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cv75
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 Posté - 07 sept. 2012 : 15:15:37
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Bonjour,
En octobre 2011. Notre syndic « A » paie deux fois, à tord, une facture d’un fournisseur « F ». Le fournisseur « F » ne veut rien rembourser (il a réalisé de nombreuses prestations pour les copropriétés gérées par le syndic « A » et estime que le syndic « A » lui doit globalement de l’argent. Le syndic « A » ne veut rien rembourser à la copropriété au motif que le fournisseur « F » ne rembourse rien.
Le relevé 2011 de compte unique démontre les deux paiements. L’état des dépenses 2011 ne comporte qu’un paiement.
Bilan : la copropriété subit un préjudice correspondant à une fois le montant de la facture du fournisseur « F ».
Novembre 2011, notre syndic « A » paie deux fois une facture EDF. EDF encaisse les deux paiements, et crédite le compte client de la copropriété du montant trop perçu. (Tout se passe comme si la copropriété avait payé d’avance les factures EDF à venir)
Décembre 2011, notre syndic « A » rembourse à la copropriété le deuxième paiement, sans demander de remboursement à EDF.
Ce remboursement est visible dans notre relevé 2011 de compte unique, mais pas dans notre état des dépenses 2011 (La facture EDF n'apparait qu'une fois, pas de mention d'un avoir du syndic "A").
Bilan : la copropriété bénéficie d’une rentrée correspondant à une fois le montant de la facture EDF, au détriment du syndic « A »
Le 06 juin 2012: lors de notre AGO :
- les comptes 2011 sont approuvés sans réserve
- Election du syndic « B »
Fin août 2012, Le syndic « A » réclame à la copropriété, via le syndic « B », un remboursement d’un montant correspondant à la facture EDF.
Mes deux questions sont donc les suivantes :
1) La copropriété peut-elle refuser ce remboursement, au motif que les comptes 2011 ont été présentés par le syndic « A », et approuvés sans réserve par la copropriété ?
2) Le syndic « A » peut-il refuser de rembourser la facture du fournisseur « F » payée deux fois, en invoquant lui aussi l’approbation des comptes de l’exercice 2011 ?
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Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
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1
Posté - 17 sept. 2012 : 17:06:04
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L’état des dépenses 2011 ne comporte qu’un paiement au fournisseur F.
L’état des dépenses 2011 ne comporte qu’un paiement EDF.
C’est l’état des dépenses qui a été approuvé.
Cordialement. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 2
Posté - 17 sept. 2012 : 21:17:06
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Les dépenses, ou plutôt charges, c'est le terme consacré, correspondent aux prestations ou aux biens fournis à la copropriété. Elles correspondant exactement aux factures et autres pièces justificatives émises par les fournisseurs. Une facture payée deux fois ne doit pas se traduire par une dépense supplémentaire mais par un débit du compte du fournisseur qui doit rembourser l'indu. Il est donc normal que les doubles paiements n'apparaissent pas sur le compte de gestion présenté en annexe deux des comptes remis par le syndic, à moins que le remboursement n'apparaisse suffisamment incertain pour qu'il fasse l'objet d'une provision pour créance douteuse (compte 68).
Il faudrait donc vérifier si les indus sont bien inscrits aux comptes de tiers des fournisseurs concernés.
Fournisseur F :
L'erreur du syndic se traduit par un préjudice envers la copropriété dont le syndic est entièrement responsable. Il en doit entier dédommagement à la copropriété.
Mais l'approbation des comptes l'exonère peut-être de cette responsabilité. Si la créance sur le fournisseur F apparaît clairement sur l'annexe II, le syndicat a en toute connaissance de cause renoncé à réclamer réparation au syndic. Si elle est dissimulée, le syndic A ne peut se prévaloir de cette approbation des comptes.
Si la somme ne peut être réclamée à l'ancien syndic (à voir comme dit ci-dessus), cela n'empêche nullement le syndicat d'exiger le remboursement de l'indu au fournisseur F même si les comptes approuvés ne font pas apparaître cette créance. Il n'est d'ailleurs pas censé avoir connaissance des comptes de la copropriété.
Remboursement par le syndic d'une facture EDF payée deux fois.
Objectivement, il s'agit d'une avance du syndic A pour combler le creux de trésorerie le temps que le montant payé à tort soit absorbé par les factures suivantes. En juin, cette avance n'avait plus de raison d'être et le syndic aurait dû récupérer l'avance apportée à la copropriété.
Il est donc curieux qu'il attende le mois d'août pour réclamer ce remboursement au nouveau syndic. Cela révèle une gestion d'une rigueur douteuse. Par ailleurs, on peut se demander la raison exacte de l'avance : ne serait-ce pas pour dissimuler une erreur répétée ?
Les tribunaux sanctionnent sévèrement les syndics faisant des avances de trésorerie à un syndicat de copropriété subissant des défauts de paiement de la part des copropriétaires : c'est une faute de gestion de nature à induire en erreur les copropriétaires sur le caractère préoccupant de la situation réelle de la trésorerie du syndicat qui lui interdit de demander le remboursement des avances.
Le cas présent est différent. Mais la réponse des tribunaux pourrait bien être similaire.
Conclusion
Si les copropriétaires sont bons princes, ils rembourseront au syndic la différence facture EDF - facture F si elle elle positive, ou lui réclameront cette différence si elle est négative.
S'ils sont impitoyables, ils refuseront le remboursement du montant de la facture EDF et réclameront le montant de la facture F, mais au risque d'être condamné en justice si le syndic A la saisit. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2012 18:32:03 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 20 sept. 2012 : 13:34:13
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En ce qui concerne le double paiement au fournisseur, il y a faute du syndic.
Celui ci est donc tenu à indemniser le syndicat sans qu'il y ait à rechercher si le fournisseur a remboursé ou pas.
Bien entendu le syndic ayant indemnisé le syndicat a droit à conserver le remboursement effectué par le fournisseur.
Comme le syndic doit d'autres factures au fournisseur, il lui suffit de retenir le double paiement sur le paiement du solde global.
Il est par ailleurs vrai que la portée de l'approbation des comptes reste un problème pendant.
Une chose certain est que les copropriétaires ne sont véritablement invités qu'à approuver le décompte général des charges (et produits s'il y a lieu). On retrouve d'ailleurs la formule nouvelle dans les PV d'AG : l'assemblée approuve les comptes de l'exercice pour un montant de 85 148 € (qui est le montant global à répartir).
Ils approuvent aussi la répartition des charges et produits. Mais la jurisprudence juge que cette approbation est inopposable aux copropriétaires (même s'ils ont voté pour) 
Quant à la trésorerie et la tenue des comptes au sens propre du terme, on n'en parle pratiquement pas.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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4
Posté - 20 sept. 2012 : 15:17:40
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Je pense quant à moi qu'une approbation des comptes n'a de sens que si elle est complète, c'est à dire qu'elle porte non seulement sur le décompte général des charges mais également sur la trésorerie et sur le montant des dettes et des créances. Le syndicat doit en effet se prononcer sur le fait qu'il doive ou non une certaine somme à une certaine personne ou qu'il revendique ou non une créance. Déterminer ainsi sa position de créancier ou de débiteur vis à vis des tiers ne doit pas être laissé à la discrétion du syndic mais résulter d'une décision prise en assemblée générale.
Or, le montant des dettes et des créances dépend de la répartition. L'approbation des comptes doit donc porter également sur la répartition.
Mais cela ne doit pas empêcher les contestations ultérieures des comptes individuels des copropriétaires parce que ceux-ci ont d'une part la qualité de membre du syndicat mais aussi d'autre part la qualité de tiers vis à vis du syndicat. Il serait particulièrement injuste qu'une personne extérieure au syndicat puisse revendiquer une créance ou contester une dette pendant cinq ans et qu'un copropriétaire ne le puisse que pendant deux mois.
Je m'interroge en ce qui concerne la faculté de contestation de son compte personnel par un copropriétaire ayant approuvé les comptes. Je n'ai trouvé qu'un arrêt de la cour de cassation datant de près de vingt ans déniant une telle faculté, ce qui me paraît cohérent. Car l'approbation des comptes a un caractère contractuel et l'on ne revient pas, sauf erreur, dol ou violence, sur un engagement contractuel. Le droit commun en la matière, outre le code civil, est l'article 1269 du code de procédure civile : Aucune demande en révision de compte n'est recevable, sauf si elle est présentée en vue d'un redressement en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte.
La même règle est applicable à la liquidation des fruits lorsqu'il y a lieu à leur restitution.
Je ne serais cependant nullement étonné qu'une certaine tendance consumériste aboutisse à reconnaître à tout copropriétaire la faculté de contester son compte individuel même s'il a approuvé les comptes du syndicat par son vote en assemblée.
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Édité par - ainohi le 20 sept. 2012 23:52:13 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 sept. 2012 : 21:56:47
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"Je m'interroge en ce qui concerne la faculté de contestation de son compte personnel par un copropriétaire ayant approuvé les comptes. Je n'ai trouvé qu'un arrêt de la cour de cassation datant de près de vingt ans déniant une telle faculté ......."
Le principe en est posé par D.art.45.1 (introduit en 05.2004) : "l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation approbation de chaque compte individuel."
Cette disposition n'est pas contraire à l'art.1269 du Code de procédure civile : une erreur signalée sur un compte individuel doit être rectifiée (*) quand bien même les comptes du syndicat ont été approuvé .
(Bien entendu, si rien n'est signalé il n'y a rien à rectifier ..)
Ce point précisé par le décret en 2004 est repris par la juriprudence, dont la Cour d'Appel de Paris ("... l'approbation des comptes ne vaut pas accord d'un copropriétaire sur la position de son compte individuel") .
CA Paris, 20.12.2001 in Loy. et copro. 2002, p.135. - CA Paris, 9.03.2006 : JurisData n° 2006-295465, in Loy. et copro. 2006 p. 183.
On peut se reporter auusi à Cass. 7.10.2009, pourvoi 08-19001, dans les moyens annexes, la Cour faisant le rappel que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte d'un copropriétaire.
Se pose le problème de l'approbation des comptes qui entrainerait l'approbation de leur répartition selon des grilles non conformes à celles prévues au RDC ... d'où une mauvaise imputation dans les comptes des copropriétaires.
(*) L.art.42 al.1 prescription 10 ans. |
Édité par - Gédehem le 21 sept. 2012 10:21:08 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 21 sept. 2012 : 14:34:56
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La vérité est que la solution contestable a été adoptée d'abord par la jurisprudence puis validée par le décret de 2004.
Il est donc bien certain qu'en droit positif actuel un copropriétaire conserve pendant un bon bout de temps la possibilité de contester la répartition des charges pour ce qui concerne son lot alors même qu'il a " approuvé les comptes " tant en ce qui concerne la masse répartie qu'en ce qui concerne la répartition comme c'est fréquemment la formulation de la résolution.
La solution est mauvaise, figurant l'une des déviations d'une conception trop extensive de la protection des droits de l'homme.
Car précisément elle génère une atteinte grave aux droits fondamentaux des autres copropriétaires. Si Dupont attaque le syndicat des copropriétaires et obtient de ne pas contribuer à une charge de 1850 €, il faudra bien que la syndic répartisse les 1850 € d'une autre manière, ce qui provoquera une augmentation des quotes-parts des autres.
Or ces autres copropriétaires seront restés en dehors du débat et de l'instance judiciaire. Ils avaient peut être des arguments solides à faire valoir, qui ont échappé au syndic et à son avocat.
Cela : c'est une véritable atteinte aux droits de l'homme.
Il y a d'autres aspects de ce type de difficulté : l'absence éventuelle d'un contrôle sérieux par le conseil syndical, le défaut de communication du relevé général des charges et surtout le défaut de communication du projet de répartition sous la forme d'un relevé individuel pro forma.
L'omission de ces deux dernières formalités doit être sévèrement sanctionnée.
A contrario, quand elles ont été régulièrement accomplies, le silence du copropriétaire est inadmissible et devrait entraîner l'irrecevabilité de sa demande.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 21 sept. 2012 : 15:38:19
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Atteinte aux droits de l'homme, comme vous y allez !!!!
Dans la mesure où l'imputation (par le syndic) dans le compte de JPM n'a pas été conforme, la rectification qui s'en suit ayant pour conséquence de ventiler entre Gedehem, Ainohi, Rambouillet et autres 250, 500, 1200 ou 1850 € ne met pas en cause les droits des uns et des autres !
Ce n'est que la juste rectification d'une erreur d'imputation, la juste temise en place des comptes individualisés de chacun, dont le syndic seul porte éventuellement la responsabilité, si préjudice il y a !
Autre chose serait :
"Il y a d'autres aspects de ce type de difficulté : l'absence éventuelle d'un contrôle sérieux par le conseil syndical, le défaut de communication du relevé général des charges et surtout le défaut de communication du projet de répartition sous la forme d'un relevé individuel pro forma."
J'ajoute aussi, car c'est un point généralement totalement ignoré : la répartition des comptes globaux du syndicat.
L'approbation des comptes du syndicat entraine en thérorie approbation de leur répartion (par poste de charges)
C'est cette répartition globale qui servira ensuite à la répartition individuelle.
Quid d'une répartition des comptes du syndicat non conforme aux grilles RDC ????
Les comptes du syndicat seraient-ils approuvés, cette répartion irrégulière ne peut valoir modification des grilles de charges, modification de la répartion globale convenue (RDC)
Un copropriétaires contestant sa part de charges imputées dans son compte personnel en raison d'une erreur manifeste de répartition des comptes du syndicat devrait obtenir satisfaction.
Autrement dit, l'approbation des comptes du syndficat ne peut valoir approbation de la répartion (fausse, non conforme) qui serait présentée à l'AG (annexe 2 si mes souvenirs sont bons ...  )
Il faudrait que les syndics ainsi que les CS soient responsabilisés aussi sur cet aspect des choses.
Ajout :
".... dans le compte de JPM n'a pas été conforme, la rectification qui s'en suit ayant pour conséquence de ventiler entre Gedehem, Ainohi, Rambouillet et autres ....."
Je voudrais voir la tête du syndic avec JPM, Ainohi, Gedehem, Rambouillet et autres en face de lui lors d'une AG du syndicat dont ils seraient membres ..... voire tous au CS !  |
Édité par - Gédehem le 21 sept. 2012 17:23:03 |
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cv75
Nouveau Membre
9 message(s)
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Posté - 21 sept. 2012 : 18:20:16
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Merci pour vos réponses.
La facture EDF étant supérieure à la facture du fournisseur F, nous allons donc demander au syndic B de rembourser le syndic A du montant de la facture EDF moins le montant de la facture du fournisseur F.
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