont alors en cause sont importantes : 14 000 € pour un immeuble moyen ; 120 000 € pour un immeuble cossu, par exemple, au hasard de quelques arrêts de jurisprudence.
Il y a pas mal d'immeubles qui ont des exercices autres que l'exercice civil.
L'obligation de présenter les comptes par années civiles s'impose au moment de l'établissement de l'opposition à paiement de prix. Comme cette opposition doit être notifiée rapidement, on est dans la presse. Dans la pratique, c'est bien au moment de l'établissement de l'état daté
qu'il faut prendre la précaution.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 27 juin 2012 : 18:44:59
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"L'ennui est ici que bien des syndics ignorent comment doit être établie une opposition et plus encore quelles sont les règles imposées par la mise en oeuvre du privilège spécial."
Est-ce à dire que "des syndics" ignorent encore en 2012 ce qui est une de leur prérogative relevant d'une disposition légale (et non d'une disposition contractuellement convenue) ?? 
Pour le moins "ennuyeux" s'agissant de "professionnels de la gestion immobilière" et qui 'se vendent' comme tels.
A mettre au débit, une fois de plus, de cette "profession" composée il faut le dire majoritairement de commerçants relevant souvent du "marchand de tapis" (ce qui n'est pas gentil, j'en conviens, pour les honorables marchands de tapis).
Reste le fond du propos : des créances de 14.000, voire 120.000 € !
Sur la base (pour exemple) de provisions trimestrielles pour charges à 600 € (200 x 3) dans le 1er cas, 14.000 € représentent 23 ou 24 trimestres. A raison de 4 trimestres dans l'année, cela représente tout de même 7 ou 8 années de charges impayées.
Même s'il y a aussi des travaux dans les 14.000 €, il existe dans la très grande majorité des cas d'autres moyens avant d'en arriver à ces montants exorbitants.
Combien de syndics (et de CS !!) laissent trainer les choses sans réagir. Combien de CS suivent l'état des dettes et créances (copropriétaires et fournisseurs) avec une attention particulière pour les "retartds" de paiment ?
On n'attend pas 7 ans pour présenter "la facture", pour engager une action en recouvrement.
Sans nier la difficulté imposée aux syndicats (aux syndics) pour monter un dossier bien construit (c'est l'affaire du vrai syndic vraiment "pro"), il sagit là d'un point très à la marge au regard de l'interet du syndicat d'avoir une périodicité d'exercice comptable en adéquation avec ce qu'il est, avec ses équipements, ses services.
Autrement dit, ce n'est pas cette difficulté réelle mais très hypothétique qui doit freiner les syndicats dans l'adaptation des dates d'exercice comptable.
Maintenant, si "des syndics" n'en ont pas la capacité ..... ce ne serait pas une grande première, sur ce sujet comme sur d'autres ....  |
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Changement de date cloture comptable 
