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sonia75
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 Posté - 04 avr. 2013 : 13:35:55
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Bonjour à tous,
Dans la série "le syndic essaie de se faire des sous discrètement en plus des honoraires normaux de gestion courante", je souhaiterais recueillir svp vos avis sur la légalité de facturer en sus des honoraires de gestion courante donc, des frais pour la consultation des documents de l'immeuble par voie d'intranet (nouveau service proposé par le syndic, je ne sais pas s'ils l'ont rendu obligatoire ou pas encore, j'attends l'AG pour en savoir plus...) ainsi que des frais supplémentaires pour les archives de l'immeuble par le biais d'un prestataire externe, ces frais nous ont été imposés en cours d'année par voie d'information par lettre postale.
De mémoire l'archivage fait partie de la gestion courante sauf erreur de ma part...
Merci de vos éclairages sur la légalité ou non de ces frais supplémentaires, pas négligeables au final puisqu'ils alourdissent la facture de qques centaines d'euros... Peut on les contester légalement et refuser de les régler ?
Merci à vous,
très bonne journée,
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 avr. 2013 : 14:34:58
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"Peut on les contester légalement et refuser de les régler ?"
OUI, bien entendu : les honoraires (et d'une façon générales tous les fonds) qui n'ont pas été votés/décidés par une AG ne peuvent en aucun cas être imputés au syndicat (engagés par le syndic s'agissant de fonds non votés)
Le principe pour les honoraires du syndic :
- soit ils ont été acceptés par l'AG qui l'a désigné s'agissant d'adopter en même temps le 'contrat' de ses diverses rémunérations.
- soit ils sont votés/décidés par une AG sur une proposition inscrite à l'ODJ. C'est le cas pour tous les travaux hors gestion courante, l'AG étant appelée à voter les travaux d'une part, la rémunération correspondante du syndic d'autre part.
Hors de ces 2 cas, qui relèvent donc d'une décision d'AG, le syndic ne peut imputer au syndicat des honoraites supplémentaires. Le syndicat (son AG) est fondé à les refuser (en particulier sur proposition du CS)
Il peut toutefois les proposer à une AG, ce qui suppose leur inscription à l'ODJ et l'acceptation/ratification des copropriétaires sanctionnée par un vote .
L'archivage des documents ? C'est l'affaire du syndic, qui doit inclure dans ses honoraires de gestion courante les frais que cela représente, pour lui même ou pour un sous-traitant.
Ayant bien entêtre que l'externalisation de la "garde" n'exonère en rien le syndic de son obligation de conserver les archives et de sa responsabilité sur celles-ci .... |
Édité par - Gédehem le 04 avr. 2013 14:40:47 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 04 avr. 2013 : 15:36:18
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ok, merci bp de votre prompte réponse.
Donc si je comprends bien :
1/ Il n'était pas légal que le Syndic nous impose des frais d'archivage supplémentaires en cours d'année.
2/ Il n'est pas légal que les frais d'archivage soient facturés de façon annexe (facturé par lot) mais doivent bien être inclus dans les honoraires de gestion courante
3/ Quid des frais annexes concernant l'accès par extranet aux documents de la copropriété (facturé par lot) ? Peut-on les refuser légalement ?
Merci pour votre confirmation (ou infirmation) :-) |
Édité par - sonia75 le 04 avr. 2013 15:37:13 |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 04 avr. 2013 : 16:34:22
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Pour 1) et 2) : le syndic peut proposer à l'AG de ratifier à posteriori des rémunérations supplémentaires non décidées initialement.
Il ne peut en aucun cas imposer ces rémunérations supplémentaires, que l'AG est fondée à rejeter (qu'elle doit rejeter, étant "abusifs et hors contrat").
Pour le 3) : même réponse, dans la mesure où le syndic DOIT fournir les documents nécessaires, en particulier au CS, dans le cadre de ses honoraires généraux de gestion courante de l'immeuble.
Il peut toutefois proposer un accés personnel, individuel, aux copropriétaires qui le souhaitent, alors dans le cadre d'une sorte d'abonnement, individuellement, s'agissant d'un service supplémentaire 'de confort'.
Il s'agit là d'une prestation privative qui ne concerne pas le syndicat dans son ensemble.
Sur le fond : le syndic ne peut, et en aucun cas, imputer UN seul € qui n'ait été préalablemenr décidé par une AG, ici pour ces honoraires de gestion courante ou rémunérations accessoires particulières.
Il peut les proposer à l'AG, laquelle est fondée à les refuser, certainement pas les imputer en plus de ce qui a été décidé, de sa propre initiative. |
Édité par - Gédehem le 04 avr. 2013 16:36:51 |
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sparte
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4
Posté - 04 avr. 2013 : 20:33:25
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Je reviens sur la facturation de l'intranet.
Le comportement de ce syndic est stupide.
L'archivage papier continuera à exister mais on se dirige à pas de géants vers une dématérialisation complète de tous les documents qui seront consultables, et gratuitement, par chaque copropriétaire.
Ce genre de service DOIT être gratuit et peut même représenter un argument commercial pour un syndic.
Peut-être pourra-t-il mieux négocier une petite hausse de ses honoraires? |
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sonia75
Contributeur vétéran
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5
Posté - 05 avr. 2013 : 13:14:02
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Un grand merci à tous de vos réponses qui me confortent dans ce que je pensais.
reste maintenant à le faire savoir -diplomatiquement- au syndic ce qui s'annonce délicat... enfin on va voir...
Pour justifier notre contestation (et donc ne pas valider les comptes ni ne donner le quitus a priori lors de la prochaine AG), je suppose que je m'appuie sur l'arrêté Novelli de 2010 ? je ne crois pas qu'il y ait d'autre document légal régissant les honoraires des syndics... (hormis pour la facturation individuelle par copro, c'est ds la loi du 10 juillet 1965 non ?)
merci encore et bonne journée ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 05 avr. 2013 : 14:44:07
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Par principe, on ne donne JAMAIS quitus au syndic, rejet qui n'est pas "sanction" ou "appréciation" de la gestion du syndic, mais "assurance" pour le syndicat au cas où sa responsabilité serair engagée en raison d'une faute ou d'une erreur du syndic, faut-il encore le rappeler.
Pour le reste, il faut s'appuyer sur les dispositions légales, en particulier sur D.art.29 qui précise ce qu'il en est de son "contrat de rémunérations" : seules celles prévues ayant été approvées par une AG sont imputables au syndicat.
S'il doit y en avoir d'autres, y compris pour des travaux, ils doivent être approuvés/acceptés par une AG.
Hors d'une décision d'AG, impossible d'imputer au syndicat des honoraires.
Si le syndic souhaite percevoir des rémunérations supplémentaires, il faut qu'il les soumettent à une assemblée.
On peut écrire cela tel que sans se facher, sans sortir le fusil (il faut un écrit (LRAR)), le reste n'étant que du vent.
"et donc ne pas valider les comptes .."
L'assemblée ne peut pas rejeter en bloc les comptes du syndicat au motif que le syndic aurait abusivement imputé des honoraires qui n'auraient pas été approuvés.
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"(.....)
I3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves conditionnelles sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputées en sus des honoraires prévus pour la gestion courante, ou pour des honoraires particuliers qui n'auraient pas été décidés par une AG. . Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves soumises à condition. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé à répartir qui devra être rapporté dans le PV.
l faut rejeter ce qui ne convient pas, tout n'étant pas injustifié !
"(....)
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Édité par - Gédehem le 05 avr. 2013 14:50:40 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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7
Posté - 07 avr. 2013 : 21:04:55
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Merci beaucoup de ces précisions fort utiles et éclairantes.
Concernant les réserves, faut-il en plus de le mentionner à l'AG, faire une lettre AR ou le fait que ce soit dans le PV suffit-il ?
merci encore de vos bons conseils ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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8
Posté - 08 avr. 2013 : 11:51:48
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Les réserves sur l'approbation d'une dépense sont soumises à des conditions strictes destinées à lever la réserve.
A défaut faire "réserve" sans fixer de condition c'est un coup d'épée dans l'eau : aucun effet !
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2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 20 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut de ces pièces justificatives conformes, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
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Il suffit qu'un des participants propose cette résolution (pdt de l'AG, du CS c'est mieux !), résolution qu'il faut noter et rappeler avant le vote, afin qu'elle soit transcrite dans le PV, ce qui la rend opposable, comme il en est de toute décision rapportée dans un PV d'AG. |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 11:54:21 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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9
Posté - 08 avr. 2013 : 21:24:10
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mmh très bien cela fait sens, j'ignorais tout cela, merci beaucoup ! |
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goudejac
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Posté - 04 mai 2013 : 17:33:25
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Question posée dans une autre rubrique, mais restée sans réponse
Bonjour.
Deux copropriétés A et B indépendantes mais mitoyennes, gérées par le même syndic. Celui-ci propose au C.S. , qui accepte, faire faire expertise en vue de mise en conformité de l'ascenseur. En même temps, le technicien expertise ascenseur de B (pas forcément anormal). Assemblée générale de A (ma copro), présentation des comptes : frais de la prestation d'expertise. Normal. Mais, curieusement, "Autres honoraires du syndic" : d'abord sans résolution d'assemblée générale préalable, et MEME SOMME, AU CENTIME PRES, que l'expertise. Le copropriétaire (soi-disant comptable), invité par le C.S. à vérifier les comptes, n'a rien vu, en tout cas n'a rien signalé. En revanche, dans la présentation des comptes de B (découverte par hasard), pas trace de l'expertise, qui pourtant a bien eu lieu. On sent tout de suite de quoi il s'agit : c'est sûrement A qui a payé l'expertise de B, tour de passe-passe déguisé en "Autres honoraires", le syndic n'ayant probablement pas osé présenter la facture à B, qui n'avait rien demandé (pas de C.S.). Comment qualifier cette "curiosité" ? Malversation ? Détournement de fonds ? Et le "comptable", incompétent ou complice ? Ou les deux ? Bien sûr, il ne s'agit que d'à peine 500 euros, mais quand même ! Cela cache peut-être d'autres... "curiosités" du même genre, plus importantes. Que peut-on, que doit-on faire ?
Merci. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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11
Posté - 05 mai 2013 : 08:51:18
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J'en profite au passage pour re-remercier Gédéhem car tout ce que vous m'avez dit a fonctionné, le syndic a accepté de retirer les frais malvenus et j'ai tout fait inscrire au PV.
Concernant votre souci Goudejac, le mieux, il me semble, est de signaler à votre prochaine AG ce qui vous semble anormal dans les comptes et d'obtenir les explications/justificatifs de votre syndic. Demandez à le faire inscrire au PV (mettez vous scrutateur pendant l'AG pour pouvoir relire le PV et le signer).
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goudejac
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12
Posté - 05 mai 2013 : 18:35:20
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Bonjour Sonia75
Merci pour votre collaboration. Mais les démarches que vous me conseillez, figurez-vous que je les ai déjà faites. En effet, lors de ces "bizarreries", jétais président du conseil syndical et j'ai posé les questions au sujet de ces "autres honoraires du syndic" et de l'absence de facturation de l'expertise de l'ascenseur pour la résidence voisine. Réponse du syndic : "ça ne vous regarde pas" ! ! ! ! Puis il a pleuré auprès de autres copros, que je le "harcelais" (effectivement, chaque fois qu'il y avait un problème, soit d'incident dans l'immeuble, soit d'irrégularité dans sa gestion (et c'était fréquent : manquements aux règlements et lois, irrégularités, rétention d'information, résolutions votées toujours pas appliquées des années après, etc.!), j'envoyais courriel ou LRAR). Il a fait semblant de démissionner, a réussi à retourner la presque totalité des autres propriétaires contre moi ; ils l'ont supplié de rester et il a accepté à condition que je ne figure plus au CS ! ! ! De toute maniière, arrivé en fin de mandat, je n'avais pas l'intention de me représenter. Ainsi, un syndic peut choisir son CS ! C'est nouveau, ça ! Il a constitué le nouveau CS avec des bien-pensants et bien-votants (agent immobilier, il s'est ingénié à vendre au maximum à des copains...). Candidat unique, élu à la quasi-unanimité, désignant lui-même l'organisme chargé de le contrôler, prenant bien des décisions sans en référer à l'AG, cela rappelle étrangement un régime politique en cours il y a soixante-dix ans quelque part vers l'Est . . . Le pire pour moi, c'est que, par ailleurs Meilleur Ouvrier de France, je suis jugé et descendu en flammes par des nabots, et même à tout près de quatre-vingts piges, j'ai du mal à l'avaler ! Je pense que la solution la plus adaptée à cette situation serait une intervention de la justice (j'ai assez de matériel pour bien l'ennuyer), mais à mon âge, je ne suis pas très chaud, et j'ai d'autres points d'intérêts.
J'attends donc des avis des Uistes. Encore merci pour votre réaction et bien cordialement. |
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goudejac
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Posté - 08 mai 2013 : 15:58:19
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BONJOUR GEDEHEM;
Je viens vers vous pour vous dire combien j'ai apprécié votre post du 12 octobre 2012 (eh oui, il m'arrive de surfer sur les vieux messages !) Je me suis parfaitement reconnu dans le trublion qui lève le doigt et se fait huer par une AG "papier peint" devant un syndic "maître d'école" et un pddt d'AG "potiche". J'aurais pu écrire ce texte, au mot près. J'ai bien essayé d'abord d'utiliser la méthode douce comme vous le préconisez, mais lorsqu'on a affaire à des gens butés et de mauvaise foi, il est bien difficile de rester calme. Et la diplomatie, comme la politesse, c'est un masque angélique que l'on met sur la face hideuse de l'hypocrisie. J'avais comme vous le dites essayé d'organiser un noyau, notamment à propos du quitus. Je pensais avoir converti un auditoire attentif. Las, au vote (bravo le vote à main levée !), une seule voix contre ce quitus, la mienne . . . Je me retrouve seul, et je ne suis pas d'accord avec ce que quelqu'un m'a répondu, qu'on "a tort d'avoir raison quand tout le monde a tort" : voir Copernic, Darwin, Wegener, Georges Lemaître. . . Et pourtant j'ai du matériel pour démontrer les bizarreries de la gestion de notre syndic, mais ce climat est décourageant et ne m'incite guère à entreprendre quelque action. Alors, on doit se laisser plumer, ou plutôt manger la laine sur le dos, comme les autres moutons ?
Je vous remercie de votre attention, si vous avez eu le courage de me lire jusqu'au bout. |
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Gédehem
Pilier de forums
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14
Posté - 08 mai 2013 : 18:59:40
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Vous êtes en plein dans un sujet d'actualité : ceux qui étaient 52 % il y a 1 an ne seraient plus que 20 % ???? 
C'est qu'il y en a qui en ont entre les oreilles, et d'autres pas ou moins, sans parler de ceux qui s'informent ou qui suivent au gré du vent (*) ! 
La copropriété est une micro-Société qui est le reflet de ceux qui la composent.
Comme dans bien de nos Sociétés, il y a les 85 % de masse moutonnière, les 10 ou 12 % qui s'informent et tentent de faire bouger, et quelques % qui savent mais n'ont pas bonne presse concés qu'ils sont par les 85 moutons.
Je ne sais plus qui disait : "Le peuple a tort, il faut supprimer le peuple" ! 
(*) Edgar Faure, que l'on surnommait "Girouette" : "Ce n'est pas la girouette qui tourne, c'est le vent. " |
Édité par - Gédehem le 08 mai 2013 19:00:30 |
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sparte
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15
Posté - 09 mai 2013 : 00:03:29
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On a le Cs et le syndic qu'on mérite badjack
Relativisez ce genre d'histoire, si vous êtes dans le vrai, un jour ce syndic devra s'expliquer et/ou se fera virer.
Pour le moment, vous n'êtes pas Goudejac dans votre copro.
Nul n'est prophète en son pays.
Je suis syndic pro et je sens que les choses évoluent.
Plus on avance, plus il sera compliqué de faire passer des vessies pour des lanternes.
En ce qui me concerne, je pense que je me conforme à une éthique qui relève un peu du pathologique (Robespierre aurait dit psychopathe légaliste), mais je constate maintenant qu'on conteste même des honoraires prévus au contrat...
Le mot "honoraires" devient un gros mot.
Si votre copropriété à la caryotype de Panurge, d'autres refont chaque jour la Commune de Paris...et confondent la gestion d'un immeuble avec le concours de celui qui trouvera la faille ou le meilleur moyen d'emm..der le syndic.
En attendant, courage! les syndics pas clairs sont ceux qui génèrent parmi nos clients un climat de défiance et qui ensuite pourrissent la vie aux ADB clean. |
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goudejac
Contributeur actif
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Posté - 05 juin 2013 : 15:19:23
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Bonjour, Sparte.
Eh bien moi, je ne suis pas convaincu de la perspective d'un éventuel changement en amélioration de la mentalité de beaucoup de syndics, on serait plutôt dans la récession, là aussi ! Et prendre des vessies pour des lanternes, je peux vous dire que dans ma copro, c'est de plus en plus à la mode, même par des gens que l'on pourrait croire assez équilibrés intellectuellement. Voyez le post de Gedehem sur les syndics "maîtres d'école" du 12 octobre 2012 : je suis entièrement d'accord et je pensais pondre un post de ce genre. J'aurais utilisé exactement les mêmes formules. Dans quelle région exercez-vous ? Je rêve d'avoir un syndic "clean", mais c'est probablement de plus en plus rare. Quand le mien a fait son chantage à la démission et qu'il m'a chargé de lui trouver un successeur, j'en ai rencontré un qui m'a dit : "Quand une copro m'emm... un peu trop, je la vire tout simplement", et un autre "j'adore les assemblées générales papier peint et les CS garnitures de cheminée" . . . Et après on s'étonnera que cette profession soit affublée d'une réputation sulfureuse !
Cordialement. |
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