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nefer
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41
 Posté - 08 févr. 2013 : 17:45:48
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citation: Initialement posté par Xill
Typiquement, est-ce que ce type de "verbiage" est mal vu :
"Il est rappelé à l'assemblée que le conseil syndical indiquait, dans son rapport de gestion joint aux convocations, avoir accepté l'engagement d'une dépense de 600 euros TTC, au titre de l'exercice 2011, afin de procéder au remplacement de deux Blocs Autonomes d'Eclairage de Secours défaillants.
Cette dépense a été décidé en application de la délégation permanente qui a été accordée, à cet effet, au conseil syndical.
Monsieur Z indique à l'assemblée que le montant de cette dépense pouvait être moindre. Il connait une entreprise qui peut proposer de meilleurs tarifs (de l'ordre de 150 EUR TTC l'unité, au maximum), et prendra contact avec le conseil syndical, en prévision des prochaines pannes.
L'assemblée l'en remercie. "
A vous lire,
Cordialement,
totalement
c'est du roman feuilleton!
par ailleurs le CS ne peut pas disposer d'une délégation permanente!
le CS ne fait pas non plus de rapport de gestion...mais un rapport d'activité: ce qui n'est pas du tout la même chose! |
Édité par - nefer le 08 févr. 2013 17:46:56 |
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Posté - 08 févr. 2013 : 18:28:27
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Xill : ""Il est rappelé à l'assemblée que le conseil syndical indiquait, dans son rapport de gestion joint aux convocations, avoir accepté l'engagement d'une dépense de 600 euros TTC, au titre de l'exercice 2011, afin de procéder au remplacement de deux Blocs Autonomes d'Eclairage de Secours défaillants.
Cette dépense a été décidé en application de la délégation permanente qui a été accordée, à cet effet, au conseil syndical.
Monsieur Z indique à l'assemblée que le montant de cette dépense pouvait être moindre. Il connait une entreprise qui peut proposer de meilleurs tarifs (de l'ordre de 150 EUR TTC l'unité, au maximum), et prendra contact avec le conseil syndical, en prévision des prochaines pannes.
L'assemblée l'en remercie. ""
On pourrait continuer ainsi : Mr X annonce également que la voiture de Mr Dupont le gêne pour quiter l'AG avant le match de foot commence à 21hoo ! Le secrétaire note la sortie définitive de Mr X, et celle de Mr Dupont entre 20h45 et 20h 50 !!
L'AG remercie également Mr machin d'avoir amener des cookies préparé par sa belle-maman ! Mr X confirme qu'elles sont bien meilleure que celles de son épouse. Le secrétaire syndic Xill note cette remarque sur le PV !!!
L'AG remercie Mr Xill de sa gestion, et la petite Catherine va lui apporter ces quelques fleurs en remerciements !!!
Mr Xill remerice l'AG pour sa confiance et le quitus adopté à l'Unanimité, comme d'habitude!! 
le PV n'est pas un compte-rendu de l'ensemble des débats, mais des votes sur chaque résolutions, le nom des opposants et des défaillants, les modifications apportées sur certaines questions, ET les réserves émises par les copropriétaires. !!!
Xill : un mandat permanent de dépenses pour le CS !!! pas très sérieux et dangereux, voire illégal.
Comme le dit nefer, le CS ne fait pas un rapport de gestion, mais un rapport d'activité, un rapport sur sa vérification des comptes, et des mandats précis que lui a donné l'AG !!!
Le CS ne gère pas le SDC.
Rien à voir avec la démocratie ! |
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Xill
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43
 Posté - 08 févr. 2013 : 19:40:16
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"et la petite Catherine va lui apporter ces quelques fleurs en remerciements !!! "
Qui vous l'a dit ???
J'ai bien compris, suite à l'intervention de nefer (Au fait, merci !), que c'était du verbiage à proscrire.
Question imagination, vous n'êtes pas en reste !
Admettez tout de même qu'il y a une différence entre la gâterie de l'épouse de M. X, et la sortie définitive de Mr Dupont (qui ne votera plus favorablement aux décisions prises après...)
Idem, il serait intéressant dans l'historique de la copro de savoir que l'ascensoriste a transmis au syndic - entre la convocation et l'AG - une lettre par laquelle il s'engage à offrir telle prestation, si son contrat est reconduit...
"Le CS ne fait pas un rapport de gestion" => Oui, je mélange les termes quand j'écris vite. Et comme j'avais sous les yeux mon rapport de gestion SNP, plutôt que l'ébauche de RFCS...
Sur la délégation permanente, vous me mettez le doute. J'ai vu de (bons) syndic faire voter ces délégations... Je sais bien qu'elle n'est pas autorisée...
Mais convoquer une AG à 600 EUR, pour décider d'engager des dépenses inférieures à 1.000... On marche sur la tête...
Bon, maintenant qu'elle est votée (et que je me retrouve comme un âne), que me conseillez-vous ?
La faire annuler lors de la prochaine AG ?
Ou considérer qu'elle doit s'appliquer, si elle n'est pas contestée dans les 2 mois ? => 9 561 Pour / 10 000. 439 absents non représentés...
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44
Posté - 08 févr. 2013 : 20:01:41
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Xill : Bon, maintenant qu'elle est votée (et que je me retrouve comme un âne), que me conseillez-vous ?
Mais vous êtes le syndic !!!
L'entretien et les petits travaux font partie du budget !! le remplacement de blocs de secours pour 600 € , cela se prévoit au budget. Le CS et le syndic doivent prévoir ce genre de dépenses si des éléments sont anciens !!!
le CS n'a aucun droit d'engager des fonds au nom du SDC. Les mandats que peut donner l'AG au CS doivent être sur un dossier précis.
Xill : Imaginez ce mandat donné au CS pour 1000 € max !! sans préciser si c'est pour l'année ou par travaux !!! Nous avions ce genre de mandat il y a quelques années ! moralité 12 travaux décidés par ce CS pour plus de 10 000 € !!!
Pour la petite catherine et les fleurs, c'est une expérience personnelle !!! chaque année, la présidente du CS recevait des fleurs de la part des membres du CS !! et payé sur le budget du SDC !! en plus des 10 000 € engagés par ce CS et sans aucun accord de l'AG !!
On se rapproche un peu de la gestion de votre SDC avant votre arrivée !!  |
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Xill
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45
Posté - 08 févr. 2013 : 20:25:37
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Ah, Catherine....
Effectivement, il y a un plafond de 4500 EUR par exercice.
Les BAES peuvent être vieux. Et à ce moment là , je passerai plutôt par un vote de l'AG prévoyant le remplacement de l'ensemble.
Mais on peu également supposer que l'un d'eux soit vandalisé (inférieur à la franchise du contrat d'assurance). Dans ce cas, il me semble que ce sont :
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
Si c'est une évacuation EU en pied de colonne qui casse (cas réel, en 2011). C'est également autre chose que de la maintenance. Oui ? Non ?
Je me suis aperçu (après l'AG), que la porte des caves ne pouvait pas se déverrouiller par l'intérieur.
Il faut un nouveau cylindre, et 50 clés... Ce n'est pas non plus de la maintenance...
Ou alors, il faut que je me trouve un cours accéléré sur les types de travaux (maintenance ou pas...) |
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nefer
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46
Posté - 08 févr. 2013 : 21:48:31
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citation: Initialement posté par Xill
Ah, Catherine....
Effectivement, il y a un plafond de 4500 EUR par exercice.
Les BAES peuvent être vieux. Et à ce moment là , je passerai plutôt par un vote de l'AG prévoyant le remplacement de l'ensemble.
Mais on peu également supposer que l'un d'eux soit vandalisé (inférieur à la franchise du contrat d'assurance). Dans ce cas, il me semble que ce sont :
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
Si c'est une évacuation EU en pied de colonne qui casse (cas réel, en 2011). C'est également autre chose que de la maintenance. Oui ? Non ?
Je me suis aperçu (après l'AG), que la porte des caves ne pouvait pas se déverrouiller par l'intérieur.
Il faut un nouveau cylindre, et 50 clés... Ce n'est pas non plus de la maintenance...
Ou alors, il faut que je me trouve un cours accéléré sur les types de travaux (maintenance ou pas...)
il serait grand temps que vous lisiez avec attention les textes réglementaires (loi de 65, décret de 67) et que vous preniez connaissance d'un certain (pour ne pas dire un grand...) nombre de topics sur le fonctionnement d'une copropriété, l'élaboration du budget prévisionnel, le rôle du CS......qui n'est que "contrôler et assister" le syndic
par ailleurs ce n'est pas parce que 3 BAES sont en panne qu'il faut en changer 20...! |
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Xill
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47
Posté - 08 févr. 2013 : 22:03:40
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Les textes, je les ai lu avec attention. J'ai étudié ce que de des spécialistes avaient pu en écrire.
Je me suis tout particulièrement intéressé au plan comptable, mais je n'ai pas trouvé de liste pratique permettant de dire que les exemples plus hauts était des travaux de maintenance.
Le coût ne semble pas pertinent pour déterminer si cela relève du courant ou de l'exceptionnel, et j'ai l'impression que beaucoup de dépenses de faible coût relèvent du hors budget prévisionnel...
A ma connaissance, pour les BAES, quand ils ont près de 15 ans, et que les premiers tombent en rade, il faut penser à tous les changer bientôt... parce que les autres vont suivre (et on est relativement heureux de leur longévité...)
EDIT 09/02/2013 :
Pour éviter de polluer (encore plus) ce sujet, j'ai créé un nouveau fil : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14713 |
Édité par - Xill le 09 févr. 2013 11:57:17 |
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Posté - 09 févr. 2013 : 12:47:05
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Xill : Pour vos vieux BAES, vous avez 2 choix : prévoir au budget les pannes de 4 ou 5 BAES, ou proposer à l'AG comme vote travaux, le changement des TOUS ces boitiers !
Pour un bas de colonne d'évacution, ce sont alors des travaux d'urgence; le syndic commande les trevaux et paie un acompte jusqu'à 33%, ET convoquera rapidement une AG pour adopte le devis de réparation.
Pour les ampoules; même chose que les BAES !!
A proscrire pour l'avenir ces 4500 € pour des dépenses du CS sans accord de l'AG !! Vous vous posez des questions pour des petits montant, et vous laissez le CS faire ce qu'il veut !!! pas très cohérent.
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 09 févr. 2013 : 13:26:22
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Philippe,
Pour vos vieux BAES, vous avez 2 choix : prévoir au budget les pannes de 4 ou 5 BAES,
J'ai l'impression (voir fil : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14713)
=> Si c'est une panne de batterie, ou d'ampoules de BAES, pas de problème => Charges courantes / Budget petites réparations
=> Si la batterie n'est pas remplaçable, il faut changer le bloc => Travaux hors maintenance / Décision d'AG
Pour un bas de colonne d'évacution...
=> Je suis d'accord avec vous. Travaux d'urgence + AG
=> Le coût de l'intervention est inférieur à 500 EUR TTC...
Et se payer une AG pour ça...  |
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Louis92
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Posté - 09 févr. 2013 : 15:02:43
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Je ne connais pas de liste-type d'interventions de maintenance à passer en charges courantes mais il est prudent que les budgets prévoient des milliers d'euros pour l'imprévu. Ceci pour que la copropriété ait la trésorerie pour y faire face et donc ne pas avoir à convoquer une AG pour des travaux que personne ne contesterait (les prix sont connus puisque les travaux sont courants), les copropriétaires seraient fâchés de l'énergie dépensée et du coût de l'AG.
Même si de nombreux UInautes témoignent de copropriétés qui déclenchent une AG pour remplacer un BAES, un moteur de VMC, un ampli de TV ou une réparation de toiture, ce n'est pas de la bonne gestion, les budgets doivent contenir une ou des lignes (clés) de gras pour l'imprévu.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 févr. 2013 15:11:07 |
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nefer
Modérateur
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51
Posté - 09 févr. 2013 : 15:58:07
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Xill
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Posté - 09 févr. 2013 : 16:58:44
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Louis92,
Si le coeur vous en dit, faites un tour sur l'autre sujet.
Proposer et convaincre l'AG d'adopter des lignes de gras, ce n'est pas le problème.
Par contre, le budget ici voté concerne les charges courantes. Impossible de payer des travaux autres que ceux de maintenance avec ce budget. Il devrait rester (en grande partie) inutilisé...
"ne pas avoir à convoquer une AG pour des travaux que personne ne contesterait (les prix sont connus puisque les travaux sont courants), les copropriétaires seraient fâchés de l'énergie dépensée et du coût de l'AG."
Et ben si, justement, certains pourraient le contester... Les travaux ne sont pas courants, ils sont habituels. Je pensais m'en sortir avec la délégation au CS, mais illégale, qui interdirait une contestation.... Sniff...
Xill |
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Louis92
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Posté - 09 févr. 2013 : 18:48:49
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Xill a écrit citation: Et ben si, justement, certains pourraient le contester Quand un équipement est en panne (BAES, VMC, TV, etc ...) ou une partie commune est fuyarde, l'attente des copropriétaires est de voir la réparation au plus vite. C'est la mission du syndic, cela tombe bien. Celui qui contesterait une réparation rapide ne serait pas pris au sérieux. Le montant de la réparation est déterminant par rapport à la trésorerie dans la période de la copropriété. Si le syndic n'a pas les fonds pour réparer, c'est l'AG comme vu plus haut. Les copropriétaires seraient déjà mécontents d'être convoqués pour cette bonne raison alors être convoqués pour une réparation alors que le trésorerie serait suffisante, hum ! il y a de quoi contester le syndic ... et le CS aussi même si ce n'est pas lui le pro, il est le contrôleur du pro.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 févr. 2013 18:49:56 |
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Xill
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54
Posté - 09 févr. 2013 : 23:08:15
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citation: Initialement posté par Louis92Xill a écrit citation: Et ben si, justement, certains pourraient le contester Quand un équipement est en panne (BAES, VMC, TV, etc ...) ou une partie commune est fuyarde, l'attente des copropriétaires est de voir la réparation au plus vite. C'est la mission du syndic, cela tombe bien. Celui qui contesterait une réparation rapide ne serait pas pris au sérieux. Le montant de la réparation est déterminant par rapport à la trésorerie dans la période de la copropriété. Si le syndic n'a pas les fonds pour réparer, c'est l'AG comme vu plus haut. Les copropriétaires seraient déjà mécontents d'être convoqués pour cette bonne raison alors être convoqués pour une réparation alors que le trésorerie serait suffisante, hum ! il y a de quoi contester le syndic ... et le CS aussi même si ce n'est pas lui le pro, il est le contrôleur du pro. Cdlt. Louis92.
La trésorerie de mon syndicat n'est - vraiment - pas un problème, pour un certain nombre de (mauvaises) raisons...
l'attente des copropriétaires est de voir la réparation au plus vite. C'est la mission du syndic, cela tombe bien. Celui qui contesterait une réparation rapide ne serait pas pris au sérieux.
=> ça fait plaisir à lire, mais la mission du syndic n'est pas de faire des réparations au plus vite. La mission du syndic, c'est de convoquer l'AG (sauf urgence)... et d'appliquer les décisions qu'elle prendrait..
Voyez le tollé, concernant la délégation permanente au CS (et rappelons nous qu'un CS, c'est déjà quelques % des voix, contrairement au syndic...
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Louis92
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Posté - 10 févr. 2013 : 09:57:19
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Loi de 65 article 18 : citation: le syndic est chargé .... :
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Le syndic ne doit pas attendre une AG pour décider de faire réparer ce qui est en panne dans les parties communes. Pour cela, il a fait ce qu'il faut pour que l'AG vote des lignes budgétaires pour financer ces réparations.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 10 févr. 2013 : 15:46:28
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Xill : mais la mission du syndic n'est pas de faire des réparations au plus vite.
MAIS SI !!!! ces petites réparations doivent être prévues au budget, rien de plus simple. C'est bien le syndoc qui préapre un budget en concertation avec le CS, sur l'AG adoptera ou non en totalité.
On ne convoque pas une AG pour changer 3 ampoules, ou 2 Baes !!!
Un BAES qui saute, et un copro qui se brise le col de fémur, vous allez voir si le tribunal va dire que ce n'est pas le boulot du syndic !! Le syndicat sera bien évidement condamné !!!
Vous tournez en rond sur plusieurs différents avec le même sujet !!! |
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syndic et le PV d'AG non fidèle 
