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Longshot
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 Posté - 09 juil. 2012 : 00:25:07
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Bonsoir. Une chose m'interpelle dans l'état daté.
Il s'agit de la 3ème partie
Dans le formulaire "type" (celui qu'on voit ici : http://www.jpm-copro.com/Questionna...0notaire.htm) et celui envoyé par quelques notaires, on retrouve une ligne en bas avec TOTAL (A/ + B/)
Ce total n'est pas très logique, surtout si il sert de base pour le chèque que fera l'acquéreur. En effet, le chapitre A.2 de la 3ème partie indique les provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (et hors Budget prévisionnel), et ceci avec 3 dates d'exigibilité. Si l'acquéreur devient propriétaire avant le 2ème trimestre de charge, alors il est possible de renseigner (sous couvert d'une révision du BP courant par l'AG) ces montants, et du coup, ils seraient comptabilisés dans le total.
J'ai trouvé d'autres états datés qui rectifient ce calcul en appelant les sommes définies en A-1 sous un TOTAL A/1 (Reconstitution des avances), et le total est indiqué A1/ + B/
Pourtant dans les 2 cas, les états datés que j'ai consulté ne sont jamais renseignés...
Conséquence de cette bévue ? Histoire que l'acquéreur ne se retrouve pas à devoir payer 3 trimestres d'avance...
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nefer
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Posté - 09 juil. 2012 : 07:31:11
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citation: Initialement posté par LongshotBonsoir. Une chose m'interpelle dans l'état daté. Il s'agit de la 3ème partie Dans le formulaire "type" (celui qu'on voit ici : http://www.jpm-copro.com/Questionna...0notaire.htm) et celui envoyé par quelques notaires, on retrouve une ligne en bas avec TOTAL (A/ + B/) Ce total n'est pas très logique, surtout si il sert de base pour le chèque que fera l'acquéreur. En effet, le chapitre A.2 de la 3ème partie indique les provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (et hors Budget prévisionnel), et ceci avec 3 dates d'exigibilité. Si l'acquéreur devient propriétaire avant le 2ème trimestre de charge, alors il est possible de renseigner (sous couvert d'une révision du BP courant par l'AG) ces montants, et du coup, ils seraient comptabilisés dans le total. J'ai trouvé d'autres états datés qui rectifient ce calcul en appelant les sommes définies en A-1 sous un TOTAL A/1 (Reconstitution des avances), et le total est indiqué A1/ + B/ Pourtant dans les 2 cas, les états datés que j'ai consulté ne sont jamais renseignés... Conséquence de cette bévue ? Histoire que l'acquéreur ne se retrouve pas à devoir payer 3 trimestres d'avance...
1) le chèque que fera éventuellement l'acquéreur au vendeur...ne vous regarde pas
il s'agit des clauses conventionnelles entre les parties
2) le syndic n'a pas le choix du modèle de l'état daté
il doit remplir celui que le notaire lui envoie
3) il y a des informations obligatoires à remplir et d'autres qui servent d'informations pour l'acquéreur |
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Posté - 09 juil. 2012 : 08:07:17
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l'éxemple d'état datéprésenté par le site jpm ou autre notaire n'est pas anormal :
* dans la partie A, c'est le montant que le vendeur doit au syndicat
* dans la partie B, ce que doit le syndicat au vendeur
* dans la partie C, ce que doit et devra l'acquéreur au syndicat et qui est CONNU.
les sommes A+B ne sont là que pour chacun d'entre eux.
Si l'acquéreur est prorpiétaire avant le deuxième trimestre de charges, cette somme sera à payer au syndicatet il sera bien décompté dans le final.
Dans votre remarque, il faut prendre en compte deux choses : cet état daté doit être rempli en fonction de la date à laquelle le notaire pense que la vente sera faite (donc ne pas faire l'état daté trop rapidement au cas où)
Si l'AG est prévue, il faut en indiquer la date dans les "remarques" afin que les parties soient prévenues. Si l'AG a lieu après la mutation, l'acquéreur devra la somme votée en plus ou en moins de ce qui est marqué sur l'état daté. Si l'AG a lieu avant la mutation, c'est l'inverse, d'où l'interet de mettre cette dated 'AG si elle est connue. |
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Longshot
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Posté - 09 juil. 2012 : 23:34:50
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@nefer
citation: 1) le chèque que fera éventuellement l'acquéreur au vendeur...ne vous regarde pas
Inexact. Je vous ai parlé de la 3ème partie.
Donc les sommes dues par l'acquéreur au syndicat
Le syndic peut donc bien entendu recevoir un chèque.
Dans les nouveaux états daté il l'indique en cochant une des 2 solutions (la 2ème indiquant qu'il souhaite recevoir un chèque de l'acquéreur)
citation: 2) le syndic n'a pas le choix du modèle de l'état daté
il doit remplir celui que le notaire lui envoie
Inexact. La plupart des syndics éditent le leur, ce qui leur évite de renseigner un document "manuellement". (tous des faignasses !).
citation: 3) il y a des informations obligatoires à remplir et d'autres qui servent d'informations pour l'acquéreur
Tout à fait. Notamment l'annexe à la 3ème partie pour les quote parts des différents budgets (réel/prévisionnel) sur les 2 exercices précédents, par exemple.
Mais ce n'était pas l'objet de mon intervention qui avait une portée d'information pour signaler une anomalie...
@rambouillet :
Attention, vous m'avez mal compris.
Vous confondez partie A, B, C avec partie 1, 2, 3
Ce n'est pas la même chose.
Je ne remet pas en cause votre raisonnement sur les dates.
Mais ce n'était pas non plus l'objet de mon propos.
Pour reformuler, dans la 3ème partie (sommes incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objets de la mutation), on a 2 paragraphes A et B
Dans le paragraphe A, on a 2 sous chapitres :
1. reconstitution des avances (d. art 5. 3°a)
On y retrouve par exemple le fond de roulement et autres avances.
2. des provisions non encore exigibles (en budget prévisionnel et hors b. prévisionnel)
Dans ces sous chapitres, on peut renseigner pour chaque budget 3 dates d'exigibilité et les montants associés.
Dans le paragraphe B, il s'agit des frais des honoraires de mutation sur lesquels les syndic font généralement du gras.
En bas de page, on a A/ + B/
A/ contenant les deux sous chapitres 1 et 2, si on renseigne en A.2 POUR L'EXERCICE tous les appels prévisionnels avec les dates d'exigibilité (en faisant simple, le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre si on n'en a pas décidé autrement en AG), le notaire ne va pas demander à l'acquéreur de payer en avance 3 trimestres de charges si la vente a lieu en février. Le document est donc mal foutu et erroné.
C'est pourquoi j'ai vu quelques états datés différents "corrigés" avec un A1 qui ne désigne que le sous chapitre 1 (avances), et cette somme qui est additionnée à B.
Je voulais juste vous en faire part....
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Posté - 10 juil. 2012 : 08:10:34
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je n'avais pas confondu longshot, mais vous faites une erreur d'interprétation (à mon avis), vous confondez "chèque à faire" et "somme incombant".
Dans la troisième partie, le syndic indique bien les sommes incombant à l'acquéreur dont les vanaces, les provisions et les frais de mutation. C'est ensuite, lors de l'article 20, qu'il réclamera les frais de mutation et si la personne ne veut pas payer l'une des parties dues et en particulier les provisions, le syndic est en droit de réclamer TOUTES les sommes exigibles d'un seul coup !!!
et il ne faut pas oublier (même si les comptables courcitcuitent le systeme comptable), les frais de mutation sont à payer AU SYNDICAT et non au syndic !!!! c'est ensuite que le syndicat reverse ces frais au syndic. |
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nefer
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 Posté - 10 juil. 2012 : 08:33:01
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"Inexact. La plupart des syndics éditent le leur, ce qui leur évite de renseigner un document "manuellement".
le syndic qui n'utilise pas le document fourni par le notaire engage sa responsabilité.
le syndic n'a pas à se substituer au notaire: il doit remplir le document fourni par le notaire, en complétant certaines informations s'il l'estime nécessaire, mais il ne doit pas utiliser un autre formulaire
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Longshot
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Posté - 10 juil. 2012 : 23:56:52
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@rambouillet : Je ne confonds pas. De plus nous nous éloignons de nouveau de l'objet de mon propos. Vous êtes en train maintenant en train de parler de la somme réclamée au copropriétaire cédant au titre de l'article 20. En général, ce document est renseigné en même temps que l'état daté. Si l'avis de mutation reçu en recommandé n'est pas accompagné du chèque du/des parties, le syndic peut alors renvoyer un article 20 renseigné par voie extra judiciaire.
Mais avant d'en arriver à cette procédure, le notaire peut très bien renvoyer un chèque de la part du vendeur et de l'acquéreur, et tout le monde est content. (J'ai entre les mains un avis de mutation qui était accompagné de 3 chèque. Un pour le syndic pour les frais de mutation, un du vendeur et un de l'acheteur). Dans l'état daté, une option permet de définir si le vendeur et l'acquéreur s'entendent entre eux ou si le syndic préfère que l'acquéreur participe ou pas sur les avances.
Pour revenir à mon propos, il y a bien selon moi une erreur dans l'état daté pour la somme A/+B/ de la partie 3 car elle intègre des appels prévisionnels à venir.
@nefer:
citation: le syndic qui n'utilise pas le document fourni par le notaire engage sa responsabilité.
le syndic n'a pas à se substituer au notaire: il doit remplir le document fourni par le notaire, en complétant certaines informations s'il l'estime nécessaire, mais il ne doit pas utiliser un autre formulaire
Où êtes vous allé chercher ça ?
D'autant que ce formulaire respecte un certain formalisme standardisé.
Et dans la pratique, tous les syndics éditent le leur sans que j'ai vu le moindre notaire contester. |
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Posté - 11 juil. 2012 : 07:55:01
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citation: Pour revenir à mon propos, il y a bien selon moi une erreur dans l'état daté pour la somme A/+B/ de la partie 3 car elle intègre des appels prévisionnels à venir.
réponse NON, car vous ne voulez pas lire le titre de la 3ème partie :
citation: 3ème PARTIE :
SOMMES INCOMBANT AU NOUVEAU COPROPRIETAIRE
POUR LES LOTS OBJETS DE LA MUTATION
Il n'est pas dit que ce sont des sommes "dues" par l'acquéreur en cas de mutation, comme pour le vendeur (voir 1ème partie)
Le syndic informe l'acquéreur qu'il aura cela à payer au fur et à mesure des exigibilités, donc après la mutation et d'ailleurs le syndic ne lui enverra les avis à payer que lorsque la notification aura eu lieu...
Ce qui peut se passer c'est que la mutation/notification coincide avec une date d'exigibilité (ex 1er avril  ).
PS : mais j'ai l'impression que vous avez votre idée et que vous ne souhaitez pas en changer... 
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nefer
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Posté - 11 juil. 2012 : 09:05:19
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citation: Initialement posté par rambouilletPS : mais j'ai l'impression que vous avez votre idée et que vous ne souhaitez pas en changer...
j'ai la même impression...
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Longshot
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Posté - 12 juil. 2012 : 00:11:31
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J'espère que ce n'est pas un crime de vous contredire...
Les sommes « incombent » signifient qu’elles sont dues. (en français dans le texte...)
Ce terme sous entend seulement que le vendeur et l’acquéreur peuvent s’arranger entre eux. Ces sommes dont dues mais l’acquéreur vous les doit, soit directement, soit via le vendeur.
C’est pourquoi d’ailleurs la partie 3 n’est pas claire dans sa définition.
Et c’était l’objet de mon intervention.
D’ailleurs la suite de la partie 3, qui permet d’indiquer si l’acquéreur paie via le vendeur, exclue du calcul la partie B, en reprenant les montants de la partie 2 (A1, A2, A3), qui est strictement similaire à la partie A de la 3ème partie, puisque les avances sont remboursables conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié.
citation: Le syndic informe l'acquéreur qu'il aura cela à payer au fur et à mesure des exigibilités, donc après la mutation
Oui, vous m'expliquez une chose que j'ai écrite 3 fois.
Les dates d'exigibilité du prévisionnels sont en général connues.
Bref, vous pouvez penser que c'est logique ou clair, mais selon moi, ça ne l'est pas, surtout si on ajoute la partie A2 de la 3ème partie. Ou au pire faudrait il au moins ajouter que ces sommes incombent à l’acquéreur pour l’ensemble de l’exercice (année civile).
C’est bien à cause de cette ambiguïté, que les états datés que j’ai étudié, créés par 3 syndic différents intègrent bien cette distinction dans leur document, justement sur ce point qui me posait question (comme par hasard....je ne suis pas le seul à m'être dit que la somme ici pouvait être source de confusion)
C’est sans doute également à cause de ça que sur des formulaires standards, les syndic ne renseignent jamais (je ne l’ai jamais vu) la partie A2 de la 3ème partie.
Etes vous sûr que c’est moi qui ne veut pas changer d’avis ou vous qui voulez à tout prix me contredire ?
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Posté - 12 juil. 2012 : 07:50:10
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citation: Les sommes « incombent » signifient qu’elles sont dues.
non, elles ne sont pas dues tant qu'elles ne sont pas exigibles, et elles ne sont exigibles qu'Ã condition que :
* la mutation soit notifiée
* et la date d'exigibilité atteinte
et là elles sont dues .
citation: D’ailleurs la suite de la partie 3, qui permet d’indiquer si l’acquéreur paie via le vendeur, exclue du calcul la partie B, en reprenant les montants de la partie 2 (A1, A2, A3), qui est strictement similaire à la partie A de la 3ème partie, puisque les avances sont remboursables conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié.
là aussi, vous confondez 2 choses : la partie 3 qui est informative, pour l'acquéreur de toutes les sommes qui lui incombent, même les avances car il faut bien en connaitre le montant pour les payer au syndicat ou au vendeur mais sur recommandation du syndic pour que ce soit innoposable.
et la "suite" qui permet au syndic d'expliciter comment ces avances doivent être payées au syndicat ou au vendeur, c'est sans ambiguité.
citation: Ou au pire faudrait il au moins ajouter que ces sommes incombent à l’acquéreur pour l’ensemble de l’exercice (année civile).
non, on ne peut pas se cantonner à l'année civile mais aux exigibilités, car certaines provisions ou avances sont votées par des AG sur plusieurs années. Un exemple : avance travaux sur 3 ans avec des montants progressifs d'une année sur l'autre. Donc le syndic est obligé d'indiquer tout ce qui est exigible par une AG (d'où un gros travail pour le syndic... )
Rappel également : le tableau 3 est bien nécessaire pour ceal d'ailleurs, car si le syndic peut indiquer dans la suite les modalités de paiement des avances pour remplacer celles payées par le vendeur, il ne peut pas y inscrire les avances dont la date d'exigibilité n'est pas passée à la date de la mutation. Je prends un exemple :
* avance de 100 € payé par le vendeur le 1/1 janvier
* mutation/notification le 1/2, le syndic réclame les 100€ de janvier
* le 1/4 il appellera directement comme les autres proprios la seconde avance de 100 e à l'acquéreur (mais celel ci incombe come la première à l'acquéreur et doit être inscrite dans la partie 2).
citation: C’est bien à cause de cette ambiguïté, que les états datés que j’ai étudié, créés par 3 syndic différents intègrent bien cette distinction dans leur document, justement sur ce point qui me posait question (comme par hasard....je ne suis pas le seul à m'être dit que la somme ici pouvait être source de confusion)
C’est sans doute également à cause de ça que sur des formulaires standards, les syndic ne renseignent jamais (je ne l’ai jamais vu) la partie A2 de la 3ème partie.
la perfection n'st pas de ce monde et on s'étonne après que des acquéreurs ne comprennent rien à ce qu'on leur demande, alors que c'est si simple de remplir et au notaire de l'(expliquer (s'il en est capable... ).
citation: Etes vous sûr que c’est moi qui ne veut pas changer d’avis ou vous qui voulez à tout prix me contredire ?
non, non, vous posez une question on explique, après vous etes libre...
VIVE LA LIBERTE  |
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Longshot
Contributeur actif
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Posté - 18 juil. 2012 : 23:02:37
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citation: non, elles ne sont pas dues tant qu'elles ne sont pas exigibles, et elles ne sont exigibles qu'Ã condition que :
* la mutation soit notifiée
* et la date d'exigibilité atteinte
et là elles sont dues .
Je n’ai pas prétendu le contraire. C’est vrai pour tout le reste du document. « du » ou « incombant à »
C’est bien pour ça que l’état daté à une validité dans le temps, et qu’on précise les dates d’exigibilité.
Vous jouez seulement sur les mots. J’aurais pu écrire « elle seront dues sous les conditions suivantes…», mais c’était plus long.
citation: là aussi, vous confondez 2 choses : la partie 3 qui est informative, pour l'acquéreur de toutes les sommes qui lui incombent, même les avances car il faut bien en connaitre le montant pour les payer au syndicat ou au vendeur mais sur recommandation du syndic pour que ce soit innoposable.
et la "suite" qui permet au syndic d'expliciter comment ces avances doivent être payées au syndicat ou au vendeur, c'est sans ambiguité.
Je ne confond pas. J’ai bien précisé que le paragraphe « suite » après la 3ème partie indique de manière claire qu’il s’agit des données calculées à partir de la partie 1 et 2. J’ai seulement ajouté que la partie 1 de la 3ème partie est une reprise de la 2ème.
Si j’utilise vos armes discursives, il me suffit de vous dire que ce ne sera « inopposable » que si la mutation est notifiée et que mon courrier n’est pas détruit par la poste
Mais j’ai bien compris ce que vous vouliez dire...
citation: on ne peut pas se cantonner à l'année civile mais aux exigibilités, car certaines provisions ou avances sont votées par des AG sur plusieurs années
Je me suis trompé. Je parlais du budget prévisionnel, qui peut être prévu sur une période de 12 mois (et donc pas forcément sur l’année civile). Et en effet, les travaux peuvent s’étaler sur du long terme.
citation: (d'où un gros travail pour le syndic...)
Ca ne risque pas. Aucun des syndics précédents n’avait renseigné cette partie.
(mais ils n’oubliaient pas de prélever entre 250 et 300€. Cette case était toujours renseignée)
Et si il y a plus de 3 exigibilités (vous citez des travaux sur des années…), je ne vous refais pas le sketch « y’a plus de place dans les cases »
citation: Rappel également : le tableau 3 est bien nécessaire pour ceal d'ailleurs, car si le syndic peut indiquer dans la suite les modalités de paiement des avances pour remplacer celles payées par le vendeur, il ne peut pas y inscrire les avances dont la date d'exigibilité n'est pas passée à la date de la mutation. Je prends un exemple :
* avance de 100 € payé par le vendeur le 1/1 janvier
* mutation/notification le 1/2, le syndic réclame les 100€ de janvier
* le 1/4 il appellera directement comme les autres proprios une seconde avance de 100 e à l'acquéreur (mais celle ci incombe comme la première à l'acquéreur et doit être inscrite dans la partie 2).
Vous amenez de l’eau à mon moulin.
Dans votre exemple, au 1/4 , l’avance n’a rien à faire dans la partie 2.
Car on parle des avances perçues et dues par le copropriétaire cédant au syndicat. (exigées il y a longtemps donc)
La notion d’exigibilité des avances est présente dans la partie 1, mais pas la 2ème puisque ces avances sont déjà perçues !
C’est pour ça que si le propriétaire cédant est à jour de son fond de roulement, la case 1ère partie, §4.1 est vide et la case 2ème partie, case A1 est renseignée. Et inversement si le copropriétaire cédant n’a pas payé son fond de roulement . Puisque non perçu, le syndicat ne le lui doit pas. (Manquerait plus que ça…). Cependant, on considérera toujours dans la partie 3, que cette avance devra être payée par l’acquéreur (je me méfie avec vous sur le temps à employer, sujet à réplique) puisque c’est la notion d’avance remboursable qui en rend l’acquéreur redevable à la date de mutation.
(Le montant qui sera du étant la somme de l’avance indiquée aux parties 1) et 2), que le propriétaire soit à jour (avance dans partie 2) ou pas (avance dans partie 1) vis-à -vis du syndicat).
La partie « suite » (juste avant l’annexe de partie 3, toujours en lien avec l’acquéreur) informe juste de l’arrangement privé de « transmission » de l’avance entre vendeur et acquéreur.
Cependant, dans le cas ou le propriétaire cédant n’a pas payé son avance (alors qu’exigible), elle lui sera réclamée dans la partie « Certificat de l’article 20 ». Ce qui implique que si on opte pour la solution 1 dans « suite », l’acheteur va rembourser directement un fond de roulement au vendeur alors qu’il est encore du par le vendeur au syndicat via l’article 20…(dont les montants proviennent de la 1ère partie). En imposant d’en faire leur affaire dans ce cas, on a d’une part le syndic qui exige que son avance soit payée via l’acquéreur via l’article 20, et qu’elle soit remboursée par l’acquéreur au vendeur chez le notaire.
L’avance sera alors reconstituée par le paiement du vendeur…
Qu’elle soient annoncées dans la 1ère ou la 2ème partie, ces avances devront être reconstituées par l’acquéreur.
Même si la partie 3 a un rôle informatif , la séparation entre A et B reste ambigüe.
Sur la partie A l’exigibilité est bien subordonnée par le remboursement des avances au vendeur (qu’il les ait déjà payé ou ait à les payer (exigibilité avant la date de mutation)). La partie B, indique les charges que l’acquéreur devra payer selon les dates d’exigibilité indiquée.
citation: la perfection n'st pas de ce monde et on s'étonne après que des acquéreurs ne comprennent rien à ce qu'on leur demande, alors que c'est si simple de remplir et au notaire de l'(expliquer (s'il en est capable... ).
CQFD. Vous y venez .
Cette discussion avait pour objet de montrer que ce document n’est pas si clair , si il a été d’une part rectifié par les syndics et pas contesté par les notaires. J’ai eu en ligne un notaire incapable de répondre à une question simple sur l’état daté.
Et comme je vous l’ai déjà dit, j’ai remarqué cette anomalie AVANT de voir qu’elle avait été corrigée par 3 syndics différents.
Soit je raisonne comme eux et mal , soit…
citation: non, non, vous posez une question on explique, après vous etes libre...
Je n’ai pas posé de question. J’ai décrit une anomalie. Vous êtes venu contredire mes propos, c’est différent…
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Posté - 19 juil. 2012 : 07:25:18
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