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basti1
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 Posté - 24 sept. 2012 : 09:14:13
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Bonjour,
La copropriété dont je gère les comptes existe depuis maintenant plus d'un an.
Aujourd'hui nous avons l'intention de proposer à l'AG le recrutement d'une société de nettoyage.
Le souci c'est qu'un des appartements ayant un accès direct à la rue n'a pas à payer ce service, ce qui est logique. L'entrée de cet appartement est au numéo 52 alors que les autres le sont au numéro 50.
Faut il créer une catégorie charges allée 50 et une catégorie charges allée 52?
Je me pose par ailleurs une autre question.
Nous envisageons de refaire la serrure de la porte de l'immeuble au 50. Est ce que le 52 doit payer ? car je ne sais pas si cela ressort du charge allée 50 ou charge générale de l'immeuble.
Pareil, si il faut changer la porte d'entrée d'immeuble du numéro 50 qui paye?
Et si l'on change la porte d'entreé de l'appartement au 52 est une charge privative revenant au copropriétaire ou à la copropriété?
Je vais remercie de votre aide.
Bastien
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2012 : 10:23:30
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La réponse, ou une grande partie de la réponse est dans votre RDC.
Mais on peut en gros donner les grande ligne.
L'immeuble étant en copropriété, qui est une indivision forcée entre tous les membres, les charges générales de l'immeuble sont supportées par tous chacun selon sa part.
Que l'on doit au 50 ou au 52.
Sauf à ce que ce lot "52" fasse l'objet dans le RDC de "parties communes spéciales" à lui seul, il doit supporter l'intégralité de sa part indivise. Dont ici la serrure de la porte du 50, la porte 'commune' elle-même.
Concernant les portes d'accés aux lots elles sont généralement classées "privatives", à charge de chacun.
Concernant l'allée desservant le 52 : quel classement dans le RDC ?
Eventuellement, même si elle est indistinctement partie commune de l'immeuble, elle peut être grevée d'un drot de jouissance exclusif attaché au lot du 52. Dans ce cas précisé par le RDC, l'entretien de surface est à charge du bénéficiaire du droit.
Une bonne lectire du RDC est indispensable.
PS : "La copropriété dont je gère les comptes ...." vous êtes donc le syndic si vous n'êtes pas en syndicat coopératif. |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 10:26:43 |
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Posté - 24 sept. 2012 : 12:45:37
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comme le dit gedehem, qu'est-il écrit sur votre RdC car vous ne pouvez y déroger pour répartir les charges.... |
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basti1
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3
 Posté - 24 sept. 2012 : 12:50:52
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Oui nous sommes en syndic coopératif et je m'occupe des comptes.
J'ai malheureusement bien épluché le RDC avant d'écrire le message intitial, mais rien n'est spécifié pour le 52.
La porte d'entrée du 52 donne accès directement au seul lot de cette allée (qui n'est n'ai pas une finalement). D'où ma question de savoir s'il fallait la considérer comme partie privative ou commune.
Nous devons modifier notre RDC pour modifier les parties communes et intégrer des charges spéciales pour eau chaude et chauffage. Nous avons attendu 6 mois pour recevoir les éléments du notaire. Pour éviter de payer à nouveau des frais autant groupé tout une fois pour toute, mais je ne sais pas combien de temps il va mettre cette fois ci.
A voir aussi avec le président du syndic qui possède le lot de l'allée 52... |
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Guymmo
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4
Posté - 24 sept. 2012 : 13:25:21
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Il est logique et aussi une obligation d’exonérer l’appartement isolé, au numéro 52, des charges liées à un service qui n’a pas d’utilité par ce lot. Pour la même raison qu’un lot « parking »ne participe pas dans les charges d’une antenne pour la télévision.
Je suppose que le même raisonnement compte pour la réfection de la serrure pour numéro 50. Est-ce que les occupants du lot 52 reçoivent une clef pour cette porte ou pas ?
En ce qui concerne l’entretien des deux portes d’entrée : il est bien de décider ensemble en AG comment vous souhaitez faire. Soit on divise les charges dans les charges générales ou on sépare les frais d’entretien de la porte au numéro 50 (supporté par les lots au numéro 50) et les frais de la porte au numéro 52 supporté par seul le lot au numéro 52. À terme les frais sont pareils. Mais il me semble plus logique de séparer les charges pour le numéro 50 et 52.
Une décision en AG suffit. Un vote à majorité simple : à terme les frais sont les mêmes pour les deux méthodes : donc il n’y a aucun incidence financière à terme, on vote pour décider la méthode.
Il n’est pas nécessaire de mettre à jour le règlement de copropriété. La décision d’AG rend la méthode officielle. Normalement un candidat acheteur demande une copie des trois dernières AG. Après il est élégant, en cas de (pré-)vente d’informer le notaire de cette clause.
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2012 : 14:44:03
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Hum !!!!
Les choses ne sont pas aussi simples, pour ne pas dire "simpliste" que cela !
C'est el RDC, convention entre tous, qui détermine les parties dites "communes", c'est à dire propriété indivises entre tous, de celles qui seraient spécifiques à certain(s), qui seul(s) en supporte les charges d'entretien et de réfection.
Dans la mesure où la porte d'entrée de l'immeuble "50" est partie commune de l'ensemble immobilier, tous participent à son entretien, donc y compris la serrure, sans se préoccuper de savoir si certains (ici le 52) n'en aucun usage.
Classée indistinctement "partie commune", le propriétaire du lot "52" est propriétaire de la fraction de porte correpondant à sa quote-part de parties communes.
C'est le principe des fractions de parties communes de l'immeuble : elles sont indivisiblement propriété de chacun des propriétaires de lots.
Dans la mesure où le RDC (LOI commune à tous) ne distingue pas la porte "50" comme "spéciale aux seuls propriétaires des lots de l'entrée 50", TOUS en supportent la charge.
Une modification du RDC pour introduire un ajout, ici pour créer une "partie commune spéciale aux seuls lots "50" (*) et donc d'exonérer de charge sur cette porte le lot "52" suppose une décision prise par l'AG à la maj.art.26 (= diminution de la quote-part de propriété des choses communes pour l'un, augmentation de ces quotes-parts de propriété pour les autres).
Cette décision modifiant le RDC sera publiée (acte notarié) au fichier immobilier.
Autrement dit, l'acte n'est pas anodin !
Concernant "l'allée" du 52 : le sol de l'emprise en copropriété est indistinctement "partie commune". Son entretien est à charge de tous, selon sa part.
Dans la mesure où la surface de ce sol au droit de l'entrée "52" serait de fait à l'usage exclusif du propriétaire du lot "52" (lui seul peut y accéder), la concession d'un droit de jouissance exclusif est à envisager.
La décision est prise en AG à la maj.art.26, ce droit (qui est réel, patrimonial) étant enregistré au fichier immobilier (ce n'est pas un droit de propriété mais d'usage d'une surface, d'un sol).
La contre-partie, relevant de la même décision accordant ce droit : l'entretien de surface est à charge du bénéficiaire du droit, les modalités en étant fixées par l'AG.
Dans ce gente d'affaire, tout doit être bordé de A à Z afin d'éviter les surprises, comme celles que soulève Basti à l'occasion de la répartition des charges.
(*) sous réserve que que le 52 n'est aucun usage de la porte du "50" pour accéder à son lot ou aux parties communes nécessaires aux modalités de jouissance de son lot.
Pas ex, si le local poubelle est dans l'entrée du 50, le lot 52 a "objectivement/potentiellement" toujours usage/utilité de la porte 50, même s'il ne l'utilise pas effectivement. |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2012 14:55:47 |
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basti1
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Posté - 08 oct. 2012 : 22:48:25
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Merci pour vos réponses.
Nous devions modifier les parties communes et les charges de chauffage et eau chaude, donc on va en profiter pour s'occuper aussi de séparer certaines charges par allée.
J'ai encore 2 questions pour bien faire les choses :
- est ce que le syndic (coopératif) qui va envoyer les convocations pour l'AG doit s'envoyer les papiers en reco avec AR à lui même?
- nous prévoyons de refaire la serrure de l'allée 50. Doit on considérer cette charge comme dans la catégorie travaux (donc à la charge du propriétaire) ou entretien courant (à la charge des locataires)? |
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basti1
Nouveau Membre
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Posté - 08 oct. 2012 : 22:50:18
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Merci pour vos réponses.
Nous devions modifier les parties communes et les charges de chauffage et eau chaude, donc on va en profiter pour s'occuper aussi de séparer certaines charges par allée.
J'ai encore 2 questions pour bien faire les choses :
- est ce que le syndic (coopératif) qui va envoyer les convocations pour l'AG doit s'envoyer les papiers en reco avec AR à lui même?
- nous prévoyons de refaire la serrure de l'allée 50. Doit on considérer cette charge comme dans la catégorie travaux (donc à la charge du propriétaire) ou entretien courant (à la charge des locataires)? |
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Posté - 09 oct. 2012 : 09:02:25
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basti1 :" entretien courant (Ã la charge des locataires)?"
Un syndicat de copropriétaires ne connait que les propropriétaires des lots. Il ne connait pas les locataires !!
Le syndic ne s'adresse qu'aux copropriétaires, par conséquent aucune charges n'est adressé aux locataires !
C'est au copro. bailleur d'adresser les charges récupérables à ses locataires. |
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Guymmo
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Posté - 09 oct. 2012 : 10:45:24
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Le locataire n’est pas tenu d’effectuer ou financer des réparations si elles sont occasionnées par vétusté.
Catégorie "Travaux".
En ce qui concerne l’envoi des convocations pour l’assemblée générale, le syndic peut les remettre en main propre contre signature. Et notamment à lui-même. La liste des signatures doit être conservée, ainsi que les récépissés des LRAR de la poste, évidemment.
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Édité par - Guymmo le 09 oct. 2012 10:51:26 |
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Gédehem
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Posté - 09 oct. 2012 : 15:13:54
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Prévu D.art.65.
Le RAR c'est pour ceux qui ne sont pas sur place ou injoingnables autrement.
"Un syndicat de copropriétaires ne connait que les propropriétaires des lots. Il ne connait pas les locataires !!"
Heureusement que non, même s'il n'y en a qu'un ou deux !
Un syndic bien avisé précise ce qui relève des charges éventuellement récupérables dans les fiches annuelles des comptes individuels. |
Édité par - Gédehem le 09 oct. 2012 15:19:05 |
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basti1
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Posté - 10 oct. 2012 : 19:29:32
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Vous avez raison, il s'agit de copropriétaires, mais vu que nous sommes tous bailleurs je fais facilement la confusion.
Quant à la convocation pour l'AG, notre RDC ne mentionne que l'envoie en RAR. Faut il encore le faire modifier à ce sujet pour inclure la remise en main propre contre signature ? |
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Guymmo
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Posté - 11 oct. 2012 : 13:41:24
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Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Article 64
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Les articles de la loi sur la copropriété sur l’organisation de la copropriété sont d’ordre public. C'est-à -dire s’imposent à toutes les copropriétés. Les législateurs l’ont trouvé utile de copier ces articles dans les règlements de copropriété. Une bêtise évidemment. Parce que la loi change et le règlement de copropriété ne change pas.
Si on change le RDC cela serait, à mon avis, pour rayer les copies d’article de lois qui sont d’ordre public. Je préconise de ne pas essayer de synchroniser le texte dans le RDC avec la loi. Et d’avoir une copie de la loi en cours. Comme par exemple le livre
La copropriété pratique en 300 questions de l’ARC.
http://www.amazon.fr/copropri%C3%A9...55371&sr=1-1
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nefer
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Posté - 11 oct. 2012 : 18:24:53
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citation: Initialement posté par basti1
Vous avez raison, il s'agit de copropriétaires, mais vu que nous sommes tous bailleurs je fais facilement la confusion.
Quant à la convocation pour l'AG, notre RDC ne mentionne que l'envoie en RAR. Faut il encore le faire modifier à ce sujet pour inclure la remise en main propre contre signature ?
vous pourriez commencer par prendre connaissance (approfondie) des textes réglementaires (loi de 65 et décret de 67)....voir le guide juridique sur la colonne à gauche |
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Charge allée, Charge immeuble, Charge privative? 
