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JPM
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21
 Posté - 26 déc. 2012 : 08:17:14
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Je vais aller voir vos exemples mais je vous demande de nous indiquer quel serait pour les copropriétés françaises l'intérêt de traiter les immobilisations, quelles seraient les avantages et plus précisément comment il faudrait traiter l'acquisition de la tondeuse.
Cela ne me parait pas être une interrogation abusive.
Je connais bien les syndicats coopératifs et je connais bien la pratique de gestion des stocks.
Ceci étant les catégories de stocks ne sont pas nombreuses chez nous et le plan comptable actuel permet de traiter la question. Cat je suis bien d'accord sur le principe qu'il faut faire apparaître les stocks.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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 22
Posté - 26 déc. 2012 : 10:33:40
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J'ai vu les exemples communiqués.
Pensez vous sincèrement que les copropriétaires français trouveraient un avantage à l'utilisation de ces documents ?
L'intervention systématique d'un comptable professionnel pour assurer la bonne qualité des synthèses financières, quel qu'en soit le modèle, peut être considérée comme un plus.
Reste à en connaître le coût.
Dans l'un des documents, il est question d'une modification attendue de la norme comptable pour les entités sans but lucratif.
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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23
Posté - 26 déc. 2012 : 11:52:38
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De JPM:
"Je vais aller voir vos exemples mais je vous demande de nous indiquer quel serait pour les copropriétés françaises l'intérêt de traiter les immobilisations, quelles seraient les avantages et plus précisément comment il faudrait traiter l'acquisition de la tondeuse."
Effectivement les stocks ne sont pas nombreux en copropriété: Combustibles (Fuel) ou peu important: fournitures d' entretien.
La prise en compte des stocks permet de faire supporter la charge sur l' exercice de consommation. Actuellement on règle le problème en utilisant le compte 486 charges payées d' avance.
La création d' un compte de stock permetrait d' éviter de passer par le compte 486.
Pour les "immobilisations" je ne vois pas l' intérêt de les faire figurer dans la situation financière qui deviendrait un "Bilan" puisque le syndicat ne possède rien...(Thèse de JPM)
En contradiction: Article 26 de la loi:
"a)Les actes d' acquisition immobilière et les actes de disposition...."
Article 16 de la loi:
"...Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l' alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui."
Actuellement il n'y a pas d'obligation de constater la dépreciation des parties communes.
Seule existe la possibilité de constituer des "Avances travaux" remboursables en cas de ventes. C'est ce caractère "remboursable" qui est mis en cause par les tenants d'une obligation de comptabilisation et d' amortissement des immobilisations. |
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andre78fr
Pilier de forums
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24
 Posté - 26 déc. 2012 : 12:36:43
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Le sujet est vaste et délicat mais sur le fond je pense que la comptabilité devrait s'inscrire autant que possible dans un cadre général commun afin que la formation d'un comptable de syndic ne soit pas totalement différente de celle d'un comptable d'entreprise ou de cabinet et que les cas particuliers (qui le plus souvent embrouillent plus qu'autre chose) soient les plus rares possibles...
J'ai été très étonné en découvrant la comptabilité des copropriétés du traitement des travaux qui, selon moi, viole les principes de fidélité et d'indépendance des exercices.
Passer la totalité des travaux sur l'exercice où ils sont terminés, alors même que ces travaux ont pu s'étaler sur plusieurs années, ou à l'inverse laisser traîner dans des comptes (120) des travaux en cours ça m'interpelle...
Une autre "hérésie" c'est ce cadre "Emprunts" en bas à droite de l'annexe 1 ; on prétend mettre en place une comptabilité d'engagement mais quelque chose d'aussi essentiel que les emprunts (pourtant pas si rares) est traité de manière extra-comptable...
En fait il y a une vraie nuance "temporelle", la mise en place du concept de provisions en lieu et place des dépenses du trimestre à répartir (je résume SRU) consiste à anticiper, tout comme la constitution des avances...
Une sorte de gestion en "bon père de famille" qui prévoit les choses alors qu'en comptabilité générale (l'entreprise libérale et capitaliste...) on est davantage dans la prise de risque, la projection et l'anticipation...
Pour en revenir à la pertinence des immobilisations et dans le prolongement de l'exemple de la tondeuse, je vous propose l'exemple de deux copropriétés identiques avec une buanderie et un grand espace vert.
La copropriété A a décidé d'acheter deux grosses machines à laver à disposition des résidents et du matériel (tondeuse, broyeuse...).
La copropriété B n'utilise pas le local de la buanderie et fait appel à un prestataire pour l'entretien de ses espaces verts.
Dans le système actuel, on aurait un budget atypique avec de fortes dépenses de la copropriété A l'année des achats puis un budget (réalisé) moindre (moins de prestations...) les années suivantes...
Dans un système avec amortissement, on retrouverait dans les comptes (dans un état financier plus complet + tableau des immobilisations) l'équipement dont dispose la copropriété A et on aurait des budgets plus réguliers puisque les amortissements servent à lisser ces dépenses exceptionnelles... J'ai volontairement pris des éléments qui ne figurent pas dans le carnet d'entretien même si on peut objecter que rien ne l'interdit.
Je ne prétends évidemment pas qu'un tel système doit être systématique ou obligatoire mais juste que pour certaines copropriétés ça peut présenter un intérêt, pour l'information des copropriétaires.
Pour conclure je vous propose la version Belge du bilan d'une copropriété, d'après les comptes de l'arrêté royal du mois de juillet :
http://www.valcompta.net/ETAT_BILAN_BE.pdf
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 26 déc. 2012 : 14:01:45
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Pour JB 22 et s'agissant de l'article 16 :
Le syndicat peut certes acquérir. Il figure ès qualité de " propriétaire " au fichier immobilier, mais le lot privatif acquis n'en est pas moins la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Preuve en est qu'en cas de vente ou revente le syndic est personnellement tenu de verser sans délai à chaque copropriétaire sa quote-part du prix. En principe les fonds ne devraient même pas passer par le compte bancaire du syndicat.
De la même manière : quand une loi dit que " pour les immeubles d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 31/12/2005, le propriétaire est tenu de faire ceci ou cela ", il faut lire le syndicat des copropriétaire est tenu .... quand l'immeuble est régi par la loi de 1965.
Accessoirement, pour le combustible, il faut toujours passer par un compte de régularisation. Il y a toujours une quote part consommée pour l'exercice en cours et le reste pour l'exercice suivant.
Pour André78 :
Plein accord avec vous en ce qui concerne le cadre " emprunt ". On doit trouver l'emprunt dans la comptabilité. A noter qu'avec le récent régime légal cela sera impératif puisque le syndic sera chargé de la gestion des remboursements.
Quand il y a un plan pluriannuel de travaux, il convient bien entendu d'apurer chaque tranche en fin de l'exercice au cours duquel les travaux ont été achevés lorsque le compte a pu être arrêté avant la date de clôture de l'exercice.
Il y aurait beaucoup à dire du compte 12 qui doit, au minimum, et dès à présent être ventilé entre les différents chantiers.
Par contre, il est vrai que l'on ne peut pas "lisser " les charges d'investissement autrement que par des prélèvements sur des provisions sur travaux ou investissements futurs. Cette méthode est sans nul doute préférable à des amortissements postérieurs à l'acquisition.
On ne peut pas imputer à un acquéreur une cotisation d'amortissement au titre d'un investissement réalisé avant son acquisition. En effet on doit considérer que le prix d'acquisition a été fixé en fonction de la consistance et du contenu du bien à la date de la mise en vente. Il comprend donc la tondeuse, les balais, les ampoules, etc ...
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JB22
Pilier de forums
France
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26
Posté - 26 déc. 2012 : 15:50:41
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De JPM:
"Quand il y a un plan pluriannuel de travaux, il convient bien entendu d'apurer chaque tranche en fin de l'exercice au cours duquel les travaux ont été achevés lorsque le compte a pu être arrêté avant la date de clôture de l'exercice"
Réalisés dans le cadre d' un plan pluriannuel ou non, la réalisation des travaux peut s' étendre sur plusieurs exercices. On ne peut donc pas "apurer" les comptes travaux avant qu'ils ne soient achevés: On peut avoir sur l' exercice N des provisions versées sur des travaux commandés, en cours de réalisation ou non mais non achevés qui le seront peut-être sur l' exercice N+1.
De JPM:
". On doit trouver l'emprunt dans la comptabilité"
Depuis longtemps je préconise au débit un sous-compte 450xx Copropriétaires Emprunts à Rembourser et au crédit un compte 50xx Banque-Emprunts en cours.
Concernant le compte 12 son traitement actuel et une abérration.
On devrait passer les écritures en premier au débit d'un compte 12xxx pour les dépenses engagées et au crédit d'un compte 12yyy pour les provisions appelées.
En fin d' exercice, pour les travaux achevés pouvant être apurés, débiter les comptes travaux et créditer les comptes provisions pour travaux, avec pour contrepartie les comptes 12, cela évidemment dossier par dossier.
Les soldes des comptes 12 représentant les opérations en cours. |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 26 déc. 2012 : 17:47:27
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JB 22 écrit : citation: Réalisés dans le cadre d' un plan pluriannuel ou non, la réalisation des travaux peut s' étendre sur plusieurs exercices. On ne peut donc pas "apurer" les comptes travaux avant qu'ils ne soient achevés
Un plan pluriannuel de travaux, cela peut être
2011 Couverture partie Nord
2012 Couverture partie Sud
2013 Étanchéité parking + réfection espace vert supérieur
2014 Ravalement contrefaçade
Chaque chantier est autonome juridiquement, techniquement et financièrement.
En principe le compte de chaque tranche est établi en fin d'exercice. Il n'y a rien de nouveau sous le soleil. C'est comme cela depuis un siècle, sinon plus.
Mais il est vrai que dans certains cas une tranche peut s'étendre d'avril 2012 à février 2013. Il faut donc utiliser le compte 12. Il faut bien entendu le ventiler chantier par chantier quand il y en a plusieurs.
Pour l'emprunt, dès lors que le remboursement des annuités est à la charge du syndicat, il y a lieu dès le début de l'exercice, de passer l'engagement juridique à la date d'exigibilité, comme pour toutes les redevances annuelles constituant des charges inéluctables.
On reprend ainsi l'excellente pratique du droit public pour les collectivités territoriales, que l'on retrouve parfois avec surprise chez les marchands de marrons avisés
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