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JB22
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France
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41
 Posté - 15 avr. 2013 : 09:24:16
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"Des compteurs ont été installés il y a quelques mois sur ces installations."
Qui a décidé de cette installation ?
Si c'est l' A.G.comment ont été réparti les frais de pose. |
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fabien_95
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 42
Posté - 15 avr. 2013 : 10:00:18
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Après en avoir délibéré, l'assemblée générale décide
De faire poser des compteurs divisionnaires radio-relevé d'eau froide.
De faire remplacer les robinets d'arrêt d'eau froide,
De souscrire un contrat d'abonnement, location, réparation et relevés pour les compteurs
Mandat est donné au conseil syndical pour choisir la société qui réalisera les travaux.
Que le coût global sera réparti de la façon suivante 1 compteur par arrivée d'eau
d'appartement
Que ces travaux ne donneront pas lieu à un appel de fonds spécifique. La dépense sera
imputée à chaque copropriétaire sur son compte client. |
Édité par - fabien_95 le 15 avr. 2013 13:44:59 |
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Gédehem
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43
Posté - 15 avr. 2013 : 15:51:18
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C'est parfait : des compteurs divisionnaires pour la répartition de l'eau froide ont été installés partout !
Qu'elle est la question, s'agissant de ces "chambres de bonne" qui, maintenant, disposent d'un compteur divisionnaire ? |
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fabien_95
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44
Posté - 18 avr. 2013 : 11:44:36
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est parfait : des compteurs divisionnaires pour la répartition de l'eau froide ont été installés partout !
Qu'elle est la question, s'agissant de ces "chambres de bonne" qui, maintenant, disposent d'un compteur divisionnaire ?
J'ai bien compris vos aimables réponses, mais la question concerne ça:
"Les installations seraient hors normes ;
Le règlement de copropriété affirme que la tolérance d'installations non autorisées ne comporte pas l'approbation de ces dernières indépendamment du temps passé;"
Vu cela, quels sont les pouvoirs de la copropriété? Peuvent-ils couper l'eau sur délibération d'AG ou imposer une mise aux normes? |
Édité par - fabien_95 le 18 avr. 2013 11:45:10 |
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45
Posté - 18 avr. 2013 : 13:09:16
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fabien95 :" Les installations seraient hors normes ;
Le règlement de copropriété affirme que la tolérance d'installations non autorisées ne comporte pas l'approbation de ces dernières indépendamment du temps passé"
Qui a dit que ses installations sont hors nornes ?? Le CS, le syndic, un voisin ?? ils ne sont pas experts !!
fabien95 : Le syndicat n'a pas à se mêler des travaux privatifs, sauf si ceux ci ont affecté des parties communes ! les copros ont obligation de recevoir l'accord de l'AG - article 25 de la loi de 1965 !!
Si une fuite survient suite à ses travaux privatifs et provoque des dégats dans les parties communes, un expert mandaté par une assurance vérifiera la cause de ses dégats, et si " des normes" n'ont pas été respectées par le copro., sa responsabilité sera alors engagée !
Mais cela n'a rien à voir avec des coupures d'eau par le syndicat !!! le SDC n' a aucun droit de couper l'eau à un résident !!! L'AG ne peut pas voter ce genre de résolution !!
Le président de ce CS n'est pas un flic, ni un juge !!!  |
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fabien_95
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46
Posté - 19 avr. 2013 : 00:54:23
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citation: Initialement posté par philippe388fabien95 :" Les installations seraient hors normes ;
Le règlement de copropriété affirme que la tolérance d'installations non autorisées ne comporte pas l'approbation de ces dernières indépendamment du temps passé" Qui a dit que ses installations sont hors nornes ?? Le CS, le syndic, un voisin ?? ils ne sont pas experts !! fabien95 : Le syndicat n'a pas à se mêler des travaux privatifs, sauf si ceux ci ont affecté des parties communes ! les copros ont obligation de recevoir l'accord de l'AG - article 25 de la loi de 1965 !! Si une fuite survient suite à ses travaux privatifs et provoque des dégats dans les parties communes, un expert mandaté par une assurance vérifiera la cause de ses dégats, et si " des normes" n'ont pas été respectées par le copro., sa responsabilité sera alors engagée ! Mais cela n'a rien à voir avec des coupures d'eau par le syndicat !!! le SDC n' a aucun droit de couper l'eau à un résident !!! L'AG ne peut pas voter ce genre de résolution !! Le président de ce CS n'est pas un flic, ni un juge !!!
Merci, mais prière de noter que je parle d'installations dans les parties communes: plomberie dans le palier (partie commune) qui amène l'eau jusqu'aux chambres (parties privatives). Ces installations auraient été faites sans aucune autorisation. |
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Gédehem
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47
Posté - 19 avr. 2013 : 09:36:12
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Il ne faut pas tout mélanger : installations non autorisées et modification de répartition.
Sur votre exposé initial il est question de modifier la répartition convenue. Celle-ci n'est possible qu'à l'unanimité.
Vous précisez ensuite qu'il existe des compteurs répratiteur pour l'eau, compteurs installés partout.
L'affaire est donc claire : il n'est pas besoin de modifier quoi que ce soit sur cette répartition de l'eau par compteur.
Maintenant il est question de ces installation d'eau dans les "chambres de bonne" qui n'ont pas été autrisées.
C'est une autre affaire, totalement distincte de cette histoire de répartition de l'eau.
Elle doit être traitée comme il en est de la réalisation de travaux privatifs affectant les parties commune : en demandant aux copropritaires concerné de supprimer les installations non autorisées, et s'ils ne répondent pas recours au juge pour les faire condamner à remettre les choses en état d'origine.
Autre solution : inscrire la question à l'ODJ d'une AG pour "Ratifier" les travaux réalisés.
Car il y a tout de même un problème : comment ces travaux sur les canalisations communes ont-ils pu être réalisés sans que personne ne s'en rende compte (en particuilier le CS), travaux qui ne peuvent se dérouler "en douce" (bruit, passage des matériaux, des ouvriers, etc ...) avec en plus fermeture de l'eau commune afin de réaliser les branchements ???
Il faut mettre cette affaire à plat, au clair, la modification de la répartition des charges avec le passage d'un géometre pour des actes et des fonds qui n'ont pas été décidés par une AG n'étant manifestement pas ou plus la priorité puisqu'il s'agirait maintenant de l'absence d'autorisation pour des branchements privatifs.! |
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fabien_95
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Posté - 19 avr. 2013 : 10:59:25
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Il me semble important de résumer:
1. Il y a plus de 10 ans les propriétaires des chambres de bonne ont installé des ‘points d’eau’ dans les susdites chambres, avec des travaux affectant les parties communes (plomberie dans le partie communes qui amène l’eau des canalisations communes aux chambres). Ces installations seraient ‘hors normes et non autorisées par la copropriété’.
2. Le règlement de copropriété affirme que la tolérance d'installations non autorisées ne comporte pas l'approbation de ces dernières indépendamment du temps passé.
3. Récemment des compteurs d’eau ont été installés sur chacune de ces canalisations par la copropriété, c’est-à -dire que chacun propriétaire de chambre a son propre compteur d’eau, situé dans les partie communes.
Ma question : la prescription peut-elle s’appliquer à ces travaux non autorisés ? L’installation de compteurs peut être considérée comme une ratification de ces installations ?
Ensuite :
1. Le président du CS voudrait faire voter des travaux très chers (80000€ !) de ‘mise aux normes’ de ces installations.
2. Il voudrait faire voter une clé de répartition des charges de copropriété exclusive pour le dernier étage, c’est-à -dire que l’AG vote de travaux chers à notre étage, et seulement NOUS copropriétaires à cet étage payons !
3. À ce but le syndic (sur instigation probable du président) a mandaté un géomètre, sans vote de l’AG, pour revoir à la hausse les tantièmes de nos chambres. La visite du géomètre est donc liée à cette nouvelle clé de répartition des charges.
4. De plus, il voudrait faire visiter nos chambres par l’architecte de l’immeuble, afin de mettre aux normes la plomberie. Cet architecte pourrait imposer des travaux très chers et à nos frais dans nos chambres (donc parties privatives !) y compris l’imperméabilisation de l’entière surface du sol et le remaniement des canalisations privatives !
5. Il menace que si ces travaux-et peut être la répartition des charges exclusive-ne sont pas approuvées, la copropriété va nous couper l’eau !
Mes questions :
Est-ce que la copropriété peut légitimement couper l’eau dans nos chambres (avec fermeture de la plomberie dans les parties communes) ? Si oui, comment? Avec délibération de l’AG ou en saisissant la justice?
Une clé de repartions des charges qui prévoit que la copropriété garde la propriété des parties communes à notre étage, vote les travaux mais seulement nous copropriétaires au susdit étage payons, est-elle légale au-delà du fait qu’elle soit votée à l’unanimité ?
Est-ce que l’architecte de l’immeuble peut imposer des travaux dans les parties privatives sous pretexte d’une mise aux normes ?
Merci |
Édité par - fabien_95 le 19 avr. 2013 11:01:16 |
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fabien_95
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49
Posté - 30 avr. 2013 : 00:42:25
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Voici ce qui a été dit à la récente AG :
Selon le président du CS « la question n’est pas de modifier les millièmes de répartition des charges générales, on ne modifie pas le RDC », donc « il ne faut pas l’unanimité ».
Le syndic par contre: « Pour créer des charges spécifiques dans le calcul de tantièmes de copropriété compte la surface. Donc on ne peut pas créer des tantièmes, ce sont les géomètres qui font les tantièmes, sans connaître la surface. Donc le point de départ c’est mesurer les chambres, et c’est seulement après qu’à partir du mesurage on peut créer des tantièmes.
Il a été décidé [où ?? quand ??] de faire ce modificatif, et pour faire le modificatif il faut un géomètre et un notaire, sinon c’est pas possible ».
Le président du CS a affirmé que « C’est le conseil syndical et le syndic qui ont appelé le géomètre»
Le syndic a dit qu’il fera des mises en demeure par LR aux copropriétaires du 6e pour rentrer chez eux, sinon après il n’y a plus que l’huissier ou le tribunal.
Merci infiniment de rèpondre à ces questions :
Est-il vrai que pour créer cette clé de rèpartition (avec notaire…) il ne faut pas l’unanimité ??
La menace de mises en demeure, huissiers et tribunaux pour imposer la visite du géomètre est-elle fondée ??
Tout cela me semble un très épais rideau de fumée, en tout cas merci de me renseigner ! Il est probable que ces stratégies ne sont pas limitées à ma copro…
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Édité par - fabien_95 le 30 avr. 2013 00:45:48 |
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JPM
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Posté - 01 mai 2013 : 11:52:04
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Il n'est pas très difficile de recaler la situation pour inciter les uns et les autres au calme.
Les travaux de raccordement d'une chambre individuelle aux réseaux communs d'alimentation et d'évacuation sont des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi de 1965 mais en réalité des travaux de mise en conformité avec des dispositions légales de portée plus générale.
Saus des cas exceptionnels l'assemblée ne peut refuser les autorisations nécessaires. Voir en dernier CA Paris 23/09/2009 in Loyers et copropriété 2010 n° 27 et une collection d'arrêts antérieurs.
Que le syndic, au nom du syndicat, ait le droit, dans une certaine mesure, de mettre son nez dans la réalisation de ce genre d'opération, c'est d'autant plus certain qu'il s'agit à la vérité pour lui d'une obligation.
On connaît le fameux " ici je suis chez moi, personne n'y entre ", est une vérité aussi relative que le contraire " je suis le syndic, je viens voir quand je veux ".
Il est tout à fait normal que la conformité aux règles élémentaires des travaux privatifs soit vérifiée par le syndic, et dans la pratique par un technicien compétent qui, à cet égard, n'est pas obligatoirement un architecte.
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fabien_95
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51
Posté - 01 mai 2013 : 12:59:58
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Merci JPM mais ma question concerne non pas la conformité d'installations d'eau privatives, mais une visite géomètre non votée pour créer chez le notaire une clé de répartition des charges spécifique, svp lisez le message précèdent.
Cordialement |
Édité par - fabien_95 le 01 mai 2013 21:52:23 |
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JPM
Modérateur
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52
Posté - 02 mai 2013 : 09:13:59
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Les tantièmes de copropriété attachés à une chambre individuelle ne peuvent pas être modifiés à raison de travaux d'amélioration de son confort.
Les tantièmes de contribution à certaines catégories de charges peuvent être modifiés. Pour la réalisation éventuelle de cette opération, il faut une décision d'assemblée autorisant la consultation d' un technicien, en principe géomètre expert.
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Gédehem
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53
Posté - 03 mai 2013 : 00:34:31
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Page 1 post 2 :
"Qui lui a passé commande, sur quelle proposition chiffrée (devis), sur quelle décision d'AG ?
Dans la mesure où rien n'a été décidé, ce geometre ne peut intervenir.
Notez qu'un syndic qui passe ce type contrat sans y avoir été autorisé par une AG, décision prise sur la base d'un devis chiffré, est réputé avoir agit à titre personnel et non en qualité de mandataire du syndicat.
(...)
Une modification des charges selon la grille prévue au RDC impose l'unanimité.
(.....)
En résumé, il faut refuser l'accés à ce géometre, faire une note d'information aux voisins, aux copropriétaires, en demandant des explications au CS comme au syndic."
"La menace de mises en demeure, huissiers et tribunaux pour imposer la visite du géomètre est-elle fondée ??"
Vous savez bien que la peur est un très bon moyen de gouverner les personnes qui n'y entendent pas grand chose et font par habitude du suivisme.
Mais comme vous êtes maintenant informé et que vous informez les autres ..... (au besoin en leur suggérant de visiter UI !) 
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Édité par - Gédehem le 03 mai 2013 00:38:12 |
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fabien_95
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Posté - 07 mai 2013 : 00:52:41
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C’est clair et désolé d’y être revenu. Je n’ai pas compris les réponses à certaines questions qui me semblent contradictoires ou ne tiennent pas compte de tous les éléments que pour commodité, je vous résume ci-dessous après mes questions.
1. La prescription peut-elle s’appliquer à ces travaux non autorisés ? L’installation de compteurs peut être considérée comme une ratification de ces installations ?
2. Est-ce que la copropriété peut légitimement couper l'eau sans saisir la justice, c’est-à -dire par exemple par décision du syndic ou du CS ou par votation de l’AG?
3. Une clé de repartions des charges qui prévoit que la copropriété garde la propriété des parties communes à notre étage, vote les travaux mais seulement nous copropriétaires au susdit étage payons, est-elle légale au déla de la question de l’unanimité ?
4. S’il n’y a pas d’unanimité, la délibération de l’AG est-elle nulle et non pas assujettie à la prescription pour une éventuelle opposition ?
5. Quelles sont-elles les modalités pour créer une clé de répartition telle que seulement les copropriétaires à mon étage votent les travaux à réaliser à leur frais ? Faut-il la propriété exclusive des parties communes ?
Résumé des faits :
1. Il y a plus de 10 ans les propriétaires des chambres de bonne ont installé des ‘points d’eau’ dans les susdites chambres, avec des travaux affectant les parties communes (plomberie dans le partie communes qui amène l’eau des canalisations communes aux chambres). Ces installations seraient ‘hors normes et non autorisées par la copropriété’.
2. Le règlement de copropriété affirme que la tolérance d'installations non autorisées ne comporte pas l'approbation de ces dernières indépendamment du temps passé.
3. Récemment des compteurs d’eau ont été installés sur chacune de ces canalisations par la copropriété, c’est-à -dire que chacun propriétaire de chambre a son propre compteur d’eau, situé dans les partie communes.
Ma question : la prescription peut-elle s’appliquer à ces travaux non autorisés ? L’installation de compteurs peut être considérée comme une ratification de ces installations ?
Ensuite :
1. Le président du CS voudrait faire voter des travaux très chers (80000€ !) de ‘mise aux normes’ de ces installations.
2. Il voudrait faire voter une clé de répartition des charges de copropriété exclusive pour le dernier étage, c’est-à -dire que l’AG vote de travaux chers à notre étage, et seulement NOUS copropriétaires à cet étage payons !
3. À ce but le syndic (sur instigation probable du président) a mandaté un géomètre, sans vote de l’AG, pour revoir à la hausse les tantièmes de nos chambres. La visite du géomètre est donc liée à cette nouvelle clé de répartition des charges.
4. De plus, il voudrait faire visiter nos chambres par l’architecte de l’immeuble, afin de mettre aux normes la plomberie. Cet architecte pourrait imposer des travaux très chers et à nos frais dans nos chambres (donc parties privatives !) y compris l’imperméabilisation de l’entière surface du sol et le remaniement des canalisations privatives !
5. Il menace que si ces travaux-et peut être la répartition des charges exclusive-ne sont pas approuvées, la copropriété va nous couper l’eau !
6. Le syndic et le président du CS ont dit à l’AG que cette répartition des charges va être votée à la prochaine AG SANS l’unanimité (« qui serait impossible ») et enregistrée par un notaire !
Merci |
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JPM
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55
Posté - 07 mai 2013 : 07:53:07
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Il faut éliminer la controverse sur le principe même des installations qui ont été effectuées, indépendamment de toute prescription.
Dans le passé le syndicat aurait du prendre l'initiative de coordonner les travaux de raccordement pour l'alimentation et l'évacuation des eaux. On peut considérer de plus que l'installation de compteurs a été, si besoin en était, une ratification des travaux effectués.
Il est admissible que le syndicat veuille maintenant faire contrôler l'ensemble des installations. Ce n'est pas une atteinte aux droits de l'homme. Il s'agit d'éviter les sinistres DDE et parfois des installations illicites comme celle de WC broyeur.
Des travaux de 80 000 € ? Quels travaux ?
Après la visite il sera temps d'établir un bilan objectif de la situation. Il peut être impératif de réaliser certains travaux ; qu'il soit opportun (mais pas impératif) d'en réaliser d'autres. C'est aux premiers qu'il faut limiter les travaux imposés, en y ajoutant les seconds si les propriétaires concernés veulent bien les faire.
Pour les seconds je donne un exemple : dans le passé il est arrivé que des alimentations ou évacuations distinctes soient réalisées pour cinq chambres. On a alors des collections de toyaus qui se baladent dans les couloirs. Il est bien évident que la cohérence commande d'établir au moins un collecteur unique pour les évacuations. Il peut exister pareillement une alimentation commune avec des piquages (mais pas une conduite unique commandée par une vanne d'arrêt dans la première chambre !!!).
Il est possible de concevoir une clé de répartition propre avant tout aux consommations d'eau mais aussi à des travaux communs à toutes les chambres. Mais il faut considérer que les travaux obligatoires à l'intérieur des chambres sont des travaux privatifs.
Pour établir éventuellement une clé de répartition, il est vraiment inutile de faire venir un géomètre expert. C'est un travail enfantin.
Je crois très objectivement que vos difficultés sont ainsi circonscrites s'il est possible d'éliminer les ragots de couloir et les états d'âme balzaciens.
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fabien_95
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Posté - 13 mai 2013 : 16:42:36
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Voilà la réponse que j'au eu d'un voisin:
Cher Monsieur,
Merci de votre email date du 9 mai (au dessus), riche en renseignements et légaliste.
Cependant, nos concernes sont d’un autre niveau, peut être même plus importants - soit le règlement efficace, correcte et sans plus de délai de l’installation, de l’alimentation et de l’écoulement des systèmes sanitaires dans les chambres au sixième étage.
Si les services d’un géomètre, vraiment pas cher partagé par tous, peut aider cette solution nous sommes en faveur.
Ce voisin ne fait que répéter à la lettre les ‘raisons’ du président du CS, selon lequel une clé de répartition abusive et que va coûter très cher (et avec probable augmentation des millièmes …) serait la seule solution.
Ce président m’a dit en privé que nos chambres minuscules paient trop peu…
Quelques solutions à suggérer ?
Est-il possible de voter une clé qui permet de faire voter aux seuls copropriétaires à mon étage les travaux qu’ils vont payer de façon exclusive ?
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Viviane
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57
 Posté - 30 sept. 2013 : 15:40:32
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citation: Est-il possible de voter une clé qui permet de faire voter aux seuls copropriétaires à mon étage les travaux qu’ils vont payer de façon exclusive ?
Y'a un truc qui me turlupine dans votre histoire..
On vous ferait voter une clé de répartition PROVISOIRE???? Juste pour payer ces travaux? J'ai jamais entendu parler d'un truc pareil!
Ou on vous ferait voter(enfin, pas vous, vous refuserez...) une clé qui
- mettrait à votre charge et indéfiniment tous les travaux sur partie commune faits à votre étage? (en plus de ceux faits aux autres étages, que vous payez probablement dans vos charges générales...)
- et/ou augmenterait pour toujours le nombre de vos tantièmes de charges générales?
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Édité par - Viviane le 30 sept. 2013 15:47:10 |
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fabien_95
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Posté - 30 sept. 2013 : 15:47:32
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citation: Initialement posté par Viviane
Les deux:
[quote]voter une clé qui
1. mettrait à votre charge et indéfiniment tous les travaux sur partie commune faits à votre étage?
2. et/ou augmenterait pour toujours le nombre de vos tantièmes de charges générales...
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Viviane
Pilier de forums
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59
Posté - 30 sept. 2013 : 15:59:16
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Ben, le 1, je suis pas sure que ce soit légal? Ou au moins contestable devant le tribunal ;..
Et le 2 suffit de voter non.. modifier les tantièmes de charges générales, c'est l'unanimité ou rien, me semble-t- il..
Les travaux de 80000 €, c'est autre chose. A mon sens (on me corrigera si je me trompe):
L'arrivée d'eau et la colonne d'évacuation sont généralement des parties communes. La copro vous "devant" à priori l'accès à l'eau, en l'absence de clé spécifique, c'est à tous de payer.
Après les piquages, c'est partie privative, donc à la charge de chacun (et pas besoin de voter une clé) . On peut vous obliger à faire des travaux si nécessaire, mais une fois passée votre cloison, pas vous imposer le comment, quelle entreprise...
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Édité par - Viviane le 30 sept. 2013 16:02:48 |
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fabien_95
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 Posté - 30 sept. 2013 : 16:04:12
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citation: Initialement posté par Viviane
Ben, le 1, je suis pas sure que ce soit légal? Ou au moins contestable devant le tribunal ;..
Et le 2 suffit de voter non.. modifier les tantièmes de charges générales, c'est l'unanimité ou rien, me semble-t- il..
Les travaux de 80000 €, c'est autre chose. A mon sens (on me corrigera si je me trompe):
L'arrivée d'eau et la colonne d'évacuation sont généralement des parties communes. La copro vous "devant" à priori l'accès à l'eau, c'est à tous de payer.
Après les piquages, c'est partie privative, donc à la charge de chacun (et pas besoin de voter une clé) . On peut vous obliger à faire des travaux si nécessaire, mais une fois passée votre cloison, pas vous imposer le comment, quelle entreprise...
Merci pour votre réponse.
Le 1: avec cette clé de repartition les copros de mon étages paieraient les travaux sur parties communes à mon étage.
Travaux sur parties privatives: il me semble effectivement difficile de les imposer |
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