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cestlacata
Nouveau Membre
France
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 Posté - 15 déc. 2012 : 12:23:49
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Bonjour à tous,
je viens de vendre mon appartement et mon syndic me réclamait 340€ pour la rédaction de l'état daté.
Suite à mon courrier ils m'ont finalement réclamé 50€ alors que j'étais prêt à payer 70€...
Voici la lettre que je leur ai envoyée. Je voulais en faire profiter d'autres personnes qui, comme moi, trouvent ces tarifs excessifs et abusifs !
Les syndics ont encore du boulot pour redorer leur image. Moi ils m'ont simplement dégoûté de la copropriété !
Bonne lecture. J'espère que ça aidera quelques personnes.
Ca serait sympa de me dire si de votre côté, ce genre de démarche fonctionne.
citation:
J’ai signé le XX/XX/XX le compromis de vente de l’appartement situé XXXX dont je suis le propriétaire. Votre syndic me réclame plus de 340€ de frais de mutation : montant que je conteste.
La loi ENL de 2006 et la loi 2010-788 du 12 juillet 2010 qui ont modifié l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précise que seul l’état daté doit être facturé. Je rappelle également que le syndic est déjà rémunéré pour la tenue du carnet d'entretien et des comptes des copropriétaires, comme indiqué dans le contrat de syndic. L'état daté se résume à une simple recopie informatique que vous facturez 185€38, montant que je trouve excessif !
De plus, la facturation imposée de l'état daté à un copropriétaire est considérée comme une clause abusive (point 24 de la recommandation N°11-01) de la Commission des clauses abusives. La Cour de Cassation, 3ème chambre civile, stipule dans ses jugements rendus (11 octobre 2005-pourvoi n°04-17178 et 30 janvier 2008-pourvoi n° 07-10750) que, d'une part, les décisions d’assemblée générale, et d'autre part, le contrat de syndic ne peuvent régir les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Autrement dit, tout ce qui est voté par la copropriété ne peut pas être applicable individuellement à un copropriétaire.
Cependant, je suis prêt à payer cette prestation 70€ : tarif correspondant au travail d’édition et d’envoi de l’état daté.
Si vous ne donnez pas suite à mon courrier je contacterai la DGCCRF pour facturation abusive. J’ai déjà contacté mon assurance protection juridique qui pourra m’épauler dans ces démarches.
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Gédehem
Pilier de forums
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 Posté - 15 déc. 2012 : 12:37:23
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Au final, Cestlacata ... pas tant que ça ! |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 16 déc. 2012 : 07:21:02
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Merci pour le courrier et les références
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 déc. 2012 : 11:47:56
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La situation est claire et simple
Je prends la précaution préalable de dire qu'à mon avis le montant de 340 € est un peu élevé. Le montant admissible se trouve dans un créneau de 200 à 300 €. La différence est mince.
Ceci étant :
La perception par le syndic d'un honoraire exceptionnel pour l'établissement de l'état daté et de la note de renseignements complémentaire pour le notaire n'a jamais été sérieusement contesté et ne peut plus l'être puisqu'elle est visée par l'article 10-1 de la loi qui en prévoit en outre l'individualisation.
Le montant effectif dans un syndicat déterminé est fixé par le contrat de syndic adopté par l'assemblée générale pour l'exercice considéré. Ce montant s'impose à chacun des copropriétaires dès lors qu'il est celui dû par le syndicat au syndic, constituant pour le vendeur une charge immédiatement imputable et exigible.
La seule question sérieuse dans le cas évoqué est donc de savoir quel est le montant fixé par le contrat de syndic à ce titre. Si c'est 340 € ttc, le syndic pouvait licitement demander le paiement au syndicat, et le syndicat pouvait licitement le répercuter à Ceslacata. En effet tout paiement direct entre le syndic et Cestlacata est strictement interdit par le décret Hoguet
C'est sur ce seul point que la DGCCRF aurait pu être saisie. Mais il n'est pas certain qu'elle le sache. Ce même décret dispense le syndic de tout mandat écrit avec le syndicat. C'est aussi une disposition peu connue.
Pourquoi le syndic aurait-il réduit sa demande ? Je n'en sais rien et cela n'a aucune importance. Il est tout à fait possible qu'il ait passé le montant réel dans les charges.
Quoiqu'il en soit ce qui précède est l'exposé pur et simple de ce que prévoit le statut de la copropriété.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 17 déc. 2012 : 10:47:32
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Ce que Cestlacata a obtenu est assez remarquable ... si ce n'est pas la copropriété qui supporte, en charge, la différence entre 340 et 50 € comme s'en inquiète JPM.
En effet, je rapproche le surcoût de la prestation "mutation" du surcoût des photocopies.
Le surcoût des photocopies a servi (sert encore ?) aux syndics à proposer des honoraires de base attractifs. Pour les mutations, il me semble que la problématique est la même.
Un syndic connait le nombre annuel de mutations pour une copropriété donnée. Mettons 5 pour 100 lots. En surfacturant la mutation de 200 €, il dispose de 1.000 € qui peuvent lui permettre de baisser de 1.000 € les honoraires de base. 1.000 € peuvent faire la différence sur "des velléités de" ou une réelle mise en concurrence : les 100 lots peuvent passer de 160 à 150 € le lot.
Pour un CS, la négo avec le syndic de la baisse des frais de mutation est bien délicate car l'issue pourrait être une augmentation des honoraires de base  et la répartition des charges de gestion courantes sur l'ensemble des copropriétaires au lieu des seuls vendeurs  .
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 déc. 2012 10:58:56 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 déc. 2012 : 11:06:16
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Depuis la libéralisation des honoraires (et même avant ?), tout le monde sait bien que les syndics sont des spécialistes des vases communiquants.
Ou de ce que j'appelle "La politique du furet" : Ce qui ne passe pas ici passera par là !
Avec le très classique passage de taches gestion courante en taches gestion particulière .....
Pour gérer une copropriété, tout syndic a une mise de fonds incompressible de base fonction des moyens qu'il met en œuvre pour son service.
Il ne faut pas se boucher les yeux : à tirer les prix vers le bas il ne faut pas s'attendre à avoir autre chose que du "low coast", et bas de gamme !
Ce qui ne veut pas dire que s'il est "cher" la qualité sera en rendez-vous : il faut bien "marger" quelque part, ..... en rognant sur les services.
La difficulté pour les copropriétaires est de trouver le "juste prix" pour les services qu'ils attendent !
Ce qui oblige, comme pour le recrutement d'un employé, à se poser la question (qui la pose, qui se la pose ?) : "Qu'attendons-nous de notre syndic" ..et combien sommes nous pret à y mettre ??? |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2012 11:09:38 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 déc. 2012 : 11:35:37
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Louis 92 vous n'êtes pas sur la bonne piste parce que vous ne prenez pas en compte les éléments à prendre en considération pour la détermination d'un " honoraire ", qu'il ne faut pas confondre avec un prix de vente.
Primo : à propos d'un représentant légal d'une institution collective civile ou commerciale, la fonction comporte deux volets distincts
- la représentation de l'institution
- l'administration et le gestion de l'institution
Juridiquement, dans certains cas, la personne concernée peut être déchargée de l'administration sans perdre la représentation. Elle conserve alors la partie de rémunération correspondant à la représentation.
Si l'on revient au syndic professionnel, la situation est identique.
Il y a une partie de la rémunération qui correspond à la représentation et qui comporte la rémunération de la responsabilité pesant sur le représentant légal. Ce montant doit être inclus dans l'honoraire forfaitaire.
On trouve ce particularisme dans toutes les professions libérales (l'activité de syndic de copropriété est fondamentalement une profession libérale. Son exercice par une société commerciale ne peut pas écarter la totalité des principes libéraux).
Vous écrivez ensuite : citation: Un syndic connait le nombre annuel de mutations pour une copropriété donnée. Mettons 5 pour 100 lots.
Vous savez très bien que c'est inexact : une année il y aura trois ventes dans votre copro de 100 lots, l'année suivante il y en aura 10. Vous voulez aller contre une règle admise depuis des lustres et qui est maintenant consacrée dans la loi de 1965.
Idem bien sur pour d'autres catégories de prestations : les recouvrements judiciaires notamment : 11 en 2010, 26 en 2011. Même observation que dessus.
Les associations consuméristes admettent un créneau qui est de l'ordre de celui que j'ai indiqué. Pourquoi allez vous repiquer 50 € qui laisseraient ht 40 € au syndic pour un travail dont la charge minimale est significative et peut croître sensiblement dans quelques cas ?
Savez vous que dans quelques cas un loupé dans l'état daté peut coûter dans l'immédiat plusieurs milliers d'euros au syndicat obligé d'engager une action en responsabilité pour les récupérer ?
Gardez votre fougue pour les vrais bonnes causes : interdire la rémunération sur la mise en place des placements et les intérêts qu'ils produisent. Ouvrir un livret A c'est l'affaire de quelques minutes et cela peut permettre ensuite l'ouverture plus rapide d'un chantier sur lequel le syndic percevra légitimement des honoraires.
Maintenir bien entendu l'honoraire en cas de mutation de lot mais préciser qu'il doit couvrir l'ensemble des opérations minimales générées par une mutation. Cette précision est de nature à éliminer toutes les discussions oiseuses sur l'honoraire de mutation.
Or il est évident qu'il ne faut pas éliminer les sources de conflit.
Ici comme ailleurs ce n'est pas la paix qui est recherchée mais le pouvoir.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 17 déc. 2012 : 12:22:46
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JPM, j'ai essayé de me mettre à la place d'un syndic qui estime ses objectifs d'honoraires pour une copropriété donnée et sur plusieurs années (une année 3 mutations, l'autre 7 , ...).
Vous faîtes bien de rappeler qu'il n'y a pas que la charge directe de travail à rémunérer mais aussi à assumer les conséquences des erreurs éventuelles.
Pour ce qui est de ma fougue (merci pour la connotation de jeunesse ...), je n'ai pas l'intention de brancher les 2 CS que je préside sur la réduction des frais de mutation. Trop délicat !
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 17 déc. 2012 : 13:54:02
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Pendant des dizaines d'années on a admis que le secteur gestion de copropriété était structurellement déficitaire.
On a admis, - c'est bien clair -, que le syndic devait obtenir des rémunérations occultes pour, au moins, équilibrer le budget de cette branche.
La CNAB a fini par admettre la nécessité de faire l'agent immobilier en même temps que la gestion. A noter qu'il y a eu à cette époque restriction importante du secteur de la gestion immobilière.
La pratique des rémunérations occultes est restée pendant longtemps dans un cadre économiquement raisonnable, avec des entreprises de très bonne qualité qui ont réalisé notamment des ravalements remarquables.
Elle a fini par dériver à des taux de 10 % parfois et avec des entreprises obligées de reprendre sur les fournitures et services les cadeaux excèssifs aux syndics.
Ce sont les experts comptables qui ont été à l'origine de l'apparition d'une multitude de prestations exceptionnelles. On ne peut pas le leur reprocher car, en même temps, ils ont tenté faire disparaître des abus faisant courir des risques à leurs clients ADB.
La chasse aux commissions abusives a permis aux groupes importants de racheter des cabinets mis en difficulté. Quelques procès correctionnels ont montré que les syndicats se désintéressaient de ces poursuites. Il y a eu très peu de constitutions de parties civiles. Une fois au moins, peut être plus, un conseil syndical au complet est venu chanter les louanges de son syndic devant le tribunal.
En fin de comptes les copropriétaires ont souvent été les premières victimes d'actions réputées faites pour les protéger.
Pour ce qui est de la principale mesure protectrice, - le compte séparé -, on voit bien aujourd'hui qu'il ne figure pas dans les programmes claironnés sur les places publiques.
A noter l'annonce intéressante par l'ARC de l prise en considération du contrat "tout sauf..." dont nous avons assuré la promotion.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 déc. 2012 : 15:46:45
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"Une fois au moins, peut être plus, un conseil syndical au complet est venu chanter les louanges de son syndic devant le tribunal.
En fin de comptes les copropriétaires ont souvent été les premières victimes d'actions réputées faites pour les protéger."
Mis à part le fait que nombre de syndicats ne pretent aucune attention à la vie et au fonctionnement des Ste syndic, dont la leur, ils sont dans 80% des cas totalement ignorants des "règles du jeu", et lorsque certains pointent du doigt une erreur ou une dérive il est mis au ban du syndicat !
C'est cela la réalité de la "vraie vie" chère à certains ...
D'où la nécessité de la loi, loi protectrice ici "du faible" !
la difficulté : ne pas se perdre dans les méandres de points à la marge, voire inutiles, alors que de grands sujets restent pendants en raison d'une vision "à minima", par le petit bout de la lorgnette selon sa propre chapelle (*).
Il ne faut pas non plus ignorer le lobbyisme des organisations professionnelles, bien plus en Cour ! On voit bien ce qu'il y a derrière la démarche d'un "Ordre professionnel" pour une activité qui, sur le fond, n'est que commerciale !
Se drapper dans la dignité supposée du "Mandataire social", de ces 2 volets d'activité (représentation, administ-gestion) n'est sur le fond que prétexte.
Qui plus est à la mesure de la compétence des gestionnaires salariés, dont la formation laisse largement à désirer ....
PS : concernant les Ste syndics, il serait "amusant" de faire un soudage pour savoir cimbien de syndicats, ne serait-ce que par leur CS, ont connaissance de 'leur' société, à commencer par l'obtention d'un extrait Kbis, mais aussi du suivi de leur santé financière, etc ......
Les attestations d'assurance RCP, du garant financier et du montant couvert, combien de syndicats en disposent ???? 
Je vote pour 10% au plus. Et vous ?
PS 2 : Les projets récents semblent venir du ministère du Logement ....
Où est le ministère de la justice, qui nous concerne pour 90%, et en particulier la CRC, dont la passivité si ce n'est l'immobilisme est "remarquable" ?
Il est utile de rappeler son objet (art.2 arreté du 4.08.1987 instituant cette commission) :
" Il est institué une commission consultative chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, de rechercher les solutions, notamment d'ordre conventionnel, propres à les aplanir et de proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives ou réglementaires qui s'avéreraient nécessaires.
(*) souvenir cuisant de la position de l'ARC en 2004, se félicitant par exemple en long et en large de la modification de D.art.27 reconnaissant officiellement au CS la possibilité de recourir à "toute personne/tout technicien" (donc à l'ARC .. ) pour obtenir "avis ou conseil", par nature ponctuels .... sans mesurer les conséquences de la suppression de l'assistance au CS.. qui s'entend sans limite, dans la durée.
Ce sur quoi l'ARC est par la suite timidement revenue...
Mais le mal est fait ..... |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2012 16:20:59 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 déc. 2012 : 18:31:29
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Salut Gédehem 
C'est quoi votre Commission de la copropriété ???? Ce vieux truc qui fait des recommandations ???? Dépassé tout celà , mon bon ami !
C'est comme Cécile Duflot ! Elle prétend qu'il ne faut pas enseigner aux enfants l'usage des tirelires. Dans le passé sa collègue Christine Boutin avait joliment argumenté dans le même sens : "Le syndicat des copropriétaires n'a pas vocation à détenir des fonds"
Ce n'est donc pas non plus Place Vendôme qu'est le pouvoir en matière de copropriété.
Vous ne semblez pas connaître Planète Copropriété, pourtant issue d'un heureux mariage ARC / Universimmo. Mariage n'est pas vraiment le terme car il y a d'autres membres dans le groupement mais, au train où va le mariage, on peut au moins parler d'une heureuse union.
Le premier enfant c'est Planète surélévation
Objet officiel : recenser toutes les copropriétés dans lesquelles il est possible de surélever l'un au moins des bâtiments, inciter le syndicat à réaliser la surélévation avec le pilotage d'une entité publique, vendre le nouveau local. Avantage : le produit de la vente permettra de réaliser le DPE et des travaux de rénovation thermique.
On objectera qu'il y a un os : dans la plupart des cas le propriétaire du local supérieur du bâtiment à surélever s'opposera à l'opération comme il est permis par l'article 35 de la loi 
Ha ! Ha ! Pfffuittt ! Fini l'article 35 ! Abrogé ce vieux clou ! Le ou les propriétaires de l'étage supérieur n'auront droit qu'à une indemnité dans les conditions prévues par l'article 9 ;
Planète environnement a élaboré 10 propositions de modification de la loi du 10 juillet 1965
Cher Gedehem, je suis content de vous annoncer que la proposition 5 n'est que la reprise de notre projet commun : citation: Instituer l’immatriculation des immeubles et introduire la notion de lots en volumes, la réglementer et instituer un cadastre vertical des lots de copropriétés à l’aide des états descriptifs de division des immeubles en copropriété
Il y a aussi d'autres propositions qui ne sont pas bien nouvelles.
Planète Surélévation travaille avec le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture ).
Le PUCA est un service interministériel rattaché à la Direction générale de l’Aménagement du Logement et de la Nature (DGALN) au Ministère de l’Ecologie , du Développement durable et de l'Energie et du Ministère de l'Egalité des territoires et du Logement. C’est une agence nationale de la recherche et de l’expérimentation dans les domaines de l’urbanisme de l’architecture et de la construction.
La liste des travaux déja réalisés est impressionante. Des travaux intellectuels bien sur, pas des immeubles. Mais il y a surement des idées dans tout cela pour construire mieux des immeubles
Une chose dans tout cela me chagrine : il parait qu'un immeuble vieux de plus cinq ans laisse fatalement passer les calories. Lors du premier choc pétrolier, on avait certes privilégié les réglages de chaudière, les équilibrages, les remplacements de bruleurs et l'isolation des canalisations d'eau chaude. Mais enfin il y avait eu aussi des ravalements avec amélioration des qualités d'isolation de la façade. On ne dit pas un mot de ces travaux. Comment cela peut-il se faire ?
Pour les différentes organisations citées ci-dessus, cher Gédehem, et pour d'autres aussi (car elles sont nombreuses à la table du festin) vous en trouverez un peu plus sur mon site dans un ou deux jours.
Avis habituel : on n'est pas ici au pilori !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 déc. 2012 : 21:39:44
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"Elle prétend qu'il ne faut pas enseigner aux enfants l'usage des tirelires."
Parce que dans une période récente c'était toutes des "cochons" bien rose, qui ne sont plus, si j'ose dire, en "odeur de sainteté" ??? ?
En copropriété on les a remplacé par des "moutons" ..... 
"Vous ne semblez pas connaître Planète Copropriété"
Je ne connais pas du tout cette nouvelle planete !!
Il faut dire à ma décharge que je suis davantage préoccupé par l'état de mes palétuviers (pour l'ombre), et surtout par la quantité et qualité des glaçons nécessaires à mon Bourbon.
Mais si je la trouve (?), je ne manquerai d'y faire un tour si la grillade de homard m'en laisse un peu de temps ....
(nous sommes bien d'accord sur ce "machin" de CRC ...) |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2012 21:48:57 |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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12
Posté - 17 déc. 2012 : 22:19:39
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citation: En copropriété on les a remplacé par des "moutons" .....
Vous êtes sur que ce ne sont pas des mougeons chers à Luc Standon ? |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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Posté - 02 janv. 2013 : 23:29:23
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Et avez-vous souvent vu un syndic manger du homard grillé à l'ombre des palétuviers?
Une pizza sur la plage avec un rosé à 5 euros à la rigueur!
Alors, si en plus vous lui enlevez les honoraires d'état daté il ne lui reste plus qu'à aller faire la manche pour payer une glace à ses mômes
Connaissez-vous un métier aussi merdique et aussi peu rémunérateur?
Une mine de charbon en Corée du nord |
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