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cv75
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 Posté - 05 sept. 2012 : 22:58:01
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Bonjour,
Je sollicite l’avis des pros sur un point assez technique concernant un transfert de fonds irréguler lors d’un changement de syndic.
Pour être factuel, je vais être obligé d'être long. J'en suis désolé.
Pour comprendre le contexte, Le syndic « A » est souvent mentionné pour ses abus, dysfonctionnements et carences. En préparation de l’AG 2011, le futur CS avait découvert un ensemble invraisemblable d’erreurs et de dysfonctionnements, portant préjudice à la copropriété pour un montant équivalent à une année de trésorerie. La ténacité du CS lui permettra d’en récupérer la quasi totalité, et d’obtenir le remboursement de tout ce que devait le syndic « A » à la copropriété juste avant la tenue de l’AG 2012.
Voici les faits, dans l’ordre chronologique :
Octobre 2011 : lors de notre AGO :
- renouvèlement du mandat de notre syndic « A » jusqu’au 30 juin 2012
- demande d’ouverture d’un compte séparé
- Comptes 2010 non approuvés (pas grave, les dépenses étaient légèrement en dessous du budget)
- renouvellement complet du CS
Fin décembre 2011, notre syndic « A » procède aux appels de fonds pour le 1er trimestre 2012. Le compte séparé n’est toujours pas ouvert.
Courant janvier 2012, tous les copropriétaires envoient leurs chèques.
Le 12 janvier 2012, le CS envoie au syndic « A » une mise en demeure :
Exigeant l’ouverture du compte séparé
Exigeant la présentation des pièces comptables permettant de contrôler la trésorerie (relevés de comptes, situation détaillée des comptes copropriétaires, ... )
Début mars 2012 : ouverture de notre compte séparé, et transfert des fonds de notre compte unique sur notre compte séparé. Notre compte unique n’est pas clos pour autant.
Fin mars 2012, le syndic « A » procède aux appels de fonds du 2eme trimestre. Sur les relevés de compte de tous les copropriétaires figurent le nom et numéro du chèque ayant servis à payer les appels de fonds du premier trimestre. Ces chèques ont donc bien tous été reçus par notre syndic « A ». Tous ces chèques ont été crédités sur notre compte unique en janvier. Ces fonds ont tous été reversés sur notre compte séparés.
Le 04 juin 2012 : Le CS procède à un contrôle des comptes exhaustif :
- Les comptes copropriétaires ne présentent aucune anomalie. Tous les appels de fonds ont été payés. Les fonds sont crédités sur notre compte séparé. Les appels de fonds du 1er trimestre n’ont fait l’objet d’aucune relance, d’aucune déclaration de perte de chèque par le syndic, d’aucune lettre de désistement.
- Notre compte unique n’est toujours pas clos. Il y figure quelques opérations postérieures à l’ouverture de notre compte séparé, et au transfert de fond de notre compte unique vers notre compté séparé.
- Pratiquement tous les encaissements et paiements depuis notre compte séparé proviennent ou sont émis vers des comptes de notre syndic « A » (Existence d’un compte pivot).
Le 06 juin 2012: lors de notre AGO :
- les comptes 2010 et 2011 sont approuvés sans réserve
- refus de quitus pour le syndic « A »
- Election du syndic « B »
Le 07 juin 2012, le syndic « B » entame les démarches du transfert de signature de notre compte séparé, qui est effectif le 15 juin 2012.
Le 11 juillet 2012, le syndic « A » , qui n’est donc plus syndic, émet un ordre du virement important à son profit, depuis notre compte séparé. La banque laisse passer malgré le transfert de signature.
Après réception et analyse du relevé de compte séparé, notre syndic « B » envoie à notre banque une mise en demeure de re-créditer notre compte séparé, incriminant celle-ci de défaut de contrôle de signature. Notre banque re-crédite notre compte séparé dans les trois jours.
Fin août 2012, notre syndic « B » reçoit les documents comptables du syndic « A ». Une analyse conjointe du syndic « B » et du CS montre :
- Qu’il a été débité au 31 mars 2011, sur la moitié des comptes copropriétaires, une somme correspondant à l’appel de fond du premier trimestre précédemment considéré comme payé (je rappelle qu’au 04 juin, le détail des comptes copropriétaires présentés au CS ne présentait pas ce débit)
- Que notre relevé de compte unique présente en date du 31 mars 2011, un débit correspondant à la somme des débits des comptes copropriétaires. Ce débit n’était pas présent sur le relevé de compte unique présenté au CS le 04 juin 2012. Le solde de notre compte unique devient donc débiteur de cette somme, à une date ou nous sommes sensés être en compte séparé. Jusqu’à la date d’AGO, notre compte séparé n’a jamais été débité de ces fonds.
- Que les fonds que le syndic « A » a tenté de virer à son profit en juillet correspondent très exactement aux fonds débités a postériori sur notre compte unique.
- Le CS a pris contact avec les copropriétaires concernés : leurs chèques envoyés pour les appels de fond du premier trimestre n’ont jamais été débités.
Nous en sommes là pour le moment.
L’interprétation du CS est la suivante :
- Le syndic « A » n’a pas ouvert le compte séparé à temps : carence
- Une fois notre compte séparé ouvert, notre syndic « A » a fait un usage quasi systématique d’un compte pivot, et n’a pas clôturé notre compte unique. C’est parfaitement illégal
- Notre syndic « A » a reçu, puis perdu sans s’en apercevoir, et sans les encaisser, la moitié des chèques des appels de fonds du premier trimestre 2012. Il n’y a donc eu aucune relance, ni aucune lettre de désistement. Le CS avait pourtant alerté le syndic « A » à de nombreuses reprises, dont plusieurs recommandés et mises en demeure, des problèmes de trésorerie liés à ses erreurs, négligences et carences.
- Comme notre syndic « A » fait usage d’un compte pivot, notre compte séparé a été correctement crédité. C’est le compte pivot qui était débiteur. Malgré un contrôle approfondi des comptes, comprenant un rapprochement bancaire, le CS n’avait aucun moyen de détecter cette perte de chèque, et d’alerter le syndic « A ».
- A l’occasion de la clôture des comptes liée au changement de syndic, le syndic « A » clôture le compte pivot, s’aperçoit de son erreur, maquille le coup en antidatant des écritures dans les comptes copropriétaires, et donc dans le relevé de compte unique, puis, bien qu’il n’en a plus le mandat, commet une fraude en recréditant son compte pivot par un virement depuis notre compte séparé.
- Heureusement, notre syndic "B" est un très bon professionnel, et contre avec succès l'opération.
Aujourd’hui, notre copropriété ne subit pas de préjudice : de fait, les appels de fonds sont crédités sur notre compte séparé. Tout se passe comme si la suite d’erreurs et d’irrégularités commises par le syndic « A » l’avait amené à payer les appels de fonds du premier trimestre de la moitié des copropriétaires.
Nuls doutes que le syndic « A » n’en restera pas là , et, constatant que son virement a échoué, va exiger du syndic « B » que la copropriété lui rembourse ces fonds.
J’en arrive à mes questions (enfin !) : La copropriété peut-elle invoquer la suite d’irrégularités du syndic « A » pour ne pas rembourser ?
Si la réponse est négative, et que la copropriété doit rembourser le syndic « A », que doit-elle faire pour se protéger et éviter de se retrouver dans une situation ou elle a remboursé le syndic « A », et ou les copropriétaires refusent de réémettre des chèques, faute de garantie ?
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andre78fr
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 Posté - 05 sept. 2012 : 23:57:41
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En général une erreur n'est pas génératrice de droits... le syndic A a avancé des fonds et n'a pas encaissé les chèques mais il me semble complètement normal de lui rembourser ces montants.
Vous dites que votre copropriété ne subit pas de préjudice mais si j'ai bien compris (c'est un peu long !!) c'est tout le contraire et c'est le syndic A qui subit un préjudice.
Les chèques ont une validité de un an, passé ce délai vous pourrez donc réclamer aux copropriétaires concernés de régulariser leur situation sans risque d'être débités deux fois...
Le syndic limitera ses pertes au manque à gagner sur la trésorerie et je vous conseille donc de négocier non pas sur le principe mais sur la date du remboursement.
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nefer
Modérateur
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Posté - 06 sept. 2012 : 09:22:33
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le syndic "A"a reu les chèques des copropriétaires
il a enregistré les réglements sur le compte de chaque copropriétaire : les relevés de compte de chaque copropriétaire sont donc exacts
ensuite il semble que ces chèques n'aient jamais été portés au crédit d'un compte: que ce soit celui du compte unique ou un autre
soit les chèques ont été égarés dans les bureaux du syndic ("glissés" dans un dossier, "tombés" dans la poubelle...) soit pendant le transfert à la banque
si le syndic "A" avait effectué le rapprochement bancaire , il s'en serait aperçu
il appartenait au syndic "A" d'écrire à chaque copropriétaire concerné pour leur demander de faire opposition à leur chèque, et d'établir un autre réglement |
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Changement de syndic. Irrégularité. 
