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ltopiq
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 Posté - 28 mars 2013 : 15:41:19
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Bonjour :)
J'envisage de réaliser des travaux (il y en a pour 30 000 €) dans ma maison afin de réaliser un studio indépendant meublé (dans la maison donc) afin de générer des revenus locatifs (revenu espéré : ~450 € / mois).
Je m'intéresse aux régimes fiscaux les plus intéressants. A première vue je pense que j'ai intérêt à opter pour le régime "normal" afin de pouvoir déduire de mes revenus fonciers le montant des travaux (mais est-ce que ça rentre dans ce cadre ?), étalés sur plusieurs années. Puis, une fois que j'aurais épongé tout le déficit foncier des travaux, de passer au régime "bail étudiant meublé", qui permet de ne pas être imposé.
Est-ce que j'ai bon ou est-ce que je loupe un truc ?
Merci :)
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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 Posté - 28 mars 2013 : 16:06:29
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hum hum...
premettez moi déjà une boutade car par oposition au régime normal il n'existe pas non plus de régime anormal...
donc dans un premier temps il faut distinguer le type d'activité que vous souhaitez faire : vide ou meublé
le vide c'est du foncier
le meublé des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
que ce soit l'un ou l'autre il existe 2 options dans chaque
- soit le réel (on fait le décomptes de toutes les dépenses et loyers)
- soit le régime du Micro (on déclare toutes les entrées et on bénéficie d'un abattement forfaire du FISC de 30% si foncier et de 50 % si meublé)
donc vous voyez déjà très vite que le meublé est fiscalement favorisé (pour l'instant, nous attendons les modifications Duflo)
le foncier peu aussi avoir des avantages si par exemple le logement est conventionné (tout ou partie des loyers ne sont pas imposables)
je ne vois pas par contre ce que vous appellez le régime "bail étudiant meublé"...
je vous invite à lire ce document en ce qui concerne les meublés
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
attention quand vous parlez de " switcher de régime en cours de route " si vous prévoyez de faire du foncier pour beneficier de deficit pendant 2 ans puis passser en meublé pour beneficier ensuite des amortissements vous risquez de vous faire tirer les oreilles
il y a quand même un minimum de temps de location obligatoire apres un deficit foncier (si non il faut rendre les sous )
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Édité par - bailleurx le 28 mars 2013 16:08:44 |
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ltopiq
Nouveau Membre
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18 message(s)
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Posté - 28 mars 2013 : 16:12:56
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Merci. Pour le régime "étudiant", je fais référence à ça : http://www.fnaim.fr/guides-et-servi...ble-etudiant qui explique que "les revenus provenant de la location de logement meublé sont exonérés si [...] les pièces louées font partie de l'habitation principale du bailleur ". Ce qui sera mon cas, même si le studio sera indépendant (entrée indépendante).
Je souhaite faire du meublé car j'envisage aussi de louer en locations de vacances 3 mois par an. Donc si je comprends bien, une solutoin pourrait être :
Etape n°1 : meublé (BIC) avec frais réels pendant x années, le temps d'écumer les 30 000 € de travaux
Etape n°2 : rester en meublé BIC, afin d'être en accord avec l'administration fiscale (mais combien de temps ?)
Etape n°3 : baux "régime étudiant", afin d'être exonéré d'impôts. Mais ça marche aussi pour les locations saisonnières ?
J'ai bon ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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3
Posté - 28 mars 2013 : 16:16:06
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non
donc déjà lisez le document indiqué
ensuite
vous ne serez pas exonéré si l'entrée est indépendante car le logement ne fait pas directement parti de votre habitation principale
ensuite
il n'y a qu'un BIC en location meublé pas 36
pour le foncier voici un autre document
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13714 |
Édité par - bailleurx le 28 mars 2013 16:16:37 |
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fluo
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652 message(s)
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Posté - 29 mars 2013 : 18:14:36
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Voila, vous avez 2 possibilités DISTINCTES (donc pas de mixte possible) :
-1- Votre entrée est indépendante (vous le considérez mais ça reste ainsi) :
-Vous faites vos travaux
-vous louez en meublé et déclarez au réel simplifié (BIC) : du coup, vous décomposez votre immeuble, amortissez ce dernier et idem pour les travaux.
Que vous louiez à des touristes ou à des étudiants ne change rien (je fais ceci pour 1 de mes immeubles)
-2- Votre entrée n'est pas indépendante
-vous faîte vos travaux
-vous louez en meublé et ne déclarez rien (que ce soit à 1 étudiant ou à des touristes)... Bien entendu, il faut respecter certains plafonds*
Je précise que ce soit étudiant ou non pour vous montrer que vous ne pouvez pas changer de "cadre" comme ça.
Donc pour avoir bon, cela dépend des montants générés et surtout, pensez à la règle de base qui est la constance du raisonnement !
*: je vous mets un lien vers le CCI Ile de France qui détaille un peu plus :http://www.entreprises.cci-paris-id...ur-en-meuble |
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dlyz
Contributeur senior
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 Posté - 29 mars 2013 : 21:22:02
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Dans ce cas de figure, deux entrées indépendantes, une déclaration H2 sera-t-il obligatoire ?
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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ltopiq
Nouveau Membre
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Posté - 30 mars 2013 : 11:40:28
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bailleurx > j'en ai lu une bonne partie mais pour un débutant comme moi c'est un poil ardu... J'ai d'ailleurs mis un peu de temps pour répondre pour pouvoir en lire une bonne partie.
Merci sinon. Si je comprends tout bien, soit je choisis le BIC et je fais des travaux avec entrée indépendante (ça se loue plus cher j'imagine), je bénéficie les premières années d'un déficit foncier (acquisition au prorata / surface de ma maison + travaux) qui me permettront de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années, mais déficit qui ne me permettra pas de "baisser" mes impôts sur le revenu.
Soit je ne fais pas l'entrée indépendante (les travaux seront donc un peu moins chers), je n'ai pas de déficit mais par contre tout ce qui rentre, rentre pour de bon (non imposable).
Dans les deux cas je peux louer à des étudiants et/ou des locations saisonnières. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mars 2013 : 12:16:06
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je crois que vous n'avez pas bien lu les conditions d'exoneration quand c'est la même entrée
Revenus à ne pas ne pas déclarer:
citation: sont exonérés Les revenus de la location meublée d'une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :
- si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire :
et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables.
En 2010, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 173 € en Île-de-France et 126 € dans les autres régions (BOI 4-F-1-10).
ou :
Le produit de la location, consentie de manière habituelle, d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € par an.
donc même dans ces conditions NON tout ce qui rentre n'est pas non imposable
seulement si ca correspond bien au texte si dessus |
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ltopiq
Nouveau Membre
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Posté - 30 mars 2013 : 12:22:42
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Si j'avais lu mais trop vite. Effectivement si je loue à des touristes, du coup ça devient imposable en LMNP BIC.
Donc si je veux pouvoir louer à des touristes, vu que les deux modes ne peuvent pas cohabiter, je n'ai que le choix du LMNP BIC. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mars 2013 : 13:27:19
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qui vous dit que les 2 modes ne peuvent pas cohabiter?
vous pouvez tres bien louer de octobre à juin en meublé à des etudiants (contrat de 9 mois non renouvelables selon la loi Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006074096 à respecter imperativement) et de juillet à septembre à des touristes (baux libres pas de reglemnetation)
c'est toujours du LMNP donc du BIC et c'est relativement la même façon de declarer quand c'est déclaré au réel |
Édité par - bailleurx le 30 mars 2013 13:29:59 |
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Possible de switcher de régime en cours de route ? 
