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ejl_39
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 Posté - 19 nov. 2012 : 00:52:42
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Bonjour,
Dans ma copropriété, nous sommes 2 copropriétaires.
Personnellement je possède 15% des tantièmes, l’autre copropriétaire, le reste. Notre immeuble a été mis en copropriété il y a 7 ans. Lors de l’achat de mon appartement, le règlement de copropriété était rédigé (RDC).
Un différend nous oppose depuis quelques temps et cela m’a amené à relire avec beaucoup d’attention le RDC.
Au rez de chaussée, il existe un local commercial :
• qui a une vitrine et un accès sur rue
• qui a une porte débouchant dans le hall de l’immeuble
• qui n’a pas de boite à lettre dans le hall.
A ce jour le RDC exclue ce lot des charges spéciales que sont :
• les frais d’entretien et de réfection du hall d’entrée et de la cage d’escalier (la cage d’escalier n’est pas séparée du hall),
• les frais liés au changement de la minuterie du hall, de la cage d’escalier ainsi que le coût de la consommation électrique qu’ils génèrent.
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Par ailleurs les tantièmes liées à la cage d'escalier augmentent avec les étages.
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1/ L’exonération est elle licite ? Si non, que faire ?
2/L'augmentation des tantièmes en fonction des étages est elle normale ?
Merci
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Posté - 19 nov. 2012 : 07:34:15
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citation: 1/ L’exonération est elle licite ? Si non, que faire ?
2/L'augmentation des tantièmes en fonction des étages est elle normale ?
le RdC étant maintenant établi, il est difficile de le changer si ce n'est à l'unanimité de vous deux.
quant à l'augmentation des tantièmes en fonction des étages, n'est pas commun, mais il peut être considéré que, sans ascenseur, une partie de cet escalier est plus utilisé parce que plus emprunté par ceux qui habitent les étages les plus hauts.
Votre RdC datant de plus de 5 ans, il est difficile de revenir dessus sauf à l'unanimité comme je le disais...
a ce propros un petit rappel, au cas où : vous etes 2 copros dont l'un détient 15 % et le second 85%, mais lors des décisions prises, vous détenez tous les deux 50% des voix pour voter. Donc de petit propriétaire (15%) vous devenez égalitaire dans les prises de décisions.
Vous etes donc condamnés à vous entendre tous les deux quelque soit la décision à prendre.
la copro à 2, c'est la galère..... |
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ejl_39
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Posté - 19 nov. 2012 : 23:12:31
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Merci pour votre réponse.
La copro à 2 ça pourrait être simple si ce n’était pas pot de fer / pot de terre.
Pour les tantièmes en fonction des étages ... nous avons depuis toujours un ascenseur...
Nouvelle question:
L'autre copropriétaire a récupéré un de ses débarras (local dénommé ainsi dans le RDC grévé à juste titre d'une part faible dans la répartition des charges) afin d'agrandir un de ses appartements. C'est par une indiscrétion que j'ai appris cela. Le syndic n'a jamais été mis au courant, aucune résolution d'autorisation n'avait été voté en AG et les tantièmes n'ont à ce jour pas été modifié.
Manifestement, cette surface récupérée entraine une modification de la répartition des charges.
Comment obtenir cette modification, approbation en AG (peu probable 50% des voix pour et 50% des voix contre très certainement) ? Quelle autre solution ? Quel pouvoir a le syndic dans un tel cas ?
Merci |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 20 nov. 2012 : 00:07:50
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ce débarras est il une partie commune?
ou est ce un lot privatif?
qui appartiendrait à l'autre copropriétaire...d'après votre message |
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ejl_39
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Posté - 20 nov. 2012 : 01:15:45
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Ce débarras est un lot privatif qui appartient à l'autre copropriétaire. |
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Posté - 20 nov. 2012 : 07:44:21
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il faudrait savoir si ce débarras est décrit dans l'EDD joint au RdC ? et comment ? |
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ejl_39
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Posté - 20 nov. 2012 : 09:32:45
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Dans l'état descriptif détaillé (EDD?), ce débarras apparait comme un lot à part entière faisant 11 m².
Ce lot est un lot borgne.
Lui sont attachés une certaine quantité de tantièmes (je n'ai pas le RDC sous les yeux). |
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Posté - 20 nov. 2012 : 10:09:12
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le copro n'a pas obligation à signaler le regroupement de ces deux lots sauf si ce regroupement a necessité de toucher à une structure commune.
Il n'y a pas obligation non plus à modifier les tantièmes ; il n'y a pas modification de charges car ce proprio devait déjà en payer sur ce lot "borgne" et il continue à en payer sur les 2 lots mêmes réunis physiquement. (normalement  ) |
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Posté - 20 nov. 2012 : 13:19:36
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ejl39 : votre voisin propriétaire de ce lot n'a rien annexé. Il paie dejà des charges sur ce lot.
MAIS votre voisin DOIT obligatoirement demander l'autorisation de l'AG pour faire des travaux privatifs affectant les parties communes; comme percer une fenêtre dans le mur, une porte entre les 2 lots, ...... |
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Posté - 20 nov. 2012 : 15:27:48
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citation: une porte entre les 2 lots,
non pas du tout, car si le mur n'est pas partie commune, il est conidéré "mitoyen" entre deux copros en l'espèce le même. |
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ejl_39
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Posté - 21 nov. 2012 : 01:33:03
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Le débarras fait 10m² dans l'EDD et le RDC:
Les tantièmes rattaches sont les suivants:
- Généraux : 22 car local non habitable, la surface est affectée d'un coefficient 0.3 ce qui ramène la surface à 6,6 m².
- entretien cage escaliers : 50, surface ramené comme pour les autres débarras et grenier à 5m²
- Ascenseur : 60, surface ramène comme pour les autres débarras et grenier à 5m²
- Chauffage : 0 (à noter que la répartition dépense chauffage se fait au volume)
Maintenant la donne est différente si ce local vient agrandir un appartement puisque ce local devient alors habitable.
La cloison entre ce lot et l'appartement du copropriétaire permet de gagner 10 m² 'qu'il va falloir chauffer, qui sollicite d'avantage les escaliers et ascenseur et qui entraine une augmentation par changement de destination de la quotte part des charges générales.
Garder vous la même position après ce complément d'information ?
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Posté - 21 nov. 2012 : 08:19:13
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tout à fait, ce local a été défini ainsi dans l'EDD vous ne pouvez le changer sans l'aval du copro.
Prennons l'exemple du chauffage, certes, il ne paie rien pour ce débarras, mais ouvert sur l'appartement il devra plus chauffer son appartement d'origine donc dépenser plus.
l'ascenseur : on peut penser que ce débarras rattaché ou non, n'amène pas plus de "client" à l'appartement.
etc...
il n'y a pas changement de destination, car même sous l'appellation "débarras" c'est dans le classement habitation et local professionnel qu'aurait pu se faire la différence et dans ce cas, oui, changement des tantièmes.
citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
citation: Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
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ejl_39
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Posté - 21 nov. 2012 : 09:32:20
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OK merci pour toutes ces réponses. Elles vont m'aider pour la rédaction des résolutions et des questions de la future AG.
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Exonération de charges 
