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JPM
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 Posté - 26 août 2012 : 18:25:21
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La Cour d’appel de Grenoble a rendu le le 5 mars 2012 un arrêt important à propos du caractère illicite ou abusif de certaines clauses d'un contrat de syndic.
Un examen objectif de la décision incite à penser que, globalement, l'arrêt présentera de sérieux avantages pour les syndics. Ce n'est pas du tout le triomphe annoncé par certaines associations.
La Cour a jugé abusives ou illicites une trentaine de clauses.
Mais elle en a validé validé 27 sur des points fort importants.
Ainsi la Cour a jugé que le syndic peut indiquer dans son contrat les modalités de calcul de l’honoraire sur travaux de l’article 14-2 qu’il souhaite soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en vertu de l’art. 18-1 de la loi. Il doit simplement veiller à rappeler qu'il s'agit d'une information préalable sans effet contraignant.
L'action d'UFC 38 relative à la liste des prestations fournies à l'occasion des travaux effectués sans maître d'oeuvre a également été rejetée. Il est vrai que l'association alléguait : " que le syndic n'a pas à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière pour ce faire " 
Elle admet également la rémunération du syndic pour la délivrance des relances
et le droit à rémunération d’un nouveau syndic pour la remise en ordre nécessaire de la comptabilité remise par le sortant.
Sur un certain nombre de points, - dont certains favorables aux syndics -, la motivation de l'arrĂŞt est sujette Ă caution.
Une copie complète de l'arrêt sera disponible très prochainement. J'ai déja diffusé dans le passé les jugements du TGI de Grenoble du 2 février et du 2 novembre 2009.
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JPM
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Posté - 28 août 2012 : 22:50:50
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Ricou
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 Posté - 29 août 2012 : 11:25:29
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Merci pour le détail complet et les commentaires.
J'attends de voir si mon syndic va mettre notre contrat à jour en supprimant toutes ces clauses jugées illicites. |
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ainohi
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Posté - 29 août 2012 : 14:42:22
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Plutôt que d'attendre passivement, vous pourriez prendre l'initiative de lui demander de soumettre à la prochaine assemblée appelé&e à statuer sur le renouvellement de son mandat un contrat exempt de toute cause abusive. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 août 2012 : 14:51:18
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le CS peut dés maintenant lui demander de supprimer de son contrat les clauses abusives et:ou illicites...ou de moins ne pas les appliquer |
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Ricou
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Posté - 29 août 2012 : 16:23:15
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citation: Initialement posté par ainohi
Plutôt que d'attendre passivement, vous pourriez prendre l'initiative de lui demander de soumettre à la prochaine assemblée appelé&e à statuer sur le renouvellement de son mandat un contrat exempt de toute cause abusive.
Plus facile Ă dire qu'Ă faire !
Je me suis remis au conseil syndical lors de la dernière AG (juin dernier) en convaincant l'assemblée de refuser tous les travaux que le syndic avait soigneusement prévu. Le syndic (celui qui s'est fait racheté pour plus d'1 Md €) n'a pas apprécié mon intervention. De plus, quelques membres du CS n'apprécie pas mon retour au CS : Je serais trop actif !
Mon souhait serait plutôt de changer de syndic mais, pour l'avoir déjà fait, ce ne sera pas une partie de plaisir...
Si le syndic pouvait laisser toutes les clauses abusives dans son contrat, cela m'arrangerait... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2012 : 16:36:02
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citation: Initialement posté par Ricou
Si le syndic pouvait laisser toutes les clauses abusives dans son contrat, cela m'arrangerait... Tout dépend en effet de votre objectif : améliorer les relations avec le syndic actuel ou accumuler les motifs de changer de syndic. Dans la deuxième hypothèse, vous avez intérêt pour l'instant à ne pas prendre d'initiative. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 août 2012 : 17:30:51
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OK Ricou :
Comme vous aurez pu le lire dans l'arrêt lui-même, une bonne partie des clauses sanctionnées avaient été appliquées dans le passé mais avaient été supprimées avant le prononcé de l'arrêt. C'est une particularité du droit de la consommation que de consolider l'exécution de la demande formulée.
Si vous pouvez nous donner un exemple d'une clause appliquée par votre syndic et sanctionnée par l'arrêt, cela serait intéressant.
Autre aspect du problème : êtes vous d'accord pour que votre syndic réintègre une clause critiquée par tel ou tel mais validée par la Cour d'appel ?
Par exemple l'indication dans le contrat du taux d'honoraire sur travaux qu'il souhaite proposer à l'assemblée ?
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Ricou
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Posté - 30 août 2012 : 11:24:09
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Dans le dernier contrat voté en AG plusieurs prestations, initialement facturées en supplément, ont été incluses comme l'AG ordinaire en dehors des heures ouvrables ou les frais de photocopies mais au prix d'une augmentation de +11% par rapport au contrat précédent.
Dans les clauses sanctionnées par la cour d'appel, il reste toujours la gestion et le suivi des sinistres qui sont facturés au temps passé (137.90€/h  ) sachant que nous avons beaucoup de sinistres (fuites en dalle).
Nous avons Ă©galement :
Actualisation de l'état daté sur demande : 114,82€
Qu'en est-il de la prestation pour l'établissement de l'état daté ? (442,52 € chez nous)
Concernant les clauses sur lesquelles l'UFC a été déboutées, nous avons :
Les travaux votés en AG dont les honoraires peuvent être négociés (mais le sont rarement) :
2.99% pour la gestion financière, administrative et comptable
3.58% pour le suivi des travaux (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre)
Les frais de relances pour impayés : La 1ère relance est facturée 34.09€
Il reste encore du chemin Ă faire pour avoir des contrats Ă©quitables car si il semble normal que le syndic gagne sa vie, il y a encore trop d'abus.
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Posté - 30 août 2012 : 12:11:13
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RIcou : l'AG a adopté ce contrat avec ces honoraires élevés; mais rien ne vous empêche de proposer d'autres contrats de syndic à l'ODJ. |
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JPM
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Posté - 30 août 2012 : 15:26:55
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Je crois qu'effectivement votre syndic est cher. Votre problème relève plus du quantum que des clauses à proprement parler. Sic pour les honoraires sur travaux. Mais vous ne dîtes pas si c'es ht ou ttc.
Je ne comprends d'ailleurs pas la position des associations à vouloir intégrer le plus de prestations possibles dans le forfait.
Cela incite le syndic à estimer un complément de forfait pour certaines prestations que, certaines années, il n'aura pas à fournir !!!!
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Ricou
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Posté - 30 août 2012 : 16:15:59
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Les montants que je mentionne sont TTC. Pour les % sur les travaux, rien n'est mentionné si le calcul s'effectue sur le montant HT ou TTC. Les années passées, ils étaient calculés sur le HT. Même dans l'OJ de l'AG pour les travaux, le syndic se contentait de reprendre ces % sans précision. Peut-être espérait-il faire le calcul sur le montant TTC !
A titre personnel, je préfèrerai que toutes les prestations soit incluses car il est beaucoup plus facile d'effectuer des comparaisons entre syndics et il n'y aurait pas de surprise dans le budget concernant ce poste de dépense. A défaut, il faut comparer toutes les prestations annexes.
Le syndic pourrait hésiter à sur-forfaitiser s'il sait qu'il peut être facilement mis en concurrence. |
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JPM
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Posté - 30 août 2012 : 17:05:35
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citation: Le syndic pourrait hésiter à sur-forfaitiser s'il sait qu'il peut être facilement mis en concurrence.
Le récent arrêt d'appel pourrait avoir le mérite d'inciter tout le monde à accepter une liste définitive quil ne serait pas nécessaire de reproduire dans les contrats.
On éviterait ainsi les aberrations administratives de l'arrêté Novelli, les prétentions abusives de certains syndics et les outrances de certaines associations.
Cela ferait 5 ou 6 pages de moins dans les convocations et des situations plus claires dans les syndicats. Les controverses sur les contrats tournent Ă la farce.
Quant à votre syndic qui donne des prix ttc ! Si le taux de TVA augmente il doit maintenir le prix indiqué ttc.
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Posté - 06 sept. 2012 : 13:38:28
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citation: On éviterait ainsi les aberrations administratives de l'arrêté Novelli, les prétentions abusives de certains syndics et les outrances de certaines associations.
Quelles associations ? Des noms ! 
Sur le secteur dépendant de l'ARC LANGUEDOC, voici ce que nous préconisons aux syndics :
Inclure une clause disant par exemple "Conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10/07/1965, les honoraires sur travaux du syndic seront négociés et fixés par l'Assemblée Générale, dans le cadre d'une résolution séparée de celle des travaux. Pour information quant aux honoraires pratiques par le cabinet, la rémunération ne saurait dépasser : x %"
Dès lors, on connait le %age maximum que pourra demander le syndc, on sait à quoi s'attendre, on peut comparer avec d'autres cabinets (2% chez X n'ont rien à voir avec 6% chez .... je me retiendrais de l'écrire ! 
Les copropriétaires ont une information claire, savent immédiatement que c'est négociable et à fixer lors de l'AG, que les honoraires notés dans le contrat n'ont pas de valeur contractuelle en tant que tel...
Nous avons ici soumis cette proposition à la chambre locale de la FNAIM, chargée de remonter l'info...
Cela vous irait, JPM ? |
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JPM
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Posté - 06 sept. 2012 : 14:51:27
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Cela me va d'autant mieux que vous trouverez cette solution clairement exprimée dans mon site à plusieurs reprises, et dès l'apparition de cette malheureuse réforme.
Ce n'est pas un secret que l'ARC a adopté à l'époque une position plus radicale : suppression de la clause.
Il est aussi connu que j'ai soutenu que la clause était favorable aux copropriétaires comme comportant un plafonnement. Ce que vous confirmez d'ailleurs.
OK ! On est bien d'accord.
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CA Grenoble 5/03/12 Contrat syndic Info ou intox 
