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Longshot
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Posté - 04 juil. 2012 :  23:17:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Tout propriétaire est tenu de payer ses charges (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
Le syndic doit pouvoir prouver que les charges demandées à un propriétaires sont dues.
Mais comment faire lorsque plusieurs syndic se sont succédés et que certaines des archives des bordereaux d'appel & comptables ont disparu, et que le litige concerne le solde de ces exercices antérieurs ? (sans présumer de la bonne foi du contestataire)
(Et sachant qu'il est possible de recalculer les appels dûs (charges prévisionnelles / régul réelle))

Difficile de se baser sur le dernier solde connu pour recalculer si le propriétaire conteste justement le solde.
Bref, qui doit apporter la preuve ?
Si le syndic peut apporter la preuve des appels, un copropriétaire peut il contester ses charges dues sur les syndics précédents, tout en refusant de prouver sa bonne foi (par exemple en fournissant ses bordereaux d'appel (qui font apparaitre les réglements) et/ou les preuves de ses paiements ?)
(D'autant que les appels recalculés sans bordereaux ne permettent pas de vérifier les autres frais (mise en demeure, commandement de payer, ...) qui restent dûs par le copropriétaire) puisque payés par les autres copropriétaires)
Un copropriétaire peut contester son solde individuel pendant 10 ans, mais y a t il une forme pour établir cette contestation ?
Ce même copropriétaire peut-il arguer d'un litige sur son solde pour s'abstenir de payer ses charges pendant des années ?
Je vous remercie d'avance pour vos réponses

philippe388
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 1 Posté - 05 juil. 2012 :  14:21:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
longshot : c'est au syndic d'apporter la preuve de ce qu'il réclame. Il a aussi l'obligation de vous donner copie de votre compte de charges personnel.

Pour appeler des fonds le syndic exécute les décsions des AG. Il est donc facile pour un comptable de reconstituer avec les PV d'AG les appels de fonds du budget et des trvaux.

Avec le grand livre de compte, le syndic peut également retrouver les comptes de dépenses

Les bordereaux d'appels de fonds ne serviront pas à grand chose pour reconstituer les charges de chaque copro.

TOUS les copors sont capables également de fournir copies de leurs paiements de charges de copropriétés.

AU syndic de prouver qu'il vous a donné le bon calcul.

Vous écrivez donc en RAR au syndic que vous contestez ces appels de fons , Mais vous devez payez les charges del'année en cours sur la base des décisions de l'AG pour le budget de fonctionnement ( charges courantes)

VOus refusez de payer les charges concernant les litiges.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 05 juil. 2012 :  18:01:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout bon CS devrait avoir en poche le grand livre de chaque exercice.

Sur ce document on retrouve beaucoup de choses.

et chaque proprio devrait conserver les annexes 2 et 3, 4 et 5 qui lui permettrait tous les ans de recalculer ce qu'il aurait du payer.

Longshot
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 juil. 2012 :  20:42:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses.

philippe388 : Je suis le syndic!

Comme je vous l'ai indiqué, j'ai conscience que le syndic doit faire la preuve de ce qu'il réclame. C'est bien sûr très simple lorsque vous récupérez toutes la comptabilité mais ce n'était pas l'objet de mon propos.
Je viens de devenir syndic non professionnel après plusieurs syndic dont un avait fait une liquidation judiciaire. Les archives et documents comptables ont disparu corps et biens. Etant moi même copropriétaire de l'immeuble, je suis bien sûr capable de recalculer les appels, mais rien ne m'indique que ces appels aient d'une part été payés ou même qu'un ancien syndic ait facturé d'autres frais (comme des mises en demeure, par exemple)

Les bordereaux d'appels de fond servent, contrairement à ce que vous affirmez. Car en général, on retrouve dessus l'historique des appels et des règlements, et donc on sait au moins si le propriétaire a payé d'un appel à l'autre. (en tous les cas mes bordereaux d'appels le font comme tous ceux des syndics précédents)
Maintenant, si je suis face à un copropriétaire qui ne paie jamais ses charges depuis des années, j'ai bien l'impression que je suis coincé si il refuse de fournir ses bordereaux ou justificatifs de paiement. Et ce d'autant que j'imagine qu'une prescription de 5 ans sur ces créances doit exister ? (je pense que c'est aussi vrai au niveau d'un état daté, puisque le type essaie de partir en laissant son ardoise...)
De manière certaine ça fait plus de 3 ans qu'il n'a pas versé un centime à la copropriété puisque vous parliez de paiement des charges appelées sur l'année

Je m'étais basé sur le dernier solde connu pour recalculer ce que ce propriétaire doit en fonction des appels. Mais il sait que sur cette période , je n'ai pas d'élément permettant de prouver quoi que ce soit en matière de paiement. Et vu qu'il remet en cause ce solde, il s'en tirera à bon compte...( et je pense que la valse des syndics "amorphes" sur 5 ans lui ont permis d'enfoncer le clou)

nefer
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 juil. 2012 :  21:08:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
n'avez vous rien récupéré auprès du syndic précédent ?

existe t il encore?

avez vous actionné sa garantie financière?

Longshot
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 juil. 2012 :  22:24:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si je suis le syndic N, je vais l'appeler le syndic N-3.
C'était le syndic tristement connu pour avoir défrayé la chronique des affaires des syndics parisiens pour lesquels il y avait eu des condamnations pour "bakchich" auprès des entreprises pour obtenir les marchés... Mais je m'écarte de mon sujet
Le tribunal de commerce a fait "tomber" le syndic N-3 avec une liquidation judiciaire en 2007 (à cause de l'urssaf impayé). Un mandataire judiciaire a été nommé, mais ce dernier a magouillé et le portefeuille des copropriétés a été "refilé" à un syndic (non judiciaire) qui avait postulé à la reprise de ce portefeuille (Le gérant de N-3 s'est alors vu souffler son entreprise (car il voulait reprendre son affaire via un autre syndic) par le syndic le moins disant). Bref, encore une belle magouille.

Evidemment, il ne pouvait nous "reprendre" sans que nous "l'élisions", afin de rester conforme avec la loi de 1965, mais ils ont essayé de nous faire croire que nous n'avions pas le choix. Nous leur avons alors dit que nous voulions faire jouer la concurrence, et il n'y ont pas vu d'objections (nous étions en juillet) jusqu'à ce que nous proposions des candidats. Dès lors, le ton a changé et nous n'avons jamais pu récupérer nos archives, le "syndic repreneur" nous affirmant que c'est le mandataire qui les avait, et inversement...

En septembre j'organisais une AG pour élire un nouveau syndic, et nous avons eu le malheur de tomber sur un autre fruit pourri. Celui ci plus incompétent que malhonnête je pense. Bien entendu nous avions préparé le terrain pour qu'il forme la demande de créance en bonne et due forme, lui demandant de faire un appel pour gérer les frais d'avocat. Mais il n'a rien fait, et même l'avocat l'a mis en cause. Mais nous étions trop occupés à gérer ses bévues (nous en sommes arrivés à nous cotiser pour payer la gardienne, pour donner une idée...). Je tenais un excel pour corriger ses bévues constantes sur les appels (mauvaises clés, mauvais montant, arrondis à l'euro, ...). On s'est même retrouvé 10 mois sans assurance sans le savoir! Donc rebelote , et obligé de le virer 1 an plus tard en invoquant l'article 8 du décret du 17 mars 1967 et en organisant une 2ème ag.....

Mais les archives n'ont jamais pu être récupérées. Nous avons pourtant investigué auprès des 2 sociétés d'archivage auprès desquelles nous n'avons récupéré que quelques cartons avec peu de choses...

J'arrête mon roman (mon objectif n'est pas de vous endormir )
Bref, les archives sont perdues.
Nous avons dépensé 8000€ au moins en avocat au niveau de la garantie financière (lloyd's, segap, mandataire, ...) pour nous voir refouler et même condamner (un comble!!) car nous n'avons jamais pu récupérer le grand livre et ces #')!!: d'archives comptables... On se demande à quoi servent ces assurances vu les avocats qu'ils vous mettent en face pour éviter de devoir payer! Nous avons fait notre deuil.

J'avais réussi à récupérer les relevés bancaires (car j'avais réussi 2 ans avant à convaincre les copro de ne pas leur donner dérogation au compte séparé) et le syndic N-3 prélevait de temps à autre des sommes "rondes" de 1000€...

On se demande après pourquoi certains deviennent syndic bénévoles...

Mais tout ça ne répond pas trop à ma question

nefer
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 juil. 2012 :  22:45:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
faites vous assister par une association de copropriétaires, syndics non professionnels

JB22
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 juil. 2012 :  11:35:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La prescription est de 10 ans, la prescription de 5 ans ne concerne que le privilège du syndicat sur les autres créanciers.

Sur un plan pratique vous devez à partir du montant de la dette en comptabilité et du montant trimestriel des charges, déterminer la période sur laquelle vous devez remonter:
Exemple: dette 13000 €, appels trimestriel environ 750 €, période 13000/750 = 18 trimestres (4 ans 1/2).

Comme vous avez ou que vous êtes en mesure de recalculer les appels de fonds établissez un relevé pour cette période. Ne vous préoccupez pas des frais annexes éventuels.

Vous ne pouvez évidemment pas prouver des non paiements, sauf que sur la période où vous avez les relevés de banque il n'y a aucun paiement de ce copropriétaire.
C'est au copropriétaire débiteur de faire la preuve des paiements en constestation de ce qui lui est réclamé.

" puisque le type essaie de partir en laissant son ardoise...)"

Vous devrez mentionner sa dette dans l' état daté et faire opposition en cas de non paiement.

Suivez le conseil de nefger:
"faites vous assister par une association de copropriétaires, syndics non professionnels"
L' ARC par exemple.

JB22
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 juil. 2012 :  11:50:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J' ai omis de préciser que vous devez éventuellement tenir compte des appels de fonds sur travaux.

Basez vous sur vos propres appels pour reconstituer ceux du copropriétaire défaillant.

Longshot
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 juil. 2012 :  21:36:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses

J'avais un doute sur la prescription car il y a eu des modifications en 2008 à ce sujet.
http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...s-en-justice

C'est ce lien sur l'article 20 qui m'avait un peu induit en erreur :
http://www.lgl-associes.com/L-oppos...965_a34.html
C'est une sorte de dépréciation du privilège avec le temps lorsqu'on rédige l'article 20.

Si la prescription est de 10 ans donc, et que "c'est au copropriétaire débiteur de faire la preuve des paiements en constestation de ce qui lui est réclamé", comme je le supposais, alors cela ne me posera pas de problème de tout recalculer, y compris bien sûr les appels hors budget prévisionnel. Il y a un trou de 1 an 1/2 sur lequel je n'ai pas la preuve du paiement. Je lui ai cependant donné l'opportunité de me donner ces informations afin d'éviter de devoir en arriver à une opposition au tgi. Le dialogue est préférable.

Tant pis pour les frais annexes sur cette période que je ne peux pas deviner...

A propos de l'article 20, vu que le formulaire ne contient qu'une case pour le montant, je suppose qu'il faut y adjoindre un document descriptif annexe ?

Autre question relative à cet article 20, et sur lequel je lis des choses contradictoires de la part d'avocats (et même de 2 notaires). Si le vendeur ne vend qu'une partie de ses lots (il doit ses charges à proportion sur chaque lot), est ce que je dois indiquer la créance liée à tous les lots (ce qui me paraitrait normal puisque je suis un créancier du vendeur, quels que soient ses lots) ?

Et suis je obligé d'en donner le détail par lot comme le suggère le notaire sur l'état daté (qui écrit, je cite "Comme vous le savez la jurisprudence décide que le prix de n'importe quel lot du copropriétaire peut faire l'objet d'une opposition, même si les charges ne sont relatives qu'à un seul lot, cependant la cour de cassation exige que l'opposition distingue le détail des charges par lot" )

Merci pour vos avis éclairés

rambouillet
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 08 juil. 2012 :  08:45:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A propos de l'article 20, vu que le formulaire ne contient qu'une case pour le montant, je suppose qu'il faut y adjoindre un document descriptif annexe ?


appliquez ceci qui est le texte officiel :
citation:

Article 5 du décret

Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.


et ceci pour chaque lot spécifié par le notaire et pas plus...

n'avez vous pas reçu cette fiche de renseignement du notaire avant de faire l'article 20, sinon préparez le pour le joindre à ce fameux certificat.
citation:
Article 20 de la loi

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 juil. 2012 :  08:48:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il suffit d'écrire que vous ne délivrez pas l'article 20...

le syndic doit remplir l'état daté envoyé par le notaire

c'est sur ce document que vous inscrivez dans les différents chapitres les sommes dues

le syndic ne peut remplir cet état daté que pour les lots indiqués par le notaire sur cet état daté

un syndic ne peut pas retenir des sommes dues pour les autres lots dont reste débiteur le copropriétaire

faites vous assister par une association de syndics non professionnels


Longshot
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 juil. 2012 :  11:25:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses. En effet le texte de l'article 5 du décret 67-223 du 17 mars 1967 est clair.

@ Rambouillet : J'ai déjà réalisé une mutation (cadeau du dernier syndic à 10 jours de la vente) et délivré l'article 20. C'était plus simple car "standard" (j'avais juste une procédure en cours, reliquat de solde, et avance travaux...)

Mais la vente de quelques lots seulement, avec un mauvais payeur de longue date qui "abandonne" sa cave plutôt que de devoir prouver qu'il en est propriétaire, est un cas un peu nouveau pour moi. Sur ce dernier point, il faudra donc que pour j'annexe à l'article 20 un détail par dates pour les lots concernés afin de respecter les priorités de créances (par rapport aux règles décrites dans l'article 5.1 du décret précité)
Ceci étant dit, il n'existe pas de formulaire type pour préciser cette ventilation ces créances par date.

@nefer : merci également pour vos réponses. Je réfléchirais à l'opportunité d'adhérer à une association. J'ai juste été pris de court par tout ce que l'ancien syndic m'avait laissé sur les bras, et les choses commencent à peine à se calmer. Vous êtes très réactifs sur ce site et donc c'est bien utile d'obtenir des réponses ainsi et sympa de votre part de les apporter.

Je trouve étonnant qu'un notaire, que j'ai contacté (celui de la précédente mutation) m'ait indiqué qu'il fallait que je déclare tous les lots, alors que le décret est en effet assez clair.
Mais quand je vois comment certains états datés ont été "renseignés" par les syndics "professionnels" précédents, on a de quoi se poser des questions sur le professionnalisme (frais de mutation ttc à qui on réapplique la tva à 19.6... nouveau concept : la super TTC!, réappel de charges travaux déjà payées, calcul de créances dues avec une erreur de dizaine :20000 au lieu de 2000...)

nefer
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 08 juil. 2012 :  14:20:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Longshot

Merci pour vos réponses. En effet le texte de l'article 5 du décret 67-223 du 17 mars 1967 est clair.

@ Rambouillet : J'ai déjà réalisé une mutation (cadeau du dernier syndic à 10 jours de la vente) et délivré l'article 20. C'était plus simple car "standard" (j'avais juste une procédure en cours, reliquat de solde, et avance travaux...)

Mais la vente de quelques lots seulement, avec un mauvais payeur de longue date qui "abandonne" sa cave plutôt que de devoir prouver qu'il en est propriétaire, est un cas un peu nouveau pour moi. Sur ce dernier point, il faudra donc que pour j'annexe à l'article 20 un détail par dates pour les lots concernés afin de respecter les priorités de créances (par rapport aux règles décrites dans l'article 5.1 du décret précité)
Ceci étant dit, il n'existe pas de formulaire type pour préciser cette ventilation ces créances par date.

@nefer : merci également pour vos réponses. Je réfléchirais à l'opportunité d'adhérer à une association. J'ai juste été pris de court par tout ce que l'ancien syndic m'avait laissé sur les bras, et les choses commencent à peine à se calmer. Vous êtes très réactifs sur ce site et donc c'est bien utile d'obtenir des réponses ainsi et sympa de votre part de les apporter.

Je trouve étonnant qu'un notaire, que j'ai contacté (celui de la précédente mutation) m'ait indiqué qu'il fallait que je déclare tous les lots, alors que le décret est en effet assez clair.
Mais quand je vois comment certains états datés ont été "renseignés" par les syndics "professionnels" précédents, on a de quoi se poser des questions sur le professionnalisme (frais de mutation ttc à qui on réapplique la tva à 19.6... nouveau concept : la super TTC!, réappel de charges travaux déjà payées, calcul de créances dues avec une erreur de dizaine :20000 au lieu de 2000...)


il appartient au vendeur de férifier ce qui est indiqué dans l'état daté!

Longshot
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 juil. 2012 :  23:44:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
il appartient au vendeur de férifier ce qui est indiqué dans l'état daté!

Certes, mais pour une grande majorité de gens, c'est loin d'être simple à comprendre. Surtout quand je vois que sur mon premier état daté, la notaire n'était pas capable de répondre à des questions simples alors qu'elle en voit passer tous les jours.

philippe388
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 juil. 2012 :  18:18:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
longshot : La faute aux syndics !!! la faute au Notaire §§ mais que faisait votre CS pendant tous ces changements ?? Pourquoi n'a t'il pas récupéré les copies des grands livres avant la faillite du syndic ??

Cette situation est aussi la faute des copropriétaires.

SI vous ne pouvez apporter la preuve que ce copropriétaire n'a pas payé ces charges depuis plusieurs années, celui-ci contestera votre état daté. ET il gagnera son proçès devant le SDC !!

longshot : "ce qui me paraitrait normal puisque je suis un créancier du vendeur, quels que soient ses lots "

Le syndic n'est pas un créancier du vendeur, mais le Syndicat. L'état daté ne conceren que le lot que le copropriétaire vend. Pour les autres c'est au syndic de prendre toutes les mesures nécessaires pour récupérer les charges impayées !!

longshot : "Car en général, on retrouve dessus l'historique des appels et des règlements, et donc on sait au moins si le propriétaire a payé d'un appel à l'autre. (en tous les cas mes bordereaux d'appels le font comme tous ceux des syndics précédents)"

Mais vous parlez de VOS bordereaux personnels; ce copropriatire mauvais payeur ne va pas fournir copie des bordereaux d'appels de fonds, qui n'ont rien d'obligatoire !!! SEUL le grand livre de compte aurait pu vous servir pour reconstituer le compte perso. de ce copro. vendeur !!!

ESt ce que les syndics précédents ont pris une hypothèque légale ?? Une AG a t'elle voté la mise en vente des lots ??

Sans aucun documents à opposer à ce copropriétaire, qui a bien évidement profiter du laxisme des syndics, des CS et des copropriétaires, vous ne pourrez rien engager comme action contre lui.

Chaque ODJ de l'AG annuelle contient le liste des " mauvais payeurs" avec les sommes dues. TOUS les copropriétaires connaissent donc le montant des impayés.

Malheureusement, les copropriétaires vont devoir boucher les trous de trésorerie, et répartir de zéro avec un bon gestionnaire, sans s'occuper du passé comptable du SDC, disparu corps et biens !!

Longshot
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 09 juil. 2012 :  22:59:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
philippe388 : les syndics peuvent faire des erreurs sans forcément rendre de compte sur ces erreurs au CS (on peut trouver 100 exemples). De même avec les notaires. Un syndic qui fait une liquidation judiciaire ne vous laisse pas vraiment le temps de "demander le grand livre". Et croyez bien qu'à l'époque, j'ai tout fait pour tenter de le récupérer. (j'ai même songé à l'opération commando dans les anciens locaux...)
En outre, beaucoup de syndics sont réticents à les fournir.
Certes, il y a aussi du laxisme chez beaucoup de copropriétaires, qui n'ont pas le temps matériel de s'occuper de surveiller leur syndic, voir de leur demander le grand livre (lorsqu'ils savent ce que c'est!!!). J'ai déjà du mal à ne serait ce qu'avoir un président de conseil syndical qui s'intéresse plus de 10 mn à l'immeuble!

citation:
SI vous ne pouvez apporter la preuve que ce copropriétaire n'a pas payé ces charges depuis plusieurs années, celui-ci contestera votre état daté. ET il gagnera son proçès devant le SDC !!

Je le peux

citation:
Le syndic n'est pas un créancier du vendeur, mais le Syndicat

Ne faites pas l'enfant
Je parlais bien sûr du Syndicat. Je suis aussi un copropriétaire...

citation:
Mais vous parlez de VOS bordereaux personnels;

Pas du tout. Je parle des siens. J'ai récupéré 90% des bordereaux d'appels de fonds que tout bon syndic archive. J'ai plusieurs autres éléments (évaluation du solde du en ordre du jour pour procédure, ...) qui permettront à un juge de trancher si cela s'avère nécessaire

citation:
ce copropriatire mauvais payeur ne va pas fournir copie des bordereaux d'appels de fonds, qui n'ont rien d'obligatoire !!!

Dès lors que je suis capable d'indiquer précisément quelle somme a été exigée selon les budgets votés en AG, c'est à lui de faire la preuve qu'il a payé.

citation:
ESt ce que les syndics précédents ont pris une hypothèque légale ?? Une AG a t'elle voté la mise en vente des lots ??

Oui cela avait été fait (par le syndic N-3) car ce monsieur n'en était pas à son coup d'essai...mais ce genre d'archive a disparu. A part les PV d'AG qui indiquent la volonté des autres propriétaires à régler ces problèmes d'impayés...

citation:
Sans aucun documents à opposer à ce copropriétaire, qui a bien évidement profité du laxisme des syndics, des CS et des copropriétaires, vous ne pourrez rien engager comme action contre lui.

Je me suis sans doute mal exprimé. Je dispose pour chaque année de pas mal de documents comptables, comme les balances arrêtées aux fins d'exercice ou les listes à ces mêmes dates des copropriétaires débiteurs ou créditeurs (que vous évoquez). Je dispose de quelques grands livres sur les derniers syndic.
Il a bien fallu que je réimporte toute la comptabilité...
(ce qui peut être fait au mieux via le grand livre, ou au pire via la balance)

citation:
Malheureusement, les copropriétaires vont devoir boucher les trous de trésorerie

Je vais tenter d'éviter ça.
Merci pour votre soutien.

nefer
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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 juil. 2012 :  23:18:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour une procédure au tribunal, il faut produire la copie de chaque appel de fonds (prévisionnel+ travaux) ET les PV d'AG qui mentionnent le vote des budgets prévisionnels , l'approbation des compte et les votes des travaux

à défaut le syndicat sera débouté de sa demande

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Statut: Longshot est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 juil. 2012 :  23:46:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@nefer :
Merci pour ces informations. J'avais déjà commencé à constituer un dossier en ce sens.
En espérant toutefois que ce propriétaire entendra raison pour éviter une perte de temps et d'énergie inutiles.

Ceci dit, on peut s'attendre à des surprises avec certains jugements, car les juges ont parfois des réactions étranges.
 
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