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sigebert
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 Posté - 06 août 2012 : 15:58:06
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Bonjour,
Je suis copopriétaie dans une petite copropriété composée de 6 lots pour 2,5 copropriétaires.
Moi et mon mari : 1 lot : 31/100e
L'autre copropriétaire : 4 lots en pleine propriété + 1 lot en usufruit : 69/100e
A réception de la facture des fournitures d'eau, le syndic bénévole répercute 1 mètre3 d'eau à chacun des 2 compteurs pour ajuster l'estimation de la facture V... malgré les relevés d'index de nos compteurs.
Si cette pratique pouvait en inspirer quelques-uns, je suis disposée à entendre toutes les versions possibles.
Merci par avance.
Cdt
Sigebert
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Posté - 06 août 2012 : 16:22:21
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est ce que le RdC dit quelque chose à propos de ces consommations ? |
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ABCT
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 2
 Posté - 06 août 2012 : 16:33:22
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Il n'y a pas de 1/2 copropriétaires....
Votre copro comprend 6 lots..... 5 en pleine propriété et un en indivision.....
En principe , les charges locatives, incombent à l'usufruitier qui peut être??? également propriétaire des 4 lots en pleine propriété..????
l'ajustement correspond à un différentiel des compteurs (entre le général???s'il existe et les divisionnaires???si chaque lot à son propre compteur????)
Cela peut également correspondre à une consommation "commune" si vous avez un robinet (sans compteur) pour les communs.
A la lecture de votre post je comprends qu'un m3 a été affecté à chacun des deux copropriétaires....
Mais vous possédez quasiment 1/3 des tantièmes.... on ne peut créer des subdivisions de m3!!!!
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sigebert
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3
Posté - 06 août 2012 : 18:08:23
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C'est plutôt une manière ironiquement privée de présenter la copropriété avec 2,5 copropriétaires ! Mon allusion sous-tend un démembrement de la propriété à cause d'un lot composé d'un usufuitier et d'un nu-propriétaire - (malgré la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, le lot de 7/100e pose problème) ça, c'est un autre chapitre !
Quant aux divers compteurs :
Avant de poursuivre, je dois préciser que le RC est très ancien, il date de 1954, et qu'il n'est pas très prolixe sur le chapitre.
1°) un compteur général
2°) 3 compteurs divisionnaires :
1 : nous
1 : syndic bénévole copropriétaire
1 : locataire du syndic bénévole
Logiquement, le syndic bénévole devrait répartir le différentiel entre la somme des compteurs divisionnaires et le compteur général au prorata des tantièmes de chacun des copropriétaires.
Je dois souligner qu'il n'y a pas de compteur pour le robinet de puisage commun.
Merci par avance.
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Posté - 06 août 2012 : 19:00:22
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en l'absence d'informations au RdC, la différence entre la somme des compteurs individuels et le compteur général doit se faire aux tantièmes des charges communes.
[quote][Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
/quote] |
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sigebert
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Posté - 03 mars 2013 : 08:54:59
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Excusez-moi de reprendre la conversation plusieurs mois plus tard.
Voyez-vous, depuis de l'eau s'est écoulée...
Le syndic bénévole en cause, afin de rapprocher l'estimation des consommations enregistrées par la Sté V. 'gonfle' les index des compteurs individuels ; ainsi elle ne procède jamais à la régularisation annuelle !
Merci par avance. |
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sigebert
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6
Posté - 11 avr. 2013 : 08:20:35
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Bonjour à tous,
J'ai oublié de préciser que jusqu'en 2010, le robinet de puisage commun était installé en aval de notre compteur individuel.
Qu'en raison de cette configuration, notre 'syndic' répercutait systématiquement le différentiel entre le compteur général et la somme des 3 compteurs divisionnaires.
Merci par avance. |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 11:17:14
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Il n'y a pas d'estimation possible ici !
Le syndicat paye les factures qui découlent des condommations relevées sur le compteur général en tant que 'client' du prestataire.
La répartition undividuelle se fait selon les relevés des compteurs répartiteurs individuels.
Le delta de consommation/facture "compteur général / cumul des compteurs" est obligatoirement réparti entre tous selon les tantièmes.
En résumé vous ne devez supporter que votre part de consommation relevée sur votre compteur, + votre part de consommation commune calculée selon vos tantièmes.
Votre syndicat comprend 6 lots principaux privatifs. Il doit y avoir 6 compteurs divisionnaires, peu importe que certains lots soient dans une même main. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 11:18:40 |
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sigebert
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8
Posté - 14 avr. 2013 : 09:20:51
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Merci de votre réponse.
En 2001, la copropriétaire majoritaire, celle qui en fait possède 5 lots sur les 6 lots avait décidé unilatéralement d'installer des compteurs divisionnaires.
Je précise que celui qu'elle nous avait installé avait déjà bien tourné...Qu'en d'autres termes, il était d'occasion. Et vu que nous voulions qu'elle conserve le robinet de puisage, elle l'avait tout bonnement déplacé après notre compteur (en aval). Elle estimait que le robinet de puisage commun de ce fait était destiné notre usage personnel...
Nous avions donc réglé les consommations réparties de cette manière jusqu'en 2005 et ensuite, nous avons refusé de supporter ses diktats car je dois préciser que lorsque nous sommes absentés plusieurs mois, notre compteur tournait... Pour sûr, le robinet n'était pas sécurisé...
Donc, en raison de notre refus de payer, cette dernière qui entre temps s'était instituée Syndic, a fait convoquer mon mari chez une conciliatrice.
Et mon mari, sans même m'en avertir, avait adressé quelques jours plus tard à la conciliatrice une lettre d'acceptation quant à ce mode de répartition et eu égard à cette configuration illégale.
Eu vent de cette malencontreuse lettre, qui était dans ses termes, pour le moins équivoque et arguant que cette lettre n'avait pas fait l'objet d'un protocole d'accord, j'ai contesté et refusé de régler les consommations indûment réparties.
Bien mal m'en pris car en 2008, le Syndic saisit le TI et obtint gain de cause malgré un procès-verbal d'Huissier constatant l'irrégularité de la configuration.
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sigebert
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Posté - 14 avr. 2013 : 09:35:41
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Vous imaginez ô combien après ce jugement, cette personne s'est sentie dans son droit de continuer dans cette manoeuvre.
Et au surplus, de ne pas comptabiliser des encaissements de notre part pour lesquels elle nous est toujours redevable depuis 2008 où les courriers en AR n'y ont rien changés.
Vu que je ne peux pas revenir sur un jugement, j'ai l'intention à mon tour de faire intervenir un conciliateur de justice afin qu'elle régularise la comptabilité depuis 2008, c'est-à -dire après le jugement.
Je pense qu'un copropriétaire a 10 ans pour contester son compte individuel.
Merci par avance.
Cdt
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nefer
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Posté - 14 avr. 2013 : 10:02:58
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citation: Initialement posté par sigebert
Vous imaginez ô combien après ce jugement, cette personne s'est sentie dans son droit de continuer dans cette manoeuvre.
Et au surplus, de ne pas comptabiliser des encaissements de notre part pour lesquels elle nous est toujours redevable depuis 2008 où les courriers en AR n'y ont rien changés.
Vu que je ne peux pas revenir sur un jugement, j'ai l'intention à mon tour de faire intervenir un conciliateur de justice afin qu'elle régularise la comptabilité depuis 2008, c'est-à -dire après le jugement.
Je pense qu'un copropriétaire a 10 ans pour contester son compte individuel.
Merci par avance.
Cdt
avant toute chose, qu'en est il du statut juridique de votre copropriété?
y a t il eu une AG qui a nommé un syndic?
Avez vous un procès verbal d'AG le désignant?
si oui, quelle est la date de cette AG ? |
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sigebert
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Posté - 14 avr. 2013 : 10:38:30
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Bonjour,
Elle a été désignée 'syndic bénévole' en 2ème lecture par un administrateur judiciaire en juillet 2003 après que mon mari eut obtenu du TGI sa désignation sur Ordonnance.
Donc, elle a été élue de manière régulière.
Et depuis, elle s'institue syndic uniquement par ses voix majoritaires et impose ses diktats. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2013 : 11:14:50
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Elle a été désignée 'syndic bénévole' en 2ème lecture par un administrateur judiciaire en juillet 2003 après que mon mari eut obtenu du TGI sa désignation sur Ordonnance.
Donc, elle a été élue de manière régulière.
Et depuis, elle s'institue syndic uniquement par ses voix majoritaires et impose ses diktats.
si vous aviez lu les textes qui régissent la copropriété ( loi d e 65, décret de 67....consultez le guide juridique, sur la colle à gauche du forum...) vous auriez vu que la durée maximum d'un mandat de syndic est de 3 ans
don si ce syndic a été nommé le 10 juillet 2003 (exemple) son mandat s'arretait le 9 juillet 2006!
si aucune AG n'a été convoquée depuis juillet 2006 ( avant la fin de son mandat) votre copropriété est sans syndic...et donc aucun fond ne peut être appelé ou réparti!
vous n'avez donc rien à payer
si ce "pseudo"syndic réclame un paiement devant la juridiction de proximité, il suffira de faire valoir qu'il n'a pas qualité pour le faire!
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 14 avr. 2013 : 19:10:54
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Elle avait été élue pour une durée d'une année, mais chaque année avant la date anniversaire, elle renouvelle son mandat en AG.
En revanche, lorsqu'elle a saisi non pas le Tribunal de proximité mais bien le Tribunal d'Instance en raison de la somme : 1789€ début 2007, son mandat avait été annulé par un jugement rendu par le TGI de NANTERRE en septembre 2006 où nous avions obtenu l'annulation de l'intégralité de l'AG de mai 2005 pour non respect de l'article 22 de la Loi du 10 juillet 1965.
Lors de l'audience, j'avais argué ce fait, n'étant pas représentée, mais l'avocat qui représentait la copropriété a mis en avant un autre procès en cours dans lequel nous la citions en sa qualité de syndic.
Tout ces détails sont mentionnés dans le jugement.
Il est bien évident que si j'avais voulu casser ce procès, j'aurais obtenu gain de cause.
Mais en raison du déni de nos droits en tant que copropriétaires, nous devons systématiquement faire appliquer la Loi par voie judiciaire. |
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sigebert
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Posté - 14 avr. 2013 : 19:23:13
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Nous avons enrôlé un 4ème procès en juillet 2012.
Jusqu'à maintenant, le TGI nous a toujours donné raison.
Et, nous voudrions bien en finir avec la justice...
Donc, concernant la comptabilité ainsi que la ventilation des charges de fournitures d'eau, je voudrais au préalable, tenter de saisir un conciliateur compétent de telle sorte d'aboutir à un accord amiable et qui lui ferait aussi comprendre qu'elle n'aurait pas intérêt à poursuivre dans cette voie plus longuement.
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Gédehem
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Posté - 14 avr. 2013 : 21:10:08
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A se focaliser sur cette question de répartition, on a oublié la question des règles concernant le copropriétaire majoritaire !
"mais chaque année avant la date anniversaire, elle renouvelle son mandat en AG. ...."
"En 2001, la copropriétaire majoritaire, celle qui en fait possède 5 lots sur les 6 lots avait décidé unilatéralement d'installer des compteurs divisionnaires."
L.art.22 (extrait) :
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
Dans votre syndicat ce 6 lots propriété de 2 personnes, le "majoritaire" ne dispose comme vous que de 31/100° de voix, soit du 50/50 dans tous les cas, sans que l'un ou l'autre ne puisse être majoritaire à lui tout seul.
D'où les syndicats de 2 membres ingouvernables comme chacun sait, puisqu'il faut en tout l'unanimité !
Ajout : ce qui à pour traduction qu'il semble difficile qu'elle puisse se prévaloir d'un mandat de syndic accordé par une AG statuant à la maj.art.25, puisqu'elle ne dispose pas à elle seule de cette majorité avec ses 31/100° lors des votes.
Il faudrait 51/100°, donc avec vos voix, qui sont incontournables.
Qu'en est-il de sa désignation ? |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2013 21:17:12 |
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sigebert
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Posté - 15 avr. 2013 : 07:52:31
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Bonjour Gédehem,
Mais il y a encore une faille...car elle est fûtée la bonne femme !
Lors de la nommination de l'administrateur judiciaire en mai 2003, la fameuse copropriétaire en déposant sa candidature en tant que syndic bénévole directement au cabinet de l'administrateur, avait appris qu'en raison de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, elle n'aurait pas grande chance d'être élue.
Alors, pour contourner la règle, elle fait une donation-partage en nue-propriété à sa fille du lot n°5 détenant les 7/100e de propriété.
Ainsi, en raison du démembrement de son droit de propriété, elle n'était plus propriétaire unique...
Cependant, l'erreur dès la 1ère assemblée en juin 2003, était bien imputable à l'administrateur qui avait inscrit 69/100e de voix en sa faveur.
C'est en 2ème lecture, le 3 juillet 2003, à l'article 24, que le procès-verbal la désignait en tant que syndic pour 69/100e.
Le procès de septembre 2006 avait appliqué une autre règle établie par l'avocat de la partie adverse et non par notre avocat que je vous expose ci-après :
Mme D : 62/100
Sa fille : 7/100
Nous : 31/100
Résultat :
31 + 7 = 38/100e correspondant à la réduction des voix
Mais vu que sa fille vote systématiquement en sa faveur, elle obtient :
38/100e + 7/100e = 45/100e contre 31/100e (nous)
Si cela vous donne matière à réagir, qu'à cela ne tienne, je suis prête à toute lecture...
Merci par avance. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 avr. 2013 : 15:58:31
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Reste l'action tendant à dénoncer la "manœuvre supposée frauduleuse" sur la donation d'un lot uniquement pour contourner la réduction des voix, manœuvre bien connue et sanctionnée.
Avec copies des PV passés et peut être le témoignage de l'AP ...... |
Édité par - Gédehem le 15 avr. 2013 15:59:49 |
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sigebert
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Posté - 07 mai 2013 : 08:01:43
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Bonjour Gédehem,
L'avocat qui avait introduit l'instance d'annulation de l'AG de mai 2005, n'avait pas été suffisamment à notre écoute concernant cette donation-partage pour laquelle je ne cessais de lui répéter qu'elle avait un aspect frauduleux du fait qu'elle était toujours majoritaire malgré la réduction de ses voix.
Il a essayé de rattaper le coup mais après la révocation de clôture en invoquant un prétexte qui n'a pas été retenu par le juge.
Donc, le jugement n'a pas conclu sur l'aspect frauduleux de cette donation. |
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 07 mai 2013 : 08:05:20
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D'ailleurs, je vais ouvrir un nouveau post du fait que la nouvelle de répartition des voix m'interpelle quand même.
Merci. |
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Sujet |
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Répartition inéquitable des fournitures d'eau 
