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arnaud94
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 Posté - 02 sept. 2012 : 16:31:49
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Bonjour,
2 ans après les travaux, le syndic nous fait un appel complémentaire de charges pour des travaux effectués car visiblement, les appels pour les travaux d'il y a 2 ans étaient infèrieurs à ce qui aurait du être appelés.
Les comptes ont été validés en AG, or les comptes ne contiennent que les charges générales et pas les travaux.
Le syndic a t il le droit de nous demander, 2 ans plus tard, un complément de paiement?
Merci d'avance
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Posté - 02 sept. 2012 : 16:57:29
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arnaud94 : pour appeler des fonds " complémentaires", le syndic doit avoir reçu un accord de l'AG, sur une résolution à l'ODJ de l'AG qui approuve les comptes trvaux et les dépassements du budget; dépassement de budget voté par l'AG et non appel de fond complémentaires.
L'AG adopte les comptes du syndicats chaque année :
1. comptes de charges courantes, c'est à dire le budget. Si les dépenses sont inférieurs au budget, le syndic créditera la quote part de chaque copropriétaire après l'AG? et si il est supérieur, le syndic n'ayant pas "le droit" de dépasser le budget voté, il devra expliquer ce dépassement. Si celui-ci est justifié ( hausse du fioul, ....) l'AG adoptere ce dépassement ce qui permettra au syndic d'appeler ces fond spour apurer ce cccomptes de dépenses.
2. l'AG adopte aussi chaque compte travaux; le syndic créditera un solde positif, et appelera les fonds si ce dépassement est également justifié. SI ce dépassement n'est pas justifié, l'AG pourra rejetter ce dépassement, le syndic ne pourra pas appeler de fonds ET il devra se rapprocher de son assurance pro. pour cette erreur de gestion.
Un souci important dans votre copropriété, c'est que CS chargé de vérifier tout cela, devait rendre compte dans son rapport d'activité - rapport morel mais surtout financier- et informer l'AG de ces dépassement de budget des trvaux adoptés par l'AG.
Si le CS n'a rien dit lors de l'AG et dans son rapport annuel OBLIGATOIREMENT joint à l'ODJ. c'est qu'il n'a pas vérifié convenablement les comptes.
Les copropriétaires peuvent aussi se rendre compte de ce dapssement dans les annexes jointes à l'ODJ? ou le solde de ces comptes trvaux est visible. Vous y trouverez le montant des factures trvaux et le montnat des appels de fonds.
Le syndic a commis une erreur en ne proposant aucune résolution pour chacun des trvaux votés !!! Mais il va vous opposer que les annexes étaient jointes à l'ODJ et que personne ne pouvait ignorer ces dépassements.
Syndic et CS assez mauvais sur ce coup.
arnaud64 : avant de payer cette rallonge, vous pouvez exiger du syndic en RAR qu'il vous donne copie de la résolution pour approbation de ces travaux adoptée par l'AG. Sans accord de l'AG un syndic n'a aucun droit d'appeler des fonds !!!
Demandez aussi des explications au CS. Il doit vous répondre car c'est sa mission principale !!
Assez souvent le CS demande quelque trvaux supplémentaires pour des trvaux déjà votés par l'AG. Un syndic mou demandera aux entreprises de le faire; un bon syndic refusera !!!
Si ces suppléments travaux n'ont jamais été adoptés par votre AG, mais ajoutés par le syndic ou le CS? vous avez tout à fiat le droit de refuser de payer, surtout dans le flou de l'approbation de ces trvaux !!!
Vous avez le devis en main, demandez copie de la facture pour vérifier à quoi correspond ce supplément !!
2 ans après les trvaux, le syndic a bien évidement payé toute la facture alors qu'il manquait les fonds pour cela, car non appelés en totalité. Demandez aussi comment celui-ci a payé le supplément ??
Avec le fond de roulement, et cela se controle facilement avec une vérification du grand livre de compte, ce qui est le boulot du CS !!  |
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arnaud94
Nouveau Membre
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 Posté - 02 sept. 2012 : 18:09:38
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Merci pour cette réponse détaillée.
J'ai regardé en détail les comptes et il apparait que ça concerne 2 choses en fait:
l'un est les honoraires du syndic de travaux d il y a plusieurs années et jamais appelés.
L'autre est en fait la réparation de travaux faits l'année dernière en septembre sur un Vigik installé en juin 2010 (au bout de 14 mois donc et le devis n'indique pas la durée de garantie). Ces travaux de réparations auraient du apparaitre sur les comptes 2011 (approuvés en début d'année) mais ce n'est pas le cas. Le montant des travaux est bien inférieur au montant pour lequel le CS peut décidé lui même.
Visiblement, le syndic n'est pas à l'aise car les libellés sur les appels de fonds ne sont pas explicites (ils parlent de compléments de travaux) et j'ai du me référer aux factures envoyés par le syndic, suite au mécontentement des résidents, pour comprendre de quoi ça retournait. |
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Posté - 02 sept. 2012 : 19:11:00
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arnaud94 :" l'un est les honoraires du syndic de travaux d il y a plusieurs années et jamais appelés."
Le syndic a oublié ses honoraires il y a quelques années,; cela doit figurer sur la résolution des travaux, ces honoraires y figurent ils ?? Le syndic commet une petite fuate de gestion !! tant pis pour lui; ne payez pas ses honoraies !!
arnaud94 : L'autre est en fait la réparation de travaux faits l'année dernière en septembre sur un Vigik installé en juin 2010 (au bout de 14 mois donc et le devis n'indique pas la durée de garantie). Ces travaux de réparations auraient du apparaitre sur les comptes 2011 (approuvés en début d'année) mais ce n'est pas le cas. Le montant des travaux est bien inférieur au montant pour lequel le CS peut décidé lui même.
Quelques soucis ici !!! le CS n'a aucun droit de commander des travaux tout seul , SEULE l'AG décide en copropriété.
Le syndic n'a pas plus le droit de lancer des travaix sqans accord préalable de l'AG; sauf en cas d'extreme urgence, et il devra faire approuver ces travaux apr une AG convoquée en urgence afin qu'il puisse appeler les fonds.
La facture de réparation en 2011 sur le vigik installé en 2010, figure certainement dans le compte de dépenses de 2011, joint à l'ODJ. Ce n'est pas un compte de travaux !!!
La garantie du Vigik n'a strictement rien à voir avec un appel de fonds. La garantie est celle du cosntructeur, à vérifier facilement sur internet !!
OU est donc donc le supplément de trvaux sur ce Vigik ?? Vous parlez de réparation; ce genre de réparation est de l'entretien, par conséquent prévu au budget annuel de fonctionnement courant, pas besoin de décison d'AG, et surtout pas d'appel de fonds puisque payé par le budget !!
Il n'y a donc aucun justification " normale" pour ce suppléments d'appel de fonds travaux !  honoraires oublies et réparation sur un vigik en panne payée par le budget !!! refusez donc de payer, et avec les mécontents.
Que dit votre CS sur cet appel de fonds ??
Un conseil : attention à un CS qui commande des travaux tout seul ?? sans un mandat précis de l'AG, le CS ne décide de rien !!
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Posté - 03 sept. 2012 : 08:03:24
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L'AG a voté un budget travaux avec des appels prévisionnels. Tant qu'une autre AG ne vote pas de nouveaux appels, le syndic ne peut en prendre l'initiative.
Si l'AG a voté des honoraires avec des appels de fonds prévisionnels et si ceux ci n'ont jamais été appelés, le syndic peut, 2 ans après, les appeler, mais ces fonds doivent excatement correspondre à ce qui a été voté.
Que les comptes travaux aient été approuvés ou non, importe peu. Par contre, s'il manque de l'argent dans la caisse pour payer l'ensemble des ces travaux : travaux + Honoraires, il faut s'interroger "qui n'a pas été totalement payé 2 ans après". Il faudrait faire le bilan : budgets, dépenses engagées dépenses payées, soit l'équivalent de l'annexe 5 qui aurait du vous être fourni avec les OdJ des deux dernières AG. |
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arnaud94
Nouveau Membre
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Posté - 08 sept. 2012 : 16:04:18
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Merci pour vos réponses.
En ce qui concerne leurs honoraires, l alinea pour le vote concernant les travaux (sur la convocation de l'AG d il y a 2 ans) stipule bien qu'il y aura des honoraires du syndic.
Est-ce que cela signifie que c'était prévu et que donc on doit payer, même 2 ans après?
Pour la réparation d'entretien Vigik (remplacement identique d'une grosse partie de l'installation, donc ce n'est pas une réparation mais un remplacement), il semblerait donc que le syndic s'est bien planté en l'oubliant dans les comptes de 2011. Je pense que c'est pour ça qu'ils l'ont présentés comme "travaux complémentaires" et fait un appel supplémentaire. Ils ne sont pas à leur aise et j imagine qu'ils ne voudraient pas que ce soit de leur poche.
Cependant, en cherchant sur le net, j'ai trouvé un site (http://www.explorimmo.com/immo/cons...opriete.html) qui parle des travaux urgents pour lesquels le vote de l'AG n'est pas nécessaire. C'est un peu le cas ici, puisque le Vigik en rade empêchait d'entrer dans la résidence (il fallait passer par le sous sol). Est-ce que ça ne rentre pas dans cette catégorie?
Silence radio du CS Ă ce sujet, mais il ne contrĂ´le rien.
En ce qui concerne la garantie Vigik, j'ai regardé le devis (aucune marque indiquée et aucune durée de garantie indiquée) et le lecteur d'accès (aucune marque indiquée). Après avoir jeté un oeil sur le site de l'installateur, visiblement ils travaillent uniquement avec le fabricant Noralsy qui garantie un 1 an son materiel. Donc ce qui explique pourquoi il n y a pas eu de garantie sur le materiel (au bout de 14 mois). |
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Posté - 08 sept. 2012 : 18:51:36
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arnaud94 : "Cependant, en cherchant sur le net, j'ai trouvé un site (http://www.explorimmo.com/immo/cons...opriete.html) qui parle des travaux urgents pour lesquels le vote de l'AG n'est pas nécessaire. C'est un peu le cas ici, puisque le Vigik en rade empêchait d'entrer dans la résidence (il fallait passer par le sous sol). Est-ce que ça ne rentre pas dans cette catégorie?"
Voilà une grossière erreur !!!!!
Le syndic ne peut pas lancer des travaux sans un vote de l'AG SAUF en cas d'extrême 'urgence ou il peut prendre les mesures nécessaires pour garantir la sauvegarde de l'immeuble comme le toit qui s'envole, une grosse fuite, ..... et payer un acompte de 33% sur le fond de roulement MAIS il a obligation de convoquer une AG sans respecter le délai légal des 21 jours afin que celle-ci adopte les travaux et les devis et que le syndic puisse appeler les fonds pour payer cette facture !!!
Le syndic ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG !!
Le syndic a commis une erreur grave de gestion car cela est le B.A.BA de son travail.
Attention à l'exemple donné, il est faux !! ou vous n'avez pas bien lu l'ensemble de l'article.
Je vous donne l'article du décret de 1967 sur ces trvaux d'urgence et la convocation obligatoire de l'AG.
Article 37 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 08 sept. 2012 : 21:39:40
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L'URGENCE" dont il est question dans les textes est caratérisée quasi uniquement par l'impossibilité de poursuivre "normalement" l'usage de l'immeuble tel que précisé dans sa destination par le RDC.
La panne du système Vigik ou de l'ouverture de la porte du garage, pas plus que l'échéance du mandat du syndic, n'ont un caractère d'Urgence nécessitant l'application de la procédure prévue !
Autrement dit c'est lorsqu'il y a "péril en la demeure" que l'urgence s'apploque, ici pour des travaux conservatoire indispensables.
Par exemple une partie de la roiture envolée suite à une tempete, un mur qui risque de s'effondre mettant en danger biens et/ou personnes (y compris des tiers.
MĂŞme chose pour la canalisation d'eau qui explose en taison du gel .....
Le système vigik en panne, certainement pas !!!!
Ces travaux sont supportés par le compte "entretien réparation" prévu au budget prévis de tout syndicat, comme il en est des divers réparations nécessité par des casses diverses, des pannes, etc .....
Pas de nécessité d'appels de fonds en sus de ce qui est prévu pour la gestion courante (réparer des pannes c'est de la gestion courante qui doit être ... prévue !) |
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arnaud94
Nouveau Membre
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8
Posté - 22 sept. 2012 : 20:29:47
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Ok merci pour ces nouvelles.
Cependant, je ne pense pas que le syndic et le CS soient sensibles à ça à la prochaine AG.
Entre nous dire que ça fait partie de l'entretien de la copropriété et que c 'était dans la limite du montant autorisé en AG pour lequel le CS peut décider lui même, voire même dire que c était des travaux urgents quil fallait faire et que convoquer une AG extraordinaire aurait un cout alors que la décision était évidente (je suis l un des rares às indigner de ce genre de propos en AG, la majorité des coproprio laisse passer).
Petite question à Philippe388: comment faites vous pour trouver les articles de lois et les décrets relatifs aux points qui vous interesse? Je cherche toujours sur Legifrance mais ne trouve jamais rien d'adapté.
En AG, je me retrouve toujours seul à batailler avec des articles generaux pour lequel le syndic l interprete comme ça l'arrange. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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9
Posté - 22 sept. 2012 : 20:56:04
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Les textes régissant nos copropriété sont sur UI.
Dans le cartouche Ă gauche : "S"y retrouver" > "Le guide juridique".
Dans la rubrique "copropriété" vous aurez la loi de 65 et le décret de 67, qui sont notre "loi commune à tous", d'application impérative.
"(je suis l un des rares às indigner de ce genre de propos en AG, la majorité des coproprio laisse passer)."
Les copropriétaires, peut être, mais le CS ???
Tout CS doit détenir copie de ces textes, qui sont notre "bible", afin de les consulter régulièrement, avec le RDC bien entendu.
Votre CS est aux abonnés absents ? |
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nefer
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10
Posté - 23 sept. 2012 : 10:15:04
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citation: Initialement posté par arnaud94
comment faites vous pour trouver les articles de lois et les décrets relatifs aux points qui vous interesse?
dans le guide juridique sur UI, colonne de gauche, vous avez les liens vers TOUS les textes juridiques qui concernent l'immobilier
c'est beaucoup plus rapide qu'une recherche avec G..... |
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arnaud94
Nouveau Membre
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Posté - 16 mars 2013 : 14:07:27
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citation: Initialement posté par Gédehem
Votre CS est aux abonnés absents ?
Désolé pour cette réponse ultra tardive.
Effectivement, le CS ne contrôle rien, ne vérifie rien car cela leur prendrait beaucoup de temps et préfère consacrer le peu de temps qu'ils ont à prendre des décisions et faire des dépenses, pour se satisfaire de leur rôle.
Je ne sais pas comment ça se passe dans les autres copropriétés, malheureusement, j'ai l'impression que pour beaucoup de membres de CS, cela leur donne l'impression de faire partie d'une caste dirigeante et d'être l'élite de la copropriété. Quand les copropriétaires auront compris cela et que nous serons plus que les 3 habituels (les 3 emm.......eurs) à voter contre les membres actuels cela changera peut être. |
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