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ina
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 Posté - 14 juil. 2012 : 16:47:19
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Bonjour,
Après la vente de lots de copropriété et réception de la notification de l'avis de mutation, on établit le solde du copropriétaire vendeur que l'on attribue à l'acquéreur, est-ce bien de cette manière qu'il faut s'y prendre ? Je ne parle pas de l'avance de trésorerie ou d'autres avances, seulement du compte budget prévisionnel et compte travaux.
Merci de m'éclairer sur ce point.
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Posté - 14 juil. 2012 : 17:00:25
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voilà ce qui doit être fait citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
ni plus ni moins... |
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ina
Contributeur senior
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 2
Posté - 14 juil. 2012 : 19:01:45
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Ma question ne concerne pas l'état daté, merci tout de même de me rafraichir les idées.
Cas de figure où le vendeur est à jour de ses charges.
Il s'agit dans les livres de compte de solder le compte du vendeur 450X et de reporter ce solde au crédit ou au débit de l'acquéreur 450Y. Est bien ainsi qu'il faut procéder ? Je ne suis pas comptable et j'avance quand j'ai bien compris une opération.
L'acquéreur ne verra donc dans son compte individuel adressé lors de l'apurement des comptes que les opérations effectuées à partir de sa qualité de copropriétaire.
Merci de votre concours pour des questions aussi basiques |
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Posté - 14 juil. 2012 : 19:15:55
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si je vous parle de l'état daté, c'est qu'il explique ce qui doit ^etre fait sur les comptes 450.
Si le vendeur 450x est à jour de ses charges, son solde copro est à 0 !!! il n'y a donc rien à reporter.
Ensuite il faut créer un nouveau compte 450Y et inscrire les sommes dues au fur et à mesure de leur exigibilité comme pour les autres copros.
Donc l'acquéreur ne verra que son premier appel lors de l'avis de celui-ci, par exemple le 1er octobre si vous etes en exercice annuel.
Et ainsi de suite. Ces sommes devraient être égales à celles inscrites sur l'état daté, donc l'acquéreur ne devrait avoir aucune surprise.
Puis au moment de l'approbation des comptes de l'exercice 2012 en 2013, vous inscrirez sur son compte le solde de l'exercice soit en débit soit en crédit.
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ina
Contributeur senior
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Posté - 15 juil. 2012 : 10:55:47
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Bonjour,
Vous avez tout à fait raison, il y avait une confusion dans mon esprit.
Merci de votre patience |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 juil. 2012 : 15:18:48
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édition pour la correction
Rambouillet écrit : citation: Si le vendeur 450x est à jour de ses charges, son solde copro est à 0 !!! il n'y a donc rien à reporter.
Ce n'est pas exact ! Dans la très grande majorité des cas il faut régulariser le remboursement au vendeur des avances et la reconstitution de ces avances par l'acquéreur. (Il s'agit au moins de l'avance de trésorerie = fonds de roulement)
Cette opération comptable doit être effectuée même lorsque, dans la pratique le remboursement a été effectué chez le notaire le jour de la vente. On doit trouver dans la comptabilité du syndicat le reflet des mouvements tels qu'ils sont indiqués par le notaire au syndic.
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Édité par - JPM le 15 juil. 2012 15:21:29 |
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Posté - 15 juil. 2012 : 15:48:33
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jpm, j'avais tenu compte de la petite remarque de ina :
citation: Je ne parle pas de l'avance de trésorerie ou d'autres avances, seulement du compte budget prévisionnel et compte travaux.
et peut-être que son syndicat n'a pas d'avances ....  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 juil. 2012 : 17:48:16
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OK !
Mais la clôture du compte est une opération dont les éléments et facteurs sont indissociables puisqu'il peut y avoir compensation entre des dettes du syndicat envers le vendeur et des dettes du vendeur envers le syndicat.
Que, dans le schéma de principe il y ait des éléments = 0 (pas de fonds de roulement ou pas de charges dues), cela est bien entendu possible mais le schéma de principe demeure inchangé.
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ABCT
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 Posté - 16 juil. 2012 : 08:29:56
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Bien sûr que le compte du vendeur ne peur être à "zéro" dans la mesure où l'exercice n'est pas achevé et que les charges réelles ne sont pas affectées....alors que les acomptes ne sont que des provisions sur le budget provisionnel.
De plus on peut espérer qu'un syndic "comptable" puisse éclater les charges de chacun entre acquéreur et vendeur et ne se contentente pas de "rembourser ou solliciter" le crédit ou débit uniquement près du propriétaire au moment de l'approbation des comptes....cela peut être très différent en fonction de la date de mutation par rapport à la clôture de l'exercice, mais également en fonction des charges communes ex: chauffage collectif et eau aux tantièmes.
Bien sûr on va répondre en référence par rapport aux textes......Des syndics procèdent ainsi...ce qui justifie au moins pour partie leurs émoluments sollicités sur le vendeur lors de la transaction.. au titre de la "rédaction de l'état daté"
Mais à ce jour, je n'ai pas vu de contestation lors d'une ventilation affinée en comptabilité.
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Posté - 16 juil. 2012 : 08:52:39
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citation: De plus on peut espérer qu'un syndic "comptable" puisse éclater les charges de chacun entre acquéreur et vendeur et ne se contentente pas de "rembourser ou solliciter" le crédit ou débit uniquement près du propriétaire au moment de l'approbation des comptes....
bien sur que si, le syndic n'a pas à s'embeter et surtout doit appliquer les textes : au moment de l'approbation des comptes (après la mutation) il ne connait que l'acquéreur et c'est à lui qu'il demande le solde négatif des comptes ou rend le solde positif des comptes et cela APRES l'approbation des comptes par une AG.
citation: Bien sûr que le compte du vendeur ne peur être à "zéro" dans la mesure où l'exercice n'est pas achevé et que les charges réelles ne sont pas affectées....alors que les acomptes ne sont que des provisions sur le budget provisionnel.
Si le vendeur est à jour de ses comptes (dixit ina et en l'absence d'avances) le solde de son compte 450x est à 0 !
citation: Mais à ce jour, je n'ai pas vu de contestation lors d'une ventilation affinée en comptabilité.
Tant mieux mais UI regorge d'exemples.... |
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JPM
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Posté - 16 juil. 2012 : 10:03:54
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ABCT n'a pas suivi de près l'évolution des textes 
Présentement le syndic ayant reçu l'avis de transfert de propriété et, le cas échéant l'avis prévu par l'article 20 doit clôturer immédiatement le compte du vendeur et ouvrir le compte de l'acquéreur.
Si le vendeur est à jour des provisions exigibles avant la date de la signature de la vente, et si par ailleurs le remboursement des avances au vendeur et leur reconstitution par l'acquéreur ont été effectués chez le notaire il suffit au syndic de passer les écritures correspondantes et ensuite il ne connait plus le vendeur.
Le solde au titre de l'exercice en cours ira à l'acquéreur, soit créditeur soit débiteur. Dans ce dernier cas l'acquéreur est tenu de payer le syndicat.
Il est possible d'insérer dans l'acte une clause relative à la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur. C'est leur affaire. La clause est inopposable au syndicat.
Pour être plus clair encore : un compte de vendeur doit en principe être purgé dans la huitaine suivant la réception de l'avis de transfert de propriété. Cela implique
1 - que le syndic ait établi l'état daté dans un délai correct
2 - que le notaire ait communiqué sans délai l'état daté au vendeur mais aussi à l'acquéreur en précisant à ce dernier le montant des sommes à verser au titre de la reconstitution des avances.
3 - que le notaire veille à ce que cettre reconstitution soit effectivement réalisée le jour de la signature
4 - que le notaire précise au syndic les opérations effectuées devant lui à ce titre soit par remboursement direct au vendeur soit par versement au syndicat. A cet égard le choix de la méthode appartient au syndic qui le précise dans la note de renseignements. Ce choix doit être respecté par le notaire.
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ABCT
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Posté - 16 juil. 2012 : 11:12:37
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JPM : D'où insinuez vous que "ABCT n' a pas suivi de près l'évolution des textes"??????
Lisez mon message ....j'ai évoqué "ces textes : "Bien sûr on va répondre en référence par rapport aux textes".
Je connais ce à quoi vous faites allusion, mais concevez qu'un "accord" entre vendeur et acquéreur sur le "partage des charges" ne saurit être afiné sans les documents comptables d'où la possibilité d'intervention du syndic....pratique rencontrée....
Bien sûr il n'existe pas de logiciel pour ... mais une calculette suffit....et un peu de temps....MAIS, LES TEXTES prévoient un autre "partage"
Je n'ai JAMAIS VOULU contrarier NOS TEXTES, car malheureusement, je les connais déjà , et depuis leur sortie...... c'est le privilège de "l'antériorité" |
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JPM
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Posté - 16 juil. 2012 : 11:54:46
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Les textes il faut les respecter strictement, a fortiori lorsqu'ils sont de bonne qualité. C'est la cas ici sans nul doute 
Beaucoup de notaires ont une mauvaise pratique : Boucler les comptes définitivement le jour de la signature, souvent au détriment de l'acquéreur.
Un aspect très critiquable de cette pratique est l'établissement d'un prorata temporis sur la provision chairges courantes du trimestre en cours : si la vente est signée le 28 avril la provision trimestrielle échue au 1er avril est, dans le compte du syndic, débitée intégralement au vendeur.
Les notaires demandent fréquemment à l'acquéreur de rembourser au vendeur les 2/3 de cette provision et la clause portée dans l'acte précise qu'ainsi les comptes entre les parties sont définitivement réglés.
Cela alors que souvent rien n'a été fait pour le relevé des compteurs d'eau voire de calories. L'acquéreur se retrouve un an plus tard avec un solde débiteur qui peut être imputable en grande partie au vendeur et sur lequel il ne peut même plus imputer la quote part de provision remboursée au vendeur.
Il faut au minimum écarter tout prorata sur la provision du trimestre en cours, vérifier que les relevés des comptage ont été effectués et les exploiter s'il y a lieu, et prévoir s'il y a lieu un apurement définitif des charges après la décision d'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Pour cet apurement, le syndic ne peut intervenir qu'à titre purement personnel, en dehors de son mandat de syndic. Le syndicat ne peut donc être engagé par ses calculs.
La solution bien claire est qu'il doit refuser toute intervention.
Encore faut-il que les comptes adressés à l'acquéreur soient exploitables. Le syndic ne peut pas refuser une précision permettant aux parties de s'entendre. Sic pour des index manquants en ce qui concerne les comptages par exemple.
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Sujet |
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Comptes lors de la vente de lots de coprorpriété 
