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paga56
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 Posté - 03 juil. 2012 : 02:25:04
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Bonjour à tous,
j'envisage d'acheter une maison qui est en secteur sauvegardé qui a les 2 particularités suivantes :
* un permis de construire a été déposé/accepté en 2009 pour la maison proprement dite. Un PV de non conformité émis en 2010 et des poursuites lancées à l'encontre du propriétaire. Une conciliation et un abandon des poursuites en 2011
* une dépendance a été réhabilitée sans permis de construire probablement en 2011 dans une zone du plan de sauvegarde qualifiée de "Immeuble ou partie d'immeuble dont la démolition ou la modification pourra être imposée à l'occasion d'opérations d'aménagement publics ou privés" + "espace boisé classé à créer ou à conserver"
La maison me plaît bien mais j'ai l'intuition que si je signe un compromis de base je risque de mettre les pieds dans un imbroglio sans fin.
De ma compréhension à ce stade en lisant le forum :
1. je ne pourrais plus déposer de permis de construire pour la maison, sauf à en déposer a minima un qui correspond à l'état actuel de la maison. Celui ci risque alors d'être refusé et on me demandera des adapations
2. idem pour la dépendance ; le moindre permis de construire sur la zone et on risque de me demander de le démolir
est-ce que vous avez la même lecture sur les points 1. et 2. ?
est-ce que je risque quelque chose pénalement en tant que nouvel acheteur ? surtout que je ne peux pas cacher le fait que je suis au courant que la dépendance a été retapée sans permis de construire !
Le proprio me dit que les agents de la ville & l'architecte de la ville ont constaté les travaux de visu et qu'ils n'avaient qu'à se plaindre à ce moment là .
est-ce que je risque de devoir payer des dommages intérêts à la ville  pour violation du plan de sauvegarde sur la dépendance ?
bref si vous pouvez éclairer un peu ma lanterne pour savoir dans quelle direction chercher pour en avoir le coeur net et m'éviter de faire des bétises !!! 
Merci!
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 Posté - 03 juil. 2012 : 08:10:46
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courage, fuyez !
outre des demandes futures pour des travaux nouveaux, la prescription de l'action pénale, avec risque de condamnation à remise en état, est triennale...
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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gloran
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 2
 Posté - 03 juil. 2012 : 10:31:12
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Bonjour,
+1 avec Emmanuel.
J'ai presque envie de vous dire que je suis même étonné que vous vous posiez la question. Même si la mariée est belle, il n'y a pas que le physique qui compte 
==> Fuyez
Cordialement |
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paga56
Nouveau Membre
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3
Posté - 03 juil. 2012 : 14:37:26
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Bonjour,
Imaginons que je sois accroc de la maison parce qu'elle a un caractère unique (j'ai bien noté que vous êtes déjà 2 à me dire de fuir ;-).
Pour l'instant je n'ai rien signé donc je ne suis pas encore à risque.
Si je veux blinder le dossier et réussir à tout clarifier avec la Mairie, le faire seul serait suicidaire car je n'y connais rien en urbanisme et vu que c'est un centre historique c'est encore plus compliqué !
1. Si je veux me faire accompagner, vous me conseiller de trouver quoi comme type de prestataire ? un architecte ? un avocat ? un notaire ?
2. Est-ce qu'on a le droit d'écrire dans un compromis de vente que la vente est conditionnée à la remise au carré de l'ensemble du dossier ?
Merci pour votre aide !
Un contributeur junior qui n'a pas encore le courage de laisser tomber la mariée vu son physique ;-) |
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Posté - 03 juil. 2012 : 15:20:05
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1/avocat spécialisé droit de l'urbanisme.
2/oui, mais s'il signe, il est stupide ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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paga56
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Posté - 05 juil. 2012 : 08:54:28
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Bonjour,
j'ajoute au dossier que le proprio a entièrement rénové la maison il y a 2 ans sans l'aide de personne et sans assurance dommage ouvrage. (aménagement des combles, mise en place d'un escalier,..)
J'ai lu qu'en cas de vente, même dans ce cas, l'assurance dommage ouvrage est obligatoire. vous confirmez ?
par ailleurs, j'ai lu que si le notaire accepte que la vente se fasse quand même, il peut appliquer une décote d'office.
Savez vous ce qu'est une décote d'office ? et en cas d'absence de l'assurance dommage ouvrage, à combien est-il raisonnable de chiffrer la décote ?
Merci |
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Posté - 05 juil. 2012 : 09:08:58
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c'est n'importe quoi.
la responsabilité du constructeur, même sans assurance, est entière pendant 10 ans : pourquoi en ce cas appliquer une décote ?
si vous ne voulez pas acheter, n'achetez pas, point barre. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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paga56
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7
Posté - 05 juil. 2012 : 11:28:42
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Bonjour,
ok effectivement j'ai trouvé un article qui précise la jurisprudence sur ce sujet de la garantie décénale du propriétaire-constructeur : http://avocats.fr/space/albert.cast...ECCBAA99BA9E
pour la décote en l'absence de DO je vois au moins 2 raisons :
- si il y un problème à régler en urgence, l'assurance va payer tout de suite puis chercher les responsabilités ce qui peut prendre longtemps. Sur un gros dégât çà peut aider..
- imaginons que la garantie décénale puisse jouer mais que le propriétaire-constructeur soit devenu insolvable. Avec la DO la réparation des dégâts est payée. Sans DO vous pouvez vous accrocher.
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Posté - 05 juil. 2012 : 16:19:10
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alors n'achetez pas. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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paga56
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9
Posté - 05 juil. 2012 : 17:31:14
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j'ai bien compris votre message ;-) La question de la négociation du prix a tout de même son importance aussi.
je ne dis pas que la décote dont je parle est toujours justifiée ; je note simplement que si la loi semble prévoir l'obligation d'une DO c'est qu'il y a des raisons. Libre ensuite à l'acheteur de considérer si c'est un point bloquant ou pas. |
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paga56
Nouveau Membre
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Posté - 06 juil. 2012 : 22:02:56
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Hello à tous,
pour info dans le cadre de ce thread j'ai trouvé un lien intéressant sur les modes opératoires pour tenter la régularisation de constructions qui n'ont pas été faites dans les règles : http://www.urbinfos.com/reglementat...declare.html
je commence à bien comprendre pourquoi vous m'avez dit de fuir !
j'ai quand même pris rendez-vous avec l'architecte de la ville pour voir ce qu'il pense de toute la situation.
pour info j'en suis maintenant à avoir détecté :
* une façade refaite avec déclaration préalable mais PV de non conformité de la mairie (puis retrait de plainte)
* des combles > 20m2 aménagés sans permis de construire ou déclaration préalable
* une vieille dépendance "reconstruite à l'identique" sans permis de construire ou déclaration préalable
* un vestibule d'entrée qui apparaît comme terrain non bâti au cadastre
* la porte d'entrée refaite (elle a été déplacée je pense pour récupérer le fameux vestibule) mais pas terminée du côté de l'immeuble mitoyen. Le dit immeuble, lui est en zone "immeuble dont la modification ou l'altération sont interdits"
bref.
vous pensez que ce type peut réussir à vendre cette maison ? un notaire pourrait vraiment passer à côté de tout çà ? |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 07 juil. 2012 : 00:17:55
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Bonsoir,
Je pense que vous n'avez pas exactement compris ce que nous voulons vous exprimer quand nous vous disons "fuyez". Ca n'est pas une question de prix.
Pour être clair, cette maison, même si l'acquéreur me la vend pour l'euro symbolique, je n'achète pas, je FUIS. Car ce serait la définition exacte d'un "cadeau empoisonné", par chez nous on appelle aussi ça du doux qualificatif de "pot de pus".
Vous allez vous retrouver avec un bien immobilier qui ne vous apportera que des ennuis, vous coûtera argent, sueur, sang et santé. Si vous adorez à ce point les challenges, aimez le combat, avez beaucoup de temps libre à consacrer, foncez. Dans le cas contraire, vraiment, sincèrement, fuyez. bis. A ce stade de cumul de casseroles sur un même bien immobilier, ça n'est plus une question de droit ni d'argent ni de négociation.
Cordialement. |
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