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 Sujet  |
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ej3359
Contributeur actif
France
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 Posté - 16 nov. 2012 : 21:14:05
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Bonjour,
je rencontre un problème avec une locataire sortante.
Celle n'a pas réglée sa régularisation de charges sur 2011.
Lors de la restitution de la caution à sa sortie en 2012, j'ai déduit ce montant ainsi que la régularisation des charges 2012 et un montant sur dégradation (sur la base d'un devis).
Un expert judiciaire, professeur de cette jeune fille, m'a contacté. J'ai accepté de bonne foi de lui répondre, très vite, cela est passé au dossier à charges , limite intimidation....
il me reproche:
- un devis trop élevé (alors que je n'ai déduit qu'une de dégradation ...) et me précise qu'il demandera une expertise au juge du TI et que si je n'ai déduit qu'une partir des dégradations, c'est trop tard, tant pis pour moi ...
- un montant de charges trop élevé (effectivement, la provision sur charge est trop faible et la consommation électrique des communs est plus forte que prévue (halogène, durée des minuteries modifiés par les locataire, ventilation du batiment energivore...). Conscient du problème (je suis propriétaire de l'immeuble), j'ai déduit un fort montant sur les charges de l'anné 2012
- de ne pas avoir fourni les justificatifs à la locataire et que le décompte des charges "ne vaut rien" . Le décompte a été envoyé en LRAR, il indique les tantiemes, la période couverte et le montant pour chaque poste de dépenses. La locataire n'a jamais demandée a voir les justificatifs (cela fait plus d'un mois) ni en 2011 ni en 2012.
Je passe outre son comportement (ne vas pas cherche les LRAR, loyer payé systématiquemeent en retard de 15j à un mois, appel pour n'importe quoi durant un an ...)
Le bonhomme étant expert judiciaire, je me méfie de ses relations...
Quels sont vos expériences devant un juge?
Merci
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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1
Posté - 17 nov. 2012 : 09:47:23
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si vous avez les factures de ce que vous demandez (ou devis pour les dégradations)
il n'y a pas lieu de vous inquiéter (expert judiciaire ou pas)
au mieux vous pouvez envoyer une copie des documents tout en précisant que c'était quand même a elle d'en faire la demande.. |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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 2
Posté - 17 nov. 2012 : 10:52:09
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lors de la restitution partielle, j'ai remis le décompte des charges 2012 et le devis.
Il ne lui manque que les justificatifs, jamais demandés .... J'avais cru comprendre que le bailleur devais tenir les justificatufs à disposition durant un mois. mais après???? Vu que le locataire peut contester durant plusieurs années???
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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3
Posté - 17 nov. 2012 : 11:34:11
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En fait, je suis inquiet par la raison suivante: ce charmant personnage va passer par l'aide juridictionnelle (étudiante, qui doit recevoir une pension des parents pour "optimisation" fiscale de leur foyer...) et, à mon avis, ne va pas passer par la case "conciliation" pour m'assigner directement au tribunal d'instance.
Dixit notre discussion, il va plaider sur une sous estimation volontaire des provisions sur charges.Il va également attaquer le montant du devis (175TTC pour des retouches enduits: 2 coups de 10cm sur 10cm) et remise en peinture du morceau de mur, environ 5m²).
Hypothèse: le juge estime le montant trop important, que va-t-il m'arriver? si pour 50€, je dois en plus payer les frais et depens de l'adversaire, cela va coûter cher. N'ayant pas eu l'expérience des procès, je ne sais ce que cela peut me couter ... 100€ , 1000€ ?
Cet homme a des relations dans les tribunaux et sera écouté du juge vis à vis du méchant bailleur ...
Le plus beau dans la discusion de cet expert judiciaire, a été de dire que la locataire n'aurait pas du payer le dernier loyer et m'a demandé de rembourser 200€ sans autre forme d'explications et sans vouloir vérifier les justificatifs ... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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4
Posté - 17 nov. 2012 : 12:15:09
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citation: Ã mon avis, ne va pas passer par la case "conciliation" pour m'assigner directement au tribunal d'instance.
j'ai cru comprendre que la case conciliation était désormais "obligatoire"
mais j'ai peut être mal compris
citation: il va plaider sur une sous estimation volontaire des provisions sur charges.Il va également attaquer le montant du devis
si vos charges étaient manifestement sous évaluées ca peut effectivement poser problème
tout depend bien entendu de combien et pourquoi ?
citation: Hypothèse: le juge estime le montant trop important, que va-t-il m'arriver? si pour 50€, je dois en plus payer les frais et depens de l'adversaire, cela va coûter cher. N'ayant pas eu l'expérience des procès, je ne sais ce que cela peut me couter ... 100€ , 1000€ ?
c'est tout le risque d'aller jusqu'au proces
mais si vous avez des arguments valables, il n'y a normalement pas de raison que vous perdiez
citation: Le plus beau dans la discusion de cet expert judiciaire, a été de dire que la locataire n'aurait pas du payer le dernier loyer et m'a demandé de rembourser 200€ sans autre forme d'explications
quel motif a t il invoqué ?
il existe des pseudo "expert judiciaire" de pacotille, qu'on contacte par internet, et qui prétendent aider les locataires à récuperer "leur du"
ils appellent les propriétaire en annocant un titre ronfflant (consiellé juridique, expert de truc...) et tentent par intimidation de faire plier un propriétaire sous tel ou tel prétexte
a vous de savoir quelle est votre position, quels sont vos arguments et quels sont les éléments qui étayent votre point de vue
c'est un risque probable, mais personnellement je crois à la justice (j'ai jusque là gagné les 4 procès que j'ai fais à des locataires... sans pour autant avoir obtenu les payements.. mais bon ça c'est une autre étape apres)
je vie actuellement une situation similaire pour un tout autre sujet, et là c'est pour la première fois en 12 ans, une locataire qui me cherche des noises, je vous confirme qu'il serait bien plus simple de céder au chantage que de maintenir la position que je défend (d'autant que l'enjeu financier est mineur) http://www.universimmo.com/forum_un...12777#117701
Mais il me semble que je suis dans mon droit et quitte à ce que ça me coute beaucoup plus cher (aujourd'hui la locataire me réclame en tout 2500€), je souhaite quand même que ce litige enfin soit tranché par un tribunal (c'est un risque que j'accepte, puisque je suis intimement convaincue d'avoir raison) |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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5
Posté - 17 nov. 2012 : 14:52:24
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: il va plaider sur une sous estimation volontaire des provisions sur charges.Il va également attaquer le montant du devis si vos charges étaient manifestement sous évaluées ca peut effectivement poser problème tout depend bien entendu de combien et pourquoi ?
sur 2011, 4 mois de loyer, 25€ de provisions mensuelles et 180€ de charges
la sous évaluation viet de la TOEM dont je n'avais aucune info, sa consommation en eau (80€....) et un coût supérieur de l'électricité (minuterie déreglé + VMC energivore)
citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Le plus beau dans la discusion de cet expert judiciaire, a été de dire que la locataire n'aurait pas du payer le dernier loyer et m'a demandé de rembourser 200€ sans autre forme d'explications quel motif a t il invoqué ?
Aucun ...
citation: Initialement posté par bailleurx
il existe des pseudo "expert judiciaire" de pacotille, qu'on contacte par internet, et qui prétendent aider les locataires à récuperer "leur du"
ils appellent les propriétaire en annocant un titre ronfflant (consiellé juridique, expert de truc...) et tentent par intimidation de faire plier un propriétaire sous tel ou tel prétexte
pas celui là , il a effectivement pignon sur rue
citation: Initialement posté par bailleurx
a vous de savoir quelle est votre position, quels sont vos arguments et quels sont les éléments qui étayent votre point de vue
c'est un risque probable, mais personnellement je crois à la justice (j'ai jusque là gagné les 4 procès que j'ai fais à des locataires... sans pour autant avoir obtenu les payements.. mais bon ça c'est une autre étape apres)
Mes expériences sont plus malheureuses. 2 contentieux à ma demande
un voyage qui s'est mal passé. Photos à l'appui, visite annulé le tout avec témoins. Le juge m'a débouté, il n'a pas du passer plus de 30sec sur le sujet
un achat de voiture d'expo. le garage à utilisé la voiture après la signature de la vente. l'a reconnu, kilométrage à l'appui (+1500Km, quand même). Le juge m'a débouté
Dans les 2 cas, je suis passé par les avocats de l'automobile club. Ils avaient préparés les dossiers convenablement...
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Posté - 18 nov. 2012 : 10:02:18
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citation: Initialement posté par ej3359
Bonjour,
je rencontre un problème avec une locataire sortante.
Celle n'a pas réglée sa régularisation de charges sur 2011.
Lors de la restitution de la caution à sa sortie en 2012, j'ai déduit ce montant ainsi que la régularisation des charges 2012 et un montant sur dégradation (sur la base d'un devis).
Un expert judiciaire, professeur de cette jeune fille, m'a contacté. J'ai accepté de bonne foi de lui répondre, très vite, cela est passé au dossier à charges , limite intimidation....
il me reproche:
- un devis trop élevé (alors que je n'ai déduit qu'une de dégradation ...) et me précise qu'il demandera une expertise au juge du TI et que si je n'ai déduit qu'une partir des dégradations, c'est trop tard, tant pis pour moi ...
- un montant de charges trop élevé (effectivement, la provision sur charge est trop faible et la consommation électrique des communs est plus forte que prévue (halogène, durée des minuteries modifiés par les locataire, ventilation du batiment energivore...). Conscient du problème (je suis propriétaire de l'immeuble), j'ai déduit un fort montant sur les charges de l'anné 2012
- de ne pas avoir fourni les justificatifs à la locataire et que le décompte des charges "ne vaut rien" . Le décompte a été envoyé en LRAR, il indique les tantiemes, la période couverte et le montant pour chaque poste de dépenses. La locataire n'a jamais demandée a voir les justificatifs (cela fait plus d'un mois) ni en 2011 ni en 2012.
Je passe outre son comportement (ne vas pas cherche les LRAR, loyer payé systématiquemeent en retard de 15j à un mois, appel pour n'importe quoi durant un an ...)
Le bonhomme étant expert judiciaire, je me méfie de ses relations...
Quels sont vos expériences devant un juge?
Merci
Cet "expert judiciaire" n'a d'expert que le nom ou alors il l'est mais dans une toute autre spécialité car il n'a dit que des âneries :
- "le décompte des charges "ne vaut rien""... alors que les justificatifs n'ont à être tenus qu'un mois à la disposition du locataire et qu'il lui incombe de venir les consulter...
- "si je n'ai déduit qu'une partir des dégradations, c'est trop tard, tant pis pour moi ..." : faux : vous pouvez toujours - et en fait il faut les en menacer - dans le cadre d'une procédure judiciaire demander le complément par demande reconventionnelle...
etc.
Attendez de voir venir et l'expérience prouve que quand des gens pratiquent l'intimidation sans compétence, ils laissent tomber et ne vont jamais en justice, car ils connaissent leurs limites... |
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ej3359
Contributeur actif
France
102 message(s)
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Posté - 18 nov. 2012 : 11:38:23
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Cet "expert judiciaire" n'a d'expert que le nom ou alors il l'est mais dans une toute autre spécialité car il n'a dit que des âneries :
- "le décompte des charges "ne vaut rien""... alors que les justificatifs n'ont à être tenus qu'un mois à la disposition du locataire et qu'il lui incombe de venir les consulter...
- "si je n'ai déduit qu'une partir des dégradations, c'est trop tard, tant pis pour moi ..." : faux : vous pouvez toujours - et en fait il faut les en menacer - dans le cadre d'une procédure judiciaire demander le complément par demande reconventionnelle...
etc.
Attendez de voir venir et l'expérience prouve que quand des gens pratiquent l'intimidation sans compétence, ils laissent tomber et ne vont jamais en justice, car ils connaissent leurs limites...
Il est référencé comme expert judicaire en "estimations immobilières"
Il a effectivement joué au bluffe en essayant de m'intimider. J'ai laissé faire pour voir ce qu'il pouvait dire "à l'oral" ...
La première étape sera la demande d'aide juridictionnelle et la demande de conciliation. Savez-vous je suis en droit de demander le dossier de la demande de l'aide juridictionnelle? Cette demoiselle touche à minima 500€/mois par son père qui paye le loyer. Pour en avoir discuter avec elle, la pension qu'elle touche ne comprend pas ce montant ...
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 18 nov. 2012 : 15:00:24
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qu'elle bénéficie ou non de l'aide juridictionelle ne vous concerne pas
consacrez votre temps et votre énergie à ce qui est utile et efficace pour vous
c'est déjà bien assez compliqué, n'ajoutez pas des histoires dans l'histoire, ça ne vous serait pas favorable |
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problème sur régularisation des charges 
