| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
immonde
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 10 déc. 2012 : 11:14:27
|
Bonjour Mesdames et Messieurs,
Depuis plus d'un an le syndic me facture 300 euros de frais de relance et de frais d'huissier pour des retards dans le paiement des charges et je ne sais plus comment faire pour sortir de ce conflit.
Aujourd'hui j'ai encore reçu une mise en demeure pour cette somme.
Je vais essayer de tout résumer en 9 points précis afin que ce soit clair.
1 j'ai payé toutes mes charges, certe avec du retard mais je suis à jour depuis plus d'un an maintenant.
2 Je n'étais pas au courant d'une procédure par voie d'huissier, je n'ai jamais eu de courrier ordinaire ou recommandé de la part du syndic ou de l'huissier m'avertissant d'une telle procédure à venir ou en cours.
3 J'ai demandé au syndic des justificatifs pour les 300 euros et je n'ai obtenu aucune réponse probante à part que ce qui est facturé est du et que le tarif des relances a été voté a l'AG
5 j'ai alors contacté le cabinet d'huissier qui a effectivement sorti un dossier me concernant et datant de plus d'un an.
6 A ma grande surprise l'huissier me dit qu'il est passé à mon domicile, qu'il aurait déposé l'acte (impossible de rentrer car immeuble sécurisé) l'acte aurait été apposé dehors sur la porte ou sur la poubelle !!! et qu'une copie a été expédiée en courrier ordinaire et non recommandé.
7 De bonne foi je déclare que je n'ai jamais eu de courrier ni d'acte de la part de l'huissier.
8 L'huissier déclare qu'étant assermenté, que j'ai reçu l'acte ou non ou sa copie sa parole ne peut être contredite
9 Plus d'un an après je n'ai toujours pas de justificatifs probants et le syndic me réclame toujours la somme de 300 euros et se retranche derrière l'huissier et son assermentation.
Mes questions sont les suivantes :
1 Une procédure de recouvrement peut elle être mise en route sans que j'en soit informé par courrier recommandé de la part du syndic ?
2 Le syndic facture des frais d'huissier et me sort au bout d'un an une photocopie d'un acte non certfiée conforme.
- Est ce valable comme justificatif ?
3 HALLUCINANT Le syndic et l'huissier me disent qu'il faut porter plainte contre la poste pour non distribution du courrier !!!
Comment prouver que je n'ai rien reçu puisque je n'ai jamais rien reçu ?
4 Comment faire annuler les frais de relances car jamais reçu de courrier simple ou recommandé du syndic là non plus pas de justificatifs ?
5 Comment faire annuler ces frais d'huissier qui me sont réclamés par le syndic car là non plus je n'ai pas de justificatifs probants.
J'espère avoir été compréhensible et je vous remercie par avance de votre aide.
Cordialement
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 10 déc. 2012 : 11:44:18
|
Sur le principe, c'est à la partie qui réclame (ici le syndic) de justifier l'expédition de ses relances, de ses actes, à commencer par une "mise en demeure" qui est le départ de tout.
Cette mise en demeure est valablement faite par LRAR, l'acte extra judiciaire (huissier) étant abusif. Que le syndic lui ai confié l'affaire ne le dispense pas de justifier sa demande (montant, etc ....)
Sur le fond de l'affaire, voila bien le type d'ennui auquel on s'expose pour une absence ou un retard de paiement de provisions pour charges, retard qui pénalise exlusivement le syndicat, c'est important de le rappeler.
D'où des frais et pénalité, qui vous sont imputés justement, qui plus est pour "des retards" !
Si vous payez vos impots en retard, le fisc ne va pas vous oubliez pour les pénalités. Il faut comprendre que sur le principe, en copropriété c'est un peu la même chose. |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2012 11:49:16 |
|
|
|
immonde
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 10 déc. 2012 : 13:13:54
|
Je vous remercie pour votre réponse rapide,
Je suis d'accord sur le principe du paiement des charges dans les délais et pour les raisons que vous invoquez.
Mais que dois-je faire aujourd'hui svp car je viens de recevoir une mise en demeure par courrier ordinaire de payer ces 300 euros ?
1 - Le seul justificatif que le syndic pourrait me fournir c'est une photocopie de l'acte d'huissier.
Ce document (même si il était certifié conforme par l'huissier) et fourni plus d'un an après sa date d'émission serait-il suffisant pour justifier dans un premier temps les frais d'huissier réclamés par le Syndic ?
D'autre part même si ce document est fourni par le Syndic pour justifier des frais, c'est un peu facile plus d'un an après de cumuler des frais de relance pour finalement fournir un document, car produire un tel document n'apporte pas la preuve que je l'ai reçu en temps et en heure et là , seule l'assermentation de l'huissier semble faire foi, mais moi je n'ai rien à voir avec l'huissier, je ne lui dois rien !
3-Si je comprends bien, à partir du moment ou avant l'acte d'huissier je n'aurai pas reçu de mise en demeure par LRAR cela serait une procédure abusive selon vous ?
Et comment signifier tout cela au syndic ?
D'autant plus que la totalité des charges dues a été règlée au syndic il y a plus d'un an et que je n'ai pas été informé par LRAR d'une quelconque procédure.
Pour résumer,
- J'ai payé toutes mes charges avec du retard cependant je suis à jour depuis plus d'un an.
- Je n'ai jamais reçu de LRAR de mise en demeure de payer ou m'informant d'une procédure judiciaire.
- je découvre qu'il y a eu un acte plus d'un an après sans document officiel.
- le syndic me réclame des frais cumulés avec des frais d'huissiers et finalement ne justifie rien de probant
Questions :
- Comment répondre à cette nouvelle mise en demeure facturée 17.00 euros reçue il y a 4 jours en courrier ordinaire ?
- Dois je en tenir compte ?
- Que faire concrĂŞtement aujourd'hui pour clore ce dossier qui ne tient pas debout ?
Le dialogue avec le Syndic étant impossible car il se retranche derrière l'huissier et son acte.
Merci encore des informations et de l'aide apportée
|
|
|
|
erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 10 déc. 2012 : 13:45:25
|
bonjour,
merci des détails fournis, mais ils ne sont pas encore assez détaillés;
revenons en arrière, vous étiez a jour du paiement des charges; vous recevez un appel d'un trimestre de charges avec une date limite de paiement; vous ne le payez pas avant la date limite; avez vous alors reçu un rappel de la part du syndic? par courrier simple? ou par courrier en RAR a quel moment avez vous règler cet appel de charge?
Légalement les frais de relance simple ne peuvent pas être imputés au copropriétaire indélicat,(23ème chambre de la Cour d’Appel de paris ; dès lors facturer des frais de relance simple est " abusif " au sens de la Commission des Clauses Abusives) en échange , passé le délai,le syndic est endroit d'exiger le paiement intégral des charges annuelle en une seule fois au près du mauvais payeur (ceci pour permettre a un huissier d'agir sur une somme plus importante)
si la relance Ă©tait en RAR, il est habituel d avoir de 10 Ă 30 euros , n'importe quel tribunal jugerait je pense 300 euros comme abusif
donc les frais de relance ne sont pas dus par vous et sont illégaux, cependant les frais d'huissier restent à votre charge
|
|
|
|
|
|
challand
Contributeur actif
France
145 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 10 déc. 2012 : 14:08:45
|
Vous auriez pu vous éviter une bonne partie de ces tracas en prenant contact avec le syndic et en expliquant votre cas avant d'être en défaut. Il vous aurait indiqué ce qu'il pouvait faire pour vous et la suite. Sachez que chaque retard de paiement des charges trimestrielles entraine un lettre de rappel suivie d'un LRAR après un délai assez court. Faute de paiement, le syndic ne pourra peut-être pas payer les factures qu'il reçoit. Pour éviter les problèmes à répétition, le syndic doit demander le paiement du solde des charges pour l'année en cour. Bien sûr, cela risque d'aggraver le cas du copropriétaire défaillant.
Vous avez donc du recevoir obligatoirement au moins une LRAR(25 à 40 euros) qui devrait vous être imputée. Si le syndic peut fournir la pièce vous êtes mal parti, et les >100 euros demandés sont chers à vos yeux, mais si la procédure est faite dans les règles de l'art vous ne couperez pas à ce genre de montant.
Avez vous vérifié l'adresse officielle que le syndic possède ? Est-elle correcte ?
Et comment distinguer le défaut de paiement entre cas honnête et cas de mauvaise fois ? J'ai moi vu un copropriétaire changer sa voiture. Peu après, j'apprenais que ses charges n'étaient pas payées en intégralité. Potentiellement désespérant pour ceux qui auront conserver leur ancien véhicule et qui auront payé leur charges en temps et en heure.
Seule solution : contactez une association (unarc, clcv...) : ils vous expliqueront ce qu'il est possible de faire en cas d'erreur de la part du syndic. Mais il y a une cotisation à payer ! |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 10 déc. 2012 : 14:27:32
|
|
Demandez le reçu du LRAR de la mise en demeure au syndic. |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 10 déc. 2012 : 14:47:07
|
"Avez vous vérifié l'adresse officielle que le syndic possède ? Est-elle correcte ?"
Cela n'a aucune incidence, du moins si la liste est bien tenue à jour (ce qui est le cas si le copropriétaire reçoit les appels de charges (*)) !
C'est le propriétaire en titre, ou l'une ou l'autre des parties lors d'une mutation de lot, qui est chargé et donc responsable de la notification au syndic du domicile réel ou élu auquel seront envoyées les corresponsances et notifications.
Si l'adresse indiquée dans la "liste des copropriétaires" n'est pas la bonne par défaut de cette norification (en particulier s'il y a changement pour un non résident) , la "faute" en incombe au propriétaire du lot, certainement pas au syndic ou au syndicat.
Lorsqu'on a des ennuis pour régler les provisions, on n'attend pas : comme conseillé plus haut, il faut contacter au plus vite le syndic afin de l'en informer et envisager avec lui une solution.
(*) A noter qu'il n'existe plus formellement "Appels de charges" depuis 2002 : c'est l'AG qui décide de l'exigibilité des provisions. A défaut, elle tombe le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (L.art.14-1)
Ce qui veut dire que même sans l'avis prévu D.art.35-2, les copropriétaires DOIVENT verser sans attendre leur provision avant la date limite (soit avant le 1.01, 1.04, 1.07, 1.10)
A défaut, un versement après ces dates est susceptible de voir appliquer les pénalités et frais prévus. |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2012 14:55:25 |
|
|
|
immonde
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 10 déc. 2012 : 14:48:47
|
Bonjour erci7527,
Je vous remercie pour votre message,
Je payais mes charges mais jamais en totalité, donc j'ai toujours eu des relicats jusqu'au jour ou j'ai décidé de tout règler pour être tranquille.
Je n'ai reçu que des rappels simples envoyés par courriers ordinaires jamais de mises en demeure par LRAR de la part du syndic.
Aujourd'hui, et depuis plus d'un an le syndic me réclame des frais de relance simple, des frais d'huissier, et des frais de relances sur ces frais d'huissier non payés.
Sur les relances simples concernant les retards de paiement des charges admettons que même abusifs ces frais étant votés en AG j'accepte de les payer
Qu'en est il des frais d'huissier réclamés par le syndic et de ces relances sur ces frais d'huissier réclamés en courrier simple ?
Le syndic a fait appel à un huissier sans au préalable m'avertir de telles poursuites par LRAR.
Mais la totalité de mes charges ont été payées entretemps car je ne savais pas qu'une procédure était en cours. comment aurais-je pu le savoir je n'ai jamais rien reçu me le signifiant.
Aujourd'hui, et depuis juin 2011 je suis totalement Ă jour de mes charges mais je ne paye toujours pas ces frais de relance car le syndic ne me produit pas de justificatifs exploitables.
Et le syndic peut il me réclamer les frais d'huissier alors que je n'ai jamais été informé d'une telle procédure ?
-Pourquoi devrais-je payer ces frais d'huissier ?
-Sur quel justificatifs devrais-je les payer ?
-Est ce que je dois ou non payer les relances sur ces frais d'huissier ?
Je ne souhaite pas payer 300 euros de frais sans justificatifs sérieux, et le syndic se retranche derrière le fait que l'huissier étant assermenté ça suffit pour être une preuve de son intervention donc de la facturation donc des relances etc...
Mais avant telle ou telle intervention de l'huissier j'aurai bien voulu être prévenu par le syndic et ça n'a pas été le cas
d'après le modérateur cette procédure serait abusive dès lors que je n'étais pas informé qu'une telle procédure serait mise en route si je ne payais pas mes charges dans un délais donné.
Alors que dois-je faire concrĂŞtement aujourd'hui svp ?
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 10 déc. 2012 : 16:26:36
|
vous devriez vous rapprocher d'une association (ADIL par exemple) avec tous les documents en votre possession pour qu'on puisse vous dire si des sommes sont dues ou non
il faut faire la chronologie des faits pour vérifier l'imputabilité ou non des sommes réclamées |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 10 déc. 2012 : 18:18:32
|
Il faut surtout que le syndic apporte une justification Ă sa demande, les AR de son rappel, de sa MED, etc ....
Le copropriétaire ne connait que son syndic en charge du recouvrement, lequel doit être à même de justifier les prétentions du syndicat.
Si le litige vient devant un juge, ce sont ces mêmes pièces que le syndic devra présenter.
Il reste tout de mĂŞme des choses peu claires :
"Je payais mes charges mais jamais en totalité, donc j'ai toujours eu des reliquats jusqu'au jour ou j'ai décidé de tout règler pour être tranquille."
Dans la mesure où vous auriez eu moulte rappels/mises en demeure, vos 300 € peuvent avoir une justification.
Vous ne pouvez tout de même pas prétendre vivre à crédit sur le dos du syndicat et maintenant vous plaindre d'une demande de remboursement d'une sorte d'intéret et de pénalités.
Retards de paiements injustifiés (car vous semblez l'avoir fait exprès), c'est le couperet qui tombe tôt ou tard !
|
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2012 18:28:00 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 11 déc. 2012 : 10:16:01
|
L'envoi d'une mise en demeure par huissier n'est pas illégal du tout puisqu'il est nécessaire pour l'inscription d'une hypothèque.
Tout dépend sur ce point du montant de la somme due.
L'accumulation de relances facturées est abusive de la part du syndic.
Erci7527 écrit : citation: Légalement les frais de relance simple ne peuvent pas être imputés au copropriétaire indélicat,(23ème chambre de la Cour d’Appel de paris ; dès lors facturer des frais de relance simple est " abusif " au sens de la Commission des Clauses Abusives) en échange , passé le délai,le syndic est endroit d'exiger le paiement intégral des charges annuelle en une seule fois au près du mauvais payeur
Cette dernière indication (en rouge) est totalement fausse et vient directement d'enseignements erronés fournis par des organismes parfois officiels et toujours présumés compétents.
Cette déchéance du terme ne peut résulter que d'une décision judiciaire et elle ne peut concerner que des provisions sur charges ordinaires de l'article 14-1 de l'exercice en cours au moment de l'instance 
Le coût de la procédure devant le Président du TGI est assez élevé. La déchéance n'est pas toujours accordée. Si le syndicat est créancier à d'autres titres, notamment provisions sur travaux de l'art. 14-2, il faut une action distincte.
Conclusion évidente : sauf pour des syndicats cossus, la procédure de l'article 19-2 avec déchéance du terme est à proscrire.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 11 déc. 2012 : 15:33:50
|
C'est hors du présent sujet, mais la remarque de JPM sur la procédure prévue L.art.19-2 vaut aussi pour ce qui concerne les provisions exigibles lorsque le budget prévisionnel pour l'année N est décidé au cours de la même année N.
Avec bien entendu l'autorisation donnée au synduc comme il est dit D.art.43, le principal argument contraire venant de l'impossibilite de mise en œuvre de la procédure L.art.19-2.
La belle affaire : JPM expose ce qu'il en est exactement.
On voit bien ici ce qu'il en est pour la plupart des syndicats, pour ne pas dire quasi tous ....: un "amusement" faisant croire que .... !
Mais c'est hors le présent sujet.... |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2012 15:35:23 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 11 déc. 2012 : 16:03:11
|
Nuance importante Gedehem !
Avec l'article 19-2 le président doit vérifier que le budget prévisionnel a été adopté par l'assemblée.
Si le budget 2012 a été adopté par l'assemblée du 17 mai 2012, vous ne pouvez engager votre procédure au mieux qu'après cette date. Dans la pratique en juin 2012. On est déjà presque à Noel dans ce cadre particulier 
Mais, - Dieu soit loué -, le budget prévisionnel aura été adopté en 2011. Lors de l'assemblée du 17 mai 2012 on se contente de le modifier en fonction des baisses successives du prix du gaz
Comme vous le savez, ce sont le syndics qui sont responsables des hausses du prix du gaz, comme aussi de la hausse de la TVA.
Vous savez aussi que l'inflation a été de ..., de ... 1, 8 % je crois dans le passé. Il avait été question d'indexer les retraites sur le prix du gaz
Quoiqu'il en soit la hausse réelle des charges 3,5 % pour les uns, 3,8 % pour les autres, c'est de la faute des syndics.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 11 déc. 2012 : 18:35:01
|
.... responsable de celui du blé, donc de la baguette de pain !
Pour le BPrévisionnel voté en mai 2011, il concerne l'exercice débutant le 1.01.2012, la "réctification" généralement à la hausse (hausse de la hausse de mai 2011  ) ne changeant rien du tout !
Personne ne va engager d'action en brandissant L.art.19-2 pour un retard ou même une absence de provisions pour 1 ou 2 trimestres, ni même 3, car ce n'est pas à la veille de Noël 2012 que l'affaire sera abordée, mais plutot en avril ou juin 2013, ..... soit après l'approbation des comptes 2012 !....
Dans la pratique, ainsi que vous le releviez aussi, cet art.19-2 n'est d'aucun intéret pour recouvrer des provisions.
Alors que recouvrer des comptes approuvés par une AG !  |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2012 18:45:18 |
|
|
|
immonde
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 14 déc. 2012 : 13:32:41
|
Bonjour Ă tous,
Je vous remercie pour toutes vos interventions et précisions destinées à résoudre mon souci, quel plaisir de lire des phrases correctement rédigées ce qui est de plus en plus rare sur les forums.
Pour revenir à ce qui me préoccupe, je n'ai pas 10 ans de retard dans les charges, j'ai volontairement trainé sur 2 appels de fonds en 2010. La somme totale due s'élevant 900 euros.
Cette somme peut paraître importante, mais sur 62 copropriétaires, je suis le seul à avoir eu un solde débiteur, donc je ne mettais pas en péril les comptes de la copropriété loin de là .
Le solde que je devais a été payé et mon paiement effectué bien avant de découvrir qu'il y avait une procédure, car je le rappelle, je n'ai reçu aucune mise en demeure en LRAR de la part du syndic pour le retard, seulement des lignes de frais qui s'accumulaient sur les relevés jusqu'au jour ou on m'a facturé des frais d'huissier et là j'ai interpelé le syndic à maintes reprises pour avoir des explications et justificatifs de ces frais et de cette procédure, on m'a "gentiment" dit que c'était comme ça, sans justificatifs.
Je me suis présenté chez l'huissier qui m'a bien indiqué qu'il y avait eu une procédure et que je ne lui devais rien puisque son client c'est le syndic.
Mais mon chèque abien été encaissé par le syndic, et je me suis mis à jour, je me heurte à un vrai mur car de bonne foi, j'ai reglé mes charges sans savoir que dans mon dos courait une procédure.
Ca traine en longueur, le syndic ayant entamé une procédure et payé l'huissier il me repercute les frais et de mon côté je persiste à clamer que plus d'un an après et sans jusqtification d'une procédure et sans justificatifs je ne souhaite pas payer.
D'autre part, le syndic à plusieurs adresses et identites, ce qu'on me réclame c'est sur l'ancienne adresse aujourd'hui le règlement des chag
|
|
|
|
immonde
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 14 déc. 2012 : 13:59:11
|
Pardonnez moi je ne sais pas ce qui s'est passé avec mon ordinateur le message est parti trop vite.
Je confirmai que les adresses et les raisons socales ont changées, cela n'a peut être aucune incidence, effectivement les comptes ont été également été approuvés.
J'ai adressé un courrier en LRAR suite à la dernière mise en demeure indiquant que mon compte est à jour et que je souhaite avoir des explications sur la somme qui m'est réclamé.
J'attends la réponse du syndic et vous en ferais part.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 14 déc. 2012 : 15:41:32
|
Sur votre exposé, il y aurait peut-être eu changement de syndic (????), l'ancien ayant transmis au nouveau une situation des comptes faisant apparaitre un débit pour le votre.
Débit qui ne peut être régularisé puisque c'est ex-syndic qui a reçu votre versement (chèque encaissé ?)
Reste Ă voir cette histoire de "relance" et de "mise en demeure", que le syndic actuel doit ĂŞtre en mesure de justifier ! |
|
| |
|
Sujet |
|
|
PROBLEME FRAIS DE RELANCE - FRAIS D'HUISSIER 
