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alain collet
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 Posté - 14 déc. 2012 : 18:50:19
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En AG le directeur de copro Cxxxx Sxxxx d'une agence d'un grand groupe français a pu dire :
"l'élection d'un président du CS n'est pas obligatoire"
j'ai fait part à tous de ma surprise !!!
d'après les textes que j'ai pu lire, le syndic a le devoir de conseils et en particulier il doit faire élire un président au CS.
Qui veut bien réagir pour faire honte (si) à ce syndic ???
merci
je vais lui transmettre bien sûr vos réactions.
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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andre78fr
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1
 Posté - 14 déc. 2012 : 19:02:00
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L'AG doit élire un président de séance puis les membres du Conseil Syndical mais pour autant que je sache, le président du CS peut être élu par le CS réuni plus tard et en comité restreint...
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Gédehem
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 2
Posté - 14 déc. 2012 : 20:57:34
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C'est en toute lettre L.art.21 alinea 7 :
"LE CONSEIL SYNDICAL ELIT SON PRESIDENT PARMI SES MEMBRES"
'Ecrit en gros et gras pour ceux qui en sont encore à sortir des bêtises du type "pas besoin d'un pdt, le pdt n'est pas obligatoire", et autres fadaises !)
Lorsqu'un texte précise que "il faut faire ceci, il faut faire cela", ce n'est pas un souhait, ou soumis à appréciation en foction d'une situation.
C'est un IMPERATIF, qui n'est pas susceptible d'une interprétation ou d'une dispense, qui n'existe pas ici.
La sanction ? Comme pour l'absence de RFCS, faute d'un pdt le CS n'est pas "organisé", régulièrement formé, puisque une des conditions édictées par L.art.21 est cette désignation !
A la différence du syndicat, le CS est une entité hiérarchisée, pyramidale. Pas de clé de voute à la pyramide, tout sécroule .... |
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andre78fr
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3
Posté - 14 déc. 2012 : 21:08:59
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Le président du CS est obligatoire mais il faut préciser la question : cette élection doit-elle avoir lieu au moment de l'AG ou plus tard...
C'est comme ça que j'ai compris le message de départ en tout cas. |
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Gédehem
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4
Posté - 14 déc. 2012 : 22:05:00
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L'AG est convoquée pour statier sur les questions inscrites à l'ODJ.
La désignation du pdt du CS ne peut être prévue, l'AG n'ayant pas compétence pour le désigner.
C'est une réunion d'AG, pas du CS.
Aucun texte ne précise ce qu'il en est sur cette désignation.
Il ressort de la pratique :
- les conseillers fraichement désignés conviennent ensemble de la 1ère réunion destinée à désigner le Pdt (dès la fin de l'AG où dansles jours qui suivent).
- l'AG adopte une résolution, qui peut être présentée en séance, pour que les conseillers se réunissent dans un coin de la salle dès la fin de l'AG afin de désigner le pdt.
Une constante : c'est aux conseillers, lors d'une réunion du CS imposée ou convenue, qu'il revient de désigner le pdt du CS. |
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alain collet
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5
Posté - 15 déc. 2012 : 13:16:22
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Posté - 15 déc. 2012 : 13:51:46
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il peut être dit aussi à ce syndic : un syndic pro n'est pas obligatoire pour gérer un syndicat ; on peut aussi utiliser les services d'un syndic non pro (un copropriétaire bénévole ou non) ou mieux un syndic coopératif !!!!
dans ce dernier cas, soit le syndicat est petit et peut-être géré ainsi, soit le syndicat est grand et le syndicat coopératif rémunère un gestionnaire à temps partiel par exemple.... |
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Posté - 15 déc. 2012 : 14:04:04
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alain collet :" d'après les textes que j'ai pu lire, le syndic a le devoir de conseils et en particulier il doit faire élire un président au CS."
Il ne suffit pas de lire les textes, mais il faut aussi bien les interprêter ! !!!
Le syndic n'a rien à faire avec l'élection du président du CS, qui est une obligationlégale !! le texte de loi est clair, et aucun texte ne dit que le syndic fait élir un président du CS.
Les conseillers élus se réunissent après l'AG pour élir le président parmi ces conseilelrs.
alain collet :" Qui veut encore réagir car ce topic sera largement diffusé pour détruire l'image de ce syndic qui enfume un max les copros "
De nouveau dans la diffamation !! pas très sérieux et cela devient récurrent dans vos posts !!! Avant de critiquer, commencez par apprendre les textes de lois, et de désirer détruire la réputation d'un Syndic !!
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alain collet
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8
Posté - 15 déc. 2012 : 14:28:29
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cela n'est pas ce que je voulais dire.
le syndic a un devoir de conseil et
l'élection d'un président de CS est obligatoire
donc le syndic doit souligner à tous dont CS que le CS n'est pas valide or le syndic tient de plus chez nous le sécrétariat du CS !!!! (ce que je dénonce comme étant déplacé)
de plus il n'y a pas de RFCS ce qui est encore un manque
lié à tous ces manquements du syndic, il arrive en enfumer les copros car de fait il est très fort en réunion eu égard l'image justement de juriste (???) et est connu de longue date ici.
détruire cette image de sérieux de ce syndic n'est pas de la diffamation si ces faits sont avérés si aucun nom n'est donné. C'est attaquer le syndic sur ses points faibles/ ses erreurs. cela me parait de bonne guerre.
Détruire cette image de sérieux est important pour que les copros se réveillent de leur léthargie. et je n'en fais pas une guerre perso contre le holding national.
nota aucun nom de syndic n'est donné dans ces propos
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 15 déc. 2012 19:29:17 |
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Posté - 15 déc. 2012 : 15:12:54
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alain collet : "le syndic tient de plus chez nous le sécrétariat du CS !!!! (ce que je dénonce comme étant déplacé)
de plus il n'y a pas de RFCS ce qui est encore un manque"
Le syndic est averti des réunions " officielles" du CS, et il peut ou non y participer ( voir ce que dit votre RDC). MAIS en aucun cas il ne sert de secrétariat !! le CS est un collège indépendant dont la mission est de controler les comptes du SDC ET la gestion du syndic !! Le syndic ne dirige pas le CS, ne fait pas l'ODJ des réunions du CS, ne rédige pas les CR de ces réunions, ET il ne dirige pas l'AG, il ne s'occupe pas l'élection du président du CS, .....
IL est possible que votre RDC ai un RFCS. Que dit votre RDC sur le conseil syndical ? nous savons déjà qu'il faut 10 membres exactement !!!
alain collet : quand on écrit qu'il faut détruire l'image de ce syndic, c'est de la diffamtion, car vous désirez porter un gros préjudice à ce cabinet !!! Vous ne citez pas son, nom mais vous proposer ses intitiales !!! il est facile de chercher à quoi correspond ces initiales sur le net. Votre syndic vous a déjà menacé de poursuites, et il pourrait bien avoir raison sur vos propros !!
IL vous a été déjà confirmé que les faits que vous jugez exacts ne rtentr epas dans la diffamation. D'ailleurs seul le juge dira qui a raison ou tort !! vous êtes peut-être également à coté de la plaque !! ce que vous dites sur le CS est déjà totalement erroné avec une mauvais lecture de la loi, et une méconnaissance du focntionnement d'un CS et d'une AG !
Pour info : la présence du syndic à une AG de copropriétaires n'est pas obligatoire !!  |
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alain collet
Contributeur senior
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10
Posté - 15 déc. 2012 : 19:43:44
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oui notre copro marche de façon bien bizarre où la main mise du syndic sur les copros dont les membres du CS est évidente
citation: Initialement posté par philippe388
alain collet : "le syndic tient de plus chez nous le sécrétariat du CS !!!! (ce que je dénonce comme étant déplacé)
de plus il n'y a pas de RFCS ce qui est encore un manque"
Le syndic est averti des réunions " officielles" du CS, et il peut ou non y participer ( voir ce que dit votre RDC). MAIS en aucun cas il ne sert de secrétariat !! le CS est un collège indépendant dont la mission est de controler les comptes du SDC ET la gestion du syndic !! Le syndic ne dirige pas le CS, ne fait pas l'ODJ des réunions du CS, ne rédige pas les CR de ces réunions, ET il ne dirige pas l'AG, il ne s'occupe pas l'élection du président du CS, .....
oui je sais tout cela mais et c'est mon combat que de changer cela et pour cela l'image du syndic comme organisation qui sait tout et fait la loi (Ã son avantage) !!!
citation:
IL est possible que votre RDC ai un RFCS. Que dit votre RDC sur le conseil syndical ? nous savons déjà qu'il faut 10 membres exactement !!!
non notre RDC (date de 1973) ne mentionne pas de RFCS et je vais attaquer sur ce point sous peu
citation:
alain collet : quand on écrit qu'il faut détruire l'image de ce syndic, c'est de la diffamtion, car vous désirez porter un gros préjudice à ce cabinet !!!
les copros font confiance à ce syndic et ... je tente de détruire cette image. oui c'est clair
mais ce que je dit ou fait publiquement ne cite pas le syndic / agence en cause donc j'ai le droit de le dire sans problème.
les copros eux qui vont lire cela sauraont dans un cadre privé de qui il s'agit évidemment mais j'en ai le droit n'est ce pas ?
C'est ce que je fais avec mes blogs (1 public et 1 privé)
dans le blog public les termes sont pesés
dans le blog privé oui je dis tout dont le syndic / agence
Vous ne citez pas son, nom mais vous proposer ses intitiales !!! il est facile de chercher à quoi correspond ces initiales sur le net.
oui mais les initiales ne cite pas le syndic et j'ai déjà vu dans ce forum des syndics nommés Lxxxx et apparemment cela ne gene personne. Alors ???
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Édité par - alain collet le 15 déc. 2012 20:16:37 |
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JPM
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Posté - 15 janv. 2013 : 18:33:18
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citation: Le syndic n'a rien à faire avec l'élection du président du CS, qui est une obligationlégale !! le texte de loi est clair, et aucun texte ne dit que le syndic fait élir un président du CS.
Rien n'interdit au syndic de convoquer les membres du conseil syndical à une réunion !
C'est a fortiori le cas lorsque les membres du conseil syndical tardent à désigner un président comme cela est fréquent.
Cela peut être le cas pour une affaire très urgente lorsqu'il faut passer outre les règles formelles.
Cette possibilité doit être prévue dans le règlement de fonctionnement du CS.
Ceci étant il est plus courant que le syndic demande au président de convoquer les membres du CS.
Mais il faut écarter formellement l'argument courant : Le syndic ne peut pas convoquer un conseil qui controle sa gestion ! Ah ! Oui ! et pourquoi ????????
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2013 : 19:28:58
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L.art.17 : "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé [éventuellement (*)] SOUS le contrôle d'un conseil syndical. ".
Lorsqu'une entité, un organe, est placé SOUS .... la responsabilité, ..... le controle de tel autre organisme ou entité, c'est qu'il y a une notion de "dépendance", d'autre diront de "hiérarchisation" .... ici pour ce qui concerne l'organe de controle du syndicat.
Ce point est renforcé par L.art.21 (introduit 20 ans après L.art.17 !) qui rend non seulement obligatoire le CS, mais qui lui donne tout pouvoir pour obtenir du syndic la totalité des pièces, documents, correspondances, registres ...etc qui concernent le syndicat, sa gestion par le syndic.
Et le syndic DOIT y répondre. A défaut il y sera contraint par le juge, ce qui montre bien qu'il y a ici une sorte de "subordination" du syndic (je sais, ce mot fait mal n!) pour ce qui concerne les actes de controle du CS.
IL serait donc curieux d'avancer que le "controlé" puisse convoquer son"controleur", puisque c'est de cela dont il s'agit.
Sans doute que cela choque certains, en raison principalement de l'indigence de bien des CS, de leurs membres incompétents, mais il en est ainsi selon les textes.
Certes, dans la pratique le syndic invite le CS à se réunir, et il n'y a rien à contester pour qu'il le convoque dans 2 occasions :
- absence de RFCS
- Absence de pdt.
Tout CS devant disposer d'un règlement et d'un pdt, le CS n'est pas régulièrement formé et ne peut fonctionner lorsqu'il n'en dispose pas.
Dans ces cas, le CS n'étant pas "organe de controle", le syndic convoque qui il veut. Ici les membres d'un CS en état futur de CS.
(*) "éventuellement" car en 1965 le CS n'était qu'éventuel. Obligatoire depuis le 1.01.1986. |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2013 19:31:17 |
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JPM
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Posté - 15 janv. 2013 : 23:40:52
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A noter d'abord que dans bien des cas le syndic se trouve dans l'obligation de convoquer son controleur (le CS) qui ne s'est pas soucié de venir vérifier les comptes.
En second lieu, et sur un plan plus général, le contrôle n'implique aucune subordination.
Preuve en est qu'en l'espèce le conseil syndical ne dispose d'aucun pouvoir de sanction. Il doit lui-même rendre compte de l'exécution de sa mission à l'égard de l'assemblée tout comme le syndic.
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Louis92
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Posté - 16 janv. 2013 : 08:42:33
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J'ai été moi-même surpris d'être convoqué alors que la date du CS d'avant AG avait été arrêtée conjointement 6 mois auparavant. Je complète JPM avec les justifications suivantes :
- la réunion d'avant AG de vérification finale des comptes et mise au point finale de l'ordre du jour se déroule dans les locaux du syndic : c'est un peu lui qui invite,
- si le contrat de mandat de syndic stipule que les honoraires forfaitaires incluent la participation au CS d'avant AG, la convocation écrite est une preuve que le syndic a satisfait à cette obligation.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 16 janv. 2013 : 09:09:26
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je ne vois rien de choquant à ce qu'un syndic, convoque un CS lorsque celui ci est "inerte", au moins le syndic essaie de remuer la poussière ; même s'il est vrai qu'à part l'élaboration de l'OdJ d'une AG auquel texte ne dit que c'est son rôle... |
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Gédehem
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16
Posté - 16 janv. 2013 : 11:15:26
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Nous sommes d'accord, ce que j'ai souligné : en cas de "carence" du CS, de son "inertie" ou qu'il ne soit pas formé régulièrement (pas de RFCS, pas de pdt,...) le syndic est dans son rôle s'il vient "réveiller" les conseillers en les convoquant à une réunion.
Même chose pour la réunion préparatoire de l'AG, obligation qui pèse principalement sur le syndic "maitre de l'ODJ".
Pour le reste, s'il n'y a pas strictement "subordination", le controlé (ici le syndic ailleurs telle entité) est 'soumis' à son controleur (ici le CS, ailleurs tel 'controleur' comme la Cour régionale des comptes par ex), sans que personne ne vienne trouver à redire sur cette relation particulière !
Il est "amusant" de constater qu'aucun pdt de Conseil général ou de communauté urbaine ne s'offusque du pouvoir quasi "inquisitorial" d'une CRC, mais que pour les syndics c'est une hérésie que de prétendre lui mettre un CS dans les patte, qui plus est pour rappeler qu'il est PLACÉ SOUS son controle ....
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JPM
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Posté - 16 janv. 2013 : 11:54:05
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Sur la réflexion de Gedehem : citation: Il est "amusant" de constater qu'aucun pdt de Conseil général ou de communauté urbaine ne s'offusque du pouvoir quasi "inquisitorial" d'une CRC, mais que pour les syndics c'est une hérésie que de prétendre lui mettre un CS dans les patte, qui plus est pour rappeler qu'il est PLACÉ SOUS son controle ....
Il n'y a que quelques imbéciles pour s'offusquer de l'existence du conseil syndical et de la mission qui lui est confiée.
Depuis des siècles la plupart des institutions collectives comportent un conseil avec une mission de même type. C'état déja le cas 5 siècles avant JC dans la Grèce antique.
Par ailleurs la mention "placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndic " est une mention doublement malheureuse.
1) parce que l'un des défauts de la loi, dans sa version initiale, a été une présentation très défectueuse des organes de la copropriété. On trouve ici un de ces défauts.
2) quoiqu'on puisse en penser, le syndic bénévole, professionnel ou mixte, est un organe essentiel doté du pouvoir disciplinaire. La formule est inutilement malheureuse. C'est regrettable.
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2013 : 12:20:27
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"Il n'y a que quelques imbéciles pour s'offusquer de l'existence du conseil syndical et de la mission qui lui est confiée."
Ce n'est pas son existence dont "quelques imbeciles" s'offusquent !
C'est de son pouvoir quasi inquisitorial que beaucoup (imbéciles ou pas) contestent souvent !
A commencer par la délivrance des documents indispensables à la mission d'un CS (copies attestations, contrats permanents, etc ...).
Ce qui chagrine, je suis le 1er à reconnaitre cet aspect, c'est l'incompétence de bien des CS (des conseillers), par habitude, par absence ou refus de formation, par confort, etc .....
Etre "placé sous" des ignares, "soumis" à leur controle (chose rencontrée parfois dans nos activités professionnelles), voila bien un point dont effectivement on peut s'offusquer .....
C'est plus confortable de l'être à des "potiches" .....  |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2013 12:22:34 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 janv. 2013 : 13:58:37
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Quand un copropriétaire, membre ou non du CS, croit que le conseil est doté d'un pouvoir inquisitorial, il faut l'envoyer consulter dans un service de psychosociologie et de préférence en Suisse.
Si le patient sait lire, on peut tenter toutefois de le lancer dans certains ouvrages de Jacqueline de Romilly. Après deux ou trois jours et une bonne promenade de dix kilomètres, on passe à Gustave Glotz La cité grecque, au moins la partie II la démocratie athénienne. Impérativement son chapitre IV Le conseil (En grec la Boulè avec ses membres les Bouleutes)
S'il a survécu, il est guéri ! Si on lui reparle du pouvoir inquisitorial du conseil syndical, il sourit et son oeil est moqueur.
Ne jamais le laisser rire, il risque de s'étouffer.
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2013 : 16:52:47
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AAAaaaah, la boulè .... Heureux temps ! 
Qui plus est après la réforme de Péricles (que n'a t-il pas fait !) permettant aux membres du Conseil d'être rémunéré ..... ce qui est loin d'être le cas de notre CS, très très lointain descendant, du moins s'il en descend .....
Comme nous de l'arbre ? |
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Sujet |
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"président de CS pas obligatoire" syndic en AG 
