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JPM
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 Posté - 07 déc. 2012 : 14:19:36
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A l'occasion du récent colloque franco québécois, on ne nous a pas dit que le rapport du comité consultatif sur la copropriété récemment présenté à M. le Ministre de la Justice au Québec recommande notamment la constitution d'un Ordre rassemblant les administrateurs professionnels.
Le rapport (près de 144 pages) présente un grand intérêt car les questions ont été traitées sans indulgence excessive, mais avec une hauteur de vue qui manque singulièrement à nos controverses mesquines.
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GĂ©dehem
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Posté - 07 déc. 2012 : 19:10:49
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Vous avez un lien à nous indiquer ? (c'est de la part d'un flémard qui à un poil dans la main pour chercher ......). |
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andre78fr
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 Posté - 07 déc. 2012 : 20:30:48
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GĂ©dehem
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Posté - 07 déc. 2012 : 23:05:17
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C'est un de mes vieux principes : c'est vachement plus agréable de faire faire les choses par les autres que de les faire soi-même ... 
Enfin ...., sauf me verser un verre de bourbon (avec 2 glaçons, merci) et surveiller le homard sur le barbecue à l'ombre de mes palétuviers (lorsque j'y vais ...)
(D'autant que pour l'informatique et le pianotage sur clavier, je dois ĂŞtre le dernier de la classe ......) |
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Numero6
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4
Posté - 08 déc. 2012 : 01:29:42
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Vous mettez donc en pratique cette maxime :
citation: "Toujours faire faire le jour mĂŞme par quelqu'un d'autre ce que l'on pourrait faire soi-mĂŞme le lendemain"
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oldman24
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Posté - 08 déc. 2012 : 11:25:51
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Peut-on comparer l'état d'esprit des Québécois avec celui des Français ?
Là est le problème ?
On ne voit pas une réussite éclatante, dans les ordres, déjà existants chez nous !
Alors, advienne que pourra... |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 08 déc. 2012 17:36:07 |
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nefer
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Posté - 08 déc. 2012 : 13:44:03
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citation: Initialement posté par oldman24
Peut-on comparer l'état d'esprit des Québécois avec celui des Français ?
Là est le problème ?
On ne voit une réussite éclatante, dans les ordres, déjà existant chez nous !
Alors, advienne que pourra...
Un grand bonjour...par ces temps très frais |
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JPM
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Posté - 08 déc. 2012 : 15:29:38
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Le mieux est peut ĂŞtre de regarder ce qu'il y a dans ce rapport ?
On parle d'abord des opérations de construction. Important mais ce n'est pas notre intérêt primordial.
Pour les syndics : un ordre est proposé. Les membres n'exerceraient que cette activité de gestion de copropriété. On peut songer néanmoins étendre à la gestion des organisations voisines et même à la gestion locative des lots dans les copropriétés administrées. Pas d'opérations d'agent immobilier.
Le rapport fournit une piste pour les sous comptes séparés : les comptes séparés en fideicommis. C'est grosso modo le système des CARPA (avocats) mutatis mutandis. Il devient évident que c'est la bonne piste aux lieu et place d'une collection de comptes séparés.
Sur la gestion : des réflexions sur les inconvénients de l'absentéisme aux assemblées, sans envoi d'un pouvoir.
Solution envisagée : pour certaines décisions : augmenter les majorités requises mais en calculant sur le total des voix présentes et représentées, et non sur toutes les voix du syndicat (10 000 sur 10000).
Moi je continue à penser qu'il faut des solutions différentes :
1) Permettre de conforter après l'assemblée une décision ayant obtenu une majorité insuffisante en obtenant des défaillants une ratification assortie d'un désistement d'action en contestation, et même aussi des opposants un désistement d'action en contestation.
Sur ce point un texte serait le bien venu mais je prétends qu'il est déja possible de recourir au désistement d'action (qui est renoncer définitivement à engager une action alors que le désistement d'instance c'est renoncer à poursuivre une instance engagée).
2) Dans certains cas sanctionner le j'menfoutisme des copropriétaires en les privant du droit de contestation lorsqu'il n'ont pas donné pouvoir.
3) Faire campagne pour que des instructions de vote soient jointes aux procurations.
Les abaissements de majorité sont des aveux d'impuissance assez semblables à ce que nous pouvons constater actuellement ?
Le gros est consacré aux provisions sur travaux.
Nos amis canadiens nous ont précédés sur cette voie mais risquent de s'engluer. En gros
La provision doit être calculée en fonction du coût de remplacement du bâtiment. OK ! mais il ne faut pas confondre usure normale et sinistre comme une incendie. La dessus ce n'est pas très clair.
Il faudrait des spécialistes pour calculer les provisions à constituer. En quelque sorte des diagnostiqueurs ! C'est la mode. 
Pour ma part je pense qu'un bon syndic compétent est le mieux placé, avec un architecte connaissant bien l'entretien des immeubles.
Le mode de placement semble poser problème au Québec. Chez nous le livret A est le bienvenu.
Un peu rapide mon topo. Il y a des trouvailles par ci par là , mais aussi des indications montrant que nous sommes bien avancés dans certains domaines, avec dispositions innovantes. L'ennui est que nous ne les appliquons pas et que certains UInautes peuvent ainsi dire : " on se fout de la Loi, tous le monde fait autrement."
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oldman24
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Posté - 08 déc. 2012 : 17:47:39
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Bonsoir JPM,
Merci pour votre contribution toujours aussi interessante.
Vivent, longtemps, les " vieux syndics ", dont la morale et la probité
sont Ă souligner Elles sont un exemple pour la profession !
Bien cordialement. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 09 déc. 2012 09:18:45 |
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Posté - 24 déc. 2012 : 14:27:23
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citation: Initialement posté par JPMLe gros est consacré aux provisions sur travaux. Nos amis canadiens nous ont précédés sur cette voie mais risquent de s'engluer. En gros La provision doit être calculée en fonction du coût de remplacement du bâtiment. OK ! mais il ne faut pas confondre usure normale et sinistre comme une incendie. La dessus ce n'est pas très clair. Il faudrait des spécialistes pour calculer les provisions à constituer. En quelque sorte des diagnostiqueurs ! C'est la mode.
Cela se pratique (ou doit se pratiquer) par toutes les foncières et bailleurs sociaux : on fait un plan pluriannuel de travaux (un plan GRGE = grosses réparations gros entretien) et on passe en comptabilité des amortissements (les éléments remplaçables du bâtiment doivent être comptabilisés en immos et amortis sur leur durée de vie - norme IAS 16) ou des dotations aux provisions pour grosses réparations...
Architectes et BET sont parfaitement qualifiés pour cela... |
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JPM
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10
Posté - 24 déc. 2012 : 14:56:34
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OK ! Je le sais bien.
Mais je sais bien aussi qu'en copropriété on fait cela aussi depuis des dizaines d'années.
Il suffit de relire les travaux de Jacques Robine et de son fils Olivier.
Ils traitent quasiment de l'amortissement des immeubles mais sur le plan technique exclusivement : la gestion prévisionnelle.
Et là il faut mettre l'accent sur le carnet d'entretien dans lequel on devrait retrouver les éléments techniques et financiers des contrats d'entretien avec garantie totale.
Il y a aussi des notaires qui ont travaillé la dessus.
Dans tout cela mieux vaut travailler sur le palpable à bref délai que sur des lendemains qui chantent.
Avant même la guerre 39 / 45 des architectes - administrateurs de biens et syndics comme Savignac, Bachelier et d'autres établissaient aussi des plans pluriannuels aussi bien en monopropriété qu'en copropriété.
Il est très bien de continuer sur cette voie, mieux encore de l'améliorer si cela est possible. Mais il ne faut pas prétendre avoir découvert un continent quand on ne peut ignorer les traces de précédents colons.
Par ailleurs je me porte témoin d'excellentes réalisations dans l'habitat social mais on ne peut quand même pas écarter l'existence de flops dans le secteur public.
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Édité par - JPM le 24 déc. 2012 15:05:25 |
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andre78fr
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Posté - 24 déc. 2012 : 15:18:10
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Vous le savez hein que immobilisations et amortissements ne sont absolument pas prévus (ni même autorisés) dans le plan et la gestion comptable des copropriétés en France ???
(contrairement au Québec mais également la Belgique, la Suisse...)
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JPM
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12
Posté - 24 déc. 2012 : 15:44:41
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Bien sur je le sais.
En Belgique et au Québec les copropriétaires sont dans une association.
En France ce sont les révolutionnaires qui ont assuré la promotion de droit sacré de propriété Aujourd'hui encore les copropriétaires français y sont attachés.
Ceci dit je prone bien sur la gestion prévisionnelle, les plans pluriannuels de travaux, l'organisation de leur financement et je rappelle chaque fois que nécessaire que les praticiens s'en sont souciés depuis belle lurette que les associations syndicales et les copropriétés existent.
Je ne vois pas l'intérêt de déterminer la valeur globale d'un immeuble qui n'appartient pas à une entité juridique unique.
Vous n'ignorez pas que l'implantation au droit de l'immeuble d'un arrêt d'autobus ou sa suppression ont une incidence importante et immédiate sur la valeur des locaux commerciaux du rez de chaussée.
Il y a comme cela des collections d'avatars qui modifient la valeur d'un lot sans faire varier celle des autres.
Il reste le cas rare de la réunion de tous les lots en une seule main. La valeur nouvelle de l'immeuble n'est quasiment jamais égale au total des prix payés pour les lots.
Enfin, nous verrons rapidement ce que les belges vont faire de la gestion des amortissements. Nos amis belges ont un problème la dessus : d'un côté les fondements généraux de notre Code civil, de l'autre le régime des associations pour les " copropriétés ".
Nous même avons le problème nouveau des associations qui peuvent " gagner de l'argent " pour parler clair. C'est une solution contre nature.
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JB22
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Posté - 24 déc. 2012 : 17:42:24
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En entreprise les immobilisations sont apportées au capital de la société ou acquises par les fonds apportés.
En simplifiant on a :
Au débit Immobilisations........X €
Au Crédit Capital..........................................X €
Les amortissement ont pour but d'imputer le coùt des immobilisations sur la durée de vie du bien et ainsi de reconstituer le capital, à la condition que les amortissements soient constitués sur les bénéfices réalisés.
En copropriété, en France, il n' y a pas d' apport en capital, et donc pas d' amortissement.
Ce sont les "Avances pour Travaux", non obligatoires actuellement, qui jouent ce rĂ´le.
Reste le problème des "Avances" remboursables ou non remboursables.
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andre78fr
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Posté - 24 déc. 2012 : 20:15:41
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Avec tout mon respect, cher JB22, ce n'est pas exactement ainsi que ça fonctionne... Il n'est pas nécessaire d'avoir un apport en capital pour avoir des immobilisations et la question du financement est distincte de la question du traitement comptable de l'acquisition, des dotations et des amortissements et, in fine, de la sortie. Au bilan, les immobilisations font partie de l'actif (avec les stocks et les créances).
L'achat d'une immobilisation se comptabilise comme un achat de charges : dans un cas on a le débit d'un compte 2 et dans l'autre le débit du compte 6 mais la contrepartie est la banque, crédit du 512 qui doit évidemment avoir été provisionné en conséquence (emprunt, avance constituée...).
La nature d'une immobilisation est très variable et il ne s'agit évidemment pas de traiter l'immeuble lui même (qui n'appartient pas au syndicat) mais plutôt l'équipement et le matériel.
Par exemple une copropriété qui achète une grosse tondeuse à 4 000 € : dans le système actuel la totalité de la dépense passe en charges alors qu'on pourrait estimer que cette tondeuse va durer plusieurs années et que la comptabilité peut tout à fait en rendre compte. Dans ce cas on passerait en charges la dotation aux amortissements, par exemple 800 € chaque année pendant 5 ans.
Les amortissements vont ensuite venir chaque année alimenter des comptes associés (comptes 28, au crédit) mais distincts afin de faire apparaître une notion de valeur brute et nette des actifs immobilisés. Au bout de 5 ans on trouve toujours la tondeuse dans les immobilisations, au débit, et le même montant au crédit du compte amortissement.
Les statuts sont divers entre l'association de copropriétaires en Belgique, la propriété par étage en Suisse ou le condominium au Québec... à mon avis c'est davantage une volonté de simplification ou de ne pas chambouler encore davantage les anciens systèmes mais pour ma part je reste complètement en faveur de l'élargissement aux immobilisations (et aux stocks) de la comptabilité des copropriétés en France.
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JPM
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Posté - 25 déc. 2012 : 15:28:09
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On est sur un sujet intéressant, d'une brulante actualité et c'est peut être le moment de mettre quelques points sur les i en toute sérénité.
Un détail d'abord : condominium c'est un terme mais pas un régime juridique. Ce n'est pas un terme latin classique. En latin on utilise compossessor pour copropriétaire et bonum pluribus commune pour copropriété.
C'est un terme anglais tiré comme bien d'autres du latin médiéval pour donner en droit public et/ou international dominion et condominion quand deux nations ont ensemble le contrôle d'une même terre.
Les praticiens immobiliers québecois l'ont utilisé pour désigner un appartement en copropriété. Point c'est tout.
Plus important : Pour l'essentiel, la conception fondamentale du régime québécois de la copropriété est quasiment identique à celle du droit français : division de la propriété d'un bâtiment en fractions divises (partie privatives) et indivises (parties communes). Les copropriétaires sont groupés en un syndicat. Il y a des variantes procédurales.
C'est avec la copropriéte belge qu'il y a une différence importante : les copropriétaires sont groupés en une association. Le droit belge des associations est assez proche du droit français pour les questions qui nous intéressent.
Rappel pour certains qui voudraient revenir aux régimes de type anglo-saxons : Pendant la première moitié du 20e siècle, jusqu'à la promulgation de la loi de 1938, tous les régimes qu'ils évoquent ont été essayés en France pour remédier aux difficultés de financement de la construction d'immeubles " en copropriété ".
Ce qui manque à beaucoup de " juristes ", c'est une bonne connaissance de l'histoire du droit (serait-il récent) et pis encore, la conscience des avantages que l'on peut tirer d'une telle connaissance.
Ceci dit, il est facile de retrouver l'histoire de ces tentatives dans la littérature juridique consacrée à la loi du 28 juin 1938. Celle ci a créé tout à la fois un régime des sociétés de construction et un régime de la copropriété divise modernisant les dispositions de l'article 664 du Code civil qui reprenait lui-même les pratiques coutumières de l'Ancien droit français (oui, oui, il y avait des copropriétés en France au 16e siècle).
Bref : vous pourrez constater qu'on a vu fleurir des sociétés de jouissance diverses et d'autres organisations assez proches du droit anglo-saxon, très exactement ce que semblent espérer certains soit la copropriété en société immatriculée, dotée d'un bilan, d'un conseil d'administration, et tutti quanti.
Echec pour des raisons fiscales peut être mais surtout parce que les français ne croient qu'à la propriété latino-révolutionnaire usus, fructus abusus sous la forme sacrée d'un droit réel (latin res : droit direct sur la chose).
Donc le régime des copropriétés françaises est ainsi construit. Il est bien entendu inconcevable, - et pratiquement irréalisable -, de modifier cette organisation. Il est seulement possible d'adopter pour l'avenir des organisations différentes. On peut noter que dans les domaines voisins de la multipropriété ou assimilés les difficultés sont nombreuses comme dans les résidences touristiques et les copropriétés LMP.
Revenons à nos copropriétés classiques.
Vous semblez conférer un régime particulier aux équipements communs. Erreur absolue. Tout est indivis entre les copropriétaires y compris les balais et wassingues.
On a voulu comparer la copropriété à une entreprise et cette tentative a été très loin. Les auteurs récents ne semblent pas connaître cette tentative qui avait abouti à un projet très complet de plan comptable et de tenue de la comptabilité. L'assimilation du fonds de roulement de l'époque à un capital a précipité le fiasco.
Pour autant il y avait de bonnes solutions à prendre pour le plan comptable et la comptabilité. Les auteurs du décret et de l'arrêté n'ont pas connu l'ouvrage semble-t-il. Il est encore dans les bonnes bibliothèques.
Le bilan de la comptabilité commerciale a pour objet d'être la synthèse du patrimoine de l'entreprise.
La copropriété n'est pas une entreprise. Elle ne produit rien. Le syndicat a un patrimoine comme toute personne morale mais un patrimoine virtuel toujours = 0.
Les immobilisations sont des investissements engagés afin de maintenir ou développer le potentiel productif de l'entreprise. Rien de tout cela chez nous.
Il ne peut donc y avoir que des amortissements techniques dans le carnet d'entretien, comme évoqués par Robine père et fils et d'autres gens sérieux. C'est très simple : les courbes d'usure.
Alors je vous propose de cogiter sur le report dans le carnet d'entretien des opérations techniques mais aussi financières liées à des contrats d'entretien avec clause de garantie totale. Là il y a du pratique à étudier avec les contrôles de fin de contrat.
Et en plus il y a des dispositions propres Ă la TVA dans ce domaine
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andre78fr
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Posté - 25 déc. 2012 : 16:15:59
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Il n'en reste pas moins vrai que les copropriétés au Québec ont des immobilisations dans leurs bilans financiers... comme en Belgique et comme en Suisse*.
La copropriété a le régime qu'on lui donne.
* avec un doute pour la PPE cependant...
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Édité par - andre78fr le 25 déc. 2012 16:23:54 |
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JPM
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Posté - 25 déc. 2012 : 17:47:25
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Quels textes avez vous à propos de la comptabilité canadienne et de la copropriété suisse ?
Cela serait intéressant de refaire le point car avec les belges qui étaient les plus intéressants à suivre on a perdu beaucoup de temps. |
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andre78fr
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Posté - 25 déc. 2012 : 19:28:53
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Je vous signale qu'en France les textes servent à définir le régime dérogatoire de la comptabilité des copropriétés (décret et arrêté du 14 mars 2005) et l'absence de textes ne démontre donc pas grand chose.
En dehors des textes généraux (articles 1009 à 1109 du Code Civil du Québec & articles 712x du Code Civil Suisse) je n'ai pas connaissance d'instructions ou de textes officiels sur la tenue ou gestion comptable des copropriétés au Québec ou en Suisse.
Néanmoins ma position est quasi-certaine pour le Québec par rapport aux nombreux exemples de bilans qu'on peut trouver en ligne ou encore les exemples de logiciels, comme celui ci :
http://www.condomanager.com/fr/rapports.html
Pour la Suisse en revanche, j'ai plus de doutes... et si vous avez des références je suis preneur ! |
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JPM
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Posté - 25 déc. 2012 : 22:58:30
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OK ! Nous sommes bien d'accord. Il n'existe aucune réglementation comptable au Québec et la situation est identique en Suisse à ma connaissance.
En France les prestataires de services informatiques ont établi des plans comptables dès 1960, assez proches les uns des autres. Les documents ont été d'emblée journaux, grandslivres et balances.
Il n'y a jamais eu de comptes d'immobilisation et pas non plus d'amortissement. Le principe du patrimoine de transit toujours égal à zéro a toujours prévalu. On ne voit d'ailleurs pas comment il aurait pu en être autrement.
Pour avancer un peu plus encore : quelle peut être l'intérêt pratique de comptes d'immobilisation et d'amortissements dans le régime actuel de la copropriété qui impose notamment, en cas de vente d'un lot, la purge des comptes à l'égard de l'acquéreur par le mécanisme de l'état daté ?
Vous donnez l'exemple de l'achat d'une tondeuse de 4000 €.
Le principe est que la tondeuse est payée comptant. La dépense est mise en répartition dans un compte 6... Stop et fin.
La tondeuse n'est pas dans le patrimoine du syndicat. Elle est la propriété indivise des copropriétaires. Aucune autre solution possible.
Que faîtes vous de différent ?
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andre78fr
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Posté - 26 déc. 2012 : 00:44:27
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On tourne en rond... en France il n'y a pas d'immobilisations (ni de stocks mais des associations bien connues trouvent des subterfuges pour les gérer malgré tout...).
Il n'empêche qu'ailleurs, en Belgique ou au Québec, ça existe bel et bien alors cessez de dire que c'est impossible !!! C'est aussi ridicule que de prétendre qu'il n'y d'autres solutions que de rouler à droite !
Deux exemples québécois, si vous connaissez Google je vous laisse le soin d'en trouver d'autres :
http://condoshabitatsaintefoy.com/E...ers_2010.pdf
http://emeraudedesrives.com/files/e...iers2010.pdf
...
Désolé de trouver intéressant des comptes qui feraient apparaître différemment une copropriété qui a acheté sa tondeuse et son matériel d'une autre qui paye un prestataire chaque année.
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Quebec : pour un Ordre des Syndics 
