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LouisBlanc
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 Posté - 03 nov. 2012 : 14:49:09
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Bonjour Ă tous
J'ai 3 studios en location, mais avec un seul compteur d'eau, de gaz et d'élec pour l'ensemble (pas de possibilité actuellement de faire autrement). N'étant pas "autorisé" à revendre de l'énergie, je propose donc des loyers toutes charges et consommations comprises. Pour la CAF, je suis obligé de dissocier le loyer des charges et consommations... pas de problème, c'est fait. Avec ce principe, s'il y a surplus de consommation, je ne peux pas régulariser. Si j'applique la même logique, s'il y a moins de consommation, je ne régularise pas non plus. Mais voilà ma question : qu'en est il de la révision annuelle des loyers ?
Je pensais, annuellement, appliquer l'indice des loyers, et appliquer pour les charges et consommations une nouvelle estimation fonction de l'année passée (en plus ou moins), mais sans régulariser, c'est à dire que si il y a eu plus de conso que prévu, c'est des pertes pour moi, mais s'il y en a eu moins, c'est du gain. Bien sûr, j'essaie d'être au plus près de la réalité, je ne cherche pas du tout à exploiter le système.
Qu'en pensez vous ? Avez vous des exemples similaires et comment faites vous ?
Merci d'avance
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joulia
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Posté - 03 nov. 2012 : 15:35:19
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bjr louis blanc
je suppose que ce sont des logements loués MEUBLÉs ?
car uniquement dans ce cas vous pouvez proposer un forfait de charges, sans regul possible.
citation: Pour la CAF, je suis obligé de dissocier le loyer des charges et consommations... pas de problème, c'est fait.
ca semble bizarre car ou bien c'est loyer simplement (pas de charges, celles ci etant comptées dans le "loyer")
ou bien un forfait de charges ... mais uniquement dasn un meublé.
alors merci de confirmer que ce sont des meublés .
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LouisBlanc
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 2
 Posté - 03 nov. 2012 : 19:01:26
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Bonjour et merci.
Non, ce ne sont pas des meublés, je loue en vide.... J'ai donc un problème !!! et je n'entrevois pas de solution pour l'instant. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 05 nov. 2012 : 23:07:18
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le pbl que vous avez alors concerne l'electricité puisque vous ne pouvez pas la revendre. vous pourriez "èvaluer" la consommation electrique de chaque lot (sans possibilité de changer quoi que ce soit si en trop ou pas assez) et l'inclure dans le loyer. l'Indexation se fera sur ce montant de loyer.
pour les autres charges, vous pouvez tres bien les refacturer selon une grille de repartition que vous mettez au point et que vous annexez au contrat de bail (basé comme une coprop sur la surface occupée par exemple). |
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LouisBlanc
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Posté - 06 nov. 2012 : 18:41:54
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Bonjour
Si on parle d'énergie, mon problème concerne l'électricité et le gaz. Donc je les intègre aux loyers, et tant qu'un bail est en cours, je ne peux plus rien y faire, seule l'indexation des loyers suivant l'IRL est possible. Par contre, si je comprends bien, pour l'eau, la TOM, l'entretien chaudière et l'entretien des communs, je peux réactualiser chaque année en fonction du coup réel (et d'une grille de répartition bien sûr). Mais est ce que je peux/dois régulariser (en plus ou en moins bien sûr). |
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seborga
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Posté - 06 nov. 2012 : 20:35:28
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citation: Si on parle d'énergie, mon problème concerne l'électricité et le gaz. Donc je les intègre aux loyers, et tant qu'un bail est en cours, je ne peux plus rien y faire, seule l'indexation des loyers suivant l'IRL est possible. Par contre, si je comprends bien, pour l'eau, la TOM, l'entretien chaudière et l'entretien des communs, je peux réactualiser chaque année en fonction du coup réel (et d'une grille de répartition bien sûr). Mais est ce que je peux/dois régulariser (en plus ou en moins bien sûr).
Faites cela si vous voulez mais attendez-vous, tôt ou tard à tomber sur des locataires un peu au courant de la loi du 06 juillet 1989 et là ... vous risquez d'être condamné à rembourser une grande part de ce que vous avez perçu comme charges. Vos logements ne répondent pas à la réglementation qui s'impose aux bailleurs pour les locations vides.
La seule façon de vous mettre parfaitement en règle est :
- fournir un compteur Ă©lectrique Ă chaque logement + 1 compteur pour les communs s'il y a des communs (et il y en a certainement) avec l'incidence de mise aux normes des installations pour avoir les certificats CONSUEL.
- fournir un compteur gaz pour chaque logement sauf si la chaudière (éventuellement mixte) est collective et si chaque logement n'a pas de quoi faire la cuisine ou chauffer l'eau au gaz,
Si la chaudière est commune et si elle fourni l'eau chaude, vous êtes en droit de répartir les dépenses de chauffage et de chauffage de l'eau en fonction de la grille de répartition (+ décomptes annuels) car vous ne revendez pas l'énergie gaz ais vous fournissez du chauffage. Dans ce cas, il ne faut pas que les locataires aient de quoi cuisiner au gaz.
Pour l'eau et la TEOM, vous pouvez répartir et faire les décomptes annuels.
Pour l'entretien de la chaudière, vous ne pouvez le gérer et le refacturer en charge que si la chaudière est collective. Si chaque logement a sa chaudière, vous n'avez pas le droit d'imposer le prestataire de l'entretien. C'est aux locataires de choisir eux-mêmes leur prestataire.
Pour les charges dûment récupérables vous êtes obligé de faire les décomptes annuels et les mises à jour, c'est à dire rembourser les éventuels trop perçus et demander les éventuels manques. Vous devez, en plus, indiquer le nouveau montant de charge pour l'exercice qui suit chaque décompte. Pour rembourser les trop perçus, vous pouvez proposer d'étaler cela en diminuant les appels de provisions de l'exercice à venir mais si le locataire demande le remboursement immédiat et des appels plus importants pour l'exercice à venir, vous êtes tenus d'accepter.
Si vous refusez de mettre votre immeuble en règle pour les compteurs d'électricité et pour ceux du gaz si les installations l'imposent, croisez les doigts et espérez qu'aucun locataire ne dénoncera cette irrégularité.
Il n'y a pas que les locataires qui demandent la tenue stricte et réglementaire des comptes. Il y a également le fisc qui, lui aussi, peut vous tracasser. Pensez-y ! |
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LouisBlanc
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Posté - 07 nov. 2012 : 10:20:03
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Bonjour
Je ne cherche pas à rester dans l'illégalité, je cherche à résoudre un problème.
La chaudière est collective, et fourni le chauffage et l'eau chaude....d'après seborga, ça ne pose donc pas de problème en utilisant une grille de répartition et des régularisations annuelles (y compris l'entretien de chaudière). Je précise que les kitchenettes sont équipées de plaque électrique.
Si je comprends bien, reste donc tout de même le problème de l'électricité, qui représente entre autre une faible part (moins de 10€ par mois actuellement). La mise en règle avec 4 compteurs est techniquement très compliquée....
Donc j'ai a ma disposition 2 solutions :
1 - Mettre en conformité : faire mettre 4 compteurs pour l'électricité. Utiliser une grille de répartition pour l'eau, le gaz, et les charges, avec régularisation annuelle.
2 - Passer les 3 studios en meublés, et proposer des loyers toutes charges (et consommations) comprises. Mais dans ce dernier cas, je reviens à ma question initiale. Y a t-il possibilité de régularisation annuelle (en plus ou moins bien sûr), en fonction des charges et consommations réelles.
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Posté - 07 nov. 2012 : 11:55:50
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La réponse de Julia est très claire, le loyer doit-être toutes charges incluses ( c'est un forfait ) pas de régularisation d'électricité possible. Mais que craignez vous ?, puisque le chauffage est au gaz et collectif,
qu'ils laissent la plaque de cuisson et les lumières allumées ? je pense qu'il faut rester raisonnable et faire confiance à vos locataires, ajustez votre forfait au mieux et restez en là . Personnellement je pratique le forfait complet sur l'eau, le gaz et l'électricité, cela se passe très bien ( ce sont des étudiants ).
Par contre prenez bien connaissance des règles qui régissent la location meublée, il y a d'excellents forums sur ce site, à lire  |
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LouisBlanc
Contributeur actif
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8
Posté - 07 nov. 2012 : 18:31:06
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OK Manuel44000, vous pratiquez le forfait de charges et consos, mais en vide ou en meublé. Calculer le forfait honêtement, au plus juste, n'est pas un gros problème, mais si vos étudiants restent 3 ans, voir plus, comment faites vous avec l'augmentation régulière du gaz et de l'électricité ? Et vis à vis de la caf ? et des impôts ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 nov. 2012 : 06:20:48
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citation: Initialement posté par LouisBlanc
OK Manuel44000, vous pratiquez le forfait de charges et consos, mais en vide ou en meublé. Calculer le forfait honêtement, au plus juste, n'est pas un gros problème, mais si vos étudiants restent 3 ans, voir plus, comment faites vous avec l'augmentation régulière du gaz et de l'électricité ? Et vis à vis de la caf ? et des impôts ?
comme cela a déjà été dit: vous ne pouvez appliquer un loyer charges comprises que pour une location en meublée...peu importe que le locataire soit étudiant ou non
mais avec un bail en vide, vous êtes dans l'obligation d'indiquer le montant du loyer en principal et une provision sur charges...et vous devez effectuer la régularisation des charges annuellement
il faut en urgence Ă©quiper vos locaux de compteurs individuels Ă©lectriques
c'est le locataire qui souscrira l'abonnement Ă son nom
de plus il a le choix du fournisseur |
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LouisBlanc
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Posté - 08 nov. 2012 : 08:26:47
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Bonjour
Je pense avoir bien entendu tous les points de vue, et bien compris les règles.
L'équipement en compteurs électriques individuels est techniquement très compliqué. Me reste donc la solution de passer en meublés.
Donc, j'équipe les studios et je passe en bail meublé. J'applique annuellement un forfait de charges, sans régularisation possible.
Mais ma question de départ subsiste : comment réviser annuellement un loyer charges comprises. Sur la part loyer, j'applique l'IRL, mais sur la part forfait de charges, je fais comment ? IRL ou prise en compte des dépenses effectives (sans rappel bien entendu). |
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 nov. 2012 : 10:32:37
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citation: Initialement posté par LouisBlanc
Bonjour
Je pense avoir bien entendu tous les points de vue, et bien compris les règles.
L'équipement en compteurs électriques individuels est techniquement très compliqué. Me reste donc la solution de passer en meublés.
Donc, j'équipe les studios et je passe en bail meublé. J'applique annuellement un forfait de charges, sans régularisation possible.
Mais ma question de départ subsiste : comment réviser annuellement un loyer charges comprises. Sur la part loyer, j'applique l'IRL, mais sur la part forfait de charges, je fais comment ? IRL ou prise en compte des dépenses effectives (sans rappel bien entendu).
vous n'avez pas bien compris
en meublé avec un loyer charges comprises, il n'existe qu'un seul montant
l'indexation se fait donc sur le montant indiqué sur le bail |
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LouisBlanc
Contributeur actif
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12
Posté - 08 nov. 2012 : 12:32:00
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Je parlais des règles "en vide". Pour les règles "en meublé", je cherche à comprendre.
Merci |
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joulia
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Posté - 11 nov. 2012 : 00:44:04
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citation: mais avec un bail en vide, vous êtes dans l'obligation d'indiquer le montant du loyer en principal et une provision sur charges...et vous devez effectuer la régularisation des charges annuellement
sauf si le bailleur decide de ne pas recupérer les charges ! il indiquera alors "charges = neant" ou encore "charges= 0": c'est tout à fait possible, n'oubliez pas cette solution
je vous renvoie, chère Nefer, aux posts sur le sujet de notre vieux Toison  |
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LouisBlanc
Contributeur actif
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Posté - 11 nov. 2012 : 09:38:05
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Donc je peux très bien ne pas récupérer de charges (charge = 0) sur l'électricité par exemple. Car en fait, c'est seulement l'électricité qui pose problème, par l'interdiction de revendre de l'énergie.
Par exemple, je peux faire un bail, en vide, avec loyer + charges, charges comportant chauffage, eau chaude, TOM et entretien chaudière (car chaudière commune qui fourni eau chaude et chauffage). Le loyer comprend, mais sans le dire, l'électricité, qui ne pourra donc jamais être réajustée, quelque soit la consommation et le prix EDF, mais qui suivra l'évolution de l'indice IRL. Par contre, provision et régularisation du reste des charges de façon tout à fait classique.
C'est un peu tordu, mais je ne prends pas un très gros risque car l'électricité ne représente pas grand chose dans mon bilan. |
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bailleurx
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Posté - 11 nov. 2012 : 10:02:58
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bonjour je reviens sur ce sujet qui mérite qu'on approfondisse la question
en parallèles au éléments que j'ai apporté sur l'autre sujet (plus destiné à la location meublée mais dont certain éléments se réfèrent à la location nue http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14052
apres relecture des textes de loi
l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006069108
je trouve précisément ceci:
citation: Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun(voir descriptif des charges récupérables)...
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.....
... le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires....
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
ce qui nous interresse donc sont :
les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée (qui viennet en sus des charges communes dont nous avions vu le détail et qui sont elles mentionnée au 2°)
l'électicité servant au logement est elle un service rendu liés à l'usage de la chose louée?
Ă mon sens oui
surtout si on tient compte du dernier alinéa qui parle bien d'achat d'électricité TTC acquité par le bailleur
en lisant ce dernier alinéa, je ne vois pas comment certain peuvent dans ce cas prétendre que le bailleur n'aurait pas le droit de "revendre" (passer en charges) de l'électricité.. |
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Numero6
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France
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16
Posté - 11 nov. 2012 : 12:53:44
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joulia
Contributeur vétéran
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17
Posté - 11 nov. 2012 : 12:55:30
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citation: Initialement posté par LouisBlanc
Donc je peux très bien ne pas récupérer de charges (charge = 0) sur l'électricité par exemple. Car en fait, c'est seulement l'électricité qui pose problème, par l'interdiction de revendre de l'énergie.
je crois que c'est juste une question de semantique.
si vous dites loyer (charges = 0), vous ne pouvez pas recuperer a coté (en plus) certaines autres charges.
ou bien y'a pas de charges
ou bien y'en a
mais y'a pas un mix des 2 (en location non meublées).
citation: Par exemple, je peux faire un bail, en vide, avec loyer + charges, charges comportant chauffage, eau chaude, TOM et entretien chaudière (car chaudière commune qui fourni eau chaude et chauffage).
les charges ne sont pas Ă detailler sur le bail : vous faites ref au decret de 87
citation: Le loyer comprend, mais sans le dire, l'électricité, qui ne pourra donc jamais être réajustée, quelque soit la consommation et le prix EDF, mais qui suivra l'évolution de l'indice IRL.
exact : vous ne mentionnez rien du tout.
citation:
Par contre, provision et régularisation du reste des charges de façon tout à fait classique.
C'est un peu tordu, mais je ne prends pas un très gros risque car l'électricité ne représente pas grand chose dans mon bilan.
c'est effectivement ce que je propose. |
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joulia
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Posté - 11 nov. 2012 : 12:59:38
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N6, rien n'interdit a un bailleur de faire un loyer oĂą il ne reclamera pas la consommation electrique.
ce n'est pas gratuit car il peut prouver que le loyer sera un peu plus cher que la moyenne locale.
et puis qui va aller verifier ??? EDF ?
quand on voit qu'ils changent un abonnement juste sur un simple appel telephonique, sans rien demander si l'ancien abonné resilie par ecrit ... (*) je trouve que ces discussions pinailleuses sur le sujet sont superflues.
(*) c'est d'ailleurs pour cela que les squatteurs ont largement la part belle pour s'incruster qq part ...
alors qui pourrait râler ?
le locataire ? il ne paye pas d'electricité.
le fisc ? il recoit les impots sur le montant total du loyer.
EDF ? ils sont payés et en fait, ils se moquent de qui paye au final
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bailleurx
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Posté - 11 nov. 2012 : 13:25:49
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je me demande quand même quelle régle prédomine sur l'autre ?
les condition générales d'EDF
ou la loi ?
si la loi dit que les charges d'électricité correspondent "à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur"
on se fou de ce qu'EDF dit dans ces conditions générales !
en ce qui concerne les charges des communs personne ne se pose le question de savoir si on cede l'électricité à d'autres personnes
alors pk en serait il autrement pour les habitations ?
et d'ailleurs tant que le bailleur paye l'électricité consommée par le compteur qui est a son nom... comme dit Joulia, je ne vois pas en quoi EDF pourrait en subir un préjudice et s'en plaindre
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Édité par - bailleurx le 11 nov. 2012 13:33:37 |
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Loyer charges comprises 
