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BIBI
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 Posté - 02 déc. 2012 : 20:55:17
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BONSOIR ,
Dans une résidence de plus de 400 lots , le syndic a décidé de porter à l'ODJ , une résolution concernant la pose de répartiteurs sur les radiateurs ( chauffage collectif au fuel) copro datant d'avant 1988.
Sur le principe et compte tenu du prix du gaz , l'initiative semble interéssante ( certains laissent les fenêtres ouvertes .. parce qu'ils ont trop chaud .. selon l'exposition de leur appart ) ..
Grâce à ces répartiteurs , certains évoquent une baisse de 20 à 25% de consommation de gaz(?)
Ce qui pose aussi problème c' est que le syndic a seulement précisé que le Prix de revient par radiateur = 9€ , mais pas de devis , pas de note technique ,.
* il veut faire voter sur le principe ( art/24) , mais se garder le choix avec le C.S ( qui ne se prononce sur rien .. )pour preuve , les conseillers se devaient de faire des devis comparatifs ..rencontrer des techniciens etc ..)
Face aux remarques et critiques :
- le syndic a prévu une réunion lundi soir .. l'A.G. a lieu le 20/12 ..
Certes , il va jouer sur l'obligation ..
* mais quid du relevé ?
* du calcul des conso ( selon un prix au M3 /gaz .. )
Comment est répartie la part "combustible " dans les résidences équipées de répartiteurs 
Merci pour vos conseils et remarques . Bonne soirée .
BIBI
* comment sera calculé la consommation de chacun
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BIBI
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1
Posté - 02 déc. 2012 : 20:58:41
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Excuses : il faut bien lire : chauffage au gaz , dans le sujet quei vient d 'être lancé .
BIBI  |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 02 déc. 2012 : 22:18:27
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Contrairement à une vraie fausse idée véhiculée par certaines association de copropriétaires, pour des raisons qui n'ont rien à voir avec de réelles économies d'énergies (*), l'individualisation de la répartition du chauffage collectif, comme de l'eau chaude, est une nécessité si ce n'est pas une obligation.
Avec une constante : lorsque cela est techniquement possible.
Ce qui veut dire que affaire ne se lance pas à coup de sabre (ou de menton), mais procède d'une étude appronfondie, éventuellement pas un bureau d'étude indépendant.
Ce qui veut dire qu'il doit y avoir une étude technique de faisabilité, prolongée par l'étude des moyens appropriés pour entreprendre cette individualisation.. : système à évaporation, compteurs de calories ....
L'individualisation des frais de chauffage est une vieille histoire qui débute en 1974, passe par divers textes, jusqu'au décret de 1991 qui oblige les syndicat....
Il s'agit donc ici "d'une obligation légale ou réglementaire.
Le syndicat n'a pas le choix : il DOIT réaliser cette individualisation.
Sa compétence est alors réduite au choix des modalotés de réalisation des travaux nécessaires rendus obligatoires.
La décision requiert la majorité de l'art.25 (L.art.25 e)
Une délégation de pouvoir, prévue D.art.21, n'est possible que pour les décisions relevant de la maj.art.24.
Autrement dit la décision sur les modalités des travaux d'individualisation des frais de chauffage ne se délègue pas au CS, c'est impossible légalement..
Notez que l'obligation dont il s'agit existe depuis 20 ans (Décret 91-999 du 30 septembre 1991)... , que les syndicats ont jusqu'en 2017 pour s'y conformer, et que la précipitation du syndic est pour le moins suspecte ....
Qui plus est avec un CS potiche .....
Il faudrait former une commission ad hoc, composée de personnes "responsables" désignées par l'AG afin de travailler sur ce sujet sérieux.
Ref :
Décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 tendant à permettre une répartition individualisée des charges de chauffage en fonction de la consommation effective de chaque logement dans les immeubles collectifs à usage d'habitation.
Voir aussi Le Code de la construction et de l'Habitat, sous-section 1 sous l'article R. 131-1 du CCH « Equipements et répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation ».
Décret du 23 avril 2012 qui renforce l'obligation d'équiper les immeubles d'appareils de mesure de consommation d'énergie; notamment en diminuant la liste des immeubles non soumis à l'obligation d'équipement (CCH, art. R. 131-2) ou encore en imposant une mise en service de ces équipements au plus tard le 31 mars 2017 (CCH, art. R. 131-5). (pour les constructions dont le PC est antérieur à 2001)
Concernant la répartition des charges, les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30, contre 0,50 auparavant. Dans les immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. 131-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé, sauf décision de l'assemblée générale de remplacer le taux initial par celui de 0,30 (CCH, art. R. 131-7).
(*) l'individualisation de la répartition a un réel impact sur les économies d'énergie. Ce qui ne veut pas die qu'il y a automatiquement, et pour tous, réduction des charges chauffage. C'est sans doute ce qui coince des associations, avec sans doute la questions du monopole de certains fabriquants sur les systèmes de répartition
NB : j'insiste : il s'agit par ces mesures (depuis 1974 !!) d'engager une politique d'économie d'énergie, entendons "énergie fossile" (pétrole), ce qui n'induit pas une réduction de la "facture".
Economiser l'énergie a un coût. Individualiser la répartition des frais de chauffage impacte directement sur la consommation d'énergie (gaz, fuel)...... même si elle n'en a pas pour tous sur la réduction de la charge "chauffage". |
Édité par - Gédehem le 02 déc. 2012 22:42:43 |
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BIBI
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Posté - 03 déc. 2012 : 06:28:04
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Merci pour votre réponse détaillée , qui plus est m'a permis de savoir qu'avec un article 25 : le C.S. ne pouvait obtenir une délégation spéciale ( info trés précieuse : qd on sait que ce syndic a la fâcheuse habitude de chercher à décider de tout et de souvent proposer de laisser le choix au C.S. donc à sa personne !! )
Ds le cas évoqué : il s'agit de compteur thermique .
A ma connaissance , Il n'y a eu aucune Ă©tude .. le syndic a seulement fait passer un installateur ( il semblerait que ce soit : le plombier de la copro ..)
Nonobstant sur le principe , je suis OK avec vous , non seulement :
- c'est une obligation et on se demande bien pourquoi , le syndic n'a pas cherché à étudier cette question , bien avant !
- mais de surcroit = économies trés conséquentes .
Compte tenu du manque d'implication du C.S. .. votre idée de commission est pertinente , et je vais essayer d'assister à cette réunion organisée par le syndic ,afin de faire cette suggestion .
J'aurai ainsi des infos ( ou pas ..) de façon à pouvoir donner des explications à des amis qui ne résident pas sur place et qui me demandent souvent de les représenter en A.G. mais ne me communiquent : leur convocation qu'à la dernière minute ..
Merci encore GEDEHEM
Bonne journée à vous et aux contributeurs et lecteurs .
BIBI
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BIBI
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 Posté - 03 déc. 2012 : 06:35:44
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PS :
Je parle d'économies , pour ceux qui ne résident pas à l'année dans cette résidence ..
je présume qu'ils verront leur quote part réduite avec un tel equipement .
Bibi |
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ABCT
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Posté - 03 déc. 2012 : 09:51:59
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La difficulté d'application ressort de la lecture des textes :
- Art R* 131-3 (du Code de la Construction et de l'Habitat D. n° 91-999, 30 sept 1991; mod., D n° 2000-1153, 29 nov 2000): " Les dispositions de l'article R. 131-2 ne sont pas applicables......"
b) "aux immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 1988 et non équipés de système de répartition des frais de chauffage, pour lesquels les frais de combustible ou d'énergie pour le chauffage d'une année de référence, rapportés à la surface chauffée, sont inférieurs à un seuil fixé par arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l'habitation et du ministre chargé de l'énergie, ou pour lesquels il est techniquement imposssible de poser les appareils de mesure.
Ce seuil est choisi de sorte que, pour les immeubles faisant l'objet de l'obligation d'équipement en appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif, la charge financière annuelle de ces appareils comprenant l'amortissement sur dix années et les frais de fonctionnement, soit inférieure au dixième des frais annuels de combustible ou d'énergie";
- Décret n° 2012-545 du 23avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs:
........." Notice : les immeubles Ă usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, l'orsque cela est techniquement possible et Ă©conomiquement viable, une installation....." |
Édité par - ABCT le 03 déc. 2012 09:55:07 |
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JPM
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Posté - 03 déc. 2012 : 11:37:56
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Pour faire bref : la règle, depuis des lustres, est que les dépenses de chauffage et de production d'eau doivent être individualisées.
Les dispositions réglementaires initiales n'ont pas été très bien respectées et rien n'a été fait pour y remédier. Il n'est pas certains que les nouvelles connaîtront un sort meilleur.
Les Pouvoirs publics, d'un bord ou de l'autre, ignorent ce qu'est l'accompagnement d'une réforme. Dans les rares cas où il y a une amorce d'accompagnement, c'est un flop. Sic pour la comptabilité des syndicats.
Sur l'individualisation des frais de chauffage, beaucoup pensent que le dispositif est très couteux, ce qui annule de potentiels économies individuelles. S'il y a quelque chose à faire, c'est donc avant tout de faire disparaître ce sentiment diffus, que l'on retrouve dans d'autres domaines de la gestion immobilière.
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ABCT
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Posté - 03 déc. 2012 : 15:31:44
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Comme nous avons un aperçu que les parlementaires ne savent même pas additionner.... comment voulez vous qu'ils soient capables de nous effectuer un calcul sur le retour sur investissement sur 10 ans.... avec des variables????? en précisant par ailleurs ...... "SI cela est techniquement possible et économiquement viable". |
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Posté - 03 déc. 2012 : 16:37:07
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ABCT : que viennent faire les députés dans les décisions d'un SDC et dans un calcul d"économies de chaufage ???
Les copropriétaires ne sont ils pas assez grands pour s'informer, et calculer les couts et les économies ??
L'état ne décide pas pour les copropriétaires !  |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 déc. 2012 : 16:48:46
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"Techniquement possible " = l'installation de chauffage permet-elle de dissocier chaque lot, et de ce fait de permettre un comptage lot par lot de la consommation de chaleur de chacun ?
Dans un immeuble chauffé par un circuit coulé dans les dalles 'plafond/plancher" il est techniquement impossible de dissocier chaque lot chauffé.
Dans un immeuble où le "service chauffage" est assuré par une boucle 'de chauffe' sur laquelle chaque lot est raccordé, l'individualisation est techniquement possible.
"Economiquement viable " : c'est la grande 'tromperie" d'actualité !
L'heure n'est pas à la réduction du coût de l'énergie pour chacun, mais à la réduction de la consommation d'énergie fossile pour tous !
Il ne faut pas que le citoyen, et parmi eux le copropriétaire, se fasse des illusions : les énergies utilisées, le fuel, le gaz, l'électricité, vont devenir de plus en plus chères.
D'une part parce que les énergies fossiles vont se raréfier (ce qui est rare est cher !  ) et que d'autre part les énergies de remplacement possibles seront bien plus couteuses à produire !
La politique mise en œuvre dans l'habitat collectif depuis près de 40 ans (1974 pour les 1er textes), renforcée ces derniers mois, ne vose pas à réduire pour chacun le coût du chauffage.
Ce n'est pas une mesure de réduction des charges.
Ici on demande au constructeurs automobile de réduire la consommations des moteurs.
Là on demande aux copropriétés de réduire la consommation de leur chaufferie.
Bientôt ce sera l'interdiction de l'éclairage des magasins, la nuit, des bureaux, l'éclairage public réduit ou fermé, par exemple sur les rocades ou autoroutes éclairées (où l'on note de ce fait une réduction de la vitesse ...et donc des consommations !...)
Il s'agit depuis 1974 de réduire la consommation d'énergie, ce qui n'est pas la même chose.
Même si, dans certains cas, pour certaines copropriétés, la politique d'économie d'énergie mise en œuvre, à la fois pour l'individualisation des frais de chauffage et d'eau chaude collectifs, mais aussi pour le bon entretien et équilibre des installations (les boues !!), entraine une réduction de la part de charge "Chauffage, ECS", il n'en va pas ainsi pour d'autres.
Une répartition aux tantièmes "lisse" les consommations. Pas une individualisation.
Il est donc indispensable d'avoir en tête que cette affaire n'a pas pour but principal de réduire les charges de chauffage, mais de diminuer ou au moins maitriser les consommations d'énergie fossile.
La diminution des charges, pour les "petits" consommateurs, ne vient qu'ensuite, n'en est qu'une conséquence.
Les "gros" consommateurs veront leur "facture" augmenter.
"L'Etat ne décide pas pour les copropriétaires "
Dans cette affaire l'Etat ne leur demande pas leur avis : la mesure est obligatoire depuis des années (décret de 1991), les copropriétaires étant réduits au choix dans la modalité de réalisation de ces travaux.
PS : Bien que n'aimant pas citer de cas personnels, qui ne peuvent de ce fait être pris pour une généralité ou pire une règle, je voudrais appuyer sur un point, étant un "viel" adepte de l'individualisation de l'ECS et du chauffage collectif (1982).
Abonnement compteur de calories (chauffage) avec 2 relevés annuel : 62 €/an
Compte tenu de la part "chauffage" variable de 500 à 800 €/an pour un T4 de 90m², de 600 à 1200 €/an pour un T6 de 120 m² (*), ces 62 € ne représentent qu'une goutte d'eau si l'on mesure les kwh gaz totaux économisés annuellement depuis l'individualisation (28% la 1ère année, puis entre 15 et 20% par rapport aux dernières années sans individualisation).
(*) variations liées pour 90% aux habitudes de chauffe de chacun. |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2012 17:27:52 |
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JPM
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Posté - 03 déc. 2012 : 17:38:19
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Gedehem a raison de rappeler que si l'individualisation des charges de chauffage semble avoir pour objet primordial l'équité de la répartition (celui qui dépense plus paie plus), ses partisans croient surtout obtenir ainsi une réduction de la consommation globale d'énergie au niveau de chaque syndicat.
Tout cela est un peu à courte vue comme pour les campagnes " chauffez vous à l'électricité "  Les promoteurs semblent avoir ignoré qu"on ne met l'électricité ni au frigo ni en cuve. Il faut donc au niveau national que l'on puisse produire ce qu'il faut pour les brefs moments de pointe ( quelques centaines d'heures dans l'année sans doute ????). Cela exige un parc de production surdimensionné.
Il est vrai, comme l'indique Gedehem que le chauffage par le sol (par circuit d'eau chaude) s'est révélé catastrophique (règlage difficile, corrosion des canalisations, difficulté des désembouages, etc ...). Pendant des années on a mal tenu compte de son inertie, particulièrement en demi saison.
C'est un joli spectacle de nos jours que de voir un diagnostiqueur en présence d'un appartement dans un immeuble de 1970 avec chauffage par le sol.
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ABCT
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Posté - 03 déc. 2012 : 17:39:48
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Philippe : je ne pense pas que ce sont les copropriétaires qui proposent les textes de loi et qui les votent.....
Et l'Etat imposent bien des textes (plus ou moins applicables) aux citoyens (propriétaires ou autres). |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 déc. 2012 : 17:57:54
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Concernant les "diagnostiqueurs", il y aurair beaucoup Ă dire, chauffage au sol ou pas .....
Sur :
".... ses partisans croient surtout obtenir ainsi une réduction de la consommation globale d'énergie au niveau de chaque syndicat."
Ses "partisans" croient surtout réduire les charges !
Ce qui est vrai pour certains, ..... pas pour d'autres.
Mais il est une constante liée à l'individualisation des frais de chauffage : une réduction effective de la consommation d'énergie (nous parlons ici de chaufferie gaz ou fuel), réduction plus ou moins importante selon le type de chaufferie.
C'est un peu comme réduire sa vitesse en automobile : en roulant à 110 plutot qu'à 130 on consomme moins.
Les rétracteurs sont ceux qui veulent rouler à 130 ou même 140 (plus ?), pestant contre l'augmentation du prix des carburants, inéluctable.
(moi je roule Ă 135 Ă cause des radars ..... ) |
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Posté - 03 déc. 2012 : 18:10:16
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BIBI
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Posté - 03 déc. 2012 : 18:43:59
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Dans la continuité de mon sujet , j'ai fait une erreur :
la résolution ( sans devis , sans aucune explication préalable ..) est libellée :
* Conformèment aux dispositions 2012-545 du 23.04.2012 ..... l'assemblée décide de mandater le syndic pour faire poser des répartiteurs ..."
*et non pas donne mandat au conseil syndical ...
Néanmoins , la résolution est proposée à l'article 24 , au lieude de (L.art.25.e) le syndic peut il "rectifier" le tir et soumettre cette résolution à 25e .. ? afin d'éviter une contestation ..
Merci pour votre avis
Bonne soirée
BIBI
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Posté - 03 déc. 2012 : 19:06:18
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BIBI : L'AG n'a pas à mandater le syndic !!!! c'est LE mandataire élu du syndicat !!!!!!!!!!!!!! Sa mission est d'exécuter les décisions de l'AG; le CS vérifiant que le syndic a bien exécuté ces décisions !!!
IL n'y a pas à modifier l'ODJ? et cette erreur. Il suffit que le résultat du vote soir annoncer suivant la majorité à l'article 25, et porter au PV avec la bonne majorité. C'est le PV qui compte, pas l'ODJ ! |
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GĂ©dehem
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 Posté - 03 déc. 2012 : 20:27:59
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"BIBI : L'AG n'a pas Ă mandater le syndic !!!! "
C'est prévu pourtant prévu dans "la loi", dont certain sont prompt à se gargatiser ......
Il y a de nombreuses irrégularités dans cette affaires !
Les travaux envisagés (pose de répartiteurs dont personne ne sait rien) ne relèvent pas de l'entretien de l'immeuble. Ils ne peuvent être décidés à la maj.art.24.
Le syndic faisant expressément référence à un décret qui oblige le syndicat, nous sommes bien dans le cas exposé par L.art.25 e : adoption des modalités nécessaires à la réalisation de l'obligation législative ou réglementaire.
Il ne peut donc y avoir délégation au syndic, ainsi qu'il est dit D.art.21, cette délégation ne concernant que des actes relevant de la majorité art.24..
D'autre part, l'obligation s'impose aux syndicat où cela est techniquement possible. Or aucun document ne semble joint à la co,vocation expliquant la faisabilité de cette individualisation, l'installation "chauffage collectif", par exemple par une étude technique du chauffagiste (celui en charge du contrat d'entretien.
C'est un préalable obligé.
Un autre aspect est celui des travaux de pose d'un système de comptage individuel.
Il y a non seulement la location de compteurs de calories, dans la mesure où ce système proposé est retenu par l'AG, mais aussi les coûr d'installation.
Il faut donc, et obligatoirement, que soit jointes Ă la convocation (D.art.11) :
- une proposition de contrat de location "compteurs"
- une proposition pour les travaux d'installation
Sur ce qui est exposé, il n'y a ni étude de faisabilité, ni proposition pour location compteurs, aucun devis pour leur installation, bref rien qui permette de décider quoi que ce soit.
Comme de plus le décret cité par ce syndic donne jusqu'en 2017 pour se mettre en conformité, du moins dans les syndicats où cela est techniquement possible ce que le syndicat de Bibi ne sait pas, il y a tout le temps de faire les études préalables nécessaires et rechercher des propositions.... |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2012 20:31:12 |
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BIBI
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Posté - 04 déc. 2012 : 05:08:53
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MERCI à tous , en général et à vous : Philippe 388 et Gedehem , en particulier : pour vos complémenst d'infos .
Préalablement à l'AG. et suite à mes remarques : Le syndic effectue une réunion publique .
Tout ce que les contributeurs m'ont appris sera bien utile ;
Bonne journée à tous .
Bibi |
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 04 déc. 2012 : 06:44:02
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Il a été dit plein de choses importantes sur ce sujet mais il y a u point essentiel qui n'a pas été abordé. La gestion "individualisée" avec répartiteur ne prend de sens que si chaque lot dispose de quoi régler le chauffage, c'est à dire de quoi agir. S'il n'est pas possible de poser des régulateurs accessibles facilement pour chaque lot, il devient inutile de poser des répartiteurs.
citation: Article R*131-2
Modifié par Décret n°2012-545 du 23 avril 2012 - art. 2
Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...orieLien=cid
D'où l'importance de faire des études sérieuses avant de lancer des travaux. |
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mespres
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Posté - 04 déc. 2012 : 07:08:35
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Les discussions fort intéressantes sur ce fil, ont passé sous silence un point juridique très important : la démarche du syndic est illégale.
citation: * il veut faire voter sur le principe ( art/24) , mais se garder le choix avec le C.S ( qui ne se prononce sur rien .. )pour preuve , les conseillers se devaient de faire des devis comparatifs ..rencontrer des techniciens etc ..)
le décret 67-223 stipule dans l'article 11 :
citation: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
Cela signifie qu'il est interdit de voter le principe des répartiteurs pour laisser ensuite touiller le CS.
Il doit être présenté au syndicat un ou plusieurs projets aboutis, avec leur coût afférent. Il reste possible de donner délégation au CS, c'est un très mauvais choix, sur un dossier aussi complexe. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 déc. 2012 : 08:52:47
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Observation pertinente de Mespres.
Il faut lutter vivement contre la pratique qui se généralise de déléguer tout et n'importe quoi au conseil syndical.
Primo le CS doit se concentrer avant tout sur ses deux missions légales.
Secundo la délégation au conseil syndical peut présenter un rél intérêt pratique mais elle doit rester dans l'encadrement légal. Les projets et devis doivent être présentés à l'assemblée. Celle doit faire son choix et ne laisser au conseil syndical que le soin de régler quelques détails.
Si les pouvoirs publics veulent faire du CS un organe de gestion, ils doivent modifier le statut de la copropriété. Il faudra prévoir en même une sensible modification des règles relatives à la responsabilité des membres du CS.
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