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JPM
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 Posté - 20 févr. 2013 : 18:15:16
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Un arrêt rendu le 18 décembre 2012 par la Cour de cassation dans une affaire de recouvrement de charges présente l'intérêt de rejeter le pourvoi sur 3 postes et de valider la condamnation à payer au syndicat 52.500 €
mais de casser à juste titre l'arrêt sur un poste de 800 €  au titre de l'article 10-1 de la loi. Il est vrai en effet que dans ce cas il faut établir un décompte précis des frais imputables au débiteur et non pas procéder par voie d'estimation.
A noter que les charges portaient sur trois exercices
La dessus il y a eu dans le site BFMTV un commentaire assassin pour les syndics bien entendu et d'une grande tendresse pour les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges ! Ils doivent être présumés de bonne foi et les syndics sont beaucoup trop féroces avec eux.
Le lien ci dessous mène vers l'arrêt, son commentaire normal, l'article de BFMTV, le commentaire de cet article et même s'il y a lieu vers BFMTV.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2018-12-2012-1.htm
Pour des échanges éventuels : retour sur UI.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 20 févr. 2013 : 19:08:35
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Un commentaire "tout bête" au sujet de l'arret : sur la demande au regard de L.art.10-le dossier était mal monté !
Il est constant que les sommes demandées au visa de cet article doivent être justifiées, détaillées : tant pour ceci, tant pour cela, etc ...., total 1.600 €.
Qui seront accordés en tout ou partie (en général en partie), c'est une autre affaire.
Sur les commentaires de BFM ou d'intervenants : on retrouve la même difficulté à ne voir qu'un interet supposé du syndic, qui, le vilain, ne pense qu'à lui pour s'en mettre plein les poches, c'est bien connu !
Si on les résume : cet arret sanctionne le syndic !
En sautant allègrement le fait que les sommes réclamées ne concernent QUE le syndicat, en particulier les frais indiqués L.art.10-1 facturés au syndicat, qu'il devra supporter faute d'un décompte précis du syndic, à supposer qu'elles le soient intégralement !
C'est le syndicat qui est "sanctionné", pour n'avoir pas justifié les frais art.10.1-
Dans cet arret, qui ne concerne en rien les syndics, pas de quoi crier victoire, surtout pour les copropriétaires.
A se demander si certains ne sont pas à l'affut de la moindre chose pour crier "au loup" sur les syndics, ici en étant à coté de la plaque ! |
Édité par - Gédehem le 20 févr. 2013 19:15:04 |
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Xill
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 2
Posté - 22 févr. 2013 : 15:50:35
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Bonjour,
A revoir après renvoi devant la Cour d'Appel ?
Bizarre, quand même, ces dépens à charge du SDC...
Bizarre également, je n'ai toujours rien vu de vraiment percutant sur l'arrêt du 31 octobre 2012...
(Ã part : http://www.jpm-copro.com/Cass%2031-10-2012-1.htm)
Cdlt
Xill |
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Gédehem
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3
Posté - 22 févr. 2013 : 18:25:31
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Dans l'arret du 18.12.2012, c'est le syndicat qui est sanctionné pour n'avoir pas justifié les "frais" relevant de L.art.10-1.
Et comme toute personne qui succombe, il supporte les dépens. |
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Xill
Contributeur actif
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4
Posté - 22 févr. 2013 : 18:46:23
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Si je survis à 98 %, peut-on dire que j'ai succombé ?
Plaisanterie à part :
Article 629 NCPC
Sans préjudice de l'application des dispositions de l'article 700, la Cour de cassation peut laisser la totalité ou une fraction des dépens à la charge d'une partie autre que celle qui succombe.
Elle peut... mais elle fait ce qu'elle veut 
Xill |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 22 févr. 2013 : 19:19:07
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Pas du tout !
Ce n'est pas à pile ou face .....
Elle "juge" ce qui doit être .... |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 23 févr. 2013 : 00:18:32
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Il me semble que Xill a raison.
La SCI avait demandé la cessation de l'arrêt d'appel en tou ses points. Elle n'a obtenu satisfaction que sur un seul point.
Cela méritait au moins un partage des dépens.
Par ailleurs je regrette que deux autres intervenants l'aient envoyé des messages directs plutot que d'intervenir dans le forum.
Comme eux je pense que les campagnes anti-syndics sont menées conformément aux indications que l'on trouve dans certains manuels de lutte sociale de bas niveau intellectuel.
Une caractéristique : répéter inlassablement des affirmations que l'on sait inexactes mais qui " accrochent " un certain public. Par exemple que les prestations de recouvrement des charges entrent dans le champ de la gestion courante et que le syndic n'a pas le droit de les facturer.
Dans ce cas le contraire a été exprimé officiellement dans l'accord CNC de 1997 et la loi elle-même le confirme de nos jours. Mais on retrouve ce refrain dans l'article de BFMTV .
Il y a quelques mois, une enquête de la CLCV sur les contrats de syndic relevait des progrès sensibles tout en maintenant certaines critiques. Un commentateur a très rapidement donné le ton et on a retrouvé des paragraphes entiers du modèle dans les autres organes de presse.
Observations identiques à propos des questions parlementaires qui comportent fréquemment des énormités juridiques et des affirmations absurdes. D'où les réponses " automatiques " qui sortent comme d'un distributeur.
C'est " un Ginot " qui est maintenant Président de l'UNIS. Dans le passé Pierre Ginot a été président de la CNAB. Il a toujours maintenu bien haut l'étendard des professionnels.
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sparte
Contributeur senior
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7
Posté - 23 févr. 2013 : 11:19:59
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Merci JPM pour ce fil et votre lien.
Vraiment intéressant.
Il est clair que les copropriétaires n'ont pas conscience de le nature et l'étendue du boulot à réaliser dans le cadre d'une procédure de recouvrement, surtout si elle s'éternise.
Il n'est donc pas anormal que le syndic facture.
En revanche et en contrepartie, le syndic devra fournir des chiffres exacts...ce qui n'était manifestement pas le cas.
Chaud pour ce syndic qui devra justifier devant son SDC qu'il doit s'envoyer les frais de cassation... |
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 23 févr. 2013 : 11:52:06
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Bien vu, Sparte
Il faut dire un mot des avocats dans ce genre d'affaires.
Il y une bonne dizaine d'années, quand le président de l'une des sections de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris a fait une sortie tonitruante dans vingt lignes d'un arrêt qui a été publié, à propos de la mauvaise qualité des dossiers de recouvrement présentés aux juridictions, c'est bien aux avocats qu'il s'adressait.
Il ne contestait pas que les défaillances provenaient des syndics, mais il reprochait justement aux avocats d'accepter des dossiers mal ficelés, des comptes tordus, etc .... et il avait bien raison.
D'autant que d'autres avocats prenaient la peine d'aller faire des cours de formation dans les grands cabinets ou des sessions de formation continue.
Mais c'est un aspect secondaire de l'affaire BFMTV.
J'ai eu un nouveau message de mon correspondant qui n'hésite pas à faire des comparaisons avec quelques affaires actuelles. Pour certaines c'est pertinent. Pour d'autres ? un peu excessif.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mars 2013 : 17:47:56
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Question :
- Que fait un syndic lorsqu'il constate une carence de paiement d'un copropriétaire ?
Réponse :
- Dans un premier temps, il envoie une simple relance qu'il facture abusivement en dépit de l'art.10-1
- Puis il envoie une LRAR valant mise en demeure de paiement au copropriétaire défaillant.
Si rien ne se passe....
Le syndic agit "librement", il a pour cela la liberté de l'art. 55 du D.67.
D'autant plus que le syndic est seul responsable de la gestion du syndicat.
Théoriquement le syndic représentant le syndicat pourrait directement assigner le copropriétaire défaillant par devant le Tribunal d'Instance si la somme est inférieur à 10K€ (ça laisse quand même une sacrée marge d'impayé par copropriétaire, non ?).
Dans la pratique, le syndic donne mandat et missionne un avocat pour cela, lequel avocat représentera alors le SDC contre le copropriétaire défaillant.
L'avocat dressera alors des honoraires qui seront facturé au SDC lequel en réclamera le remboursement au copropriétaire défaillant par devant le Tribunal.
Donc déjà à partir de là , que fait réellement le syndic si ce n'est que de transmettre le dossier à l'avocat lequel a été choisi par le syndic qui représente lui-même le SDC.
Pour autant nombreux syndics ont un service de contentieux ?
Mais rarement ce service agira directement.
Et qu'on ne me dise pas qu'il n'y a pas un loup sur les frais réclamés par les syndics.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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10
Posté - 07 mars 2013 : 18:57:32
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Luc Standon, pourquoi ne citez-vous pas les résolutions AG de mise en vente des biens dans l'escalade ?
Je pensais que c'était la méthode normale. Je l'ai vue fonctionner avec efficacité en cas de mauvaise volonté et je la vois encore (en cours) pour une succession longue.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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11
Posté - 07 mars 2013 : 23:08:32
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Comme l'a signalé Sparte, les sujets sur le recouvrement des charges racolent tous les spécialistes sympathiques mais ignares.
Standon :
citation: Théoriquement le syndic représentant le syndicat pourrait directement assigner le copropriétaire défaillant par devant le Tribunal d'Instance si la somme est inférieur à 10K€ (ça laisse quand même une sacrée marge d'impayé par copropriétaire, non ?).
Dans la pratique, le syndic donne mandat et missionne un avocat pour cela, lequel avocat représentera alors le SDC contre le copropriétaire défaillant.
" pourrait directement assigner " ? cela veut dire quoi ? Le syndic n'est pas qualifié pour rédiger des assignations à comparaître devant une juridiction, les faire délivrer au débiteur puis "placer " l'affaire, aller aux audiences, plaider l'affaire, etc ... Il ne peut même pas avoir un collaborateur assurant cette mission alors qu'à l'extrême il peut avoir un collaborateur architecte.
Tout au plus le syndic peut-il utiliser la procédure d'injonction de payer mais il est obligé de faire ppel à un avocat en cas de contredit formé par le débiteur.
Et encore : citation: Donc déjà à partir de là , que fait réellement le syndic si ce n'est que de transmettre le dossier à l'avocat lequel a été choisi par le syndic qui représente lui-même le SDC.
Avant de transmettre le dossier, le syndic doit le constituer  Or la constitution du dossier exige des prestations minimales qui sont indépendantes de la somme réclamée 500 ou 5 000 €. Dans 20 % des cas environ, la constitution des dossiers exige des prestations plus importantes pour des raisons diverses.
Dans la pratique le tarif est identique pour les dossiers simples et les dossiers complexes. Il pourrait y avoir un progrès à faire sur ce point. Cela est difficile dès lors que certains contestent aveuglément le principe même de la rémunération du syndic pour les recouvrements, ce qui est vraiment le comble de l'absurdité.
Les avocats commencent toujours par adresser une lettre au débiteur en indiquant : " je suis chargé de recouvrer la somme de .... ; je vous prie de bien vouloir me faire parvenir un chèque de ce montant à l'ordre du syndicat .... ; à défaut je serai dans l'obligation de vous assigner ....
Dans 50 % environ des cas, le débiteur qui a laissé sans réponse les relances et mises en demeure du syndic paye amiablement dès réception de ce type de lettre. L'examen des barèmes fournis par certains cabinets d'avocat lontre que l'intervention de l'avocat est alors facturée de 70 à 100 €.
Cette somme s'ajoute aux honoraires du syndic car l'avocat ne peut pas envoyer la "sommation amiable" sans avoir reçu l'intégralité du dossier. Il ne peut pas se contenter d'une lettre du syndic : Cher Maître, veuillez demander à M. Dupont de payer les 710 € qui'il doit 
Présentement, les syndicats éprouvent des difficultés pour récupérer les frais qui ont été générés par la carence des débiteurs.
Les campagnes consumeristes aboutissent ainsi à écarter les solutions amiables :
- pas de relances simples ; Mises en demeure immédiatement.
- saisine de l'avocat ensuite et assignation immédiate sans lettre préalable.
On peut alors obtenir une indemnité en vertu de l'art. 700 du Code de procédure civile, des dommages et intérêts parfois et les dépens.
Un syndic professionnel doit avoir de solides connaissances juridiques. Il n'a pas vocation à avoir un service contentieux au sens propre du terme.
Il est d'ailleurs absurde d'exiger un service contentieux et de refuser en même temps d'en payer le coût.
Voilà la vérité.
Comme dans bien d'autres cas, c'est le quantum qui peut être contestable. Mais il faut alors avoir le courage de ne faire valoir que le coût hors taxe.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2013 : 11:04:35
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citation: Initialement posté par Louis92
Luc Standon, pourquoi ne citez-vous pas les résolutions AG de mise en vente des biens dans l'escalade ?
Parce que là il faut une décision d'AG. d'autant qu'une telle résolution doit répondre à un petit formalisme que le syndic n'est nullement censé ignoré dans le cadre de la rédaction.
citation: Initialement posté par Louis92
Je pensais que c'était la méthode normale. Je l'ai vue fonctionner avec efficacité en cas de mauvaise volonté et je la vois encore (en cours) pour une succession longue.
Cdlt. Louis92.
Effectivement, c'est la méthode normale.
citation: Initialement posté par JPM
Comme l'a signalé Sparte, les sujets sur le recouvrement des charges racolent tous les spécialistes sympathiques mais ignares.
Sparte ne s'adressait possiblement pas à moi, mais JPM décidément oui. Désolé d'avoir ignorer le cours du grand oracle sur les forums de BFMTV Ce même grand oracle qui demande ensuite de revenir en débattre ici pour prétendre que ses contradicteurs sont simplement des ignares.
La messe est donc dite. Ainsi soit-il. 
Et dans ce cas nul besoin d'en débattre puisque chacun prêche pour sa paroisse, et chacun est prête dans son église ?
Mais quand même...  Étant donc dans ce domaine l'idiot utile et le profane en la matière
citation: Initialement posté par JPM
" pourrait directement assigner " ? cela veut dire quoi ? Le syndic n'est pas qualifié pour rédiger des assignations à comparaître devant une juridiction,
Ah bon ? le syndic mandataire du syndicat n'a donc aucune qualification juridique ?
A part rédiger son propre contrat de mandat de gestion il ne sait comment rédiger une simple assignation, malgré que de nombreux cabinets de syndics dispose d'un service de contentieux soit disant là pour régler les problèmes de... contentieux justement.
Je rappel simplement qu'une procédure d'assignation par devant le tribunal d'instance (pour les créances inférieures à 10K€) doit être invoqué pour être procédé à la tentative de conciliation prévue par la Loi (article 829 et suivants du Code de Procédure Civile) ; ce n'est qu'en cas de non conciliation, qu'il est demandé de statuer par jugement (conformément aux dispositions de l'article 836 et suivants du Code de Procédure Civile).
Sauf si on ne lit pas le même Code de Procédure Civil ?
citation: Initialement posté par JPM
les faire délivrer au débiteur puis "placer " l'affaire, aller aux audiences, plaider l'affaire, etc ... Il ne peut même pas avoir un collaborateur assurant cette mission
Délivrer l'acte est effectivement un rôle dévolu à un huissier qui délivrera le premier original.
Mais il est possible de avec le second original de placer l'acte, bien que le huissier peut aussi le faire : le coût de placement et d'enrôlement au greffe est de notoriété publique : un timbre fiscale de 35 € !
Aller au audiences, le syndic ne peut pas s'y déplacer ? Pour quelle raison, puisqu'il représente le SDC ?
Plaider l'affaire, il ne peut pas non plus ? Pour quelle raison, puisque le syndic est celui qui s'occupe de la gestion comptable du syndicat qu'il représente ?
LÃ je suis vraiment ignare 
citation: Initialement posté par JPM
alors qu'à l'extrême il peut avoir un collaborateur architecte.
Merci de noter ce paradoxe, comme quoi.
citation: Initialement posté par JPM
Tout au plus le syndic peut-il utiliser la procédure d'injonction de payer mais il est obligé de faire ppel à un avocat en cas de contredit formé par le débiteur.
C'est vrai qu'un syndic ne peut supporter le principe du contradictoire ni l'assumer. Car on ne sait jamais s'il se positionne en qualité de syndic ou de représentant du syndicat. c'est un peut la double casquette : le pdg d'un syndic aura effectivement à cœur de défendre le syndicat qu'il représente par mandat mais pas au détriment du syndic qui l'emploi par contrat. Là JPM tu vois où je veut en venir
citation: Initialement posté par JPMAvant de transmettre le dossier, le syndic doit le constituer Or la constitution du dossier exige des prestations minimales qui sont indépendantes de la somme réclamée 500 ou 5 000 €. Dans 20 % des cas environ, la constitution des dossiers exige des prestations plus importantes pour des raisons diverses. Dans la pratique le tarif est identique pour les dossiers simples et les dossiers complexes.
Ah celle là je m'y attendais : bon c'est quoi la constitution d'un dossier pour un impayé de charge ? Sincèrement éditer les dernier appel de fonds du copropriétaire débiteurs, éditer son relever de situation de compte dans la copropriété, editer le dernier PV d'AG, etc.
Comment font les syndics bénévoles ?
Et quoi d'autre ? Vraiment c'est le minimum syndical qui est réclamé pour constituer un dossier d'impayé d'un copropriétaire.
citation: Initialement posté par JPM
Il pourrait y avoir un progrès à faire sur ce point. Cela est difficile dès lors que certains contestent aveuglément le principe même de la rémunération du syndic pour les recouvrements, ce qui est vraiment le comble de l'absurdité.
- UNARC > Savoir traiter les impayés en copropriété / Édition 2011
citation: Initialement posté par JPM
Les avocats commencent toujours par adresser une lettre au débiteur en indiquant : " je suis chargé de recouvrer la somme de .... ; je vous prie de bien vouloir me faire parvenir un chèque de ce montant à l'ordre du syndicat .... ; à défaut je serai dans l'obligation de vous assigner ....
.... pour être procédé à la tentative de conciliation prévue par la Loi (cf. article 829 et suivants du Code de Procédure Civile) ; et ce n'est qu'en cas de non conciliation, qu'il sera demandé de statuer par jugement (conformément aux dispositions de l'article 836 et suivants du Code de Procédure Civile).
Faut compléter les phrases de l'avocat en plus
Je repasse + tard pour la suite. Désolé du manque de temps, mais étant un profond ignare je dois aller m'instruire.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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BFMTV commente Cass. civ 18/12/2012 !!! 
