| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
genesis
Contributeur débutant
67 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 12 déc. 2012 : 14:13:31
|
Bonjour,
La question a certainement été traité
je fait partie d'un cs d'une grosse résidence.
Notre syndic actuel fait le mort sur divers sujets important ( des décisions de justice en cours, de gros problèmes de gardiennage avec fautes avéréés et constatées par le syndic lui même, une enveloppe de plus de 600 000 euros de budget à voter pour des travaux, etc etc .. )
ne réponds pas aux mails
ne réponds pas à nos demandes de rendez vous
ne traite pas nos problèmes
entant que membres du cs, nous sommes harcelés par des copros mécontents.. ils ont des tas de questions sur les divers sujets en cours et hélas nous ne pouvons leur apporter de réponses puisque notre syndic daigne nous répondre ....
alors que faire ?
changer de syndic, nous ne sommes pas contre, nous avons déjà choisi le futur
mais .... notre AGO aura lieu courant mars, avril voir juin .....
il nous est insoutenable de travailler encore dans ces conditions pendant 6 mois...
nous avons un cs actif, et le syndic est entrain de tous nous Ă©coeurer !!!!
comment contraindre un syndic Ă honorer son contrat ?
est ce qu'une mise en demeure suffirait ?
est qu'une révocation pourrait aller ?
merci de votre réponse
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 12 déc. 2012 : 15:08:25
|
Si vous êtes un CS actif, vous n'aurez pas manqué de lister, preuves à l'appui, tous les manquements de votre syndic.
Ce qui vous permettra demain, ainsi qu'il est prévu L.art.18 dern alinea, de faire désigner un administrateur provisoire en raison de la carence manifeste du syndic à répondre aux droits et actions du syndicat.
Et comme votre CS actif est aussi avisé, la requête qui sera déposée par l'avocat que vous aurez choisi proposera la désignation du Cabinet X, par ailleurs syndic de copropriété, en qualité d'administrateur provisoire jusqu'à la prochaine AG qui sera appelée à désigner le nouveau syndic.
PS : lorsqu'il y a une grave carence manifeste susceptible de porter préjudice au syndicat (cela ne semble pas dater d'hier !), il faut pour le CS :
- demander la convocation d'une AG avec la question de la révocation du mandat du syndic,
- la question de la désignation du nouveau. |
Édité par - Gédehem le 12 déc. 2012 15:13:26 |
|
|
|
 2
Posté - 12 déc. 2012 : 17:11:15
|
vous devez Ă©crire par LRAR au syndic Ă chaque fois que vous constatez un manquement Ă ses obligations.
Ensuite après accumulation, vous pouvez faire convoquer ou convoquer une AG pour décider sa révocation.
Cela c'est la théorie, mais vous risquez de vous retrouver avec un procès intenté par ce syndic qui vous coûtera plus cher que d'attendre 6 mois...
Son mandat se termine quand officiellement ? |
|
|
|
genesis
Contributeur débutant
67 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 13 déc. 2012 : 06:46:44
|
merci de vos réponses.
effectivement nous avons déjà listé les manquements du syndic ( les preuves sont des mails + derniérement un courrier en AR )
nous avons songé à la révocation, mais comme le dis rambouillet , nous savons également que le syndic actuel peut contester..
son mandat se termine le 30 juin 2013
y a t il une liste de ce que l'on peut juger pour révocable ?
est ce que le fait de ne pasrépondre par mail, par téléphone , de ne pas prendre en considération les demandes des membres du cs, est il suffisant pour révoquer ?
et comment prouver ?
de notre côté nous avons de nombreux mails avec des demandes auprés du syndic (demande d'intervention pour des problèmes, demande de déplacement pour constatation, demande de rendez vous, demande pour faire des point sur les problèmes en cours... )... mais le syndic ne réponds pas...
il ignore complétement le CS, |
Édité par - genesis le 13 déc. 2012 08:04:52 |
|
|
|
4
Posté - 13 déc. 2012 : 08:14:08
|
les mails ne servent à rien dans ce cas. Il faut les accompagner d'une LRAR spécifiant par exemple, que vous ne recevez aucune réponse à vos mails du temps, du temps etc... Toujours du LRAR (rappel :si vous êtes au CS, le président fait rembourser ces frais par le syndicat, via le syndic  ) |
|
|
|
genesis
Contributeur débutant
67 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 17 déc. 2012 : 20:56:46
|
merci de vos renseignements.
nous avons envoyés un recoAR au syndic, avons reçu le récépissé et il fait toujours le mort...
c'st désespérant de continuer à vouloir faire du bien dans une copro avec un tel syndic |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 18 déc. 2012 : 12:53:53
|
Le conseil syndical controle la gestion du syndic et il fait son rapport à l'assemblée générale. Point.
Croyez moi, ce n'est pas toujours drôle d'être copropriétaire quand le conseil syndical entend gérer à la place du syndic.
J'aimerai bien que mon syndic soit moins dépendant du conseil syndical et je suis loin d'être le seul dans ce cas.
Que chacun reste Ă sa place, en somme  |
 |
|
 |
 |
 |
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - filomat le 18 déc. 2012 13:03:36 |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 18 déc. 2012 : 17:38:05
|
|
filomat affirme citation: Le conseil syndical controle la gestion du syndic et il fait son rapport à l'assemblée générale. Point. Information tronquée ! le CS a aussi pour mission d'assister le syndic.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 18 déc. 2012 : 21:14:02
|
Et cette activité est bien plus importante que celle de controle, puisqu'elle nécessite non seulement d'accompagner le syndic dans sa gestion mais aussi d'anticiper celle-ci, par exemple pour les grands travaux périodiques (type ravalement) ou encore ceux d'amélioration, le but étant non seulement de maintenir l'état de l'immeuble mais sans doute de le valoriser ....
Hélas, trop de CS n'ont qu'une vision étroite de leur mission, limitée pour beaucoup trop au seul "controle", alors bien souvent réduit aux 3 heures du controle des comptes annuellement ! |
|
|
|
genesis
Contributeur débutant
67 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 19 déc. 2012 : 08:25:38
|
Ă filomat:
mais croyez moi, nous restons Ă notre place !!!!!!
- nous ne controlons pas uniquement les comptes de la résidence
- nous informons notre syndic de dysfonctionnement dans la résidence, n'est ce pas notre rôle ?
comme c'est curieux dans ce monde, qu'a chaque fois, il faut que l'on retourne la situation !!!!!
nous avons actuellement un syndic qui fait le mort ( aucune réponse de sa part que ce soit par mail, par courrier en AR, et encore moins joignable par téléphone !!!! ) et ce serait nous ! CS !!! les em*****urs !!!!
je suis désolé, je ne suis pas d'accord ...
-nous signalons, car nous sommes sur place et que notre gardien ne fait pas son boulot ( faute reconnue par le syndic lui même je le souligne sans que ce dernier réagisse !!! donc déjà là , à ce niveau il ne joue pas son rôle d'employeur et laisse une copro se pourrir de cette situation )
nous signalons donc des défaillances de gestions, des manquements graves aux obligations contractuelles des gardiens, nous avons accompagnés toutes les entreprises qui sont venues établir des devis pour notre futur ravalement,
et chacun doit selon votre opinion; rester Ă sa place !!
mais monsieur, dans cette situation toutes les résidences tomberaient en déchéance !!!!! |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 19 déc. 2012 : 12:10:35
|
Ce qui est peut-être le cas de la copropriété de Filomat, si son CS se limite au seul controle, qui plus est uniquement des comptes annuellement.
A moi qu'il n'y ai collusion CS<>syndic, ce qui est aussi une des tares de nos copropriétés..., le CS étant "à la botte" du syndic, bien loin de sa mission "assistance" qui impose un recul, une certaine hauteur de vue.
|
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 19 déc. 2012 : 13:06:10
|
Pour le cas de Stilla, je suis bien d'accord avec Louis92 que le CS a une mission d'assistance : Par exemple j'accepte très bien que le CS signale au syndic, qui ne l'aurait pas vu lui-même, ou qui n'aurait pas été prévenu par un autre copropriétaire, qu'il y a un nid de poule dans le parking, et quand le syndic lance l'ordre de service des travaux que le CS vérifie les factures et la qualité du travail, qu'il s'en fasse une opinion et qu'il la porte dans son compte-rendu à l'assemblée générale.
Mais le CS doit respecter la "souveraineté" de l'assemblée gnérale aussi bien que l'indépendance du syndic : Il n'a aucune qualité pour se "substituer" à l'une comme à l'autre.
Gédehem a deviné exactement le point "qui fait mal" dans ma copropriété, c'est à dire celui des grands travaux d'amélioration de la performance énergétique, qui se montent à des sommes "phénoménales" (50 millions) : Le CS s'est chargé tout seul de choisir les diagnosticiens et les architectes pour nous pondre à grands renforts de "propagande" coûteuse un projet qui a été repoussé (article 25g décret en conseil d'Etat non paru) n'ayant pas obtenu le tiers des tantièmes) en juin 2010 pour être représenté - sans crier gare et que personne ne s'y attende -(et de nouveau repoussé) il y a quelques jours.
Je ne suis bien sûr pas allé à cette dernière assemblée mais j'apprends que les opposants aux projets s'y sont vus refuser la parole (heureusement il leur restait leur" feuille de vote " et leurs pouvoirs).
On ne peut pas en même temps demander aux copropriétaires de ne pas être des "moutons" et d'un autre coté laisser le "CS" décider de tout à leur place et notamment "tenir en laisse" le syndic.
C'est le syndic qui est rémunéré, c'est à lui de gérer en toute indépendance.
Si le chêne pointu en est arrivé là où il en est (2000 euros de charges par trimestre pour un appartement avec les ascenceurs à l'arrêt, selon le dernier numéro du magazine du conseil régional d'ile de france) ce n'est certainement pas (à ce que j'imagine en voyant ce qui se passe dans ma copropriété) faute de "CS hyperactifs" mais bien plus probablement à cause d'eux.
Bien entendu je suis d'accord avec Stilla et Louis92 : Tant que le CS ne se substitue pas à l'assemblée générale ni ne cherche à la manipuler il est dans son rôle, mais si l'assemblée générale a choisi un syndic c'est en principe qu'elle lui accorde la présomption de probité et le CS doit la respecter, la voie "normale" pour un syndic qui ne répond pas au CS est d'en rendre compte à l'assemblée. |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 19 déc. 2012 : 14:11:47
|
Au risque de ramer à contre courant de certaines idées, j'approuve le CS qui, dans une démarche constructive, met en place une véritable politique non seulement d'entretien mais aussi de valorisation du bien commun.
C'est son rĂ´le, c'est sa mission.
Il n'y a là aucune substitution ni au syndic ni à l'AG, seule décisionnaire.
Certes, il y a des CS "dictateurs", "cul et chemise" avec le syndic.
Mais est-ce le cas chez Filomat ???
Nous ne savons pas ce qu'il en est des "grands travaux d'amélioration énergétique" dont il est question pour "50 millions" (en € ??).
Sur le fond c'est bien là une des mission du CS pour "assistance" du syndic. Si l'on considère que le CS, émanation du syndicat, est d'une certaine façon "porte parole" des copropriétaires, il est dans son rôle de "politique prospective" lorsqu'il propose la réalisation de travaux d'amélioration énergétique.
Qu'il y ai des dérives, des dysfonctionnements, ou que certains estiment qu'il y a du "forcing" est une autre affaire, appréciation interne qu'il n'est pas possible d'aborder ici.
Ce qui choque, est-ce le montant des travaux .... ou une supposée "dictature" du CS ????.
Mais sur la démarche elle-même, destinée à préparer l'avenir en prévoyant dès maintennant des travaux qui demain seront incontournables, que voila le bon travail d'un CS conscient des enjeux. |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 19 déc. 2012 : 15:52:40
|
Oui cinquante millions d'euros' soit 20 milleeuros par lot à régler 'cash'' la moitié pour les parties communes et l'autre pour les baies vitrées pour 3000 lots
Est-il 'sérieux' de laisser une telle somme à disposition du seul président du conseil syndical ?
C'est un travail de syndic, pas un travail de copropriétaire, et les conseillers syndicaux ne sont que des copropriétaires 'comme les autres'
Le syndic a obligation, avant 2017, de faire procéder à l'audit énergétique et proposer unplan de travaux .Les cabinets d'archiectes se jettent sur les CS comme la vérole sur le bas clergé
Vous parlez que le président etquelques autres conseillers s'accrochent à leur fauteill, non désignés ils restent sachants au conseilenaçés de destitution ils font venir un huissier à l'assemblée' les mêmes depuis 20 ans qui ne résident même pas dans la copropriété' Politique que tout celà  |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - filomat le 19 déc. 2012 16:09:01 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 19 déc. 2012 : 16:32:58
|
"le président etquelques autres conseillers "
Et combien de moutons y a t-il pour désigner ces quelques conseillers ??
Huissier ou pas, si les moutons restent moutons, ils sont ma venus de protester s'ils ne font rien !
"On recolte ce qu'on seme !" |
|
|
|
15
Posté - 19 déc. 2012 : 16:57:31
|
|
citation: Est-il 'sérieux' de laisser une telle somme à disposition du seul président du conseil syndical ?
Est-il 'sérieux' de laisser une telle somme à disposition du seul gestionnaire du syndic ?
Non, bien sur il faut les 2, syndic + CS. |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 19 déc. 2012 : 17:45:25
|
Les moutons ont commencé par ne pas désigner ces conseillers, en ne conservant que les quatre moins offensifs ("actifs" direz vous), peine perdue ils sont restés "sachants" et se sont représentés la fois suivante : nouveau refus de les désigner alors grande comédie à la tribune : catastrophe, inconscience des copropriétaires, ils sont tous fous ? Sommation au gros porteur d'expliquer pourquoi il votait contre, lequel répond qu'il a le droit de voter comme il veut sans donner d'explication sous les huées de quelques sympathisants convaincus que ne pas désigner à nouveau ces comédiens serait la fin du monde, le gros porteur vote ensuite pour les candidats suivants, pour 3 ans bien entendu.
Assemblée suivante un copropriétaire fait inscrire leur révocation à l'odre du jour. Prétextant les propos de tracts diffusés dans les boites aux lettres il font missionner un huissier par le tribunal, le copropriétaire ayant déposé la résolution est en retard, la résolution n'est pas discutée mais elle recueille tout de même un grand nombre de voix (10% des tantièmes totaux du syndicat), le vote électronique se met à dérailler.
Elles risquent de coûter finalement fort cher aux copropriétaires les "Grenelles de Monsieur Hulot" !
Mais ne craignez rien GĂ©dehem, les moutons ne le sont pas tant que celĂ ... Ce sont surtout les pouvoirs remis au syndic ou au conseil syndical qui sont les moutons !
Pour ce qui me concerne je ne remets plus jamais mon pouvoir Ă personne !
Et quand une assemblée est dédiée à un projet auquel je ne souscris pas : Je n'y vais pas !
Il y a surtout une regrettable facilité des syndics (et des administrateurs provisoires) de se placer, à peine nommés ou désignés, sous la tutelle du président du conseil syndical (les autres conseillers la bouclent ou bien ils se démettent).
Le conseil "couvre" un tas d'irrégularités : plans de réfection des terrasses voté et payé depuis dix ans et non exécuté entièrement : Le nouveau syndic a arrêté les travaux pour déposer les fonds sur un livret, charges bâtiments réparties en charges générales, travaux à l'article 26 proposés en 25, etc... etc... Je passe sur les frais divers, adhésion ARC et autres sans vote AG, subvention au PACT de 8000 euros pour qu'une personne fasse des simulations d'aides de l'ANAH pendant deux mois etc..., jamais voté, juste un mandat au syndic et au conseil syndical dans la limite de 150.000 euros pour ce diagnostic thermique.
C'est cela qui fabrique les chĂŞnes pointus !
Il faut informer les copropriétaires que ce sont eux, et eux seuls en assemblée générale, qui décident de ce qu'ils s'engagent à payer en charges, et que ce n'est pas plus le rôle du syndic que celui des conseillers syndicaux. |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17
Posté - 19 déc. 2012 : 17:47:06
|
|
citation: Et quand une assemblée est dédiée à un projet auquel je ne souscris pas : Je n'y vais pas !
quand j'étais petit et que je ne savais pas mes leçons, j'étais malade au lit, pareil : c'est totalement idiot comme comportement !!!! |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 19 déc. 2012 : 19:22:07
|
Pas du tout idiot : Si le tiers des tantièmes était pour il aurait fallu au moins autant de contre pour qu'il ne soit pas adopté, c'est à dire plus des deux tiers de présents représentés ce qui ne s'est jamais vu, et si, comme je le pressentais et comme ce fut le cas, le tiers des tantièmes de pour n'était pas atteint en faveur du projet, un vote contre de plus ou de moins n'avait aucune importance. Je n'avais aucune raison d'y aller, sinon pour m'informer, mais je considère que l'assemblée est faite pour voter, non pour s'informer.
Précision (précaution) importante : La copropriété de Filomat est de pure fiction : Toute ressemblance avec une situation réelle ne pourrait être que le fruit du hasard et de la pure coïncidence ! |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19
Posté - 19 déc. 2012 : 19:45:46
|
filomat :"mais je considère que l'assemblée est faite pour voter, non pour s'informer."
Mais vous oubiez qu'avant de voter il faut bien aussi s'informer, NON ?
Toujours de belles affirmations !!
PS : filomat, vous avez posrtez 3 fois le mĂŞme texte !!
|
|
|
|
genesis
Contributeur débutant
67 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 19 déc. 2012 : 20:21:16
|
|
et d'autant plus que ce topic est mien !!!!! |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
laxisme d'un syndic 
