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 Posté - 18 nov. 2012 : 10:27:04
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Notre copropriété comporte 1 bâtiment avec 2 sous sols de places de parkings, celliers et locaux techniques.
Il comporte 3 entrées piétons pour les appartements lesquels sont également accessibles par les ascenseurs des 2 sous sols.
Pour la répartition des charges le règlement de copropriété indique qu'il s'agit d'un corps de bâtiment.
Le président du conseil syndical veut créer de nouvelles clés de répartition distinguant des lots d'appartements par entrée pour toutes les charges y compris les honoraires du syndic, les travaux lourds etc….
Cette proposition est mise à l'ordre du jour de la prochaine AG
Pour moi, il s'agit d'un changement de clés de répartition sans motifs.
Le président dit qu'il est dans son bon droit.
Quels sont les arguments juridiques solides à notre disposition pour réfuter cette proposition auprès du Syndic avant L'AG ou au plus tard lors de l'AG?
Comment convaincre les autres copropriétaires?
Je vous remercie de votre aide.
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Posté - 18 nov. 2012 : 11:17:20
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oui et non, 
en fait il s'agit de l'addition de 3 nouvelles clés, qui peuvent avoir leurs inetrets, encore faudrit-il pouvoir les regarder en détail... exemple : les honoraires de syndic ne devrait pas se retrouver dans ces clés, car trop difficile à gérer et il existe des murs mitoyens entre ces entrées, ainsi qu'une toiture commune, etc.... ceci devrait concerner le nettoyage, l'entretien/remise en état des escaliers, etc...
mais effectivement, ces nouvelles clés entrainent obligatoirement la modification de la clé principale concernant le batiment principal.
A quelle majorité votre syndic entend faire approuver ces deux résolutions ?
on peut penser à l'unanimité, mais également à l'article 26-b... je pense que le tout doit être dans la bonne rédaction du contenu de ces clés... et en particulier les ascenseurs et les parkings... |
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 18 nov. 2012 : 16:36:51
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Sauf erreur de ma part cela demande une remise à plat de toutes les répartitions. Séparant,
" Masse générale, masse par allée, masse ascenseur allée. Masse ascenseur parking , Masse Parking.
Il serait interressant de connaître la raison évoquée par ce Conseiller pour demander ce changement |
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3
Posté - 18 nov. 2012 : 17:15:12
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Je remercie les 2 contributions et apporte des précisions.
Chaque entrée a déjà une comptabilité séparée qui prend en compte les frais de ce groupe d'appartement, par exemple ascenseur, nettoyage moquettes mais pour toutes autres dépenses, ménage, honoraires de syndic, entretien des extérieurs etc..enfin tout ce qu'on appelle dépenses générales, la répartition se fait sur la base des tantièmes.
Ma question concerne l'avenir:
Quid d'une fissure sur la structure même du corps de bâtiment, d'un affaissement de terrain?
Quid d'un ravalement où une partie de l'immeuble voudrait une couleur et les autres une autre couleur?
Je pense qu'une nouvelle répartition pourrait engendrer plus de problèmes et notamment augmenter considérablement les honoraires du syndic.
Aucun copropriétaire ne s'est déjà plaint de la base de répartition prévue par le Règlement de copropriété et le président n'a donné aucune motivation,
D'où notre stupeur devant cette proposition et promet de longs palabres à la prochaine AG.
C'est la raison pour laquelle je demandais conseil et assistance pour argumenter loyalement et que la raison l'emporte.
Merci à tous
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Posté - 18 nov. 2012 : 18:29:02
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d'où l'importance de ce qui est mis dans ces nouvelles clés, cela ne peut concerner que l'inetrieur des escaliers.
qaunt aux ascenseurs : 3 pour deux escaliers c'est peut-être difficile à répartir.
mais il est certains que l'aspect extérieur du batiment ne peut dépendre que d'une clé générale aux tantièmes.
votre résidence doit conserver une clé générale avec les dépenses d'ordre général du batiment : travaux du batiment, honoraires, assurances, etc.. et des clés par escaliers qui ne peuvent concerner que des intérieurs des escaliers |
Édité par - rambouillet le 18 nov. 2012 19:50:19 |
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
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 Posté - 18 nov. 2012 : 19:23:33
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il me semble que l'assurance de l'immeuble et les honoraires du syndic doivent être en charges communes générales
ensuite vous pouvez avoir des charges spéciales par batiment |
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Posté - 18 nov. 2012 : 20:38:58
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françoise.m :" Le président du conseil syndical veut créer de nouvelles clés de répartition distinguant des lots d'appartements par entrée pour toutes les charges y compris les honoraires du syndic, les travaux lourds etc….
Cette proposition est mise à l'ordre du jour de la prochaine AG"
Le président ne veut rien en copropriété !!!! comme le CS il ne décide de rien !!!
Il PEUT proposer une telle résolution, mais cela se fait ici sans aucune réflexion sérieuse avec les autres membres du CS ET avec le syndic.
SEULE l'AG est décsionnaire, le président ne représente alors que ses tantièmes de copro et rien d'autre !! Un president de CS est un copro. comme les autres pour les décisions du SDC.
Modifier la répartiton des charges de copropriété est possible, MAIS
Les honoraires du syndic, l'assurance, les impots fonciers, les gros travaux comme le ravalement (pour un batiment entier) , les voiries, les espaces verts, l'antenne télé, le concierge et les employés du SDC,les controles d'accès, les équipements sportifs et de loisir, ...... toutes ces charges doivent être réparties en charges générales communes !!! ET pas autrement.
Votre président à une drole d'idée de proposer autre chose !! attention de ne pas trop fumer la moquette des escaliers ! 
Vous n'avez qu'un seul batiment, par conséquent pas de charges spéciales par batiment !!!
Que reste t'il à votre président du CS à modifier ???
françoise.m : une modification de la répartion des charges se vote à l'Unanimité. SI françoise vote contre la résolution est rejettée Pas trop de soucis à se faire. Pas besoin de convaincre les autres copros.
françoise : pour vous aider, la loi de 1965 sur la copropriété :
Article 11 En savoir plus sur cet article...
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Article 12 En savoir plus sur cet article...
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Article 13 En savoir plus sur cet article...
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
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Posté - 19 nov. 2012 : 14:24:23
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Voilà un long texte limpide, compréhensible et des plus complet !
Un immense merci à tous les contributeurs qui m'ont répondu et ôté bien des inquiétudes merci pour votre solidarité et vos connaissances.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de la suite
Trés cordialement
Françoise |
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Gédehem
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15985 message(s)
Statut:
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Posté - 19 nov. 2012 : 15:01:55
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On peut ajouter que, s'agissant d'une copropriété comptant un seul et même bâtiment qui ne soit pas pas divisible, la répartition des charges générales de l'ensemble du bâtiment n'est pas divisible.
Ainsi pour l'assurance, pour les honoraires du syndic, l'éclairage des communs externes, de l'entretien des VRD, et bien entendu les travaux sur l'ensemble de ce bâtiment, ..etc ....
La spécialisation des charges par entrée n'est possible que pour ce qui concerne spécifiquement chaque entrée : hall, cage d'escalier .... |
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Posté - 20 nov. 2012 : 09:07:28
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françoise.m : Votre syndic est le professionnel, il vous confirmera tout cela lors de l'AG.
Pendant les débats sur cette résolution, demandez lui confirmation des textes apportés ici; votre président du CS ne pourra pas dire grand chose sur sa proposition. IL est dans son droit de poser une question à l'ODJ? comme tout autre copropriétaire, mais celle-ci demandant l'Unanimité sur ces demandes, quasi impossible à obtenir, car c'est bien 100% des tantièmes q'il faut obtenir ! |
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modification de clés de répartition sans motif 
