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bzh49
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 Posté - 21 août 2012 : 15:49:02
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Bonjour Ă tous,
Comment refuse-t-on en AG des clauses du nouveau contrat de syndic ?
Faut il une résolution donc un vote par clause ou peut on le faire globalement ?
En gros les clauses du contrat FNAIM dénoncées par les jugements du tribunal de Grenoble, qui nous sont resservies en l'état.
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Posté - 21 août 2012 : 15:56:52
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bzh49 : vous parlez d'un nouveau contrat de syndic. S'agit il d'une proposition de contrat qui ne convient pas au CS ?? Ce contrat est il proposé à l'AG pour le renouvellement du sortant ou l'élection d'un nouveau syndic ?
Si ce contrat doit être adopté par l'AG; cela fait partie de la résolution concernant l'élection du syndic, l'AG peut négocier ce contrat et faire retirer certaines clauses illégales, ou non conformes à la recommandation. L'AG peut négocier également les honoraires.
Le syndic peut accepter ou refuser les demandes de l'AG Un syndic qui refuse des modifications de certaines clauses ne pourra pas ĂŞtre choisi par l'AG.
Le contrat n'a pas à être réjetté en bloc, car la majorité des clauses courantes doit y figurer.
SI le contrat est discuter par le CS avant de le proposer Ă l'AG? et que ce syndic n'accepte pas ses demandes, c'est la direction poubelle pour ce contrat et la porte pour le syndic !! |
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Posté - 21 août 2012 : 16:03:56
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bien sur l'AG peut refuser des clauses du contrat et bien souvant cela concerne les honoraires particuliers. Mais le candidat syndic peut aussi refuser que des clauses soient retirées et dans ce cas il peut aller (sous forme d'un chantage) jusqu'à retirer sa candidature et le syndicat se retrouver sans syndic . 
dans la pratique, il suffit que lors de l'AG, l'assemblée et le syndic se mette d'accord et ensuite celui qui aura lacharge de signer le contrat devra veillerà ce que la résolution de l'AG soit respectée. Cette résolution peut citer ce qui a été supprimée.
Mais il est certain que ce n'est pas lors d'une AG que l'on discute du contrta du syndic, c'est bien en amont avec le CS.... |
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bzh49
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Posté - 21 août 2012 : 16:09:25
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phillippe388: Merci de cette réponse, je reste néanmoins sur ma faim sur la mécanique. Une négociation c'est une discussions, comme il y a plusieurs points faut il les sanctionner par un vote ou non ?
Sinon cela va rester une discussion entre le président du CS et le syndic, ce qui a déjà été fait, sans succès. |
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bzh49
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Posté - 21 août 2012 : 16:19:53
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Rambouillet: Merci de cette réponse, je vous suis à 100% sur la démarche et les conséquences, c'est bien pour cela que je pousse le sujet. Une de vos affirmations m'interpelle :
citation: Initialement posté par rambouillet
dans la pratique, il suffit que lors de l'AG, l'assemblée et le syndic se mette d'accord et ensuite celui qui aura la charge de signer le contrat devra veiller à ce que la résolution de l'AG soit respectée.
A ma connaissance jamais aucun contrat de syndic n'a été signé, je ne vois même pas qui aurait la personne morale pour le faire, seul le syndic l'a en représentation du SDC. |
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Posté - 21 août 2012 : 16:22:57
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normalement ce qui a té discuté en amont entre syndic et CS doit se retrouver dans le document joint à la convocation.
mais pour parfaire, s'il y a quelque chose Ă discuter en AG, bien sur cela devrait passer par un vote, mais quel est le proprio qui serait contre une diminution, car ne nous leurrons pas, la discussion est toujours Ă la baisse.
Donc 2 possibilités :
* soit le syndic accepte et modifie immediatement son contrat soumis à la signtaure du président de l'AG
* soit le syndic accepte mais tient à le réécrire et alors il appartient au président de sénace de faire inscrire sur le PV les modifications acceptées par le syndic...
la solution qui consisterait à inscrire sur le PV, tout ce que l'AG "désire" et qui ne serait pas accepté par le syndic est inutile voir dangereux.... |
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bzh49
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Posté - 21 août 2012 : 16:53:10
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Rambouillet: J'ai peur cette fois de ne plus vous suivre sur la signature du président de séance en temps que responsable. Pour moi ce n'est pas son rôle ni son mandat. Il est uniquement là pour valider le fait que la réunion se tiennent dans les formes définies par la loi et rien d'autre.
Sa responsabilité s’arrête à la conformité du PV avec la dite loi. Le contenu des résolutions adoptées ne le concerne même pas seule la manière avec laquelle elles ont été présentées et votées peut lui être reproché.
Je vous suis par contre sur toute les modifs acceptées par le syndic en AG, elles doivent figurer en toute lettre dans le PV, car c'est pour moi le seul document officiel de référence. |
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Posté - 21 août 2012 : 17:18:34
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bzh49 : L'AG est la seule décisionnaire !!! le CS peut négocier et faire modifier le contrat sur certaines résolutions avant l'AG; mais vous ne donnez pas d'indication sur la date de cette négociation.
Est ce entre le CS et le syndic avant l'AG ou pendant l'AG ??
Pour votre information perso : la résolution de l'élection ou du renouvellement du syndic, celle-ci comprends également l'acceptation du contrat proposé, ET aussi le mandat de l'AG au président de séance de signer le contrat
Vous avez du rater un épisode; mais sans signature ce contrat n'a aucune validité. L'AG mandate le président de séance pour signer, c'est sa décision.
EN élisant son syndic, l'AG adopte le contrat joint à l'ODJ. Elle adoptera également le contrat avec les modifications proposées et inscrite au PV de l'AG.
Naturellement, si le syndic refuse lors de l'AG de modifier le contrat, il ne pourra pas être élu sans contrat signé!!! 
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nefer
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 Posté - 21 août 2012 : 17:34:36
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au moment de la résolution sur la nomination du syndic et de sa proposition de contrat, il faut faire remarquer que ce contrat n'est pas conforme à l'arrêt de la cour de Grenoble, qui a stipulé les clauses illégales.
Pour information les adhérents FNAIM ont reçu un contrat modifié après cet arrêt
il faut donc exiger du syndic que son contrat soit modifié pour être en conformité avec cet arrêt et le faire indiquer en toutes lettres dans le texte de la résolution |
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ainohi
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Posté - 21 août 2012 : 18:03:07
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Généralement, le contrat de syndic est négocié en amont et ce qui est présenté en AG reflète un accord intervenu entre le syndic et le conseil syndical.
Mais il peut se faire que l'assemblée ne valide pas ce projet. Il arrive aussi, surtout dans les petits immeubles, que le conseil syndical n'ait rien négocié et que des copropriétaires plus turbulents que les membres du CS exigent des amendements au projet de contrat.
Dans ces cas, il faut modifier le texte du projet de façon à ce qui est signé soit dénué de toute ambigüité.
L'original du contrat signé par les parties est destiné à faire foi. Or, en raison du conflit d'intérêt flagrant, un contrat signé par le syndic en son nom d'une part et par le syndic en sa qualité de représentant du syndicat d'autre part, n'aurait pas grande valeur probante. Il vaut bien mieux faire intervenir un tiers et le mieux placé est le président de séance.
Si la solution vous dérange, vous pouvez imaginer la nomination d'un mandataire ad hoc par le juge des référés. Un peu compliqué. La signature du président de séance est tout à fait admise. On peut, pour bien faire, prévoir dans la rédaction de la résolution de nomination du syndic, que le président de séance est mandaté pour signer le contrat tel qu'il vient d'être adopté par l'assemblée. Il est bien évident que cela n'autorise pas le président de séance à modifier ne serait-ce que d'une virgule le texte adopté. |
Édité par - ainohi le 21 août 2012 18:05:27 |
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Posté - 21 août 2012 : 18:23:16
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citation: Sa responsabilité s’arrête à la conformité du PV avec la dite loi. Le contenu des résolutions adoptées ne le concerne même pas seule la manière avec laquelle elles ont été présentées et votées peut lui être reproché.
certes ce n'est pas dans son rôle de président de séance de signer le contrat, mais ce faisant par le président de séance cela a l'avantage que ce contrat soit signé dès la séance et non pas quelque jour après par un quidam mandaté qui devra aller à l'agence, etc...
or le président de sénace est le mieux placé pour savoir ce qui est "négocié/discuté" en sénace, puisque au bout du bout c'est le président qui doit entériner la résolution sur le PV, donc il doit  être au courant de ce qui est final ....
ce n'est qu'une modalité pratique que je fais adopter dans les AG qui mandatent le président d'AG (et non le président de CS) pour signer le contrat |
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bzh49
Contributeur actif
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Posté - 21 août 2012 : 18:46:37
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citation: Initialement posté par philippe388
ET aussi le mandat de l'AG au président de séance de signer le contrat
Non, ceci est purement interprétatif, trouver moi les textes ou cela est défini
citation: Initialement posté par philippe388
Vous avez du rater un épisode; mais sans signature ce contrat n'a aucune validité. L'AG mandate le président de séance pour signer, c'est sa décision.
Effectivement je n'ai pu vu votre dernière fiction . L'AG ne mandate pas le président de séance pour signer mais pour faire respecter le cadre de la loi de la réunion. Un président d'un jour, voire quelque heure, ne peut pas signer de document au nom du SDC sans mandat officiel.
De plus, le président de séance, pourrait même ne pas être copropriétaire, il suffit qu'il soit présent à la réunion pour être élu, un mandataire par exemple.
Dans tous les cas, à mon sens, si une telle délégation existait il faudrait qu'elle fasse l'objet d'une résolution conférant ce pouvoir à cette personne, mais je peux me tromper.
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Posté - 21 août 2012 : 19:02:13
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ainohi : Aucune interprétation quelconque de la loi dans mes propos, l'AG peut mandater le président de séance pour signer le contrat de syndic, comme tout autre copropriétaire !!
Cela ne change rien sur la gestion de l'AG par ce président de séance !!!
Ce mandat est bien évident valable; l'Ag est seule décissionaire, et dans de très très nombreuses copros, cela figure bien dans la résolution de l'ODJ sur l'élection du syndic.
L"adoption de la résolution de l'élection du syndic et de son contrat joint à l'ODJ vaut elle aussi pour signature ??
Le PV est signé par l'ensemble du bureau |
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bzh49
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Posté - 21 août 2012 : 19:07:13
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nefer,ainohi,rambouillet: Merci de vos contributions et de vos conseils qui me sont fort utiles. Après de nombreuses recherches sur Internet il me semble que nous sommes devant un vide juridique qui est compensé par l'usage. Président de CS ou de séance sont effectivement les choix les plus courant
mais invariablement pour être valable ce mandat de délégation de signature doit être voté à l'AG et mentionné sur le PV. Si c'est le président de séance sur la résolution de son élection il faut mentionné qu'il est habilité à signer le contrat de syndic, sinon faire une résolution pour le président du conseil syndical ou tout autre mandataire qui devra être validé par l'AG. |
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andre78fr
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Posté - 21 août 2012 : 19:46:54
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La plupart du temps c'est dans la résolution du vote pour le contrat de syndic, quelque chose comme :
"L’Assemblée Générale, après explications, décide de nommer le cabinet / Mr / Mme ………. aux fonctions de syndic, selon contrat joint à la convocation, pour une durée de ....., du .. / .. / ..... au .. / .. / ..... .
Le montant des honoraires de gestion courante est fixé à la somme de ……….. € TTC
L’Assemblée Générale désigne …………………… pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion."
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ainohi
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Posté - 21 août 2012 : 20:24:36
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : Aucune interprétation quelconque de la loi dans mes propos, l'AG peut mandater le président de séance pour signer le contrat de syndic, comme tout autre copropriétaire !! Ne vous trompez pas d'adversaire. Cette fois, je suis d'accord avec vous. Relisez mon message. |
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Renouvellement de contrat de syndic 
