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Rosenacre
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 Posté - 08 juil. 2012 : 20:58:32
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bonjour,
Nous sommes 3 copropriétaires pour 4 locaux (3 appartements et un local commercial appartenant à un copro et loué à un commerce). Etant donné les frais de syndic l'un des copropriétaires a émis le souhait de se passer du syndic. Si nous gérons nous-mêmes, ce qui est attrayant, j'aimerais savoir :
1/ si un problème se pose, peut-on revenir chez un syndic professionnel et surtout, à la demande d'UN SEUL copropriétaire -qui serait moi,en l'occurence- ou à l'unanimité ?
Dernièrement il y a eu en effet discussion sur un problème concernant le chauffage (chaudière fuel)
Le locataire du commerce, sans autorisation de la copropriété a installé un autre système de chauffage. A la suite le copropriétaire qui loue ce local a demandé que l'on revoie le RDC sur ce point puisque son locataire ne consomme plus de fioul (Ce propriétaire lui-même est indépendant car au gaz mais il a acheté l'appartement déjà équipé au gaz et je ne sais quand et dans quelles conditions s'est fait ce changement par rapport au RDC)
Nous ne sommes donc plus que 2 sur le système chaudière au fioul.
Sur le règlement de copropriété, le Chauffage comprend postes :
L'un concerne le fioul
L'autre, tout ce qui est entretien, réparation,changement de chaudière etc...
en finale, le reglement de copro a été revu comme suit :
Pour le fuel, le locataire ne participe plus aux frais
Pour l'autre poste : entretien, réparation...... je n'ai pas voulu de changement. car si demain la chaudière tombe en panne le coût devra être réparti sur 4 parts comme prévu à l'origine.
Mais, je me méfie un peu des réactions s'il y a problème (coût de nouvelle chaudière par exemple) et je ne me voie pas affronter le propriétaire qui loue. C'est le pourquoi de ma demande.
si un problème se pose, peut-on revenir chez un syndic professionnel et surtout, à la demande d'UN SEUL copropriétaire -qui serait moi,en l'occurence- ou à l'unanimité ?
Merci pour votre aide, je ne suis pas très expérimentée dans ce domaine et j'aurai sans doute d'autres questions par la suite.
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nefer
Modérateur
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1
Posté - 08 juil. 2012 : 22:02:15
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citation: Initialement posté par Rosenacre
bonjour,
Nous sommes 3 copropriétaires pour 4 locaux (3 appartements et un local commercial appartenant à un copro et loué à un commerce). Etant donné les frais de syndic l'un des copropriétaires a émis le souhait de se passer du syndic. Si nous gérons nous-mêmes, ce qui est attrayant, j'aimerais savoir :
1/ si un problème se pose, peut-on revenir chez un syndic professionnel et surtout, à la demande d'UN SEUL copropriétaire -qui serait moi,en l'occurence- ou à l'unanimité ?
Dernièrement il y a eu en effet discussion sur un problème concernant le chauffage (chaudière fuel)
Le locataire du commerce, sans autorisation de la copropriété a installé un autre système de chauffage. A la suite le copropriétaire qui loue ce local a demandé que l'on revoie le RDC sur ce point puisque son locataire ne consomme plus de fioul (Ce propriétaire lui-même est indépendant car au gaz mais il a acheté l'appartement déjà équipé au gaz et je ne sais quand et dans quelles conditions s'est fait ce changement par rapport au RDC)
Nous ne sommes donc plus que 2 sur le système chaudière au fioul.
Sur le règlement de copropriété, le Chauffage comprend postes :
L'un concerne le fioul
L'autre, tout ce qui est entretien, réparation,changement de chaudière etc...
en finale, le reglement de copro a été revu comme suit :
Pour le fuel, le locataire ne participe plus aux frais
Pour l'autre poste : entretien, réparation...... je n'ai pas voulu de changement. car si demain la chaudière tombe en panne le coût devra être réparti sur 4 parts comme prévu à l'origine.
Mais, je me méfie un peu des réactions s'il y a problème (coût de nouvelle chaudière par exemple) et je ne me voie pas affronter le propriétaire qui loue. C'est le pourquoi de ma demande.
si un problème se pose, peut-on revenir chez un syndic professionnel et surtout, à la demande d'UN SEUL copropriétaire -qui serait moi,en l'occurence- ou à l'unanimité ?
Merci pour votre aide, je ne suis pas très expérimentée dans ce domaine et j'aurai sans doute d'autres questions par la suite.
cette question du chauffage collectif est récurrente
la jurisprudence est constante
tous les copropriétaires (même si certains ont décidé de modifier leur installation et d'installation un autre mode de chauffage) participent aux charges "chauffage" telles qu'établies dans le réglement de copropriété suivant la clé de répartition" chauffage"
pour le fonctionnement d'une copropriété, vous devriez bien relire la loi de 65 et le décret de 67: la nomination du syndic se fait à l'article 25, voir 25-1
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 2
Posté - 09 juil. 2012 : 08:14:35
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vous avez deux questions : le syndic et le chauffage.
En ce qui concerne le syndic : sa désignation se fait à la fin de chacun des mandats. A ce moment, un proprio peut moyennant le respect des délais, faire mettre à l'OdJ un projet de contrat de syndic pro, ensuite la majorité (article 25) vote et désigne qui ellle veut. Donc pas de pb pour revenir à un syndic pro si la majorité est OK.
Quant au chauffage, vous vous etes fourvoyé dans l'erreur :
1- vous n'etes pas concerné par le locataire. Si son proprio veut lui faire "cadeau" des charges de chauffage c'est son affaire...
2- vous pouvez modifier les charges de chauffage mais à condition que cela ce soit fait à l'unanimité et entraine donc un changement de RdC à faire entériner par un notaire. Mais peut-être est ce que vous avez fait, car si vous ne voulez pas que le copro rale, il faut que cela soit "gravé dans le marbre" donc dans un nouveau rdC. |
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Rosenacre
Nouveau Membre
France
27 message(s)
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3
Posté - 09 juil. 2012 : 19:09:25
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J'ai ma réponse sur le fait de revenir à un syndic pro si problème. Cela peut se faire sur proposition d'1 seul proprio et doit être voté à la majorité. Nous sommes 3 proprio pour 3 appartements et un local commercial, donc si 2 proprio souhaitent reprendre un syndic professionnel et le votent en respectant la procédure, il n'y a pas de problème.
Pour ce qui est du chauffage.
Bien que nous étions conscients de l'erreur faite par le locataire du local commercial qui a installé un autre mode de chauffage sans accord de la copro, nous avons gentiment accepté en AG que son propriétaire ne participe plus aux frais -pour le FIOUL seul - Ceci a été voté et entériné par Notaire. On n'en parle plus.
Mais pour le 2ème poste concernant le chauffage, c'est à dire"entretien chaudière, remplacement de chaudière ... etc" nous n'avons pas voulu changer le règlement de copropriété et donc si nous devons changer la chaudière qui a maintenant plus de 10 ANS, le propriétaire qui a un appartement et loue un local commercial devra payer sa part pour son appartement et pour le local commercial
Et c'est sur ce point que je suis un peu inquiète, car s'il discute pour règler sa part , arguant que lui et son locataire sont maintenant indépendants du chauffage fioul, je ne me voie pas la lui réclamer de force.
Que se passe-t-il dans ce cas ? le syndic bénévole désigné doit-il entamer une procédure pour faire respecter le RDC, inchangé sur ce point ?
Un notaire peut-il m'aider ?
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4
Posté - 09 juil. 2012 : 19:19:24
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citation: donc si 2 proprio souhaitent reprendre un syndic professionnel et le votent en respectant la procédure, il n'y a pas de problème.
non... c'est la majorité des voix qui comptent et pas le nombre de copros. Ainsi si votre syndicat compte 1000 tantièmes ou voix, il faut que x proprios votent pour 501 voix ! le nombred de proprios importe peu
citation: Et c'est sur ce point que je suis un peu inquiète, car s'il discute pour règler sa part , arguant que lui et son locataire sont maintenant indépendants du chauffage fioul, je ne me voie pas la lui réclamer de force.
si vous n'avz pas changé la répartition de l'entretien, votre proprio doit payer ; le syndic doit faire respecter le RdC. Ou alors, il vous faut changer encore une fois votre RdC et à l'unanimité. |
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nefer
Modérateur
14615 message(s)
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5
Posté - 09 juil. 2012 : 19:47:45
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citation: Initialement posté par Rosenacre
Et c'est sur ce point que je suis un peu inquiète, car s'il discute pour règler sa part , arguant que lui et son locataire sont maintenant indépendants du chauffage fioul, je ne me voie pas la lui réclamer de force.
avez vous bien lu ce qui est indiqué plus haut ?
le syndic doit appliquer les clés de répartition du réglement de copropriété
avez vous fait voter un modificatif du réglement de copropriété ET l'avez vous fait enregistré aux hypothèques ?
si oui, c'est ce modificatif qui s'applique
pour rappel, même si un copropriétaire se désolidarise du chauffage collectif, il doit quand même en assurer sa participation financière si aucun modificatif n'a été publié! |
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6
Posté - 09 juil. 2012 : 19:49:41
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Rosenacre : donc si 2 proprio souhaitent reprendre un syndic professionnel et le votent en respectant la procédure, il n'y a pas de problème.
ET NON !!! ce n'est pas le nombre de copropriétaires qui comptnet mais la majorité en tantièmes. On vote à l'article 25, majorité de tous les copropriétaires, pour élir un syndic, et si plus d'un tiers des voix s'est pronocé POUR, l'AG peut revoter à la majorité de l'article 24, majorité des présents et représentés. Ce n'est pas une procédure, mais l'application de la loi de 1965.
Rosenacre : "Ceci a été voté et entériné par Notaire. On n'en parle plus."
Attention une modification des charges se vote à l'Unanimité. Le Notaire n'a rien à entériné !!!
Rosenacre :" lui et son locataire sont maintenant indépendants du chauffage fioul"
Mais que vient faire le locataire ?? le Syndicat ne connait que les copropriétaires. le Locataire n'a rien à faire avec le syndicat des copropriétaires.
Rosenacre : "le syndic bénévole désigné doit-il entamer une procédure pour faire respecter le RDC, inchangé sur ce point ?"
Un syndic bénévole ou non DOIT faire respecter le RDC. SI le RDC prévoit une répartition en charges générales pour le changement de la chaudière, TOUS les copropriétaires devront payer !!! le copro. qui se chauffe à la bougie également.
Si celui-ci refuse de payer, alors vous devrez prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds. : mise en demeure, assigantion au TGI, prise d'hypothèque légale, saisie des loyers, .....
Rosenacre : comment allez vous payer la facture de cette nouvelle chaudière ? les autres copropriétaires n'ont pas à payer pour les autres.
SI TOUS les copros ne paient pas leurs charges de chaudière, vous ne pourrez même pas commander cette chaudière, car vous ne pourrez pas la payer.
Un notaire ne peut pas vous aider, mais un avocat OUI. Il s'agit d'agir en justice pour récupérer les fonds. |
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nefer
Modérateur
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7
 Posté - 09 juil. 2012 : 19:50:20
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par ailleurs, il faudrait être sûr que les convocations d'AG contiennent bien toutes les résolutions nécessaires, ainsi que les documents selon l'article 11...
si vous devez entamer le processus de la mise en demeure, puis assignation...si necessaire |
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Rosenacre
Nouveau Membre
France
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8
Posté - 10 juil. 2012 : 23:03:23
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Le modificatif du réglement de copropriété que je vous ai décrit a été voté à l'unanimité et a été enregistré aux hypothèques
c'est donc ce modificatif qui s'applique.
Mais vous avez bien fait de m'enfoncer dans la tête -en caractères gras- que la majorité se calculait au nombre de tantièmes ! je savais bien que j'étais nulle dans ce domaine,c'est d'ailleurs pourquoi je m'adresse à vous.
Je reviendrai ultérieurement sans doute sur cette question car je n'en sais pas plus pour le moment et j'ai prévu de rencontrer le 3ème copropriétaire nouvellement arrivé pour le mettre au courant de la réalité de la situation
Merci pour vos réponses |
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