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Longshot
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Posté - 08 janv. 2013 : 19:38:23
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Je ne pense pas avoir des certitudes sans fondement, comme vous l’écrivez. On ne devient pas syndic sans réfléchir un minimum aux conséquences… J’ai bien lu plusieurs de vos interventions. Certaines sont pertinentes, mais ce n’est pas toujours le cas. L’absence de contradicteurs alimente vos certitudes. Lorsque je pars en congés, je le fais en prévenant quelques copropriétaires capables de gérer et/ou financer des travaux urgents. Je reste joignable. De nombreux moyens existent. Les gens ont confiance en moi et sont d’accord pour avancer des fonds en cas de problème. (sinon je ne serais pas Syndic) En 2011, nous avions une gérante de syndic pro malade continuellement qui ne faisait rien, notre copropriété était à l’abandon. Pourtant un syndic pro est sensé permettre « mieux qu’un syndic non pro solitaire » de trouver un remplaçant. Dans les faits, c’est faux, car chaque gestionnaire a sur le dos un quota de copropriété déjà anormal ! A l’ultime exception de ma mort (merci de l’évoquer…) ou du cas que j’ai lu sur UI qui forge vos certitudes (rappelez vous, le signataire avec les 2 mains cassées qui ne peut plus signer les chèques : avait il essayé de signer avec la bouche ou les pieds ?), cela ne pose donc aucun problème. Si je cassais ma pipe au ski, le conseil syndical pourrait facilement récupérer la compta et les archives, puisque tout est numérisé et archivé sur un serveur Ce qui faciliterait la transition vers un nouveau syndic (si au pire un syndic judiciaire était nommé) Si vous venez me raconter le contraire, c’est qu’il vous manque une certaine expérience sur ce sujet, alors que je l’ai vécu. Nous nous sommes retrouvés 2 fois en carence de syndic (liquidation judiciaire, inactivité du syndic) et ce n’est pas plus grave qu’un syndic bénévole qui meurt à cause de l’absence d’un défibrillateur. Mais la mort, c’est en général grave et définitif...
Concernant la répartition des charges, ma démonstration précédente est claire. Vous confondez répartition et maitrise des dépenses. Je vous la refais avec un exemple Vous avez un compteur A qui totalise 300€ et qui alimente 2 ascenseurs X et Y. Votre méthode de répartition c’est de dire que l’ascenseur X et Y consomment la même chose. (150€ chacun) Je vous dis que ce n’est pas une méthode juste et vous me parlez de kw/h…. La seule répartition juste, c’est un compteur A pour l’ascenseur X et un compteur B pour l’ascenseur Y Ce qui permet de voir que l’ascenseur X consomme pour 200€ d’électricité et l’ascenseur Y pour 100€. (remplacez les € par des kw/h, cela ne change rien) Que ces 200€ ou ces 100€ soient ensuite répartis selon les clefs propres à chaque ascenseur est un autre sujet.
Vous parlez de réduction de charges globales au niveau du syndicat. Cela n’a aucun rapport avec le sujet d’une répartition juste. (qui est le vrai sujet de cette discussion) Pour vous, il vaut mieux « globaliser » les compteurs pour échapper à la part abonnement et les répartir de manière injuste, tout en croyant que cela sera moins cher globalement. C’est un mauvais calcul. D’abord car le gain est dérisoire (je l’ai démontré, je n’y reviens pas), et d’autre part car il est injuste et ne permet pas aux personnes de payer selon leur consommation réelle. Beaucoup préférerons perdre quelques euros à cause de l’abonnement d’un compteur, que de payer beaucoup plus car son voisin (ou un ensemble de voisins si on parle d’une cage) consomme 10 fois plus que lui. C’est vrai pour l’EDF de 2 ascenseurs, comme c’est vrai pour la consommation personnelle d’eau de chacun par exemple. Même raisonnement pour tout le reste. Par exemple pour l’EDF, la téléphonie ou la maintenance d’un ascenseur dans une cage. Si une cage consomme plus qu’une autre, pourquoi donc celle qui consomme le moins devrait assumer la différence? Tant que vous y êtes, vous pouvez aussi proposer à tous les propriétaires de se débarrasser de leur compteur EDF et alimenter tout l’immeuble avec un seul compteur !
Concernant la maitrise des dépenses, aligner des chiffres n’est pas pertinent puisque le coût au m2 dépend de nombreux autres facteurs que ceux que vous citez. Le salaire d’une gardienne représente une part importante des charges, par exemple. Le standing d’un immeuble entraine des charges plus lourdes également, si il y a des tapis à nettoyer, des plantes à arroser, une cour, des extincteurs, ect… La liste est longue ! Je serais curieux de connaitre l’évolution de votre prime d’assurance, par exemple, puisque vous évoquez une absence d’augmentation générale sur plusieurs années. Personne ne maitrise les sinistres ! J’ai ramené les charges de mon immeuble entre 13 et 15 €/m2 (2 ascenseurs dans un immeuble pierre de taille haussmannien à paris), alors que c’était plus du double en 2006. (dis autrement notre budget général de fonctionnement est 2 fois moins important qu'en 2006)
Je ne crois donc pas « avoir le nez dans le guidon ». Je ne prendrais pas ce résultat comme quelque chose de transposable à n’importe quel immeuble, mais je crois savoir de quoi je parle dans le domaine de la maitrise des charges.
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2013 : 21:52:52
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"Lorsque je pars en congés, je le fais en prévenant quelques copropriétaires capables de gérer et/ou financer des travaux urgents. Je reste joignable. De nombreux moyens existent. Les gens ont confiance en moi et sont d’accord pour avancer des fonds en cas de problème. "
CQFD : c'est l'exposé de situations illicites pour un syndic "traditionnel" qui valent mieux qu'un long discours ! Ce que vous exposez, illicite en soi, relèverait du fonctionnement d'un syndicat coopératif avec un vice-pdt en place lorsque le syndic est empêché.
"Si je cassais ma pipe au ski, le conseil syndical pourrait facilement récupérer la compta et les archives, puisque tout est numérisé et archivé sur un serveur Ce qui faciliterait la transition vers un nouveau syndic (si au pire un syndic judiciaire était nommé)"
Même chose : la transition en syndicat coopératif est toute trouvée puisque c'est le CScoop qui désigne le syndic lorsque le sortant n'est plus ! Vous semblez fonctionner comme un synd.coopératif ...sans en avoir adopté la forme et la structure.
Mais dans un syndicat traditionnel, cette "récupération" ne dispense en rien de passer par le TGI, seule procédure licite .....
Sur le fond, vous apportez de l'eau à notre moulin !
Pour les charges, on ne va pas aller plus loin puisque vous êtes satisfait de vos pratiques ! C'est que tout va bien ! |
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Longshot
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Posté - 09 janv. 2013 : 13:57:03
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Il doit y avoir beaucoup plus de gens dans des situations "illicites" que l'inverse. Votre démonstration n'en est toujours pas une, notamment si on prend le cas des syndic professionnels. Pendant les congés, beaucoup de syndics pro sont "aux fraises", car leur personnel est absent en majorité. (quand ce n'est pas le gestionnaire, c'est le comptable, ect...) Et ce serait la même chose en syndicat coopératif d'ailleurs. Vu qu'il pourrait y avoir très peu de copropriétaires en faisant partie.
Il m'est déjà arrivé, en tant que copropriétaire, de réparer ou faire réparer un équipement, changer un joint, dégorger une canalisation qui fait remonter les popos dans les douches des sdb des rdc, appeler un plombier, ceci afin de prévenir un désastre. Et en ayant en général prévenu le syndic lorsque c'était possible C'est toujours le vendredi soir que les *****s surviennent, lorsque le syndic pro dort. (référence au popo précité)
Je ne suis pas le seul. En 2007, nous nous sommes côtisés pour payer la gardienne car le syndic pro en place était incompétent. Vous pouvez vous retrancher derrière la légalité d'intervenants "hors syndic pro/solitaire/coop", mais il y a de très nombreuses situations ou il est nécessaire d'agir et non tergiverser/observer en attendant la "personne licite" Nous aurions pu expliquer à cette brave dame en pleurs que le SDC allait poursuivre le syndic le temps que la situation s'arrange, mais ça n'aurait pas arrangé l'état de son frigo ou de ses factures.
Si vous affirmez que dans des situations graves, vous ne bougez pas le petit doigt car c'est "illicite", c'est votre choix, mais tout le monde ne fait pas le même. Laisser un immeuble avec un désastre urgent car on considère que le syndic doit être disponible H24/24 7J/7 est irresponsable Puis attaquer ensuite le syndic car il n'a pas réagi à temps, et laisser au SDC supporter les conséquences de cet attentisme l'est encore plus (car attaquer son syndic n'est pas une sinécure, loin de là )
Bref, si un propriétaire me contacte en urgence un vendredi soir (alors que je suis au népal) pour me dire qu'une canalisation s'est rompue, qu'il a coupé l'eau et que plus personne n'a d'eau dans l'immeuble, je le laisserais intervenir pour régler la situation. Et cela n'aurait rien changé avec un syndic pro ou coop (si par exemple les copro "coop" en question étaient absents aussi...)
CQFD
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2013 : 14:59:40
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Aucune démonstation ici, mais le simple exposé de dérives bien connues de syndics en nom personnel que vous instituez en "règles" parce que cela vous arrange !
Sauf que s'il y a des règles c'est pour qu'elles soient suivies 'pour le bien du groupe', de la société dont il s'agit, pour sa sécurité !
"...... je le laisserais intervenir pour régler la situation. (...)
Et en cas de litige, de malfaçon, de travaux baclés qu'il faut refaire, vous aurez bonne mine devant un juge avec votre OS ou bon de commande signé de ce copropriété lambda sans aucun mandat, personne n'ayant qualité pour contracter ou passer quelque acte que ce soit à votre place ! Si on y ajoute que la responsabilité de l'entreprise peut être engagée pour ne pas avoir vérifié la capacité à agir de ce copropriétare agissant prétendument au nom du syndicat, je vous laisse imaginer vos tracas au retour du Népal !
"Et cela n'aurait rien changé avec un syndic pro ou coop"
Bien sur que OUI : le v-pdt ou le remplaçant du gestionnaire a qualité pour agir au nom du syndicat, ce qui fait toute la diférence que vous ne voulez admettre !
Vous savez ce que c'est : c'est lorsqu'il y a des litiges que les em*****s commencent, les "accidents" n'arrivant pas qu'aux autres ! C'est le pourquoi des règles : tenter de prévenir ces tracas !
"les copro "coop" en question étaient absents aussi.."
CQFD sur la permanence de la fonction de "mandataire du syndicat/représentant légal", des dangers pour le syndicat lorsque cette personne n'a pas qualité pour agir (qu'il n'agisse pas (cas du syndic pro) est une toute autre question sans aucun rapport avec ce dont nous parlons ici.).
Dans la mesure où les copropriétaires, ici ceux membres du CScoop, ne sont pas en mesure d'assurer la permanence de la fonction "gestion", qui existe 24/24 365 j/an, on ne se gêre pas soi même, syndic en nom propre ou syndicat coopératif.
Vous ne pouvez l'admettre parce que cela dérange vos pratiques hors des clous, mais cela n'est justification de rien du tout ! Ce sont vos pratiques personnelles, pour certaines déviantes comme il y en a chez d'autres syndics non pro (et pro aussi), pratiques qui ne peuvent être prises comme exemple ou modèle, encore moins comme "règle" . Elles doivent au contraire être pointées du doigt, même si cela ne plait pas, que l'on soit syndic pro ou non : aucune distinction ici !
NB : notez bien que mes propos portent sur des pratiques rapportées ici et là par les Uinautes, en aucun cas sur les personnes, que je ne connais pas et sur lesquelles je me garde bien de porter quelque appréciation que ce soit ! |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2013 15:31:03 |
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Posté - 09 janv. 2013 : 16:58:48
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citation: Et en cas de litige, de malfaçon, de travaux baclés qu'il faut refaire Comme je l'ai déjà indiqué, on parle de situations urgentes et pas de refaire les peintures ou de désinsectiser l'immeuble! Il ne s'agit aucunement de "dérives", mais bien l'exposition de cas concrets. Ca vous arrange (pour vous citer) de mettre des oeillères sur les problèmes exposés, mais ce sont des cas réels. En l'occurrence, et en ce qui concerne la sécurité des gens, vous DEVEZ agir. Aucun juge ne peut d'ailleurs condamner cela.
Vous pouvez toujours avoir "peur de passer devant le juge", mais c'est faire fi des réalités quotidiennes et mettre de l'ultra-prudence là où il n'y a pas lieu d'en avoir. Il existe certainement des cas ou cela peut se retourner contre le propriétaire, mais ce sont des exceptions. (je parle de nouveau d'urgence pour vous éviter de dériver sur l'ensemble des règles de la gestion d'un SDC)
Bref, je le redis, si un copropriétaire me contacte et m'expose un problème, je verrais avec lui comment résoudre le problème à distance. Et si il est obligé d'agir, personne n'ira lui reprocher d'avoir sauvé l'immeuble.(même si c'est "potentiellement" possible)
Prenons la situation de résurgence du popo chez les gens un vendredi soir ou samedi matin. Vous allez préférer laisser l'appartement des gens se remplir d'excréments alors qu'aucun membre de syndic (pro, coop, ..) n'est disponible ? A d'autres!
citation: Bien sur que OUI le v-pdt ou le remplaçant du gestionnaire a qualité pour agir au nom du syndicat, ce qui fait toute la diférence que vous ne voulez admettre ! Bien sûr que NON! J'admet parfaitement qu'un vice-président pourrait agir. Mais j'ai bien écrit qu'il n'est pas forcément disponible non plus! Que faites vous avec l'histoire du popo ? Vous attendez que ça arrive au 3ème en appelant les pompiers ? Avec votre logique de peur du procès. Oui. Ne me parlez de "prévention" pour éluder.
citation: Dans la mesure où les copropriétaires, ici ceux membres du CScoop, ne sont pas en mesure d'assurer la permanence de la fonction "gestion", qui existe 24/24 365 j/an, on ne se gêre pas soi même, syndic en nom propre ou syndicat coopératif. Encore une fois c'est votre opinion. Uniquement basée sur votre idée qu'on peut vous emmener au tribunal à chacune de vos actions. On peut vous emmener dans un tribunal pour énormément de choses, et même lorsque la loi semble être avec vous. Et la jurisprudence montre tous les jours des choses étonnantes. Croyez vous vraiment que les syndics pro assurent cette permanence ? Vous rêvez! Vous voulez l'exiger ? Bon courage. Dans la réalité quotidienne, avec les problèmes REELS, il est bien inutile de se noyer dans un verre d'eau. La majorité des gens comprennent les choses de bon sens. Vous vous êtes mis en tête que le statut de Statut de Syndic Non Pro n'était pas valable, et vous l'affirmez à travers des arguments qui ne tiennent pas. Il y a plus de 50000 syndics bénévoles en France. Croyez vous qu'ils ne délèguent jamais ? Pas ceux que je connais en tous les cas. Ce ne sont pas des "pratiques déviantes". Comparez ce chiffre au nombre d'interventions UI (ou équivalent) de certains, et les choses sont vite vues.
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2013 : 22:07:02
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"Encore une fois c'est votre opinion. Uniquement basée sur votre idée qu'on peut vous emmener au tribunal à chacune de vos actions."
Vous n'avez manifestement pas compris que non seulement ce n'est pas "mon opinion", et que dans cette histoire on se fiche du gendarme comme du juge, mais surtout que les règles sont ainsi faites en copropriété que seuls le mandataire du syndicat désigné par une AG a qualité pour agir au nom du syndicat, et que le cadre fixé précise encore qu'il ne peut se faire substituer.
Ce n'est pas "mon opinion" c'est bêtement la loi de 65 ! Sortir des pratiques qui découlent des règles = "pratiques déviantes", quoi que l'on puisse en penser !
Je comprend que comme bon nombre de nos concitoyens (dont je suis) nous avons un certain talent pour nous affranchir des règles qui nous dérangent, que ce soit sur la route (140 plutot que 130 ..), dans la ville (stationnement chéri ...), dans nos entreprises, dans la vie de tous les jours (la "vraie vie" chère à certains).. Sauf qu'ici le syndic agit au service d'une collectivité, d'où les règles (je préfère "garde-fou") qui lui sont spécifiques.
Le fait que certains s'en affranchissent ne fonde pas une règle !
Lorsqu'on roule à 250 kmh sur l'autoroute on ne diffuse pas largement la vidéo que l'on a pris, on n'en fait pas la publicité. On la laisse sous le manteau, on se cache.
Lorsqu'on fonctionne parfois hors des clous en copropriété on ne le clame pas sur tous les toits, laissant croire que c'est "la norme" au prétexte que d'autres le feraient aussi (??), qui plus est pour contester ceux qui rappellent qu'il y a des clous et qu'ils ne sont pas là pour rien, ce qui est tout de même le moins que l'on puisse attendre d'un "conseil", sur UI ou ailleurs !
Maintenant, si les clous gênent il faut monter une action pour les faire enlever ..... En attendant, le mandataire du syndicat devant être en capacité d'agir 24/24 365 j/an (c'est le cas du syndic "personne morale" (*)), le syndic en nom personnel est à proscrire sur le long terme, ne pouvant assurer cette permanence, le syndicat coopératif aussi si personne du CScoop n'est en mesure d'assurer une continuité dans la fonction de syndic.
(*) encore une fois, s'il n'a pas la réactivité qui convient, s'il n'agit pas, ce défaut n'a rien à voir avec la permanence de la fonction (du mandat) dont nous parlons ici. Prendre pretexte de son inaction éventuelle n'apporte aucune justification a des pratiques déviantes, que l'on ne peut en plus proner ! |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2013 22:40:12 |
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Longshot
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Posté - 17 janv. 2013 : 10:14:05
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Il y a en France une grande majorité de Syndic Bénévoles qui fonctionnent parfaitement depuis des années "sur le long terme".
Je confirme qu'il ne s'agit pas d'agiter le spectre du cadre légal à tout va, car vous pouvez à ce titre trouver milles raisons pour ne plus sortir de chez vous. (ou ne rien faire dans une copro, comme changer une ampoule par exemple) Les problèmes qui nous occupent (action urgente en cas d'absence du syndic) sont les mêmes quelque soit le syndic en place (pro, coop, bénévole) Bien entendu, c'est au syndic d'agir, mais le problème de disponibilité est le même partout.
Vous avez éludé mes questions qui relèvent de problèmes pratiques et réels.
La situation de résurgence des eaux "usées" dans des appartements du rdc s'est justement produite dans mon immeuble il y a quelques années, et ceci un samedi matin. Les propriétaires voyant les popos des gens débarquer dans leurs douche ont fait intervenir une entreprise de curage, sans contacter personne (et pour cause). Le syndic a au départ refusé de payer, estimant ces travaux trop chers. L'affaire s'est envenimée et allait finir devant un juge, mais j'ai réussi à apaiser le dialogue. Le syndic n'avait en effet pas forcément gain de cause en l'espèce face à un tel problème, puisqu'il n'était pas joignable et que le problème était urgent. (Une affaire devant un juge aurait entrainé de surcroit des frais de justice pour le reste de la copropriété...)
Vous pouvez maintenant vous retrancher derrière la loi en affirmant que le syndic doit être dispo à chaque seconde, mais ce n'est pas la REALITE. Allez contacter un syndic après 17:00 en france, ou obtenir un numéro de portable joignable 24h/24!! Vous ne me ferez pas croire non plus que beaucoup de syndic coop (que vous plébiscitez en l'opposant au syndic non pro) offrent cette disponibilité H24 (a moins que vous considériez qu'un syndic coop , c'est "papy connexion")
En l'espèce vous pouvez donc dire qu'un copropriétaire qui agirait de son propre chef (ou de manière moins "grave") sous la bénédiction du syndic "absent" (au népal) n'est pas dans les clous de la loi 65, mais dans la pratique, il y a des action urgentes (j'appuie de nouveau sur cet adjectif) qui font qu'en pratique, la bonne intelligence c'est de régler un problème avant qu'il ne s'aggrave ou qu'on se retrouve avec les pompiers dans l'immeuble. Pour reprendre votre exemple, rouler à 140 km/h est sans doute une infraction, mais si vous le faites dans certaines circonstances (urgence, votre femme accouche) peu de chance que vous soyez condamné.
Bref, des actions urgentes en copropriété que personne ne peut intelligemment contester se règlent ainsi sans problème chaque jour. (même si elles sont hors du cadre de la loi 65)
Bref, un syndic bénévole est nettement plus disponible qu'un syndic pro, et il a donc moins de chance de se retrouver avec cette problématique. Car il pourra orienter correctement la décision même si il n'est pas "là " physiquement au moment de l'urgence (et régulariser après coup).
Pour votre argumentation sur le décès du syndic, j'ai déjà répondu sur ce point.
Donc je ne souscris pas du tout à l'idée qu'un syndic bénévole ne puisse être qu'une solution provisoire. Car les problèmes que vous évoquez sont les mêmes avec un autre type de syndic. |
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mic
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Posté - 20 janv. 2013 : 17:46:07
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Les compteurs divisionnaires permettent de répartir les kwh selon l'exacte quantité conommée par les usagers, le nombre et les habitudes de ceux-ci évoluent effectivement dans le temps et ne sont pas constants.Ils permettent aussi de faire un suivi détaillé permettant de suggérer le remplacement de tel équipement par un plus économique, et de mesurer cette économie. L'installation d'un compteur divisionnaire "propriétaire" nous a été proposée à moins de 250€. Sur la durée de vie de l'appareil, les pannes sont rarissimes, elles ne vont pas grever les bénéfices générés par ce dispositif. En outre, le fait de connaître la consommation réelle de sa cage incite les usagers à moins gaspiller. Un conseil syndical peut parfaitement relever ces compteurs, et si une année l'un d'eux est en panne, alors par défaut, on applique une répartition= moyennes constatées les années précédentes. Pas compliqué à mettre en place ça? |
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