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Xill
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 Posté - 09 févr. 2013 : 11:54:16
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Bonjour Ă Tous et Toutes,
Je suis Ă la recherche d'une liste des travaux de maintenance
En effet, selon les textes applicables :
Article 14-2 de la Loi :
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités validées par l'assemblée générale
Article 44 du Décret : Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Article 45 du DĂ©cret : Les travaux d'entretien courant ou de maintenance :
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
Si les réparations "importantes" ne posent pas de problème (Charges exceptionnelles & Vote en AG), j'ai un gros problème avec les travaux de maintenance...
Je pensais que qu'était nécessairement des charges courants, car travaux de maintenance (dans les parties communes) :
Le changement d'un joint sur un robinet,
Le remplacement des ampoules "éco-halogène" défaillantes,
Le remplacement du cylindre d'une porte (Ă l'identique = Maintien de l'Ă©quipement),
La réparation d'une fuite sur une colonne d'eau usées
Je pensais Ă©galement qu'Ă©taient des travaux autres que ceux de maintenance :
Le remplacement du robinet lui-mĂŞme,
Le remplacement de tout ou partie des ampoules par des ampoules LED (amélioration)
Le changement du cylindre d'une porte, par un cylindre à bouton (amélioration / mise aux normes),
Le remplacement d'un Bloc Autonome d'Eclairage de Secours (Le remplacement de la batterie ou des ampoules serait de la maintenance)
Le remplacement de la colonne EU, en tout ou partie...
J'ai l'impression que la distinction entre maintenance ou non n'est pas seulement "subtile", elle est carrément métaphysique !!
Le bon sens ne me semble pas suffisant, pour apprécier le type de dépense... Chacun pourrait utiliser des arguments pertinent, pour défendre des avis contraires...
Je n'ai pas trouvé de recommandation de la CRC listant les travaux de maintenance, ou donnant des exemples de distinction...
D'oĂą mon appel Ă l'aide : Quelqu'un a-t-il connaissance d'une liste (jurisprudentielle ou autre) des travaux de maintenance ?
A vous lire,
Merci d'avance,
Xill
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mespres
Contributeur vétéran
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 Posté - 09 févr. 2013 : 15:30:16
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Où est le problème ? Comme vous l'écrivez, il n'y a pas de listes. Même les RdC sont incapables de lister correctement les organes relevant des charges. J'aime bien la formule "la liste n'est pas exhaustive, ...."
Il faut donc manoeuvrer le moins mal possible entre :
-Les travaux urgents, par définition sans plafonds. Plus exactement le plafond est défini par le syndic (exemple : ravalement en errance --> chutes de moellons. Le syndic lance un ordre de service pour stopper les chutes, et convoque une AG pour voter le ravalement.
-Les "petits" travaux pris en charge par le budget courant. Le montant est laissé à l'appréciation du syndic, sous le contrôle du CS
-Les travaux "importants" votés en AG.
Une gestion convenable d'un immeuble nécessite un consensus sur ces sujets, juste compromis entre
-Une gestion dictatoriale, le syndic lançant des travaux sans contrôles du CS et sans vote en AG
-Une gestion hyper judiciarisée où toute dépense fait l'objet d'un débat en AG. |
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Xill
Contributeur actif
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 2
Posté - 09 févr. 2013 : 16:54:12
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Le problème est au contraire énorme...
Une gestion convenable d'un immeuble nécessite un consensus sur ces sujets, juste compromis entre
-Une gestion dictatoriale, le syndic lançant des travaux sans contrôles du CS et sans vote en AG
-Une gestion hyper judiciarisée où toute dépense fait l'objet d'un débat en AG.
Bien d'accord avec vous !!
-Les "petits" travaux pris en charge par le budget courant. Le montant est laissé à l'appréciation du syndic, sous le contrôle du CS
Justement, les petits travaux sont décidés par le syndic, sans contrôle du CS (ou alors, à posteriori).
Concernant ces petits travaux (autre que de maintenance), je pensais m'en sortir par une délégation permanente accordée au CS.
J'apprend sur ce forum (et les arguments me convainquent) qu'une telle délégation est illégale. Tous les travaux hors maintenance doivent être votés en AG...
La seule liste de petites réparations que je connaissance, c'est celle des réparations locatives... Et ça ne va pas bien loin. Impossible de gérer convenablement, et économiquement un immeuble, si tout le reste doit être voté en AG...
Xill
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Posté - 09 févr. 2013 : 17:09:14
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Xill : "Les "petits" travaux pris en charge par le budget courant. Le montant est laissé à l'appréciation du syndic, sous le contrôle du CS"
???? pas du tout. le syndic n'apprécie pas un montnat de trvaux. Il paie les factures des ampoules, des baes et de leur changement, dans un budget fixé par l'AG
Le CS ne donne son avis que si l'AG a fixé un montant minimal ou sa consultation est obligatoire - avis que le syndic n'est pas obligé de suivre !!
Qu'est ce qu'un accord à postériori du CS sur des petits travaux ???
Xill : La seule liste de petites réparations que je connaissance, c'est celle des réparations locatives...
Des réparations locatives ??? qu'est ce que c'est pour un SDC qui ne gère que les parties communes. Vous mélangez beaucoup de choses.
Xill : Concernant ces petits travaux (autre que de maintenance), je pensais m'en sortir par une délégation permanente accordée au CS.
????? Vous êtes le syndic!!! vous ne décidez pas de donner une délégation de 4500 € au CS pour n'importe quels travaux !!!
Vous oubliez encore une fois que SEULE l'AG décide !!! ET cette décision est une "folie" !!
Quel est votre budget de fonctionnement courant ( y compris entretien et petites réparations) ? |
Édité par - philippe388 le 09 févr. 2013 17:18:24 |
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Xill
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Posté - 09 févr. 2013 : 17:35:31
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Qu'est ce qu'un accord à postériori du CS sur des petits travaux ???
=> Ce n'est pas grand chose. C'est le fait que le CS contrôle la comptabilité du syndicat (tenue par le syndic), et rapporte à l'assemblée son avis favorable sur les comptes présentés, impliquant par là qu'il invite l'assemblée à valider - à posteriori - les décisions prises par le syndic en dehors de tout vote de l'AG...
Des réparations locatives ??? qu'est ce que c'est pour un SDC qui ne gère que les parties communes. Vous mélangez beaucoup de choses.
=> Avez-vous vu dans les textes de la copropriété une liste des "travaux d'entretien courant", et des "menues réparations" ?? Pas moi. La seule liste que j'ai trouvé, dans le cadre d'un immeuble à usage d'habitation, concerne les réparations locatives. Et j'en cherche d'autres...
????? Vous êtes le syndic!!! vous ne décidez pas de donner une délégation de 4500 € au CS pour n'importe quels travaux !!
=> Cette délégation, par ailleurs illégale (j'ai compris...), a été votée par l'AG (Unanimité des présents et représentés / 95,61 % du total des voix)
Quel est votre budget de fonctionnement courant ( y compris entretien et petites réparations) ?
=> Difficile à dire... le syndic précédent faisant des appels exceptionnels, sans vote de l'AG (3 000 EUR en 2011) 
Mais sinon : Budget 2013 (voté) : environ 25 000 EUR Courant dont 1 000 EUR de petites réparations
Xill |
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nefer
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 Posté - 09 févr. 2013 : 17:55:50
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Le poste entretien courant de 1 000 euros parait bien léger pour un tel budget.... |
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Xill
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Posté - 09 févr. 2013 : 23:01:24
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1 000 EUR, c'est peut-être faible, mais on ne le dépasse que très rarement...
Pas de piste pour des exemples de travaux de maintenance vs autre ??
Xill
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Posté - 10 févr. 2013 : 15:40:40
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Xill : "Qu'est ce qu'un accord à postériori du CS sur des petits travaux ???
=> Ce n'est pas grand chose. C'est le fait que le CS contrôle la comptabilité du syndicat (tenue par le syndic), et rapporte à l'assemblée son avis favorable sur les comptes présentés, impliquant par là qu'il invite l'assemblée à valider - à posteriori - les décisions prises par le syndic en dehors de tout vote de l'AG...
Une vérification des comptes annuels par le CVS n'est PAS un accord à postériori des dépenses courates !!! Cette vérification est la mission principale d'un CS.
Le CS n' aucun droit d'adopter les comptes, seule l'AG approuve ces comptes une fois par an !
Xill : une petite révison des textes ET du vocabulaire de la copropriété s'impose
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nefer
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Posté - 10 févr. 2013 : 16:12:16
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citation: Initialement posté par philippe388Xill : une petite révison des textes ET du vocabulaire de la copropriété s'impose
et XILL est syndic.....
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Xill
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Posté - 10 févr. 2013 : 17:31:06
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Philippe,
Vous Ă©crivez :
"Le CS n' aucun droit d'adopter les comptes, seule l'AG approuve ces comptes une fois par an !"
Ce n'est pas du tout ce que j'ai Ă©cris !
Je veux bien réviser les textes ET le vocabulaire.... Mais prenez la peine de lire mes messages...
Mespres écrivait que les petits travaux sont "décidés par le syndic, sous le contrôle du CS"
Je lui répondait que non, et qu'ils étaient décidés par le syndic, "sans contrôle du CS (ou alors, à posteriori)."
Vous me demandiez alors ce qu'Ă©tait " un accord Ă posteriori du CS sur des petits travaux ???" Notez bien votre premier glissement de sens : Du contrĂ´le, vers l'accord Ă posteriori...
Je répondais (sans me formaliser de ce premier glissement de sens) : "C'est le fait que le CS contrôle la comptabilité du syndicat (tenue par le syndic), et rapporte à l'assemblée son avis favorable sur les comptes présentés, impliquant par là qu'il invite l'assemblée à valider - à posteriori - les décisions prises par le syndic en dehors de tout vote de l'AG..."
Je parle là , bien entendu, des dépenses hors maintenance, d'un faible montant.
Personne ici ne semble se formaliser que ces dépenses, qui doivent être votées en AG, soient - en pratique - décidées par le syndic.
Par contre, tout le monde semble s'accorder à écrire que le fait de déléguer, au CS, la décision d'engager ou non ces dépenses soient :
1°) Illégale (Dont acte)
2°) Anti-démocratique (Et là , je m'inscris en faux)
Quant à trouver une liste des travaux de maintenance (incluant les menues réparations), cela semble une mission impossible...
De grâce, arrêtez de taper sur le "syndic bénévole", qui tente de faire mieux que son prédécesseur, afin de laisser un syndicat en ordre de marche à son successeur...
Xill |
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Posté - 10 févr. 2013 : 17:54:22
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Will : vous avez une approche très spéciale du fonctionnement d'un SDC, et du role de l'AG, du syndic et du CS.
Xill 2°) Anti-démocratique (Et là , je m'inscris en faux)
Vous avez décidé que cette délégation vous débarrassait du soucis de ces petits travaux et de l'entretien des éléments !! Vous faites une fixation la dessus, sur des petits montants alors que vous parlez de 50 000 € ( dans un autre post sur les mêmes sujets ) de travaux décidés sans accord de l'AG alors que vous participez au CS !!!
Il n'y a rien de démocratique dans une délégation de dépenses, c'est une folie; folie qui retire le choix de la décision de l'AG, c'est à dire des copropriétaires ! MAIS ce sont les mêms copors qui se tirent une baille dans le pied !!
Un syndic sérieux doit informer l'AG du danger d'un telle délégation !! vous êtes syndic et vous avez poussé à ce choix !
Xill : les termes - approuvés à postériori - n'ont rien à faire avec l'approbation des comptes du SDC, d'une société, .... cela n'est que de la gestion commune ET le role d'un CS.
Ue AG peut accorder à postériori une autorisation de trvaux effectués sans son accord !!! |
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Posté - 10 févr. 2013 : 18:22:15
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Xill :" décret du 17 mars 1967 - Article 21 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 14 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation."
Et l'article25 loi de 1965 : Article 25
Modifié par LOI n°2011-267 du 14 mars 2011 - art. 23
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
Xill : pour votre info, sur la légalité de la délégation donnée à votre CS de 4500 € sans en préciser l'objet précis et décidé par l'AG ! Cette délégation ne peut se porter que sur des trvaux ficés par l'article 24, et non 25 ou 26 !!!
Xill : tout est assez clair la dessus !
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nefer
Modérateur
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Posté - 10 févr. 2013 : 18:27:41
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citation: Initialement posté par Xill
De grâce, arrêtez de taper sur le "syndic bénévole", qui tente de faire mieux que son prédécesseur, afin de laisser un syndicat en ordre de marche à son successeur...
Xill
Xill: "syndic bénévole" : cela n'existe pas
Il existe un syndic qui gère le syndicat
il ne s'agit pas de "laisser un syndicat en ordre de marche" mais d'appliquer les textes réglementaires...
les responsabilités du syndic qu'il soit professionnel ou non sont les mêmes! |
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 10 févr. 2013 : 20:33:28
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Nefer,
Merci de croire que je n'ignore pas que le "syndic bénévole" n'existe pas (juridiquement). Notez les guillemets utilisés, et l'usage que j'ai pu faire sur mes autres posts des termes syndic et SNP...
Les droits et devoirs du SNP (et non la responsabilité  ) sont les mêmes que ceux de celui qui a décidé d'en faire son métier.
Je comprendrais que le syndic professionnel qui aurait commis une "boulette" doive faire amende (très) honorable, avant de solliciter l'aide des UInautes... Je pense avoir déjà fait cette démarche. Je suis SNP. Peut-on passer à autre chose ??
Philippe,
Je vais vais finir pas penser que vous faites exprès de ne pas lire "le texte" de mes messages, de revenir sur d'autres dossiers, et en un mot de faire diversion, pour dissimuler le fait que vous ne connaissez pas (tout comme moi) la limite "indiscutable" aux fameux travaux de maintenance
Pour les 50 KE évoqués dans un autre post, relisez le... Il s'agit d'avances remboursables (comptes 1032...), pas de travaux réalisés...
Vous écriviez "Les termes - approuvés à postériori - n'ont rien à faire avec l'approbation des comptes du SDC, d'une société, .... cela n'est que de la gestion commune ET le role d'un CS. "
Je n'ai pas parlé (seulement) de l'approbation des comptes du SDC....
J'ai évoqué la validation des décisions prises par le syndic(ratification à posteriori + Quitus + comptes...)
Actuellement, je cherche une solution :
Pour éviter d'avoir à convoquer une AG pour des bricoles de type "Changement du cylindre d'une porte (d'accès aux caves), par un cylindre à bouton",
SANS Laisser la main totale au syndic, NI lui faire prendre le risque d'un refus Ă posteriori (par l'AG)
Puisque la délégation au CS n'est pas légale, et que ces travaux semblent être des travaux hors maintenance, avez-vous des idées (même si ce n'est pas le thème du fil...) ??
Xill
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GĂ©dehem
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Posté - 10 févr. 2013 : 22:23:07
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C'es "menus travaux d'entretien courant" doivent faire l'objet d'une ligne budgetaire du budget prévisionnel
Changer un barillet de porte, le carreau cassé, etc jusqu'à la question de la canalisation des EU ou EP qui est bouchée/cassée...
Lorsque l'on parle "assistance et controle du CS", cela s'entend "à priori", ici par un avis qui sera sollicité par le syndic (voir L.art.21 pour le seuil à partir duquel l'avis du CS est rendu obligatoire par l'AG.)
Ce qui sous entend que cela ait été décidé par l'AG.
Il ne faut pas mélanger de controle "à priori" du CS sur un acte du syndc générant des dépenses (l'avis dont nous parlons) , et le controle "à posteriori" de l'AG s'agissant des comptes du syndicat qu'elle est appelée à approuver ET par ailleurs le transfert de responsabilité "syndic > syndicat" pour les actes engagés par le mandataire du syndicat lors du vote du 'quitus'. |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2013 22:29:21 |
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Xill
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Posté - 10 févr. 2013 : 22:46:41
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D'après la lecture du texte des articles, remplacer un cylindre "en panne" par un cylindre identique, c'est de l'entretien courant. Remplacer ce même cylindre, qui fonctionne cette fois, par un autre modèle (ouverture de l'intérieur sans clé), ce n'est plus de l'entretien courant => AG
L'avis donné par le CS n'est que consultatif, contrairement à la délégation accordée au CS de prendre telle ou telle décision...
Si la dépense envisagée doit être soumise à l'avis du CS (supérieure au seuil), et que le CS indique que le devis lui semble acceptable (Tarif, prestations), cela ne "sécurise" pas le syndic, contrairement à la décision prise par le CS dans le cadre d'une délégation...
Perso, cela me pose problème, vis-à -vis du syndic ET du syndicat. |
Édité par - Xill le 10 févr. 2013 22:48:13 |
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Posté - 11 févr. 2013 : 09:47:25
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Xill :" Si la dépense envisagée doit être soumise à l'avis du CS (supérieure au seuil), et que le CS indique que le devis lui semble acceptable (Tarif, prestations), cela ne "sécurise" pas le syndic, contrairement à la décision prise par le CS dans le cadre d'une délégation"
que veut dire " sécurise le syndic" ?
La délégation sans objet précis est illégale, vous revenez une nouvelle fois la dessus !! De plus elle ne sécurise pas les copropriétaires !!! Ni le syndic qui doit informer l'AG de cette illégalité !
Vous oubliez encore une fois le role de l'AG !! c'est l'AG qui fixe un montant ou l'avis ET non l'accord du CS est obligatoire. le CS rendra comptes des avis ET non des accords, qu'il a émis pendant l'année.
Le syndic n'a aucune obligation de suivre ces avis !! |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 11 févr. 2013 : 09:54:33
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Xill, trop de lois tue la loi !!!
citation: D'après la lecture du texte des articles, remplacer un cylindre "en panne" par un cylindre identique, c'est de l'entretien courant. Remplacer ce même cylindre, qui fonctionne cette fois, par un autre modèle (ouverture de l'intérieur sans clé), ce n'est plus de l'entretien courant => AG
Vous avez raison en théorie, mais un syndicat géré de cette manière est condamné à l'immobilisme.
Le syndic et le CS doivent faire preuve de discernement et de transparence !
Un petit exemple : les témoins lumineux des boutons poussoir des sous sols sont HS. Un électricien explique que c'est idiot de changer le témoin, mieux vaut changer tout l'équipement (cela fait 5 € en plus par bouton poussoir). A appliquer les textes stricto sensu, il faudrait une résolution spécifique en AG !!! Aberrant : le temps passé à expliquer cette dépense est perdu pour débattre de vrais sujets.
La solution consistant à remplacer les témoins pour rester dans le cadre de la maintenance n'est pas non plus satisfaisante.
Il faut donc interpréter avec pertinence les textes, c'est une des valeur ajoutée d'un bon syndic. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:09:45
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Xill a écrit : citation: D'après la lecture du texte des articles, remplacer un cylindre "en panne" par un cylindre identique, c'est de l'entretien courant. Remplacer ce même cylindre, qui fonctionne cette fois, par un autre modèle (ouverture de l'intérieur sans clé), ce n'est plus de l'entretien courant => AG Le cas que vous évoquez n'est pas si simple. En 1ère analyse, je suis d'accord avec vous : il y a modification dans l'usage de cette porte "partie commune", il faut un vote de l'AG. En 2ème analyse, il faut s'intéresser au risque. Risque que quelqu'un se retrouve enfermé dans le local car la serrure HS côté intérieur ne lui permet pas de sortir. Je ferais dépendre la solution de la typologie des copropriétaires de votre copropriété : s'ils sont capables de comprendre que changer la serrure sans attendre l'AG était pour supprimer le risque de se trouver enfermé, le syndic a moins de risque d'ennuis à changer avant l'AG. Le CS devrait le soutenir : OK pour changer sans attendre l'AG. Le risque à changer "avant" est qu'un procédurier aille au TGI et que le juge lui donne raison en se moquant de qui resterait enfermé un week-end de 15 août.
Cdlt. Louis92.
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:46:22
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@Philippe388 :
C'est certain désormais, vous le faites exprès !!
Vous Ă©crivez :
"que veut dire " sécurise le syndic" ?
La délégation sans objet précis est illégale, vous revenez une nouvelle fois la dessus !! De plus elle ne sécurise pas les copropriétaires !!! Ni le syndic qui doit informer l'AG de cette illégalité !
Vous oubliez encore une fois le role de l'AG !! c'est l'AG qui fixe un montant ou l'avis ET non l'accord du CS est obligatoire. le CS rendra comptes des avis ET non des accords, qu'il a émis pendant l'année.
Le syndic n'a aucune obligation de suivre ces avis !!"
J'écrivais (une ligne plus haut que la phrase déclenchant votre réaction !) :
"L'avis donné par le CS n'est que consultatif, contrairement à la délégation accordée au CS de prendre telle ou telle décision"
Pour reprendre l'exemple de mespres, si l'AG décide :
De remplacer les interrupteurs,
De fixer un budget maximal pour cette opération, ainsi que des dates d'exigibilité, et la clé de répartition des charges,
ET qu'elle délègue au CS la décision du choix du prestataire, et du modèle définitif de l'équipement,.
Le CS devra rendre compte à l'assemblée suivante de l'exécution de cette délégation.
Si le CS a décidé de faire installer des interrupteurs "Schneider", dans le cadre du budget, alors que les devis présentés à l'AG (pour le budget) mentionnaient des interrupteurs "Legrand" personne ne pourra reprocher quoi que ce soit, ni au CS, ni au syndic.
C'est en cela que la décision prise par le CS sécurise le syndic.
Contrairement à l'avis consultatif, qui laisse la décision au soin du syndic !
Quant au fait que "Le syndic n'a aucune obligation de suivre ces avis !!" => A moins que vous ignoriez la définition du mot consultatif, c'est très exactement ce que j'ai écris !!
@Mespres :
citation: Initialement posté par mespres
Xill, trop de lois tue la loi !!!
[...]
Vous avez raison en théorie, mais un syndicat géré de cette manière est condamné à l'immobilisme.
Le syndic et le CS doivent faire preuve de discernement et de transparence !
Un petit exemple : les témoins lumineux des boutons poussoir des sous sols sont HS. Un électricien explique que c'est idiot de changer le témoin, mieux vaut changer tout l'équipement (cela fait 5 € en plus par bouton poussoir). A appliquer les textes stricto sensu, il faudrait une résolution spécifique en AG !!! Aberrant : le temps passé à expliquer cette dépense est perdu pour débattre de vrais sujets.
La solution consistant à remplacer les témoins pour rester dans le cadre de la maintenance n'est pas non plus satisfaisante.
Il faut donc interpréter avec pertinence les textes, c'est une des valeur ajoutée d'un bon syndic.
C'est aberrant, je suis tout Ă fait de votre avis !
Merci d'avoir donné le premier exemple (à part les miens) de la différence subtile entre "maintenance" et "hors maintenance"
(Encore que pour être précis, Gédehem avait évoqué la question de la canalisation des EU ou EP qui est bouchée Merci Gédehem !)
Face Ă cette aberration, que faire ?
Délégation permanente au CS ? => Illégale
Changer les ampoules plutĂ´t que les BP ? => Stupide
Si le syndic estime qu'il est préférable de remplacer les BP, et qu'il n'a pas envie de soumettre cette décision à l'AG (bien que ce soit illégal !) il devra prendre, seul, la responsabilité (et le risque) d'engager ces dépenses hors budget prévisionnel.
Pour ce faire, il n'aura même pas à recueillir l'avis du CS (si inférieur au seuil de consultation) ???
S'il le demande, le CS ne sera pas tenu de répondre !! => "C'est inférieur au seuil, le CS n'a pas à vous rendre d'avis. Prenez vos responsabilités, M. le Syndic"
Et si le syndic décide d'engager ces dépenses, et que cela ne plait pas à quelqu'un, il va s'en prendre plein la tronche (passez moi l'expression). La prochaine fois, ce sera entretien minimum ou AG... Belle opération pour le syndicat !!
Et bien, moi, ça ne me plait pas... Pas du tout !!
D'où mon intérêt pour cette liste des travaux de maintenance... Parce que je peux vous garantir que je vais proposer au CS l'inscription d'un certain nombre de résolutions liées à ces "bricoles, à l'OdJ de la prochaine AG...
Xill |
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 11 févr. 2013 : 11:52:48
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@Louis92 :
Le temps d'écrire mon message précédent, le vôtre était passé...
Si le risque n'existait pas (y compris en cas d'incendie), la question du remplacement n'aurait pas Ă se poser.
"Le CS devrait le soutenir : OK pour changer sans attendre l'AG."
Je plussoie !! Mais, le CS ne peut pas soutenir cette décision du syndic, illégale.
"Le risque à changer "avant" est qu'un procédurier aille au TGI et que le juge lui donne raison en se moquant de qui resterait enfermé un week-end de 15 août."
Idem, ou qu'il dise "Il fallait engager la dépense (urgente) et convoquer une AGE"
Cordialement,
Xill |
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