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alain collet
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 Posté - 23 déc. 2012 : 18:37:12
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les actions de mon syndic Cxxxx Sxxxx (une SARL) ont été rachetées à 100 % en juin 2011 par la holding (fait avéré).
Est ce que le syndic aurait du avertir officiellement la copro pour une telle transformation ?
quel genre de diffusion au juste ? lettre au pdt de CS, lettre en AG ???
si oui alors peut on dire que le syndic actuel a manqué à son devoir d'information et donc nous n'avons pas de syndic réel car on aurait du revoter un syndic en AG ?
question de principe (on verra ce qui en résultera en terme d'actions (quelles actions au juste ?)
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 24 déc. 2012 15:29:47 |
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oldman24
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Posté - 24 déc. 2012 : 15:55:21
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Bonjour Alain Collet,
Dés lors que votre syndic a cédé ses actions à Pierre , Paul ou Jacques,
il n'est plus votre mandataire et dans ces conditions sa convocation à , une AG est nulle et non avenue. (voyez le Web).
Maintenant vous n'avez plus de syndic.Il faut faire appel à un avocat qui saisira le TGI.
Ce sujet aurait du continuer celui que vous aviez déjà ouvert, pour relater vos démélées "intra muros".
Bonnes fêtes de fin d'année et meilleurs voeux pour la prochaine. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 24 déc. 2012 15:57:50 |
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oldman24
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Posté - 25 déc. 2012 : 15:06:26
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Et le combat cessa faute de combattants...
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Posté - 26 déc. 2012 : 08:53:33
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citation: Initialement posté par oldman24
Bonjour Alain Collet,
Dés lors que votre syndic a cédé ses actions à Pierre , Paul ou Jacques,
il n'est plus votre mandataire et dans ces conditions sa convocation à , une AG est nulle et non avenue. (voyez le Web).
Maintenant vous n'avez plus de syndic.Il faut faire appel à un avocat qui saisira le TGI.
Ce sujet aurait du continuer celui que vous aviez déjà ouvert, pour relater vos démélées "intra muros".
Bonnes fêtes de fin d'année et meilleurs voeux pour la prochaine.
Non ! là il y a erreur : le syndic est la personne morale : la cession des actions ne met pas en cause la continuité de la personne morale et dont son mandat reste valable ! |
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 11:27:32
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Posté - 26 déc. 2012 : 11:40:18
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si le numéro de siret n'a pas changé, il n'y a pas changement de syndic.... |
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Posté - 26 déc. 2012 : 11:40:19
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alain collet : attention, on peut être gérant, PDG,.... de son entreprise sans être majoritaire au capital voire même sans en posséder une seule action !!!
les conditions pour excercer la mission de syndic pro. :
1.justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
2.justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle,
3.ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale,
4.et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture.
Le capital d'un cabinet immobilier ne rentre pas en compte pour exercer cette profession de syndic !!
Bon années 2013 à Tous les Uninautes !  |
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Posté - 26 déc. 2012 : 11:56:24
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alain collet : vous aviez parlé des pertes de cette entreprise sur UI , mais vous avec " oublié" de dire que celle-ci avait aussi doublé son CA et ses effectifs en 2 ans !!!!
On peut voir ainsi la raison du changement de son statut juridique !!
alain collet : Un peu de malhonnêteté intellectuelle !!! NOn ????
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 18:48:12
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 18:50:34
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 19:00:28
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le syndic est pour nous officiellement le gérant de cette SARL qui possède un directeur des copros et des chargés de syndicats et c'est le gérant qui assume la responsabilité réelle et qui délégue à ses collabotateurs (sous réserve mais ...).
Cela c'est l'activité qui a ses propres régles (cartes professionnelle, garantie ...).
La société, support de cette activité, doit respecter les lois concernant les sociétés et en particulier les déclarations obligatoires.
j'ai pu lire que suivant OLDMAN, l'activité de syndic ne pouvait pas se revendre comme en revend une société normale avec ses passifs actifs dont contrats en cours .
En effet, il est reconnu que la relation de confiance ne pouvait pas se revendre et devait à toute grande modification être re-sanctionnée par le grand décideur qu'est l'AG et donc un vote.
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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oldman24
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Posté - 26 déc. 2012 : 19:02:25
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Merci UNIVERSIMMO.
"Errare humanum est , perseverare diabolicum".
Alors, attendons d'autres avis sur le Web !
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 26 déc. 2012 : 19:16:47
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alain collet :" j'ai pu lire que suivant OLDMAN, l'activité de syndic ne pouvait pas se revendre comme en revend une société normale avec ses passifs actifs dont contrats en cours ."
???????????????
Un cabinet de syndic, SARL, SA, SAS, ..... est une société comme une autre !! De nombreux petits syndics on vendus leurs cabinet à des grands groupes, comme tous les autres commerce peuvent le faire !
alain collet :" En effet, il est reconnu que la relation de confiance ne pouvait pas se revendre et devait à toute grande modification être re-sanctionnée par le grand décideur qu'est l'AG et donc un vote."
OUH la !!! La relation de confiance existe dans TOUS les commerces !! Mais cela n'a rien à voir avec la vente d'un commerce quelqu'il soit !!!
La particularité d'un SDC c'est que c'est que l'AG qui décide !
Toute profession à ses propres règles, et ses us et coutumes.
alain collet ; ne mélangez pas augmentation du CA et le capital social.
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 20:42:29
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alain collet
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Posté - 26 déc. 2012 : 20:48:43
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citation:
Un cabinet de syndic, SARL, SA, SAS, ..... est une société comme une autre !! De nombreux petits syndics on vendus leurs cabinet à des grands groupes, comme tous les autres commerce peuvent le faire !
voici un texte Substitution de syndic MARDI, 27 MARS 2012 15:53 LEGALNEWS
qui m'interpelle
En vérité il semble bien que cela ne soit pas si net d'un coté comme de l'autre
"
En cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété.
Sur requête du syndicat des copropriétaires d'une résidence, issu d'une fusion-absorption de deux sociétés comprenant l'ancien syndic, une ordonnance portant injonction de payer une certaine somme a été rendue le 6 février 2007 à l'encontre de M. et Mme X. au titre de charges de copropriété impayées en janvier 2007. Ceux-ci ont formé opposition et ont soulevé l'irrecevabilité de la demande.
La cour d'appel de Pau, dans un arrêt du 7 septembre 2010, a reconnu la qualité à agir du syndic nouvellement formé, au motif qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic suffit à établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante.
La Cour de cassation censure les juges du fond. Dans un arrêt du 29 février 2012, elle retient que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte."
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Édité par - alain collet le 26 déc. 2012 20:49:58 |
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Posté - 27 déc. 2012 : 07:50:15
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alain collet, vous n'avez pas répondu à ma question : est ce que le numéro de siret a changé ?.... |
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alain collet
Contributeur senior
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Posté - 27 déc. 2012 : 10:32:26
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alain collet
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Posté - 27 déc. 2012 : 10:44:37
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Posté - 27 déc. 2012 : 11:18:32
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si le siret n'a pas changé, vous avez la même société de syndic.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 déc. 2012 : 18:40:46
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Alain Collet pose une question à laqelle on ne peut pas répondre car il ne connait pas la situation et ne peut donc nous la décrire.
Une opération de ce type est dotée d'une qualification juridique. La réponse dépend de cette qualification. Il est facile de la connaître en consultant infogreffe.
La Cour de cassation a jugé qu'une fusion absorption ne peut générer le transfert automatique des contrats de mandats de syndic.
Il faut quand même savoir que cette position reste contestée par des Cours d'appel car la loi énonce exactement le contraire : la fusion absorption génère le transfert automatique de l'universalité du patrimoine de la société absorbée.
On répond alors que l'article 18 de la loi de 1965 interdit au syndic de se faire substituer. A dire vrai l'argument est faible car l'interdiction de substitution, qui est elle-même une dérogation au droit commun du mandat, ne visait absolument pas ce genre de situation.
La loi de 1965 permet au syndic de confier certaines de ses tâches à des préposés (heureusement !!!) mais lui interdit de faire exécuter certaines de ses tâches par une autre personne totalement indépendante.
Le syndic doit établir lui-même la convocation d'une assemblée générale et certains des documents qui doivent y être joints. Il peut confier à un prestataire de service la reproduction de ces documents, la mise sous pli, l'expédition postale des notifications, c'est à dire des tâches manuelles. Encore demeure-t-il responsable de la bonne exécution de ces tâches dont le coût lui incombre à titre personnel.
Il est vrai qu'une disposition légale spécifique peut aller contre une disposition légale plus générale mais encore faut-il que l'on puisse parler d'une reelle disposition spécifique.
De plus la solution de la Cour de cassation va contre l'essence même, la raison d'être reconnue par la loi, de la fusion absorption. Elle ne va pas contre une simple modalité d'exécution ou une disposition accessoire.
Il n'existe qu'une seule solution pour sortir clairement de ce marigot juridique : prohiber l'exercice de l'activité de syndic de copropriété par une société commerciale.
On peut sourire bien sur. Mais sourira bien qui sourira le dernier.
Revenons à notre affaire : Alain Collet, dîtes nous ce que vous aurez trouvé sur Infogreffe.
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filomat
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 Posté - 27 déc. 2012 : 18:58:02
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Dans le cas de ma copropriété, le cabinet qui détenait le mandat de syndic pour une durée de trois ans a été repris par une holding cotée en bourse au bout de la deuxième année de ce mandat, et a obtenu de l'assemblée générale le report de sa dernière année de mandat vers cette holding.
Le TGI de Nanterre a invalidé cette "reconduction" au motif (je crois, je n'ai pas conservé les détails du jugement) que le contrat de mandat n'était pas joint à la convocation de cette assemblée générale votant la "reconduction",le syndic ne l'ayant pas jugé utile puisque c'était le même que celui joint deux ans auparavant, et un administrateur provisoire a été désigné.
Le TGI a donc été dans le sens de la cour de cassation.
L'ancien cabinet, une fois repris par la holding, n'avait probablement plus de "siret", ce qui n'est pas le cas, semble-t-il de la copropriété d'Alain Collet. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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problème de substitution du syndic 
