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NICE
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 Posté - 28 oct. 2012 : 17:50:25
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Bonjour,
J'ai repris la gestion de la location d'un appartement ou le loyer était manifestement sous évalué. J'ai procédé à une ré évaluation sur 6 mois. Malgré tout, je suis toujours en dessous du prix inférieur au m2 donné par l'Olap.
Je souhaite faire une 2ème procédure pour loyer manifestement sous évalué.
Si vous avez déjà fait cela, comment vos locataires ont ils réagis? faut il avoir une démarche spéciale pour faire cette 2ème procédure.
Merci de vos commentaires.
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joulia
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Posté - 28 oct. 2012 : 17:55:34
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bonjour
je n'ai jamais fait cela mais vous ne pouvez faire une procedure que selon les possibilités données par la loi de 89. Même si le loyer se trouve toujours sous-évalué par rapport aux statistiques dont vous disposez, vous ne pourrez refaire une mise a niveau que dans 3 ans. |
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NICE
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 28 oct. 2012 : 18:00:56
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il faut lire 6 ans et non pas 6 mois pour la 1ere procédure.
Merci Joulia de votre réponse mais je n'ai rien vu dans la loi de 89 qui interdirait cette opération.
Le loyer était tellement sous évalué que la 2ème procédure serait aussi sur 6 ans... et je la ferai 3 ans (-6mois) après la première.
Y a t il un problème? |
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nefer
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Posté - 28 oct. 2012 : 18:36:58
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l'application de l'article 17 c se fait pour l'échéance du bail
donc si vous avez un bail de 3 ans, vous pouvez utiliser l'article 17 c tous les 3 ans...même si lors de la dernière procédure, la hausse était échelonné sur 6 ans |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 28 oct. 2012 : 19:48:15
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citation: Le loyer était tellement sous évalué que la 2ème procédure serait aussi sur 6 ans... et je la ferai 3 ans (-6mois) après la première.
Y a t il un problème?
 c'est bien ce qeu je vous reponds: vous ne pourrez faire la 2eme procedure que pour la fin du trienat en cours.
mais comment se fait il que ce logement soit si sous-evalué ??? appliauez-vous les indexations ?
est ce que ce locataire est là depuis tres tres longtemps ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 28 oct. 2012 : 21:57:57
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attention:cela dépend de la commune de situation du logement
"
Encadrement de la réévaluation du loyer dans certaines communes
Dans un certain nombre de communes, appartenant à 38 agglomérations où sont observées des hausses de loyer de relocation trop élevées, cette hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés au cours des 12 mois allant du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.
La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
la 1/2 de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location (exemple : si les travaux s'élèvent à 4000 EUR TTC, le loyer mensuel peut être majoré de 4000 EUR X 15 %, soit 600 EUR / 12 = 50 EUR).
À savoir : il faut que le coût des travaux d'amélioration des parties privatives ou communes soit d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût est le coût réel TTC. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.
http://vosdroits.service-public.fr/F1312.xhtml
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NICE
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Posté - 30 oct. 2012 : 09:55:06
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Merci de vos réponses qui me confirme dans ma démarche.
Le loyer est très sous évalué car le locataire est là depuis 33 ans et que les revalorisation n'ont pas été faites régulièrement.
On en arrive à des situations abérrantes : 38 m2 à paris pour 388€ hors charges!
est ce que des travaux de peinture dans la cage d'escalier, de nouvelles fenetres dans les parties communes et un ravalement sont des travaux dits d'amélioration? |
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NICE
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7
Posté - 30 oct. 2012 : 10:20:10
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Pourriez vousme donner un exemple chiffré pour l'application d'une augmentation pour travaux d'amilioration?
J'ai rapidement lu et je pense que j'ai déjà la réponse à ma précédente question, à savoir que le ravalement , les peintures , .. ne rentrent pas dans le cadre des travaux d'amélioration....
Mais la création d'un local poubelle et vélo, oui, la mise en place d'un digicode. soit environ 37000€ de travaux comment les affectés?
merci de votre aide
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 30 oct. 2012 : 16:19:38
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citation: est ce que des travaux de peinture dans la cage d'escalier, de nouvelles fenetres dans les parties communes et un ravalement sont des travaux dits d'amélioration?
non - ces travaux sont payables uniquement par le bailleur.
quand on parle de travaux d'amelioration, ce sont des travaux dasn le lot loué: changement chaudiere pour une a condensation par exemple, nouvelles fenetres, etc.
subventions anah : http://vosdroits.service-public.fr/.../F1328.xhtml
Cas de majoration de loyer en cours de bail Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail.
Lorsque le bailleur et le locataire sont convenus lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, une clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
source: http://vosdroits.service-public.fr/...xhtml#N100FB
si la clause d'indexation figure bien sur le bail, vous pouvez recalculer les indexations depuis le debut du bail !!!! et reclamer les arriérés depuis 5 ans.
vous devriez utiliser ce tableur en remplissant les infos demandées:
http://www.conso.net/images_publica...er_2012.html
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citation: Mais la création d'un local poubelle et vélo, oui, la mise en place d'un digicode. soit environ 37000€ de travaux comment les affectés?
non plus ! par contre mise en place d'un ascenseur par exemple, OUI. |
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NICE
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Posté - 06 nov. 2012 : 10:52:08
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merci Joulia de toutes ces explications.
Le tableur est vraiment un super outil !
Savez vous s'il existe le même type de feuille excel pour calculer les dates ( qd envoyer l'AR, déclencher la commission, etc) et suivre les dates de réévaluation des loyers sur 6ans dans le cadre d'une procédure de loyer manisfestement sous évalué?
Merci |
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2 eme procédure loyer sous evalué 
