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mespres
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21
 Posté - 11 févr. 2013 : 12:00:46
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Si un syndic se fait virer pour une histoire de boutons poussoir ou Ă©quivalent : tant mieux pour lui !
Il est syndic pro : inutile de garder en carnet un syndicat aussi obtus.
Il est syndic bénévole : se faire désavouer pour un tel motif montre qu'il faut passer la main, c'est plus gênant pour ce syndic puisque ces intérêts patrimoniaux sont menacés (sa copro ingérable court à la catastrophe). |
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 22
Posté - 11 févr. 2013 : 12:03:39
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Xill : Vous ne comprenez rien au mot budget !!!!
Xill : Si le CS a décidé de faire installer des interrupteurs "Schneider", dans le cadre du budget, alors que les devis présentés à l'AG (pour le budget) mentionnaient des interrupteurs "Legrand" personne ne pourra reprocher quoi que ce soit, ni au CS, ni au syndic.
Si l'AG décide de changer les interrupteurs, cela fait donc partie d'une résolution votée, cela ne fait donc pas partie du budget !!!
Le budget de fonctionnement concerne la gestion des mois à venir, et non les travaux votés à l'AG !!
Dans ce budget de fonctionnement, aps besoin de présenter des devis. le syndic, en concertation avec le CS, prévoit des dépenses petits trvaux et d'entretein courant ! je vous en donne un liste non exhaustive :
Petites réparations électriques : 1500 € ( ce qui inclu BAES, ampoule, boutons, )
Petites réparations maçonnerie et peinture : 2 000 € ( Tag, trous dans une entrée,...)
Petites réparations Eau : 2000 € ( votre pied de tuyau, robinet d'eau parties communes, ...)
Entretien espaces verts : 2 000 € - tonte de la pelouse, taille des haies, ...)
Entretien ascenseurs : 2500 €, ..........
................
Frais d'avocat : 2500 €
................
Xill : dans la limite de ce budget, le syndic fait les travaux necessaires, si quelques uns vont dépasser le montant prévi par l'AG pour recevoir l'avis du CS? le syndic demandera l'avis du CS !! AUCUN besoin de convoquer une AG pour changer un éclairage cassé, 3 Baes, de tondre la pelouse, ......
Le CS controlera les comptes et les factures; les copros ont aussi le droit de vérifier les comptes et les factures chez le syndic avant l'AG, ET l'AG adoptera les comptes du SDC.
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Xill
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23
Posté - 11 févr. 2013 : 12:24:36
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Je vais préciser un peu ma démarche, sachant que ce qui s'appliquera à mon successeur, syndic pro, s'applique également à moi, SNP.
Sachant également que je n'imaginais pas que la différence entre maintenance et hors maintenance était si subtile.
L'idée était de dire au syndic :
Ne tentez pas de faire passer - en force - des dépenses hors de votre mandat, ça ne passera plus.
Ne convoquez pas des AG pour un oui ou pour un non, nous n'en voulons pas.
Ne prenez pas des décisions "stupides", mais gérez intelligemment la copropriété.
Nous (les copropriétaires) vous avons donné les clés pour le faire :
Ultra majoritairement, l'assemblée à accordé des délégations aux CS, pour décider de l'engagement de dépenses courantes ou non.
Le CS est votre partenaire. Pas votre ennemi. Il utilisera ces délégations pour le bien du syndicat, et elles vous protégeront.
Vis-à -vis des autres copropriétaires, le CS ne prendra pas ses décisions "dans son coin", mais les consultera.
Si le syndic soumet une demande au CS, ce dernier recueillera l'avis d'autres copropriétaires.
S'ils sont majoritairement d'accord, le CS décide d'engager. S'il ne sont pas d'accord le CS en informe le syndic qui décide s'il doit convoquer une AGE.
Cela me semblait équilibré, juste et participait à la bonne gestion de la copro.
Seulement, patatras, ces délégations sont illégales. Il reste le bâton, sans la carotte.... Le risque de sanction, sans le soutien.
Que devra faire le CS ?
Soutenir officieusement le syndic, et fermer les yeux sur des dépenses engagées dans l'intérêt du syndicat, mais qu'il saura être illégalement décidées ?
Soutenir officiellement le syndic, et dans son compte rendu, préciser que des dépenses ont été décidées illégalement par le syndic, mais pour le bien du syndicat (et qu'il convient donc de les ratifier).
Et bien sûr (c'est le thème du fil...), il faudra que le CS sache quelles sont les dépenses de maintenance, et lesquelles n'en sont pas  |
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24
Posté - 11 févr. 2013 : 12:49:52
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Xill : vous ne continuez pas dans votre mandat de syndic non-pro, et vous donnez des consignes au syndic suivant sur le fonctionnement de votre CS et de votre résidence ??
Le syndic suivant va gérer cette copropriété comme il le doit, en respectant la loi et le RDC ET l'AG; ce qui n'a pas été réllement fait avec vous.
Vous tournez en boucle sur un délégation donnée au CS sans respect de la loi ! Ce syndic devra informer l'AG et les copropriétaires que cela ne se passe pas comme cela en copropriété !!!
Votre histoire de délégation n'est qu'une opération parapluie pour vous !!
Lancez des travaux d'entretien et de maintenance dont un montant max a été adopté au budget par l'AG n'est pas passer en force !!! Ce n'est pas hors mandat ?? mais la mission normale d'un syndic ! l'AG a adopté le budget avec ses lignes budgétaires pour les petits travaux et entretien pour l'année en cours !
Xill : Le CS est votre partenaire. Pas votre ennemi. Il utilisera ces délégations pour le bien du syndicat, et elles vous protégeront.
???? cela ne veut rien dire, au contraire un syndic sérieux DOIT informer de l'illégalité de ces 4500 €; cela fait partie de sa mission de conseil, exigée par la loi !
Xill :" Soutenir officieusement le syndic, et fermer les yeux sur des dépenses engagées dans l'intérêt du syndicat, mais qu'il saura être illégalement décidées ?
Soutenir officiellement le syndic, et dans son compte rendu, préciser que des dépenses ont été décidées illégalement par le syndic, mais pour le bien du syndicat (et qu'il convient donc de les ratifier).
"
Le CS ne soutient pas le syndic !! il est élu pour vérifier la gestion et les comptes du syndicat !! Vous faites même un proçès d'intention sur des décisions que votre successeur devra prendre ilélgalement !!
Des décisions illégales doivent être contestées par le CS et non le contraire !!!
Votre fonctionnement n'est pas un fotionnement repsectueux des lois. Votre successeur ne devra certainement pas suivre votre méthode ! |
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Xill
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25
Posté - 11 févr. 2013 : 12:56:14
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@philippe388
Au temps pour moi, je n'ai pas utilisé le bon terme... quand j'évoquais le budget maximal voté par l'assemblée pour l'opération de remplacement des boutons poussoir.
Pour éviter tout doute, j'aurai dû indiquer qu'il s'agissait du montant maximum des dépenses prévu à l'Article 21 du décret "Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum"
Par contre, merci de préciser votre définition des dépenses "petits travaux et entretien courant".
Si l'on ne parle pas des mĂŞmes choses, on ne va pas avancer... 
Le "budget prévisionnel" comprend un certain nombre de lignes, mais une seule "racine" concerne les dépenses "Entretien et petites réparations" (Comptes de racine 615 - Cf. Annexe 2 & Annexe 3 pour le "détail") => C'est de celle-ci dont je parle
Les dépenses liées au contrats de maintenance (racine 614) n'ont pas leur place ici.
Ce n'est pas parce que l'assemblée a voté un budget prévisionnel prévoyant des dépenses "petits travaux...", qu'elle a autorisé l'engagement de toute dépenses liée de près ou de loin à des travaux d'un faible montant".
Si les dépenses concernent des travaux "hors maintenance", il faudra que le syndic les inscrive sur des comptes de racine 67 (Annexe 4)...
Cordialement,
Xill |
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Xill
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26
Posté - 11 févr. 2013 : 13:05:51
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@Philippe388.
Vous Ă©crivez :
Des décisions illégales doivent être contestées par le CS et non le contraire !!!
Votre fonctionnement n'est pas un fonctionnement respectueux des lois. Votre successeur ne devra certainement pas suivre votre méthode !
Dont acte.
Vous portez un jugement (très) critique, et faites fi des remarques judicieuses d'autres intervenants.
Confirmez moi, que dans le syndicat dont vous êtes membre, le CS contesterait la décision prise par le syndic d'engager des dépenses pour remplacer le cylindre d'accès au cave - parfaitement fonctionnel, mais ne s'ouvrant pas sans clé - par un modèle avec bouton à l'intérieur.
Confirmez moi que si le syndic venait Ă consulter le CS sur ce point, vous estimeriez qu'il est inadmissible qu'il ne prenne pas l'initiative de convoquer - en urgence - une AG
Cdlt
Xill |
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GĂ©dehem
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27
Posté - 11 févr. 2013 : 14:27:22
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Si vous connaissiez Philipp de puis longtemps, vous sauriez qu'il tire d'abord, qu'il retire ensuite, et que si lmagré cela e petit doigt bouge encore, mais seulement sous cette condition, il commence à discuter !
Permettez une remarque sur l'incohérence de certains textes, ou parfois la méconnaissance de certains rédacteurs de décrets (*) :
"D.Art.45 : Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent."
La bonne blague : si le prix est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien de cet équipement, il n'y a rien de plus pour le syndicat, rien à décider, aucun engagement de fonds : au prestataire d'y répondre, et promptement dans le cadre du contrat !
Ne restent que l'al.1 : Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
C'est tout l'objet d'un budget prévisionnel que de prévoir aussi ... l'imprévisible : ces travaux d'entretien courant, qui vont de la porte du garage à vélos qu'il faut repeindre (il faudrait une AG avec 1 devis ??  ), le barillet de la porte qu'il faut changer ne répondant plus à son usage réel (ouverture dans les 2 sens), la vitre cassée, les balais et serpillères usées, les ampoules de l'éclairage qui sautent (vous savez, ces "longue durée de 3 ans qui petent au bout de 6 mois), la brouette qui casse, la canalisation EU qui explose, etc etc ......
C'est cela répondre à "l'entretien courant" afin de maintenir l'immeuble en état.
(*) Comme le 'fumeux' "contrat de mandat du syndic", qui n'existe pas dans la loi (pas plus qu'un "contrat de syndic") mais se trouve inventé dans son décret d'application . |
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28
Posté - 11 févr. 2013 : 14:59:57
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Xill :Confirmez moi, que dans le syndicat dont vous êtes membre, le CS contesterait la décision prise par le syndic d'engager des dépenses pour remplacer le cylindre d'accès au cave - parfaitement fonctionnel, mais ne s'ouvrant pas sans clé - par un modèle avec bouton à l'intérieur.
Confirmez moi que si le syndic venait Ă consulter le CS sur ce point, vous estimeriez qu'il est inadmissible qu'il ne prenne pas l'initiative de convoquer - en urgence - une AG
Mais changer un cylindre ne nécessite pas une convocation de l'AG, et encore moins en urgence, l'immeuble n'est pas en péril.
Cela FAIT partie du budget d'entretien voté avec le budget !!! Il n'y a rien d'illégal la dedans !! et si cette dépense ne dépasse pas le montant ou la conultation du CS est obligatoire, le syndic commande ce cylindre sans avoir besoin d'avoir l'ais du CS !!! PERSONNE n'ira contester cela !
Xill : Ce n'est pas parce que l'assemblée a voté un budget prévisionnel prévoyant des dépenses "petits travaux...", qu'elle a autorisé l'engagement de toute dépenses liée de près ou de loin à des travaux d'un faible montant".
Mais SI !! le syndic peut le faire dans le budget voté pour des trvaux de maintenance et d'entretien !! mais pas pour aller au restaurant.
gedehem : comme d'hab vous n'avez pas lu mes posts; Dites nous ce que vous pensez d'une délégation de pouvoir de 4 500 € sans objet précis ?? Illégale ou légale ??
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Xill
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29
Posté - 11 févr. 2013 : 15:06:45
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GĂ©dehem,
Je ne connais pas Philippe depuis longtemps, mais mon blindage étant encore fumant, je suis tout disposé à sortir le lance-patates, en cas de besoin
Pour le coup des contrats d'entretien, c'est bien vu !!
Encore que... Dans leur esprit fertile, et pour rebondir sur l'exemple du contrat/mandat de syndic, ne pourrait-on pas imaginer qu'ils aient scindé l'opération en deux parties :
1°) La décision de procéder au remplacement d'une pièce de chaudière
2°) Le coût
Ainsi, si l'article du décret n'apportait pas cette précision: Le coût étant supporté par le prestataire, , il faudrait une AG pour décider de le laisser procéder au remplacement - sans frais 
Ces travaux d'entretien courant, qui vont de la porte du garage à vélos qu'il faut repeindre (il faudrait une AG avec 1 devis ?? )
Et bien oui... Une AG !!
C'est stupide, extrĂŞme, mais il semble...
L'autre extrême, ce serait une AG qui décide d'un budget de 100 KE, au titre des "petits travaux" (Vous avez bien lu... 100), et que le ravalement des façades soit pris sur ce budget, sur simple avis consultatif du CS (A défaut de ravalement, risque de fuite => Maintenons le bâtiment en état...) 
Cordialement,
Xill |
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Xill
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30
Posté - 11 févr. 2013 : 15:18:01
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais changer un cylindre ne nécessite pas une convocation de l'AG, et encore moins en urgence, l'immeuble n'est pas en péril.
Cela FAIT partie du budget d'entretien voté avec le budget !!! Il n'y a rien d'illégal la dedans !! et si cette dépense ne dépasse pas le montant ou la consultation du CS est obligatoire, le syndic commande ce cylindre sans avoir besoin d'avoir l'ais du CS !!! PERSONNE n'ira contester cela !
Xill : Ce n'est pas parce que l'assemblée a voté un budget prévisionnel prévoyant des dépenses "petits travaux...", qu'elle a autorisé l'engagement de toute dépenses liée de près ou de loin à des travaux d'un faible montant".
Mais SI !! le syndic peut le faire dans le budget voté pour des trvaux de maintenance et d'entretien !! mais pas pour aller au restaurant.
Philippe,
Vous êtes à côté de la plaque.
Personne - sur ce post - n'a contesté que changer un cylindre qui fonctionne ce n'est pas de la maintenance
Y-a-t'il urgence ? En cas d'incendie, il y a même un risque de responsabilité pénale !!
Il faut bien comprendre que les délégations accordées au CS de mon syndicat sont limitées - justement - à ces travaux, de faible montant !!!
Si le montant vous chagrine (4 500 EUR), je rappelle qu'il s'agit du plafond annuel ! Et que vos exemples de budget prévisionnel prévoyaient des chiffres au moins aussi élevés...
Je ne reviens pas sur l'illégalité de ces délégations. Par contre, je vous rappelle que vous indiquiez qu'en plus d'être illégal, cela privait l'assemblée de son pouvoir souverain de décision. Que c'était anti-démocratique, et dictatorial...
En dehors de tout cadre légal, expliquez-moi comment vous pouvez considérer - en toute éthique - que la décision prise par le seul syndic est plus démocratique que celle prise par le CS après consultation d'un % significatif de copropriétaires ???? |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2013 : 18:52:34
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Concernant la délégation prévue D.art.21 elle pose une question de fond s'agit de l'accorder au CS. (encore un texte mal fichu par un rédacteur qui n'y entendait sans doute pas grand chose...)
Tout a été dit sur l'absence de personnalité du CS. Si c'est un "collège" dont la fonction est à usage interne du syndicat, il ne peut passer aucun acte qui engagerait le syndicat.
Les frais qu'il est autorisé à engager concernent exclusivement ceux nécessaires " à l'exécution de la mission du CS" telle que prévue par les textes.
Comme il ne peut exister de délégation à un meuble, à une "chose" dans le sens juridique du terme, il ne peut exister de délégation en l'absence de toute personnalité juridiquement parlant.
Qui plus est, QUI sera tenu pour responsable s'il y a litige, ou pire degats ??? Chacun sait qu'on ne peut engager la responsabilité collective du CS ...puisqu'il n'existe pas en tant que "personne" !S'il y a préjudice, qui est assuré, qui indemnise ????
Autant de questions qu'il faut se poser avant ... que les problèmes ne surviennent !
Donner délégation au CS de choisir une entreprise après que l'AG ait décidé d'un budget et des travaux à réaliser, un modèle de store pour harmoniser les demandes individuelles, de plaque professionnelle, etc , toutes choses qui n'engagent pas le syndicat par la passation d'un contrat ou d'un marché, puisque l'AG peut éventuellement rectifier, amender la proposition finale.
Lui donner une délégation générale est non seulement contraire aux dispositions de D.art.21, mais c'est irresponsable puisque le CS l'est en permanence. |
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Posté - 12 févr. 2013 : 19:06:22
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Xill : En dehors de tout cadre légal, expliquez-moi comment vous pouvez considérer - en toute éthique - que la décision prise par le seul syndic est plus démocratique que celle prise par le CS après consultation d'un % significatif de copropriétaires ????
Xill : je crois que vous n'avez toujours rien compris dans la copropriété !!
Que vient faire la démocratie ici !!!
Avez vous saisi le mot de mandataire ?? le syndic EST le mandataire du SDC, et le role de ce mandataire ELU par une assemblée générale de copropriétaires est de gérer le syndicat, ET d'éxécuter les décisions de l'AG qui sont :
1. vote du budget de fonctionnement y compris les petits trvaux et l'entretien
2. votes des travaux hors budget
3........
EN gros, le syndic ET le CS ne décide de rien ou de pas grand chose !!! ILS rendent compte de leur mission devant l'AG 
Votre histoire de délégation c'est simplement l'opération parapluie pour vous couvrir !! de quoi ???
Xill :" Si le montant vous chagrine (4 500 EUR), je rappelle qu'il s'agit du plafond annuel ! Et que vos exemples de budget prévisionnel prévoyaient des chiffres au moins aussi élevés..."
Savez vous que signifie le mot budget ??? celui-ci est adopté par l'AG, le syndic gère donc ce budget !! RIEN à voir avec votre satané délégation ILLEGALE, mais surtout a&ssez irrepsonsable !
Mais ovus faites comme vous voulez, Xill !! |
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Xill
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Posté - 12 févr. 2013 : 19:29:51
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citation: Initialement posté par philippe388
Xill : je crois que vous n'avez toujours rien compris dans la copropriété !!
Que vient faire la démocratie ici !!!
Franchement ?? Je n'en sais strictement rien...
C'est vous qui avez Ă©crit :
Il n'y a rien de démocratique dans une délégation de dépenses, c'est une folie; folie qui retire le choix de la décision de l'AG, c'est à dire des copropriétaires ! MAIS ce sont les mêmes copros qui se tirent une baille dans le pied !!
citation: Initialement posté par philippe388
Avez vous saisi le mot de mandataire ?? le syndic EST le mandataire du SDC, et le role de ce mandataire ELU par une assemblée générale de copropriétaires est de gérer le syndicat, ET d'éxécuter les décisions de l'AG qui sont :
1. vote du budget de fonctionnement y compris les petits trvaux et l'entretien
2. votes des travaux hors budget
Ainsi, parce que le syndic est élu, il est tout à fait normal - d'après vous - qu'il décide de faire procéder au remplacement d'un cylindre parfaitement fonctionnel (j'insiste lourdement sur cet exemple, puisque vous avez des difficultés à comprendre l'aboutissement logique de votre position ).
C'est une folie; folie qui retire le choix de la décision de l'AG, c'est à dire des copropriétaires ! MAIS ce sont les mêmes copros qui se tirent une baille dans le pied en ratifiant la décision du syndic, à posteriori !!
Cette décision de remplacer un équipement fonctionnel doit être prise en AG. Le syndic n'a pas la possibilité de décider. Est-on d'accord là -dessus ?
citation: Initialement posté par philippe388
Votre histoire de délégation c'est simplement l'opération parapluie pour vous couvrir !! de quoi ???
Cela va peut-ĂŞtre vous sembler incroyable, mais en tant que syndic, ce parapluie ne me sert d'aucune couverture... puisque je n'en ai pas encore fait usage...
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Xill
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34
Posté - 12 févr. 2013 : 19:36:32
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant la délégation prévue D.art.21 elle pose une question de fond s'agit de l'accorder au CS. (encore un texte mal fichu par un rédacteur qui n'y entendait sans doute pas grand chose...)
Effectivement, bien vu !
On devrait prévoir des délégations aux membres du CS, pris individuellement (puisqu'ils sont responsables, individuellement...)
citation: Initialement posté par Gédehem
Lui donner une délégation générale est non seulement contraire aux dispositions de D.art.21, mais c'est irresponsable puisque le CS l'est en permanence.
La délégation permanente est illégale. Dont acte (pour la Nième fois).
Pourrait-on l'imaginer pour la durée de l'exercice ?
Délégation accordée à M. X, Mme Z, Melle V de prendre tout décision relative à l'engagement des dépenses "Entretien et petites réparations" dans la limite du montant maximal du budget de l'exercice de l'année XX
OK, je sors....
Xill
EDIT BLAGOUNETTE :
Une définition de la compagnie ALLIANZ : Syndic bénévole
Il s’agit d’un copropriétaire de l’immeuble, non titulaire de la carte professionnelle de syndic délivrée par l’administration, nommé par le conseil syndical pour exercer à titre bénévole les fonctions de syndic de l’immeuble
Et une garantie RC bien utile :
Les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile pouvant incomber au conseil syndical et/ou à ses membres pendant ou à l’occasion de l’exercice de leurs fonctions en raison de dommages corporels, matériels et pertes pécuniaires consécutives ou non.
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Édité par - Xill le 12 févr. 2013 19:46:52 |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2013 : 21:11:51
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C'est une bonne blague .... mais éculée, tellement elle a été servie ici ou là , y compris par des groupements ayant pignon sur rue... (la preuve ! )
C'est tout le problème de ces revues ou fiches de vulgarisation
que l'on trouve un peu partout, qui sont approximatives voire fausses comme ici.
Avec le problème de la personne ignorante qui va prendre cela pour argent comptant ! 
"Pourrait-on l'imaginer pour la durée de l'exercice ?
Délégation accordée à M. X, Mme Z, Melle V de prendre tout décision relative à l'engagement des dépenses "Entretien et petites réparations" dans la limite du montant maximal du budget de l'exercice de l'année XX"
Non : il s'agit ici d'une délégation générale, "annuelle" (!!!!!), aucun ACTE précis n'étant expressément déterminé.
Qui plus est il y aurait lĂ substitution du syndic, lequel a personnellement la charge de l'entretien et de la conservation de l'immeuble, des parties communes.
Pour la délégation de faire ce qui relève de la maj.art.24, c'est bien entendu vers le mandat nominatif qu'il faut se diriger.
Que ce soit un membre du CS, son pdt ou autre (pas obligatoirement copropriétaire) ayant compétence dans tel domaine.
C'est cette personne, nominativement désignée par l'AG, qui sera responsable de l'acte délégué et devra "rendre compte" de sa délégation.
Délégation qui doit porter sur un acte expressément déterminé par l'AG, qui ne peut donc être vague ou générale.
PS : la description de cette Cie d'assurance concerne la situation du syndic dans un syndicat coopératif. |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2013 21:22:43 |
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