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 Posté - 23 oct. 2012 : 15:22:34
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Bonjour à tous,
Notre syndic a reconnu avoir rémunéré le gardien pour des prestations illégales dont une est toujours en cours.
Notre CS ne compte pas réclamé cet argent à l'employé mais souhaite que le SDC soit remboursé par le syndic par le biais de sa RCP.
Refus catégorique du syndic qui nous dit que nous devons en faire la démonstration en prenant un avocat.
Affolement général en réunion de CS.
Cela est-il vrai ?
Le syndic n'est-il pas mandaté par le SDC pour veiller au bon respect de la loi ?
Les syndics ne sont pas contrôlés par de grandes instances alors pourquoi quand ils sont pris en faute, les SDC doivent-ils toujours passer par un avocat ?
Merci pour vos réponse.
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Gédehem
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1
Posté - 23 oct. 2012 : 16:20:55
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Dans nos contrées, qui ne sont pas au far west, c'est au juge judiciaire qu'il appartient de dire le droit, et, lors d'un litige, de sans ctionner le responsable d'une faute qu'il aura constaté..
Autrement dit , "nul ne peut se faire justice lui-même" ....
Pour autant, un syndicat a pouvoir de statuer sur les actes de son mandataire, le syndic.
Vous dites que le syndic a rémunéré l'employé pour des prestation "illégales".
On peut supposer qu'elles sont hors contrat, ou que certaines clauses du contrat seraient 'illégales'.
Dans la mesure où le CS a constaté des irrégularités, il devait en informer l'AG qui devait refuser "quitus", au besoin spécifiquemant sur ce point. Car, le syndicat étant informé des dérives que vous signalez, le vote du quitus exonère le syndic de toute responsabilité !
Chacun sait pourtant qu'il ne faut JAMAIS donner quitus (NON on n'y revient pas !!!! )
Par ailleurs, il appartirent à l'AG du syndicat d'approuver ou non les dépenses engagées par le syndic, ici certaines rémunérations des employés du syndicat.
Comme il ressort des textes que le syndic a le monopole de l'établissement du contrat de travail (D.art.31), il est facile d'en conclure que des irrégularités peuvent lui être imputées.
Une des pistes : lors de l'approbation des comptes, sur rapport du CS, l'AG doit refuser d'approuver telles dépenses, ici des rémunérations estimées illicites, ou encore des rémunérations supplémentaires à celles convenues, ou encore l'attribution d'augmentations sans rapport avec les taches prévues.
Exemple :
"Le syndic est chargé de conclure les contrats de travail des préposés du syndicat.
À ce titre, il doit se conformer d'une part aux décisions de l'assemblée générale concernant la classification des emplois, d'autre part aux dispositions du Code du travail et de la convention collective applicable à ces emplois.
De même, il doit se conformer à la réglementation en vigueur en cas de licenciement du personnel.
À défaut, il doit assumer les conséquences pécuniaires qui pèseraient sur le syndicat des copropriétaires en sa qualité d'employeur (C.Cass. 3e civ., 26 mai 1994 : JCP G 1994, IV, p. 246).
- Engage sa responsabilité le syndic qui a commis des erreurs dans le calcul des unités de valeur attribuées au gardien, de sorte que le syndicat de copropriété a été obligé de lui verser un salaire supérieur de 40 % à celui de sa fonction.
En l'espèce, le salarié a été engagé en qualité de gardien principal, coefficient 166, alors que sa fonction est celle de gardien à service complet, coefficient 143.
Le syndic doit donc rembourser le trop-versé au titre des salaires (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1997 : Juris-Data n° 023822)." (*)
L'AG peut alors refuser l'approbation de certaines dépenses, éventuellement avec "retenue" sur les honoraires du syndic (en fait revus à la baisse en proportion).
Avec une constante : s'il n'est pas d'accord, si le litige éclate, c'est le recours au juge, que l'affaire soit lancée par le syndic ou par le syndicat.
Avec une éternelle difficulté : obligation de se séparer, le syndic chargé de défendre les interets du syndicat (en théorie) ne pouvant être ici sur sa tête à la fois "demandeur/défendeur".
Avec la conjonction "refus du quitus" et aussi "refus d'approuver telle dépense abusive/illicite", vous (le syndicat par son CS) avez de quoi saisir directement l'assureur RCP du syndic, en lui écrivant afin de lui rapporter les faits.
Si rien ne bouge, c'est la démarche au dessus : révocation pour faute/changement de syndic puis assignation, éventuellement devant le TI si le montant du litige ne dépasse pas sa compétence.
(*) NB : les rémunérations illicites ou supplémentatires qui ont été abusivement réglées à l'employé ne peuvent lui être retenues ni supprimées (avantage acquis). C'est au syndic fautif de les rembourser au syndicat. |
Édité par - Gédehem le 23 oct. 2012 16:28:33 |
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Posté - 23 oct. 2012 : 16:46:18
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par contre en cas de succès de cette opération, il faudra (et si possible au préalable) expliquer à l'employé qu'il devra dorénavant se passer de cette rémunération supplémentaire.
Il faut espérer que le syndic ayant reconnu ce fait (et sans vouloir rembourser) a au moins arrêter cette prestation.... |
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Posté - 23 oct. 2012 : 16:49:37
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Calendrier :" Notre syndic a reconnu avoir rémunéré le gardien pour des prestations illégales dont une est toujours en cours."
Votre syndic reconnait ces irrégualrités, vous dites que cela continue encore !!
De quelles prestations illégales parlez vous ?? cela a son importance.
Le CS qui a soulevé ce problème doit contacter la caisse de garantie rapidement, mais qui va trianer des pieds !!
Le CS n'a aucun pouvoir dans cette affaire, le syndic qui refuse de rembourser le SDC sur ordre du CS a "raison", il va attendre une action au TGI !!!
Comme le dit gedehem, on ne se fait pas justice soi-même, par conséquent c'est l'avocat et la case justice !!
Etes vous adhérent à une association de copropriétaires comme l'ARC ?
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JPM
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Posté - 23 oct. 2012 : 17:50:31
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Il serait bon de prendre en compte une fois pour toutes que l'assureur RCP d'un professionnel, qu'il soit syndic, médecin, avocat ou tutti quanti ne peut être amené à intervenir au titre de la police souscrite que sur déclaration de sinistre faite par l'assuré (le professionnel).
Il y a possibilité d'action directe en matière d'assurance mais l'objet de l'action directe est d'éviter que l'indemnité passe dans la patrimoine de l'assuré où elle peut devenir le gage d'autre créanciers de l'assuré ayant causé dommage.
L'action directe n'évite pas à la victime l'obligation de faire constater judiciairement la faute de l'assuré et de faire déterminer le montant de l'indemnisation. Comme on le sait bien l'assureur peut remettre en cause la reconnaissance de responsabilité émanant de l'assuré aussi bien qu'un accord amiable établi hors sa présence sur le montant de l'indemnité.
Dans certains cas un syndic peut tout à la fois admettre qu'il a omis d'effectuer une prestation imposée et faire une déclaration à son assureur. Une transaction peu intervenir avec accord de l'assureur. Il s'agit alors d'une faute patente et d'un préjudice important.
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Posté - 23 oct. 2012 : 18:24:34
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GEDEHEM
Nous ne donnons plus quitus au syndic depuis quelques années.
L'employé a cessé de percevoir 2 rémunérations en septembre 2011. Mais le CS n'a rien signalé dans son rapport et ces dépenses ont donc été approuvées par l'AG.
J'ai refusé ces dépenses en pleine AG 2010 (donc officiellement non ?) et j'ai demandé au syndic de rajouter les charges y afférentes suivant vos conseils sur ce forum.
La gestionnaire a été d'accord publiquement. Malheureusement, c'était sur une feuille volante et elle n'a jamais donné une suite sérieuse.
J'étais au CS à ce moment-là .
La prescription quinquennale peut-elle jouer ?
Le CS peut-il informer les proprios dans son rapport à la prochaine AG en 2013 ?
RAMBOUILLET
J'ignore si l'employé sait pourquoi il ne perçoit plus ces rémunérations.
J'ai simplement vu que 2 de ces rémunérations n'apparaissent plus sur sa feuille de paye.
PHILIPPE388
La case Justice ne me plaît pas.
Et que le CS n'ait aucun pouvoir dans cette affaire, encore moins.
GEDEHEM dit que le CS peut refuser ces dépenses dans son rapport AG.
Et pour les prestations, je vais me "griller" mais tant pis :
Rémunérations supprimées :
- tri sélectif (cent vingt-deux euros/mois), supprimé depuis 2005 pour des raisons de santé.
- Permanences week-ends et jours fériés (mille trois cent quarante et un euros/mois et neuf cents euros environ/mois en 2011), supprimées car seul, et donc autorisation préfectorale refusée.
Prestation rémunérée maintenue par le syndic :
Astreintes de nuit (cent quinze euros et cinquante-deux centimes puis cent vingt euros ces derniers mois). Il est seul et il n'y a plus d'astreintes depuis 2003.
Que peut faire la caisse de garantie ? Elle va me dire que c'est triste mais qu'elle n'est pas concernée, non ?
Merci à vous 3
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Posté - 23 oct. 2012 : 20:04:22
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Calendrier :
1. vous avez emis des réserves en AG ,c'est bien mais cela ne sert à rien si vous n'avez pas dénoncez cela au TGI !!!
2. Le CS ne décide de rien en copropriété; son role est consultatif !!. Il vérifie els comptes et la gestion, c'est la loi de la copropriété, masi l'AG seule décide et a donc adopté tous ces comptes. DE plus le CS n'a rien dit dans son rapport annuel joint à la convocation !!
3. Si vous avez été opposant à cette adoption des comptes, vous aviez deux mois a compter de la réception du PV pour attaquer le pour une annulation de cette résolution.
4. vous parlez de salaires reçus pas l'employé du SDC, et que l'AG a bien adopté, et sans que le dénonce cela !!! vous ne pouvez pas faire grand chose la dessus.
Difficile a attaquer ce syndic avec ces seiles constataions, de plsu adoptés sans problèmes par l'AG, et ceci pendant de très nombreuses années.
5. la seule possibilité est de changer ce syndic à la prochaine AG. commencez par chercher d'autres contrats !
La caisse de garantie de ce syndic ne va pas bouger, l'AG ayant adopté les comptes et ces situation pendant très longtemps !!
Mauvais syndic peut-être, mais également mauvais CS !!! |
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Gédehem
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7
Posté - 24 oct. 2012 : 00:08:33
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Changer de syndic n'est pas un bon conseil, puisque cela ne changera rien du tout aux salaires versés actuellement à cet employé, qu'ils soient justifiés ou non.
Lorsque l'employeur décide une réorganisation du travail, cela ne doit pas se répercuter par du salaire en moins (du moins pas encore : flexibilité du travail).
Ce qui veut dire que lorsque l'astreinte de nuit est supprimée, ou une autre tache, la rémunération correspondante ne peut être supprimée. Sacro-saints "droits acquis".
Le syndic a eu raison, il ne pouvait faire autrement (*)
Il convient alors d'attribuer d'autres taches qui correspondent à la rémunération "supplémentaire".
Il faut trouver des taches supplémentaires à exécuter pour les 115 € de l'astreinte supprimée.
S'il devait y avoir réduction du salaire seule du fait de la suppression de tache, l'établissement d'un avenent au contrat de travail est incontournable. C'est à dire avec l'accord des parties, ici du salarié qui accepte la suppression de cette rémunération.
Un refus du salarié ne peut être cause de licenciement, qui serait jugé abusif, sans cause réelle.
Si un changement de syndic n'apporte rien du tout, en revanche une formation du CS est indispensable, ce qui est un cas classique. On s'en prend au syndic alors que c'est bien souvent le CS qui lui laisse le champ libre en ne faisant pas bien (ou pas du tout) son boulot.
(*) ce qui n'était pas le cas en 2005 : il ne pouvait supprimer la rémunération même si la tache l'était !!!
Ajout :
"L'employé a cessé de percevoir 2 rémunérations en septembre 2011. Mais le CS n'a rien signalé dans son rapport et ces dépenses ont donc été approuvées par l'AG."
Outre le CS qui n'a pas fait son travail, ce qui est préjudiciable au syndicat on va le voir, où sont passées les sommes correspondantes ?
L'employé n'ayant pas touché ces rémunérations, dans quelle poche sont-elles passées puisqu'imputées au syndicat qui les approuve .
Une AG qui approuve des dépenses .... qui n'existeraient pas ?????   |
Édité par - Gédehem le 24 oct. 2012 00:22:50 |
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Posté - 24 oct. 2012 : 14:57:27
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Bonjour,
J'adore ce site !
C'est une MEGA FORMATION qu'il faudrait à notre CS et la loi devrait la rendre obligatoire ! L'ignorance des CS est le fond de commerce des syndics.
Alors quand les pauvres proprios ignorants approuvent les comptes en AG et que le CS ignorant n'a rien signalé par écrit dans son rapport, le syndic est content.
Le syndic est mandaté par le SDC pour géré la copro parce que les proprios ne sont pas des professionnels. Mais les syndics multiplient les dérives à l'insu des SDC. Ils ne passent d'ailleurs pas beaucoup de temps dans les copros qu'ils gèrent mais ils maintiennent le plus possible les gardiens en poste pour les informer et faire intervenir les entreprises.
Le mandat de syndic est un contrat entre le SDC et le professionnel. Ce contrat n'est pas respecté par le professionnel. Pourquoi laisse-t-on toujours les SDC se dépatouiller ? Le rapport de force n'est pas équilibré.
Mais tout de même, pour les moyennes et grosses copros, il faut un syndic. Ne serait-ce que pour la compta, les travaux...
Comment peut-on reprocher l'ignorance des SDC alors que c'est pour cette raison également qu'ils mandatent des syndics ! Le client qui saisit un avocat ne serait donc pas bien représenté lui non plus alors ?
Saisir la justice n'est pas évident pour beaucoup d'entre nous. Nous ne connaissons pas les procédures et nous n'en avons pas les moyens.
Un forum comme le vôtre nous fait ouvrir les yeux, mais après ?...
Chez nous, le CS boit les paroles de la gestionnaire. Impossible pour moi d'être complice de ce laxisme irresponsable. Cette gestionnaire a réponse à tout et tant pis si la copro sort des clous de la loi.
JPM
J'ai compris et on peut toujours rêver, mais votre explication m'intéresse.
1- Dans le meilleur des cas, l'assuré fait une déclaration de sinistre avec chiffrage du montant du préjudice causé au "client" de ce dernier.
2- L'assureur accepte l'indemnisation (mais augmente la prime d'assurance de l'assuré).
3- L'assuré reverse le montant intégral de l'indemnisation à son "client".
Et quand vous dites :
"Dans certains cas un syndic peut tout à la fois admettre qu'il a omis d'effectuer une prestation imposée et faire une déclaration à son assureur. Une transaction peu intervenir avec accord de l'assureur. Il s'agit alors d'une faute patente et d'un préjudice important".
Si le syndic ne veut pas admettre son omission
(je dirai sa faute professionnelle : Sur les feuilles de paye du gardien et sur plusieurs années, celui-ci travaillait 7j/7j et 24h/24h hors congés annuels de +de 40j/ans et repos milieu de journée).
GEDEHEM
J'ai mal expliqué.
Pour l'exercice 2011, les rémunérations ont été versées à l'employé jusqu'en août 2011 et ont donc cessé au 1er septembre 2011.
Ces 8 mois de rémunérations ont été approuvées par l'AG (moi y compris).
La gestionnaire avait ressorti sont baratin si les comptes n'étaient pas approuvés :
"Règlement des fournisseurs plus possibles, bla bla et bla bla, alors attention ! bla bla et bla bla vous comprenez ?
l'AG (moi y compris) : oui, madame..."
Et personne pour dire :
- "houuu !... les nuls !"
Je pensais simplement que SANS QUITUS et avec la prescription quinquennale, le SDC pouvait les récupérer auprès du syndic. Il n'a jamais été question pour le CS de les réclamer à l'employé.
MERCI !
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Posté - 24 oct. 2012 : 17:40:35
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Calendrier : "Mais les syndics multiplient les dérives à l'insu des SDC"
ET NON !!! ce n'est pas tout à fait cela !! Si il y a des dérives, c'est que les copros laissent faire ! Vous parlez de SDC, mais le SDC c'est l'ensemble des copropriétaires !!
Calendrier : vous controler vos propres dépenses, vous faites des rapprochement entre les factures, les dépenses et vos relevés de compte bancaire, .... Et cela au moins une fois par mois.
Les parties communes sont le bien commun à TOUS les copros; mais la grande majorité ne controle même pas une fois par an les comptes du SDC. des docs sont fournis à l'AG pour l'approbation ET chauque copro. a le droit de poser des questions au syndic tut au long de 'lannée et aussi de vérifier les factures entre la réception de la convoc. et la date d'AG. !!
Combien de copros le font dans votre SDC ??? réponse quasi certaine AUCUN !!! Pourquoi le faire car le CS est élu pour cela, mais chez vous ce CS ne fait pas grand chose.
Ce sont els copropriétaires qui décident et aps le syndic ni le CS !!!!
Vous avez commencé à soulever des problèmes, ais vous avez malgré tout adopté les comptes du SDC !!!! pourquoi avoir voter Pour et non aps Contre ces comptes ???
Les dérives ne se font pas à l'insu du SDC !!! on dirait du Virenque !!
Calendrier :
1.Pour pouvoir contester une décision au Tribunal il faut d'abord être opposant, et se décider dans le délai légal des 2 mois.
2. L'AG peut simplement rejetter des factures ou des écritures comptables comme celles que vous avez soulignées ET approuver les comptes du SDC SAUF le montant des écritures rejettées !!! Cela ne bloque pas la gestion du SDC, et le paiement des factures !!! vous auriez pu contrer cette gestionaire avec cette simple petite connaissance de la gestion d'un SDC. |
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10
Posté - 27 oct. 2012 : 17:16:31
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Merci Philippe388
J'ai bien compris votre raisonnement.
Mais, s'il vous plaît, dites-moi comment on conteste un PV d'AG devant un tribunal. Je ne connais pas du tout ces procédures, et elles me feraient même "peur".
Où faut-il aller ? Qui demander ? Et est-ce payant ?
Merci
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Posté - 27 oct. 2012 : 18:20:16
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il faut prendre contact avec un avocat qui va se charger de l'opération, pas d'autre choix... |
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