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Luc Standon
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 Posté - 08 nov. 2012 : 15:38:20
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Suite à la lecture de différents sujets concernant les charges forfaitaires (applicables seulement aux locations meublées), j'ouvre un petit débat contradictoire 
Petit préambule...
le contrat de location meublé détermine les charges locatives, précisant ainsi ce que le locataire devra verser au titre des charges, en plus de son loyer mensuel. Les charges locatives peuvent comprendre le réglement des taxes relatives aux locaux loués.
citation: Exception: Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire pour les locations non meublées consenties pour un usage d'habitation ou mixte d'habitation et professionnel, et lorsque le local loué constitue la résidence principale du locataire; il est obligatoire d'appliquer le régime des charges réelles et la nature des charges récupérables est imposée.
Donc dans le cadre de ce sujet on fait abstraction des charges réelles.
1 - Charges comprises :
Dans cette hypothèse le locataire n'a pas à régler en plus du montant du loyer d'autres sommes concernant les charges.
A titre perso, je recommande qu'un bailleur ne rédige aucun contrat de bail en location meublée charges comprises, ce serait se tirer une balle dans le pied.
2 - Charges forfaitaires :
Dans cette hypothèse le montant des charges est évalué forfaitairement.
Il est prudent d'envisager une clause indexant ce montant forfaitaire de charges sur le loyer, car si la location dure longtemps et que cela n'est pas prévu le montant forfaitaire calculé à la signature du bail ne correspondra plus à la réalité.
Cette méthode du forfait est simple et pratique. Attention néanmoins : le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges et il n'est pas possible de récupérer d'autres dépenses auprès du locataire. Par exemple, en cas de « surconsommation » d'eau, il est impossible d'être remboursé par le locataire ! Par ailleurs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est comprise dans ce forfait. Le propriétaire ne peut donc la réclamer en sus.
Toutefois un bailleur peut très bien fixer un forfait et prévoir que certaines dépenses seront payées en plus et en fonction de leur montant réel. Précisément, cette solution est conseillé pour la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et pour les consommations d'eau, d'électricité, de gaz si les compteurs restent au nom du bailleur. Et dans ce cas là , il faut le stipuler très clairement dans le contrat.
D'où le petit sujet de discussion....
Dans le cadre d'un forfait de charges locatives, bien qu'une indexation peut être effectuée, est-ce que cela veut dire que le forfait doit nécessairement être une offre forfaitaire illimité ?
Certains prétendront que oui : après tout un forfait est un forfait, exclusion faite de l'indexation annuelle.
Mais...
Un forfait peut tout aussi être limité dans le cadre d'une utilisation normal.
Exemple : un bailleur met à disposition de son locataire une offre "triple-play" (téléphonie-internet-TV) par une opérateur FAI, lequel évidement fait un contrat.
Le contrat entre le FAI et le bailleur prévoit un forfait global de 49.90 €uros exclusion faites de certains appels téléphoniques hors forfait. Un classique.
Dès lors, si le locataire excède et passe que des appels téléphonique hors forfait, le bailleur se retrouve à payer lui-même les communications (hors forfait du FAI) de son locataire, puisque le forfait de charges locatives entre le bailleur et son locataire est quant à lui limité.
Donc un forfait est un forfait, certes, mais il n'est pas dit qu'il doit être contractuellement illimité.
Aussi, est-il de mon avis, mais cela n'engage que moi évidement, de prévoir des charges locatives forfaitaires dans la limite d'une utilisation normal des services.
Puis ensuite de définir l'utilisation normal de chaque service ainsi proposé par le bailleur à son locataire.
Exemple de charges forfaitairement limités :
- Une offre internet triple-play est mis à disposition du locataire via le FAI blabla pour un montant forfaitaire limité de 49.90 €uros. Cet offre de service étant limitée aux conditions tarifaires forfaitaires en vigueur auprès de ce même FAI, le dépassement tarifaire de l’offre restera à la charge exclusive du locataire.
Cette clause étant légale et non abusive tant que le bailleur qui réclame le dépassement forfaitaire communique à son locataire la facture du FAI qui précise bien le dépassement forfaitaire.
Reste l'application des charges forfaitaire d'eau qui pose aussi de nombreux problèmes... Dans ce cas là :
citation: Charges forfaitaires et limites :
- Les dépenses de gaz sont incluses dans le forfait dans la limite de X kWh par an ;
- Les dépenses d'électricité sont incluses dans le prix de la location dans la limite de Y kw/h par mois ;
- les dépenses d’eau sont incluses dans le forfait dans la limite de Z litres d'eau par jour.
Ces limites forfaitaires étant suffisante pour une utilisation normale des équipements mis à disposition du locataire.
En cas de dépassement, ces dépenses ne sont pas incluses dans les limites du forfait de charges locatives, et doivent donc être payées proportionnellement à l’usage et/ou sur facturation, par le locataire en tant que charges hors forfait. Aussi les charges supplémentaires seront facturés en plus selon les tarifs en vigueur.
Alors, dans la mesure ou forfaitaire n'est pas synonyme d'illimité, est-ce illégale de mettre des limites à des charges forfaitaires ?
Est-ce abusif de fixer une utilisation normal des services et équipements mis à disposition d'un locataire ?
Pourquoi les FAI et les opérateur de téléphonie seraient les seuls à proposer des contrats forfaitaires avec des offres limités, et les bailleurs pratiquant des charges forfaitaires se verraient quant à eux contraint de laisser les charges forfaitaires... sans aucune limite de consommation préalable ?
Le sujet est ouvert
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 08 nov. 2012 15:40:43 |
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Posté - 08 nov. 2012 : 18:44:31
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Le sujet est intéressant,
Cependant, deux critères pragmatiques:
1 - l'équipement réel des locaux,
Si aucun compteur ou sous-compteur n'est installé, pas la peine de parler de forfait limité,
autrement dit, si un seul compteur commun, il n'y a pas d'autre choix que celui d'un forfait illimité.
2 -le profil locataire, là encore si ce sont des étudiants qui restent 1 ou 2 années, de plus seuls, on peux sans prendre grand risque appliquer un forfait illimité pour la durée du bail.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 08 nov. 2012 : 20:48:32
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je suis contente que vous ayez ouvert ce sujet avec des arguments que j'approuve
il me semble en effet incroyable dans la mesure ou on dispose de compteurs individuels, de devoir forfaitairement charger l'addition des charges, pour se prémunir des personnes indelicates
j'ai eu l'occasion de faire signer des contrat s de location meublés charges incluses avec une précisions sur les consommations maximum et un cout supplémentaire en cas de dépassement
j'ai à l'occasion discuté avec des personnes qui par necesité professionnelles sont contrains pour des periodes allant de 2 à 6mois, d'utiliser des logements meublés en parallèle de leur logement principal
et j'avoue que la complexité des ces régles ne m'encourage pas à accéder à leur demandes.
car selon qu'il s'agit d'une période de froid ou non il me semble injuste de demander le même tarif.
pourtant selon eux il est tout a fait normal que les charges puissent être ajustées à leur mode de consommation individuel
il semble même que ce soit une pratique courante
alors qu'ici je n'entend que des personnes dire que ce n'est pas autorisé
alors qui croire?
savez vous s'il existe des textes sur la question ?
en tous cas merci de votre intervention
même si je ne doute pas qu'elle fera polémique
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 nov. 2012 : 21:45:04
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citation: Initialement posté par Manuel44000
autrement dit, si un seul compteur commun, il n'y a pas d'autre choix que celui d'un forfait illimité.
Dans ce cas là , en premier lieu je fais une clé de répartition de charges.
Le bailleur peut lui-même définir la clé de répartition, et sa méthode de calcul, mais cela doit être porté à la connaissance du locataire.
Exemple : 2 logements et un seul compteur.
logement 1 fait 30m² et le lgt 2 fait 60m²
la clé de répartition sera dès lors : de 1/3 pour le lgt 1 et de 2/3 pour le lgt 2
Puis les critères de limite de consommations serait variable pour chacun des 2 lgts.
- les dépenses d’eau du lgt 1 sont incluses dans le forfait dans la limite de 100 litres d'eau par jour (ou de X m3 par mois ou par trimestre).
- les dépenses d’eau du lgt 2 sont incluses dans le forfait dans la limite de 200 litres d'eau par jour (ou de Y m3 par mois ou par trimestre).
Une fois que le bailleur réceptionne la facture d'eau global pour les 2 lgts : il fait d'abord la répartition par logement selon un produit en croix, avec la clé de répartition initialement défini.
Puis il peut dès lors s’apercevoir sur quel logement contre-balancer les surplus au pro-rata de la limite fixé pour chacun des logements.
La méthodologie est OK. quand bien même le locataire du logement 1 consommerait plus que celui du logement 2 ou vice versa. D'ailleurs c'est ce qui se passe dans les copropriétés ou il n'y a pas de compteur d'eau divisionnaire pour chaque logement, mais un simple compteur générale pour l'ensemble du bâtiment, dès lors le syndic applique une clé de répartition aux tantièmes ou aux millièmes correspondant à chaque lot.
Alternativement, Le bailleur peut tout aussi bien définir une clé de répartition par rapport à la capacité d’accueil de chaque logement et/ou adapter la limite de consommation d'eau de chaque logement en fonction de la composition familiale de chaque logement.
citation: Initialement posté par Manuel44000
le profil locataire, là encore si ce sont des étudiants qui restent 1 ou 2 années, de plus seuls, on peux sans prendre grand risque appliquer un forfait illimité pour la durée du bail.
OK, mais même pour une année, le bailleur risquerait de se retrouver à payer les consommations d'eau d'un étudiant qui considérant son forfait illimité prendrait un bain par jour (300L) au lieu d'une douche (100L), qui ferait constamment couler l'eau sans se poser de question.
Question électricité, cela pose moins de problème, considérant que le locataire prendrait directement à sa charge (souscription personnel) son abonnement à EDF, même pour une année.
Le fait est qu'un bailleur proposant des charges forfaitaires, n'est pas obligé de faire un forfait illimité des charges et des consommations de son locataire. Encore faut il que cela soit acté contractuellement et que les limites soient raisonnables pour une utilisation normale.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 nov. 2012 : 22:14:35
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citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai eu l'occasion de faire signer des contrats de location meublés charges incluses avec une précisions sur les consommations maximum et un cout supplémentaire en cas de dépassement
Attention aux termes utilisés : charges incluses n'est pas vraiment synonyme de charges forfaitaires. Exemple:
Quittance A :
Loyer = X€
Charges Forfaitaires = Y€
Total mensuel = Z €uros (Z= X+Y)
Le fait que ces charges soient forfaitaires ne veut pas forcément dire qu'elles soient illimitées.
Quittance B :
Loyer+charges forfaitaires = Z €
Là par contre c'est problématique pour le bailleur qui effectivement établi une quittance de loyer inclusion faite de charges mensuellement forfaitaires.
citation: Initialement posté par bailleurx
... alors qu'ici je n'entend que des personnes dire que ce n'est pas autorisé
alors qui croire?
Souvent vous trouverez sur internet ou dans des livres la définition des charges forfaitaires comme suit :
citation: Les charges forfaitaires sont censées couvrir l'ensemble des dépenses inclues avec la location (eau, électricité, taxe d'enlèvement des ordures, charges collectives,...) et sont définies à la signature du contrat de location.
Leur montant peut évoluer mais est au même titre que le loyer, il est soumis à l'indice de référence des loyers. Contrairement aux provisions sur charges, il n'est pas possible de les régulariser, ni en faveur du locataire, ni en faveur du propriétaire.
Il est donc primordial de bien définir son montant à l'origine. Mais il est possible de définir des charges en dehors du forfait dans le contrat de location, conseillé pour les consommations à forte variation (eau, électricité,...) et ainsi se prémunir de tout risque financier.
Ce qui veut bien dire que le bailleur peut effectivement pratiquer des charges forfaitaires qui seront annuellement indexées sur le même indice que celui du loyer, MAIS qu'il est aussi possible de définir des charges en dehors du forfait. Donc le bailleur peut tout aussi bien fixer une limite forfaitaire des dépenses de certaines charges, et hors limite, donc en cas de surconsommation abusive ou excessive de la part du locataire, lui facturer en sus le dépassement, mais il faut bien que cela soit clairement stipulé sur le contrat, et que les limites soient raisonnables dans le cadre d'une utilisation normale.
citation: Initialement posté par bailleurx
savez vous s'il existe des textes sur la question ?
On attend les experts en droit avec les cas de jurisprudence 
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2012 : 09:35:43
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citation: Une fois que le bailleur réceptionne la facture d'eau global pour les 2 lgts : il fait d'abord la répartition par logement selon un produit en croix, avec la clé de répartition initialement défini.
Puis il peut dès lors s’apercevoir sur quel logement contre-balancer les surplus au pro-rata de la limite fixé pour chacun des logements.
La méthodologie est OK. quand bien même le locataire du logement 1 consommerait plus que celui du logement 2 ou vice versa. D'ailleurs c'est ce qui se passe dans les copropriétés ou il n'y a pas de compteur d'eau divisionnaire pour chaque logement, mais un simple compteur générale pour l'ensemble du bâtiment, dès lors le syndic applique une clé de répartition aux tantièmes ou aux millièmes correspondant à chaque lot.
c'est a mon avis dans ce cas de figure que le bas blaisse
car si pour vos 2 logement voous avez admetons fait une clée de répartition admetons 2/3 et 1/3 et que vous avez "forfaitairement inclus 200 et 100 m3 à chaque logement
si vous recevez une facture de 400m3 vous ne pouvez pas savoir si l'auteur du dépassement de consommation est l'un ou l'autre
vous êtes donc obligé de faire payer le depassement pour 2/3 a l'un et 1/3 à l'autre
dans ce cas la pose de compteur divisionnaire serait bien plus simple à gerer (quoi qu'il y ai presque toujours un différentiel entre le genral et les sous compteur, ce qui représente en core un autre problème)...
citation: D'ailleurs c'est ce qui se passe dans les copropriétés ou il n'y a pas de compteur d'eau divisionnaire pour chaque logement, mais un simple compteur générale pour l'ensemble du bâtiment, dès lors le syndic applique une clé de répartition aux tantièmes ou aux millièmes correspondant à chaque lot.
cet argument me semble effectivement incontestable
Pk un particulier devrait se prendre la tête quand les copro n'y voient aucun inconvénient et n'en sont pas inquiétées?
citation: On attend les experts en droit avec les cas de jurisprudence
oui ce serait interressant de le entendre
citation: Souvent vous trouverez sur internet ou dans des livres la définition des charges forfaitaires comme suit : citation: Les charges forfaitaires sont censées couvrir l'ensemble des dépenses inclues avec la location (eau, électricité, taxe d'enlèvement des ordures, charges collectives,...) et sont définies à la signature du contrat de location.
Leur montant peut évoluer mais est au même titre que le loyer, il est soumis à l'indice de référence des loyers. Contrairement aux provisions sur charges, il n'est pas possible de les régulariser, ni en faveur du locataire, ni en faveur du propriétaire.
Il est donc primordial de bien définir son montant à l'origine. Mais il est possible de définir des charges en dehors du forfait dans le contrat de location, conseillé pour les consommations à forte variation (eau, électricité,...) et ainsi se prémunir de tout risque financier.
oui mais... existe t il des texte de loi ?
je vais chercher
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2012 : 13:29:08
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voici donc le fruit de mes recherches
c'est l'information que j'ai trouvé dans de nombreux site mais je la trouve plus "fiable" ici
http://www.pap.fr/conseils/location...eublee-a4915
(voir fin de page "les charges")
citation: En meublé, le propriétaire peut fixer le montant des charges de deux façons : forfaitairement ou au réel.
Dans le premier cas, il détermine une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats que nous éditons).
Dans le second cas, le locataire verse tous les mois une provision de charges et une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles arrêtées par le syndic. Dans l'hypothèse de charges « réelles », il est d'usage de se baser sur le décret n° 87-713 du 26 août 1987 " applicable en matière de location vide et qui fixe la liste des charges récupérables.
je note bien l'expression "IL EST D'USAGE"
car il semble qu'il n'existe pas de loi qui réglemente le payement des charges dans le cadre de la locataion meublé
ce qui reviendrait a dire que les conditions pourraient être librement fixées entre le locataire et le bailleur
si on se refère au decret n° 87-713 du 26 août 1987
http://www.adil84.fr/boite-a-outils...-juridiques/
il est vrai que ce texte quoi que tres complet est quelque peut ambigu
car il ne fait pas tres explicitement mention de la fourniture d'électricité pour les locaux privatifs
voici quand même mis en evidence ce qu'on peut lire (figure donc parmis les charges récuperables)
citation:
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité.
II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
III. - Installations individuelles.
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
V. - Espaces extérieurs au bâtiment
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
VII. - Equipements divers du bâtiment
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
selon ce texte on pourrait donc récupérer toutes les charges d'électricité à condition qu'elles soient communes
car au chapitre III. - Installations individuelles.
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible
on ne trouve pas électricité
les seuls textes de loi régissant la location meublée (objet)
loi du 6 juillet 1989 consolidée au 14 mai 2009:
- Art. 3-1 (diagnostic),
- Art.6 (trouble voisinage)
- Art.20-1 (mise en conformité/ diagnostic) d
code de construction et de l'habitat
Art. L 632-1(contrat /durée/ résiliation)
Art. L 632-2 (cessation d'activité) |
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LouisBlanc
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7
 Posté - 09 nov. 2012 : 13:58:31
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Bonjour à tous
Ce sujet vient apporter des éléments de réponse et de réflexion à mon précédent post sur les loyers charges comprises.
Les réflexions sur les charges forfaitaires limitées sont intéressantes.... et aux changements de locataire, vous faites le bilan des charges et consommations ; application de la clé de répartition ; bilan par rapport à la limitation du forfait. Si bilan inférieur, les choses sont réglées. Si dépassement, réclamation auprès du locataire sortant. C'est bien comme ça que vous voyez les choses ? Mais dans ce cas il faut faire le point pour l'ensemble des locataires à chaque mouvement d'un locataire, afin d'être plus juste vis à vis de ceux qui reste, et des nouveaux arrivants.
Dans le post précédent transmis par Bailleurx, je comprend que l'électricité peut faire partie des charges récupérables uniquement si sa consommation concerne le chauffage et l'eau chaude, et tout ce qui fait partie des communs. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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8
Posté - 10 nov. 2012 : 09:31:32
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citation: je comprend que l'électricité peut faire partie des charges récupérables uniquement si sa consommation concerne le chauffage et l'eau chaude, et tout ce qui fait partie des communs.
en ce qui concerne la location nue oui mais pas uniquement chauffage eau chaude mais aussi l'électricité pour "l'ensemble des bâtiments d'habitation" (voir chapitre IV )
donc si vous avez des compteurs communs peut on penser que les consommation d'éclairage dans les logements par exemple seraient attribuable à l'ensemble des batiment d'habitation?....
- vous devrez donc au contrat différencier la part de loyer et celle de charges tenant compte d'une clé de répartition
- faire un relevé des compteurs commun d'eau et d'electricité à chaque entrée/sortie de locataire
-pouvoir justifier (par des factures) des charges demandées
- en cas de vacance d'un logement prendre à votre charge la consommation intermédiaire (quand bien même il n'y en aurait réellement eu aucune de ce logement, la clé de répartition en fera forcement apparaitre une si les autres logements sont occupés)
- declarer dans vos revenu foncier au réel d'un coté le montant des charges que vous avez perçu et d'un autre celui que vous avez payées si vous êtes au réel (mais pas si vous êtes en micro foncier)
en ce qui concerne la location meublée, il semble que l'expression AU REEL soit plus adapté que FORFAITAIRE
il n'existe (semble-t-il) aucun texte de loi régissant la répartition des charges en meublé
il est d'USAGE de se calquer sur les règles de la location nue (mais ce n'est qu'un "usage") ce qui n'interdit donc pas de faire figurer aux clauses du contrat, toutes charges que le propriétaire envisage de facturer au locataire (fusse t elle considérée non récupérable pour la location nue, comme charges de copro ) en se cas le propriétaire doit pouvoir justifier des charges qu'il demande (et si nécessaire de leur mode de répartition)
- ou bien, ces charges peuvent être COMPRISES dans le montant du loyer (sans obligation d'en justifier, mais sans possibilité dans ce cas de pouvoir être réajustées en fonction des consommations réelles)
rajouts |
Édité par - bailleurx le 10 nov. 2012 10:11:35 |
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LouisBlanc
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9
Posté - 10 nov. 2012 : 10:00:52
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Bonjour
Pour le chapitre IV, je lis :
IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
et je comprends :
Parties communes intérieures au bâtiment ou PARTIES COMMUNES à l'ensemble des bâtiments d'habitation
Donc, les parties privatives ne sont pas concernées.... sauf pour l'eau chaude et le chauffage (chapitre II) |
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bailleurx
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10
Posté - 10 nov. 2012 : 10:29:23
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voir rajouts à mon post précédant
citation: je comprends :
Parties communes intérieures au bâtiment ou (PARTIES COMMUNES) à l'ensemble des bâtiments d'habitation
lisez ce que vous voulez...
mais si vous n'avez que des compteurs communs, vous allez avoir bien du mal à différencier l'électricité consommée pour l'éclairage de la cage d'escalier et celle consommée pour les habitations...
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bailleurx
Contributeur vétéran
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11
Posté - 10 nov. 2012 : 12:02:51
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pour en revenir à ce sujet je siganle que j'ai aussi trouvé ce texte concernanat la répartition des charges de chauffage dans les immeubles collectifs
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
citation: La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017. |
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LouisBlanc
Contributeur actif
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12
Posté - 10 nov. 2012 : 13:13:52
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Je ne lis pas ce que je veux, je cherche à comprendre les textes.
Et dans ce post, je ne parle pas de mon problème.... j'ai bien compris que la seule solution (pour mon cas), et de passer en locations meublés et appliquer des charges forfaitaires. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2012 : 13:18:27
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Luc Standon
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Posté - 10 nov. 2012 : 15:18:31
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citation: Initialement posté par bailleurx
je note bien l'expression "IL EST D'USAGE"
car il semble qu'il n'existe pas de loi qui réglemente le payement des charges dans le cadre de la location meublé
ce qui reviendrait a dire que les conditions pourraient être librement fixées entre le locataire et le bailleur
Effectivement, il n'existe pas de liste de charges locatives récupérables auprès du locataire pour les locations meublées, lesquelles dépendent principalement du code civil.
Considérant que les meublées sont principalement en copropriété, effectivement, il est d'usage de se référer et d'appliquer de base le décret décret n° 87-713 du 26 août 1987. Or ce décret est celui qui s'applique de plein droit pour les locations vides. D'autant que ces charges sont principalement des charges collectives gérées par le syndic qui les impute selon les quote-part de chaque lot correspondant.
Donc si on prends de base le décret 87-713 correspondant aux charges locatives collectives, il est essentiel que le bailleur de locations meublées puisse aussi y rajouter les charges locatives privatives.
citation: Initialement posté par bailleurx
il est vrai que ce texte quoi que très complet est quelque peut ambigu
car il ne fait pas très explicitement mention de la fourniture d'électricité pour les locaux privatifs
Non, il n'est pas ambigu si l'on considère que ce décret est initialement fait pour les bailleurs louant en locations vides dans des copropriétés.
Ces dépenses de charges sont donc principalement calculées par le syndic, lorsque le bailleur fait la demande du compte de dépenses afférent à son lot qui précise, les charges déductibles des impôts de celles récupérables auprès des locataires.
citation: Initialement posté par bailleurx
Art. L 632-1(contrat /durée/ résiliation)
Oui si le bail meublée est pour habitation principale du locataire (ce qui doit alors être précisé sur le contrat).
Non si le bail meublée ne constitue pas l'habitation principale du locataire.
citation: Initialement posté par LouisBlanc
Les réflexions sur les charges forfaitaires limitées sont intéressantes.... et aux changements de locataire, vous faites le bilan des charges et consommations ; application de la clé de répartition ; bilan par rapport à la limitation du forfait. Si bilan inférieur, les choses sont réglées. Si dépassement, réclamation auprès du locataire sortant. C'est bien comme ça que vous voyez les choses ?
Oui car les charges forfaitaires ne sont certainement pas illimités, mais il faut que cela soit précisément ecrit sur le contrat de bail.
citation: Initialement posté par LouisBlanc
Mais dans ce cas il faut faire le point pour l'ensemble des locataires à chaque mouvement d'un locataire, afin d'être plus juste vis à vis de ceux qui reste, et des nouveaux arrivants.
Oui aussi, mais dans la mesure où vous le faites pour le locataire sortant, il vous suffit juste de faire la réévaluation pour le prochain locataire entrant sur la base de celui qui était sortant et en majorant une hausse (ex. de 3% à 5%) pour compléter les indexations tarifaires qui auront lieu en cours d'année de la location du nouveau locataire.
Charges annuelles forfaitaires (limitées) du locataire sortant : 50€/mois * 12 mois = 600 € / an
Dépassement hors forfait du locataire sortant : 120 € / an
Nouveaux taux de charges forfaitaires (limités) : 600+120 = 720 €/an
720 + (720*5%) = 720+36 = 756 € /an
Nouveaux frais de charges forfaitaires (limités) par an = 756 € /12 mois = 63 € / mois.
Le future locataire entrant signera un contrat avec des charges forfaitaires (limités) fixées à 63€ / mois.
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 nov. 2012 : 15:24:23
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LouisBlanc
Contributeur actif
117 message(s)
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16
Posté - 10 nov. 2012 : 16:41:15
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par LouisBlanc
Mais dans ce cas il faut faire le point pour l'ensemble des locataires à chaque mouvement d'un locataire, afin d'être plus juste vis à vis de ceux qui reste, et des nouveaux arrivants. Oui aussi, mais dans la mesure où vous le faites pour le locataire sortant, il vous suffit juste de faire la réévaluation pour le prochain locataire entrant sur la base de celui qui était sortant et en majorant une hausse (ex. de 3% à 5%) pour compléter les indexations tarifaires qui auront lieu en cours d'année de la location du nouveau locataire. Charges annuelles forfaitaires (limitées) du locataire sortant : 50€/mois * 12 mois = 600 € / an Dépassement hors forfait du locataire sortant : 120 € / an Nouveaux taux de charges forfaitaires (limités) : 600+120 = 720 €/an 720 + (720*5%) = 720+36 = 756 € /an Nouveaux frais de charges forfaitaires (limités) par an = 756 € /12 mois = 63 € / mois. Le future locataire entrant signera un contrat avec des charges forfaitaires (limités) fixées à 63€ / mois.
Oui, c'est simple pour le sortant et pour l'entrant. Mais s'il y a plusieurs logements, il faut aussi arrêter les comptes de charges pour les autres et en conserver des traces pour l'intégrer aux calculs de charges annuels ou à un éventuel départ d'un autre locataire dans quelques mois. Car dans votre exemple, ce dépassement de 120€ est dû, sur la période, à des consommations de l'ensemble des locataires (les 120€ étant le résultat après application de la clé de répartition). Et tous ont contribué à ce dépassement. Autrement le nouveau locataire entrant qui consommerait très très peu se verrait pénalisé par les surconsommations de celui qu'il a remplacé et des autres locataires encore en place.
Tout ceci complique le suivi et la comptabilité sur les charges.
Attention, je parle bien d'un cas avec forfait de charges limité. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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17
Posté - 10 nov. 2012 : 22:22:05
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luc
pourquoi n'acceptez vous pas l'expression "au REEL" (qui est celle utilisée par tous le sites qui parlent de location meublé) e et qui permet de facturer les dépenses réelles, et si nécessaire de faire des réajustements (avec une provision mensuelle estimative)
alors que l'expression "forfaitaire" correspond justement à charges comprises (qui ne permet donc pas de réajustement) ?
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Édité par - bailleurx le 10 nov. 2012 22:23:42 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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18
Posté - 11 nov. 2012 : 10:11:58
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complement à mon précedant post decrivant les charges récuperables en location nue il faudrait lire (je ne peux plus le modifier ?):
voir
l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006069108
citation:
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité.
II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
III. - Installations individuelles.
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
V. - Espaces extérieurs au bâtiment
1. Dépenses relatives :
A l'électricité ;
VII. - Equipements divers du bâtiment
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
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Édité par - bailleurx le 11 nov. 2012 10:14:29 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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19
Posté - 11 nov. 2012 : 11:45:48
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citation: Initialement posté par bailleurx
pourquoi n'acceptez vous pas l'expression "au REEL" (qui est celle utilisée par tous le sites qui parlent de location meublé) e et qui permet de facturer les dépenses réelles, et si nécessaire de faire des réajustements (avec une provision mensuelle estimative)
Ah mais j'accepte tout à fait que les dépenses puissent être calculées par le bailleur au réel en location meublée, mais un bailleur choisissant de calculer au forfait n'est pas illégal.
La question est donc de savoir si légalement un forfait de charges correspond oui ou non à un forfait illimité des dépenses du locataire.
Si il n'y a pas de limites "raisonnables" fixées sur le contrat de bail, dans ce cas là on peut conclure qu'il s'agit d'un forfait illimité : avec pour le bailleur l’angoisse d'une explosions de charges locatives car le locataire aurait abusé des services compris dans le forfait illimité de charges locatives.
Mais il est aussi, tout à fait possible d'appliquer des limites raisonnables d'utilisation normale des services proposés au locataire dans le cadre de la location meublée. Dans ce cas là , effectivement le surplus, le dépassement incombe au locataire, tant soit peut que cela soit explicitement rédigé sur le contrat de bail meublée.
citation: Initialement posté par bailleurx
alors que l'expression "forfaitaire" correspond justement à charges comprises (qui ne permet donc pas de réajustement) ?
Justement c'est là où se situe l’ambiguïté techniquement juridique : entre "charges forfaitaires" d'une part et "charges comprises" d'autre part.
Ces 2 "appellations" sont souvent employées à tord l'une pour l'autre. D'ailleurs si les bailleurs remplissent les attestation d'AL de la CAF pour leurs locataires, alors qu'en "location vide" le loyer s'entend hors charges ; il est bien stipulé qu'en cas de location meublée, le loyer s'entend "charges comprises" indépendamment du fait que les charges soient calculées au réel ou au forfait par le bailleur.
Or il est toutefois important de rappeler qu'il s'agit en fait de deux notions différentes qui concourent toutes les deux à des méthodes de comptables différentes.
Donc quand bien même un bailleur appliquerait des charges forfaitaires, cela ne signifie pas pour autant un forfait illimité de charges.
citation: Initialement posté par bailleurx
voir l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Oui c'est justement là que le bas blesse : car la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique principalement aux.... locations vides
Or les locations meublées ne dépendent pas (encore) de la Loi du 6 juillet 1989, on va attendre les dispositions de la prochaines loi DUFLOT à cet effet, celle qui doit sortir courant 2013.
cf article 2 de la Loi du 6 juillet 1989 qui précise :
citation: Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Soyons clair : Le bail en location meublée obéissant à une législation différente de celle de la location nue, les contrats sont non soumis aux dispositions de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz) ni à celles de la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Les locations meublées d’habitation sont soumises au droit commun du louage qui figure dans le Code Civil. Sont applicables, les articles 1708 à 1762 du Code Civil, relatifs aux baux d’immeubles à usage d’habitation, les articles L.632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la Loi du 13 Décembre 2000 (dite Loi SRU), la Loi du 29 juillet 1998, réformée et modifiée par la Loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo), version consolidée au 06 mars 2007.
En matière de loyer (hors charges), est applicable l’article 234 du CGI pour les logements d’habitation dont la SHAB est = 14 m², conformément au Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du CGI.
Dès lors le calcul et le montant des charges locatives dépends principalement de la volonté du bailleur, ce qui doit expressément être précisé dans le contrat de bail locatif.
Le bailleur en location meublée n'étant pas dans l'obligation absolue de se contenter des dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
D'autant plus lorsqu'il n'est pas spécialement possible d'appliquer des charges réels faute de compteurs individualisées
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 11 nov. 2012 : 13:55:21
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citation: d'autant plus lorsqu'il n'est pas spécialement possible d'appliquer des charges réels faute de compteurs individualisées
FAUX
parcequ'en utilisant " le mode de répartition entre les locataires"
on peut tres bien appliquer les charges AU REEL
la consommation Réelle correspondant alors à la part de chaque locataire tel que déterminé par le mode de répartition
(exactement comme ce qui ce fait pour les charges communes)
en utilisant cette méthode, on s'ajuste au plus près des consommations réelles et il n'y a, au final aucun différentiel (hors vacance) entre les charges qui peuvent être demandées au(x) locataire(s) et celles qui sont effectivement dépensées par le bailleur (et dans cette méthode pas besoin de faire des comptes d'apothicaire pour prévoir au centime pres qu'elle pourra être la consommation*)
(en meublé) le montant du loyer avec charges à déclarer à la CAF correspond au montant du loyer + la provision estimative de charges demandée mensuellement (mais elle n'exclue pas la possibilité de demander un réajustement des charges en fonction des dépenses réelles)
* ce qui peut avoir des effet pervers, car un bailleur pourrait sous évaluer ses charges (pour donner une impression de prix plus favorable), puis demander ultérieurement un réajustement énorme (au risque que le locataire ne puisse pas payer)
citation: la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique principalement aux.... locations vides
Or les locations meublées ne dépendent pas (encore) de la Loi du 6 juillet 1989....
merci de bien m'expliquer... on sait jamais des fois que ...mais peut être que si vous relisez bien mon post n°6 ..vous verrez que c'est exactement ce que je dis |
Édité par - bailleurx le 11 nov. 2012 14:05:10 |
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