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Viviane
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 Posté - 06 avr. 2013 : 00:32:37
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Bonjour à tous,
Dans notre copropriété, les comptes n'ont pas été approuvés depuis plusieurs années. Je passe sur l'historique et les raisons.
Le nouveau syndic, n'ayant pas les reports à nouveau des années précédentes, (qui sont pour l'instant entre les mains d'un expert comptable refaisant les grands livres) fait depuis juin 2012 des appels sans report des soldes.
Nous avons de plus eu à faire face à de lourds travaux imprévus et devrons également appeler dans les jours qui viennent une grosse somme pour des travaux également urgents et très malvenus.
Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus.
Le nouveau syndic dit qu'il ne peut rien faire tant que les comptes ne sont pas approuvés.
Ca me semble curieux.
Ca voudrait dire qu'il est purement et simplement impossible au syndicat de fonctionner en cas de non-approbation, et que, du coup, refuser l'approbation des comptes n'est tout simplement plus possible sauf à prendre le risque de mettre le syndicat en faillite.
J'ai lu l'article suivant sur JPM copro
citation: B. effets juridiques du refus d’approbation des comptes
Le refus d’approbation des comptes a pour effet l’impossibilité de mettre en recouvrement les soldes individuels débiteurs. Il est également impossible de rembourser les soldes individuels créditeurs. Ils ne sont ni certains ni liquides.
1. Non-exigibilité des soldes débiteurs individuels
Elle se déduit de nos précédentes indications relatives aux effets de l’approbation des comptes. Toutefois le refus d’approbation ne permet pas à un copropriétaire de demander le remboursement des provisions versées en cours d’exercice. Le refus d’approbation ne fait pas disparaître l’exigibilité qui résultait d’une décision antérieure approuvant un budget prévisionnel qui demeure valable.
2. Non-exigibilité des soldes créditeurs individuels
Les copropriétaires dont les soldes individuels apparaissaient créditeurs dans les comptes présentés ne peuvent pas non plus en demander le paiement.
Je trouve que la rédaction de ce passage de l'article (article fort intéressant par ailleurs, il m'a énormément servi) n'est pas très claire. J'ai d'abord cru qu'effectivement, le syndic ne pouvait pas poursuivre ce copropriétaires tant que les comptes ne seraient pas approuvés. Mais voilà ce que j'en comprends, après plusieurs lectures et en faisant appel à ce que j'ai pu apprendre par ailleurs:
1) les charges provisionnelles sont exigibles au 1er jour de chaque trimestre (art 14-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
2) les charges pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l'AG (art 14-2 de la même loi)
Le fait que les comptes soient ou pas approuvés n'entre pas en ligne de compte. Normal puisque, logiquement, on appelle l'argent AVANT de le dépenser, mais on approuve les comptes APRES avoir dépensé l'argent.
En revanche, les soldes résultant de la répartition (ou régularisation) ne sont exigibles qu'après l'approbation des comptes.
exemple:
- Trucmuche n'a pas payé ses 2 derniers appels trimestriels, soit 500 euros, ni un appel travaux de 300 euros, soit 800 €
- La quote-part des appels budget prévisionnel 2012 pour Trucmuche était de 1000 euros. Mais la copro a été économe: au final, sa quote part des dépenses réellement effectuées, est de 800: il est créditeur de 200, qui ne pourront lui être "rendus" qu'après approbation des comptes.
- On a appelé 1000 euros de travaux de ravalement pour Trucmuche, mais il a plus de fenêtres que les autres, sa quote part des dépenses réellement effectuées, est donc de 1300, il est débiteur de 300, qui ne pourront être "exigés" qu'après approbation des comptes.
Les comptes 2012 ne sont pas approuvés.
Globalement, il y a donc un débit de 100 euros résultant des répartitions (+200-300) qu'on ne peut lui réclamer puisque les comptes ne sont pas approuvés.
Mais il doit absolument régler les 800€ des appels prévisionnels et travaux non réglés.
Est-ce que je comprends bien? Y a t il des textes de loi ou jurisprudences clairs là dessus?
Je précise qu'à priori les comptes 2010, 2011 et 2012 devraient enfin être approuvés en juin, avec une montagne de réserves votées une par une. Mais en attendant, les caisses sont vides et nous n'aurons pas les moyens de payer les factures sauf à faire cracher ce proprio de mauvaise foi . Qui n'a donné aucun motif à son absence de paiement et qui, je pense, paiera dès qu'il sentira que ça pourrait lui coûter cher.
Il me faut donc surtout de quoi convaincre le syndic de bouger sans attendre l'AG.
Sachant que l'absence de report de solde est un problème supplémentaire (l'expert va nous donner des soldes après répartition...), mais je vais essayer de pas tout mélanger.
PS: à ceux qui douteraient encore, VOTEZ UN COMPTE SEPARE. Si nous avions eu un compte séparé (et bien sur, regardé le solde...) rien de ce qui nous arrive aujourd'hui ne nous serait arrivé. L'histoire est longue mais si on ne peut pas récupérer notre argent, entre ce que nos derniers syndics se sont mis dans les poches et les gens à payer pour comprendre leurs comptes, ça nous aura coûté un an de budget prévisionnel.
En gros, plus le syndic s'oppose au compte séparé, plus il est judicieux de l'exiger... Le syndic qu'on a aujourd'hui n'a pas bronché quand on l'a exigé.
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Édité par - Viviane le 06 avr. 2013 00:58:32 |
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Posté - 06 avr. 2013 : 09:07:49
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Viviane : ne pas approuver les comptes dans leur totalité est une grave erreur. Les comptes peuvent être approuvés en partie; c'est à dire que l'AG peut emmetre des réserves sur certaines écritures, factures, ... rejetter ces montants, et approuver le reste.
Il est exact que le syndic ne peut pas relancer les mauvais payeurs en cas de comptes non approuvés.
Maintenant vous dites que votre SDC ne peut plus régler de factures ! il est donc en situation de " faillite", même si ce mot n'est pas approprié pour un SDC.
La loi dit qu'en cas d'un montant d'impayés représentant plus de 25% du budget annuel de fonctionnement - c'est à dire hors des travaux votés - le syndic DOIT demander la nomination d'un admnistrateur judiciaire. Cela semble être le cas, ce syndic vous a t'il averti de cela? Ou en est exactement votre SDC, avez vous calculez le montant des impayés et que représente t'il par rapport au budget annuel ? |
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 2
Posté - 06 avr. 2013 : 09:12:38
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certes les comptes n'étant pas approuvés, les soldes éventuels ne peuvent ni être appelés, ni être rendus.
ne pas approuver les comptes est un erreur. Il faut refuser certaines factures (très prcisément) et approuver les comptes à la somme une fois ces factures retirées.
Mais indépendamment de l'approbation des comptes, le syndic appelle les provisions des budgets successifs (encore faut-il qu'ils soient votés). Et le syndic doit tout mettre en eouvre pour faire rentrer ces provisions c'est indépendant de l'approbation des comptes. Ce sontb deux choses différentes. |
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JB22
Pilier de forums
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3
Posté - 06 avr. 2013 : 09:23:56
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"Le refus d’approbation des comptes a pour effet l’impossibilité de mettre en recouvrement les soldes individuels débiteurs. Il est également impossible de rembourser les soldes individuels créditeurs. Ils ne sont ni certains ni liquides."
Dans ce cas on ne peut donc pas constater des impayés puisque les sommes ne sont pas exigibles.
Dans ces conditions il semble difficile de constater que le "montant d'impayés représentant plus de 25% du budget annuel de fonctionnement - c'est à dire hors des travaux votés - (et que) le syndic DOIT demander la nomination d'un admnistrateur judiciaire"..
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Posté - 06 avr. 2013 : 09:27:03
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citation: Initialement posté par philippe388
La loi dit qu'en cas d'un montant d'impayés représentant plus de 25% du budget annuel de fonctionnement - c'est à dire hors des travaux votés - le syndic DOIT demander la nomination d'un admnistrateur judiciaire. Cela semble être le cas, ce syndic vous a t'il averti de cela? Ou en est exactement votre SDC, avez vous calculez le montant des impayés et que représente t'il par rapport au budget annuel ?
Non : ce n'est pas un administrateur judiciaire mais un mandataire ad hoc : articles 29-1A et 29-1B de la loi ( http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp ) et 61-2 et suivants du décret (http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp ). Ce n'est pas du tout, mais pas du tout pareil... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 avr. 2013 : 10:15:52
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AP = il n'y a pas ou plus de syndic
Mandataire ad hoc = il y a un syndic, qui reste en place, "épaulé" par le mandataire ad hoc désigné par le juge pour la mission qu'il a fixé.
C'est prévu en cas de carence du syndic (L.art.18 dern al), en cas de syndicat en "difficulté" (de fait en cessation de paiement).
Dans le cas exposé, il faut distinguer le recouvrement des provisions pour charges ou travaux, du recouvrement de créances résultant de l'approbation des comptes.
S'agissant du recouvrement de provisions pour charges (courantes ou travaux), le syndic n'a besoin de personne pour engager les actions nécessaires, sans attendre une éventuelle approbation des comptes du syndicat. |
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nefer
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 Posté - 06 avr. 2013 : 10:30:55
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je confirme
une fois l'approbation du budget prévisionnel voté (donc approuvé) la créance devient liquide et exigible
en cas d'impayé d'appel de fonds dur le budget prévisionnel le syndic peut et doit poursuivre le copropriétaire débiteur...et même devant la juridiction compétente demander la déchéance du terme
si votre syndic persiste à dire que ce n'est pas possible....demandez lui sur quel texte il se fond pour dire que ce n'est pas possible...ensuite envoyez le en formation continue.....ou changez de syndic
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 06 avr. 2013 : 10:45:47
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Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs ...." |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 06 avr. 2013 : 13:02:55
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Bonjour à tous, et un grand merci pour ces réponses rapides.
D'après ce que je lis, plusieurs d'entre vous (Nefer, Gedehem, Rambouillet), sont d'accord avec moi : il ne faut pas confondre les appels de provisions que ce soit pour charges courantes ou pour travaux, qui sont exigibles indépendamment de l'approbation des comptes, avec les appels de répartition qui ne peuvent être exigées qu'une fois les comptes approuvés.
Je crois que je vais suivre le conseil de Nefer et demander au syndic de m'expliquer "sur quel texte il se fonde pour dire que ce n'est pas possible".
Quant à changer de syndic, j'aimerais bien éviter : on a déjà changé deux fois en deux ans et au moins celui qu'on a actuellement est honnête... (je le surveille de très très près et je sais désormais lire un grand livre) sauf qu'il n'aime pas se battre avec les copropriétaires...
En fait, même si nos deux anciens syndics (Trucmuche et Trucbidule) nous doivent un paquet d'argent, nous arrivions encore à nous en sortir grâce à un reste de reliquats sur travaux. La situation est « chaude » depuis environ un mois, c'est pour ça que je me suis décidée à creuser le problème des impayés avant la prochaine assemblée générale, qui devrait avoir lieu en juin.
Pour répondre à tout ceux qui me disent qu'il ne faut pas refuser globalement l'approbation des comptes je vais vous expliquer un peu notre histoire, parce que si c'est vrai en théorie, ça n'est pas si évident en pratique .... Notre histoire est, en gros, un florilège de toutes les incompétences et malversations possibles chez les syndics. Si ça vous intéresse, prenez une aspirine, c'est compliqué.
En 2008, nous étions ignorants. Nous avons refusé globalement l'approbation des comptes de Trucmuche 2007-2008 à cause de quelques factures contestées et d'un problème de charges d'eau (une copropriétaire s'était vue imputer à elle seule plus que la consommation de l'immeuble entier) qui n'avait pas été résolu depuis l'AG précédente. A ce moment-là , c'était une vraie connerie de faire comme ça, mais nous ne le savions pas.
Nous avons également lors de cette AG changé d'exercice comptable pour passer à un exercice sur l'année, et donc réélu le syndic Trucmuche pour un mandat de 18 mois.
Nous avions voté des sommes très conséquentes pour deux campagnes de travaux:
- A) une qui est « restée en plan » car un des entrepreneurs n'a tout simplement pas terminé le chantier. Néanmoins nous avons appris (beaucoup plus tard) que le PV de fin de chantier avait malgré tout été signé... Nous avions donc un gros reliquat sur ce chantier, qui devait servir à terminer les travaux.
- B) une deuxième campagne pour laquelle nous avions budgété une somme qui s'est avérée, après réception de tous les rapports d'experts, beaucoup plus importante que nécessaire. Là encore nous avions donc un gros reliquat.
L'exercice qui a suivi, Trucmuche n'a tout simplement RIEN fait, surtout pas faire terminer les travaux A. Si les travaux B ont avancé, c'est uniquement grâce à l'architecte.
Au printemps 2010 l'AG est convoquée. Elle aurait dû approuver les exercices 2007-2008 + 2eme semestre 2008 + 2009
Mais Trucmuche n'a tout simplement pas re-soumis à approbation l'exercice 2007-08. Qui plus est, il a soumis à approbation une période du 1er juillet 2008 au 31 décembre 2009, avec des montants qui en réalité ne correspondaient qu'aux dépenses 2009.
En revanche, il avait déjà appelé les répartitions, qu'il effectuait et appelait depuis des années au dernier jour de l'exercice et avant même de convoquer l'assemblée générale
Durant la même AG, nous changeons de syndic et passons chez Trucbidule.
En 2011, nous avons engagé une procédure envers Trucmuche pour récupérer les archives manquantes. L'avocat est nul et Trucbidule n'a aucune envie de refaire notre comptabilité, par conséquent, ça traine. Cette procédure sera abandonnée sur les (mauvais) conseil de l'avocat choisi par Trucbidule
A l'AG 2011, Trucbidule ne soumet pas non plus à ré-approbation les exercices 2007-2008, deuxième semestre 2008, et 2009.
Il ne soumet pas non plus à approbation, malgré la demande du conseil syndical les travaux B qui pourtant sont terminés depuis longtemps.
Et bien entendu, il n'a pas trouvé le moyen de faire terminer les travaux A qui attendent depuis décembre 2007.
Nous refusons d'approuver 2010 parce qu'il nous semble judicieux d'attendre la fin de la procédure contre Trucmuche. On le note sur le PV. Mais il y a bien des choses qui me titillent, j'essaye donc d'obtenir que l'assemblée générale vote un compte séparé. Je serai la seule à le voter : Trucbidule embobine tout le monde en expliquant que si nous votons un compte séparé il nous quittera et tout le monde a peur de se retrouver sans syndic (nous sommes une petite copro).
Fin 2011, nos compétences comptables s'étoffent. Nous demandons le journal de banque. Et c'est la Bérézina. Je sais quel est le montant de nos différents reliquats pour travaux. Le solde de trésorerie est très largement inférieur à ce montant. Je vais essayer de comprendre pourquoi, sauf que je n'avais pas la moindre notion de comptabilité. Nous avons dû nous battre pour tout: faire des sit-in de plusieurs heures dans les locaux de Trucbidule pour obtenir des pièces, par exemple.. Je n'ai pas compté le nombre de recommandés que nous avons envoyé sans aucune réponse.
En 2012, nous changeons à nouveau de syndic et passons chez Trucchouette. Evidemment, c'est Trucbidule qui a rédigé la convocation et ni les comptes travaux, ni les exercices antérieurs à 2011 ne sont soumis à approbation , et ce malgré la demande en recommandé avec accusé de réception du conseil syndical. Qui plus est, les grands livres sont un micmac totalement incompréhensible, et toutes les répartitions totalement erronées. Approuver des comptes établis à partir de ces grands livres revenait à ne pas savoir ce qu'on approuvait. Même établir des réserves précises étaient impossible : il fallait refaire entièrement la comptabilité pour savoir ce qui avait réellement été fait par le syndic.
Nous refusons donc à nouveau et globalement l'approbation des comptes 2011, mais cette fois-ci en motivant très sérieusement notre refus (j'avais entre-temps lu l'article que je citais dans mon premier post).
Nous décidons alors de sérier les problèmes: d'abord le syndic Trucmuche, puis le syndic Trucbidule.
En décembre 2012, nous compilons tous les documents que nous avons du syndic Trucmuche, demandons à tous les copropriétaires de nous envoyer leurs appels et leurs relevés bancaires de l'époque, et en arrivons à la conclusion qu'il n'y a pas eu d'erreur sur les comptes copropriétaires, Et que les sommes trop-perçues par celui-ci ne justifient pas que nous lancions dans une deuxième procédure contre lui. Nous convoquons une assemblée générale extraordinaire et votons les comptes jusqu'à fin 2009.
J'arrache (c'est le mot) à l'assemblée générale le budget nécessaire pour faire refaire les grands livres 2010 et 2011 par un expert-comptable. Et je le regrette pas on est en plein dedans et c'est un vrai merdier.
Et durant tout ce temps, nous avons aussi cumulé les imprévus : une colonne d'évacuation d'eaux usées quasi centenaire qui a pété sur toute la hauteur de l'immeuble, le plafond dans le local vélo qui s'est écroulé : une bonne partie des poutres sont à changer..., une autre colonne d'évacuation a claqué il y a un mois et nous avons dû la changer en partie et en urgence..
Voili voilou... comme quoi, c'est pas toujours évident de ne pas globalement refuser d'approuver les comptes....
Et un grand merci pour vos précieux conseils et vos réponses.
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Édité par - Viviane le 06 avr. 2013 14:43:23 |
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JB22
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Posté - 06 avr. 2013 : 13:05:25
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De nefer:
"si votre syndic persiste à dire que ce n'est pas possible....demandez lui sur quel texte il se fond pour dire que ce n'est pas possible...ensuite envoyez le en formation continue.....ou changez de syndic"
Pour agir le syndic doit pouvoir justifier les soldes qu'il réclame, actuellement il n' est pas en mesure de le faire, Vivianne nous dit:
"Le nouveau syndic, n'ayant pas les reports à nouveau des années précédentes, (qui sont pour l'instant entre les mains d'un expert comptable refaisant les grands livres) fait depuis juin 2012 des appels sans report des soldes"
Le syndic applique la procédure classique de reprise de comptabilité quand on ne dispose pas d'une balance comptable fiable.
Reprise des soldes au fur et à mesure que ceux-ci sont établis, dans l' attente le "déséquilibre" est mis dans un compte d' attente pour respecter le principe de base de la comptabilité en partie double: Les débits égalent les crédits.
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Viviane
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10
Posté - 06 avr. 2013 : 13:44:47
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C'est vrai JB22, l'absence de solde est effectivement le point qui pour l'instant pose problème.
J'ai réussi il y a peu à obtenir du syndic actuel (truc chouette) qu'il envoie un recommandé au dit copropriétaire pour lui demander au moins pourquoi il n'avait pas réglé un centime depuis juin 2012, l'élection de Trucchouette. Sans effet pour l'instant.
Mon objectif est le suivant : dès réception des grands livres refaits par l'expert-comptable, ce qui ne saurait tarder, envoyer la mise en demeure. Ce qui nous ferait gagner un mois et demi à deux mois par rapport au fait d'attendre la tenue de l'assemblée générale. (la convocation va être plus que galère à rédiger, ça va nous prendre du temps...)
Ca nous permettrait, étant donné que les autres copropriétaires sont corrects, en payant les fournisseurs à 45 jours, (syndic compris), de ne pas nous retrouver à découvert : si le copropriétaire ne règle pas après la mise en demeure, nous pourrons mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale un appel de fonds permettant de combler son déficit et provisionner les fonds nécessaires pour une poursuite judiciaire.
Par contre, ce sera difficile de faire voter tout ça par l'assemblée générale si nous n'avons pas au préalable fait la mise en demeure
J'ai assez étudié les comptes pour savoir que même avant le changement de syndic en juin 2012 il ne payait pas depuis quelques mois.
Sauf que l'ancien syndic, Trucbidule, lui avait fait une répartition aux petits oignons, mettant sur le compte d'autres propriétaires sa consommation d'eau (énorme): vu son nombre de millième je suppose que Trucbidule espérait ainsi obtenir son vote pour l'approbation des comptes et pour sa réélection. ça n'a pas marché puisqu'il n'est pas venu et n'a pas donné son pouvoir.
Trucbidule avait fait la même chose pour tous les "gros" propriétaires: une répartition aux petits oignons qui les rendait créditeurs au 31-12-2011, tandis que les petits étaient ultra débiteurs.
Enfin je sais que ce bailleur est de mauvaise foi : il a hérité il ya un peu plus d'un an de 3 lots dont les crédits sont payés depuis au moins 40 ans, et il encaisse des loyers très très largement supérieurs aux charges... bref il se contente de profiter de la situation. Mais je suis à peu près certaine que l'idée d'avoir à assumer les frais et conséquences d'une procédure sera un déclencheur suffisant. Si ça ne l'était pas, je n'aurais personnellement pas d'état d'âme s'il fallait le forcer à vendre...
Mais pour exiger du syndic qu'il envoie la mise en demeure, j'avais besoin de savoir si je ne me trompais pas en pensant que les appels provisionnels et travaux étaient exigibles même sans approbation des comptes. |
Édité par - Viviane le 06 avr. 2013 14:25:25 |
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JB22
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Posté - 06 avr. 2013 : 16:40:51
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"Sauf que l'ancien syndic, Trucbidule, lui avait fait une répartition aux petits oignons, mettant sur le compte d'autres propriétaires sa consommation d'eau (énorme): vu son nombre de millième "
Que dit votre règlement de copropriété concernant la répartition des consommations individuelles d' eau.
Y a-t-il des compteurs individuels de posés et une délibération d' A.G. concernant la répartition des consommations.
"Nous avons de plus eu à faire face à de lourds travaux imprévus et devrons également appeler dans les jours qui viennent une grosse somme pour des travaux également urgents et très malvenus."
Article 37 du décret du 17 mars 1967:
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965."
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Viviane
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12
Posté - 06 avr. 2013 : 17:08:52
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Notre rgt copro tombe en poussière... Il est à refaire (quand nous sortirons du trou) Mais nous avons des compteurs individuels depuis plus de 15 ans . Et un forfait décidé par l'AG pour les compteurs non relevés.La répartition n'est donc pas trop compliquée à faire . J'en parlais juste pour illustrer la mauvaise foi de Trucbidule, qui a tout simplement modifié les chiffres de la société de comptage pour arriver à ses fins...Ce copro possède et loue un atelier de poterie, d'où la consommation d'eau faramineuse.. Aggravée par le fait que les habitants de l'appartement attaché à l'atelier, n'ayant pas payé d'eau depuis plusieurs années, ont fini par oublier que c'était payant..
Pour les travaux imprévus, dans deux cas nous avons fait l'urgent, comme l'étayage des plafonds, tout de suite, puis attendu l'AG et voté les provisions pour les réparations:
- pour la colonne, vote en juin 2012,appel en septembre 2012: ce copro ne l'a pas réglé.
- pour le plafond, vote en dec 2012, appel d'ici quelques jours, et il ne le règlera sans doute pas.
- pour le troisième cas, le montant des réparations (2000€,nous n'avons changé que la partie fuyarde alors qu'à terme, il faudrait changer la colonne entièrement) ne nous a pas semblé justifier qu'on aggrave la situation en appelant une AG extraordinaire qui en coûterait à peu près 1000.
Je voulais juste dire que l'addition de ces 3 imprévus, 2 pour lesquels il nous manque ou manquera 15% de la somme, un troisième qui nous a fait dépasser le budget provisionnel, (nous sommes une petite copro, moins de 30000€ de budget annuel) n'arrange pas la sauce. ... |
Édité par - Viviane le 06 avr. 2013 19:21:13 |
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nefer
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13
Posté - 06 avr. 2013 : 20:57:45
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citation: Initialement posté par JB22
De nefer:
"si votre syndic persiste à dire que ce n'est pas possible....demandez lui sur quel texte il se fond pour dire que ce n'est pas possible...ensuite envoyez le en formation continue.....ou changez de syndic"
Pour agir le syndic doit pouvoir justifier les soldes qu'il réclame, actuellement il n' est pas en mesure de le faire,
je n'ai pas parlé des soldes...
je parlais uniquement du réglement des appels de fonds prévisionnels votés en AG....que ce copropriétaire n'a pas payés! |
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JB22
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Posté - 06 avr. 2013 : 22:43:31
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De nefer
"je n'ai pas parlé des soldes..."
Les soldes comprennent les appels de fonds et les régularisations annuelles.
Actuellement le syndic n' est pas en mesure de justifier ces soldes, puisqu'ils ne les connait pas, il ne peut donc d' agir valablement. |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2013 : 00:44:47
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Mais il n'a pas besoin de connaire le solde d'un compte individuel pour constater qu'une ou des provisions n'ont pas été versées !
"Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus."
Dans la mesure où le syndic peut justifier le vote d'un budget prévisionnel (et/ou un budget travaux sur une proposition chiffrée) rendant liquides et exigibles la quote-part de chacun, éventuellement les provisions qui en découlent, il peut valablement mettre en œuvre les actions nécessaires à leur recouvrement.
Il n'a même pas besoin d'une autorisation d'AG.
Tout retard à son action engage sa responsabilité, puisque c'est à lui qu'il appartient de recouvrer ces provisions nécessaires au syndicat.
Peu importe l'approbation des comptes ou non ! |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2013 00:46:54 |
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JB22
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France
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Posté - 07 avr. 2013 : 08:31:38
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"Mais il n'a pas besoin de connaire le solde d'un compte individuel pour constater qu'une ou des provisions n'ont pas été versées !
"Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus."
Encore faut-il connaitre exactement les provisions non payées...! ce qui n'est pas le cas suivant les informations données. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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17
Posté - 07 avr. 2013 : 10:03:41
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citation: Initialement posté par JB22
"Mais il n'a pas besoin de connaire le solde d'un compte individuel pour constater qu'une ou des provisions n'ont pas été versées !
"Un gros propriétaire (plus de 15% des charges communes à lui seul) n'a réglé aucun appel depuis à peu près un an, voire plus."
Encore faut-il connaitre exactement les provisions non payées...! ce qui n'est pas le cas suivant les informations données.
il faut pouvoir produire l'appel de fonds correspondant au budget prévisionnel voté...et le PV de l'AG qui a approuvé le budget prévisionnel |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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18
Posté - 07 avr. 2013 : 10:54:56
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bonjour à tous ,
Nefer, JB22, Gedehem, en fait, dans notre cas précis, il me semble que vous avez tous raison.
Je donne quelques précisions :
- le syndic pourrait retrouver le solde de ce copropriétaire en regardant les grands livres de Trucbidule.
- sauf que : ces grands livres incluent des écritures de répartition complètement erronées. Répartitions qui ont déjà été appelées par Trucbidule avant l'approbation des comptes. Il lui faudrait donc faire une mise en demeure qui ne tienne pas compte de ces répartitions.
- Si nous avons confié les grands livres de Trucbidule à un expert-comptable, c'est parce qu'ils sont à refaire entièrement. En ce qui concerne, par exemple, la reprise en 2010 par Trucbidule des comptes de Trucmachin, elle est erronée. L'expert-comptable a du enlever toutes les écritures de reprise faites par Trucbidule et les remplacer par les écritures figurant réellement sur le grand livre de Trucmachin.
Enfin, Trucbidule a parfois appelé des charges différentes de celles votées par l'AG.
Autrement dit, aujourd'hui, le syndic n'a comme "compte" à transmettre au copropriétaire que le grand livre erroné de Trucbidule.
Qui plus est, comme ça n'est pas Trucchouette qui refait les comptes 2010 et 2011, aucune des opérations 2010 et 2011 ne sont rentrées dans sa machine.
Il pourrait refaire "à la main" sur un simple fichier Excel le compte de ce propriétaire récalcitrant: enlever les écritures de reprise, les remplacer par les écritures originales, enlever les écritures de répartition, faire le correctif sur le montant des charges qui auraient du être appelées.
Si j'avais réalisé plus tôt que les provisions étaient exigibles même sans approbation des comptes, c'est ce que j'aurais exigé qu'il fasse.
Aujourd'hui, l'expert-comptable devrait avoir fait ce travail d'ici une à deux semaines, ça me semble donc un peu inutile de lui demander de le faire aussi. Sans compter que
- le copropriétaire récalcitrant, quand il comparera les extraits de comptes qui lui ont été envoyés par Trucbidule avec la mise en demeure, sera probablement plus impressionné par le travail de l'expert-comptable (qui est un expert-comptable judiciaire auprès de la cour d'appel) que par celui du syndic.
- Trucchouette reprendra les comptes 2012 de Trucbidule gratuitement, ce qui est logique, mais n'est pas payé pour refaire les comptes 2010 et 2011.
- Trucchouette, en dehors de son problème pour réclamer les retards de paiement, est un syndic infiniment plus honnête et efficace que les précédents:
- il a effectué une quantité très importante de travail pour corriger tout le merdier laissé par Trucbidule, sans nous compter d'honoraires supplémentaires.
- Il est lisible et raisonnable sur les honoraires pour travaux (il facture non pas au pourcentage mais 3:00 de travail à 60,00 HT pour les appels etc. quel que soit le montant des travaux suivis par un architecte). vu que les travaux à venir dans l'immeuble sont colossaux, ça n'est pas un détail.
- Les travaux qui étaient en attente d'être terminés depuis 2007, seront faits à la fin du mois.
- les travaux votés en décembre 2012 n'attendent que le feu vert du conseil syndical pour commencer.
- il a été élu en juin 2012, et en décembre (grâce il, il faut le dire, à un énorme coup de main du conseil syndical) nous avions approuvé trois exercices comptables que les autres syndics n'avaient même pas jugé utile de re-soumettre à approbation.
- son contrat fait deux pages: en gros il n'y a que les tâches obligatoires incluses dans le forfait, aucune tentative de facturer des honoraires supplémentaires à tout-va.
- il reste, même avec un compte séparé, moins cher que les deux autres sans compte séparé.
Bref, il n'est pas parfait mais j'essaye de garder de bonnes relations avec lui.
On a eu du mal à trouver un bon syndic, on a même dû aller le chercher assez loin de chez nous : quand on parle de compte séparé tous fuient à toutes jambes . Nous sommes une petite copropriété, pas très rentable, alors si il nous lâche, je vais me retrouver syndic bénévole, et j'en ai pas envie pour l'instant.
Je sais que la solution adoptée (attendre que les comptes soient refaits par l'expert-comptable pour taper du poing sur la table) n'est pas forcément la plus orthodoxe du point de vue de la loi. Mais j'ai fait mes calculs et je suis de près les dépenses : si les comptes sont refaits ici une à deux semaines, ça ne met pas la trésorerie du syndicat en péril, alors j'en resterai là .
Si, par contre, l'expert-comptable traînait encore pour terminer la comptabilité, je demanderai au syndic de refaire le seul compte de ce copropriétaire et d'envoyer la mise en demeure.
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 11:16:08 |
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Gédehem
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15985 message(s)
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19
Posté - 07 avr. 2013 : 11:02:04
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Il faut mettre ses tablettes à jour ....(*) 
Il n'y a plus au sens strict, et depuis 10 ans (1.01.2002) "appel de fonds", acte rendant exigibles des fonds votés par l'AG .... même si la pratique perdure et c'est heureux, n'aurait-elle en soi aucun effet juridique spécifique s'agissant en fait d'un "avis" ainsi que prévu D.art.35.2.
Lorsqu'il est indiqué par Viviane "il n'a réglé aucun appel", on peut raisonnablement penser que les échéances prévues pour le provisionnement de fonds n'a pas été respecté. (*)
Ce que le syndic ne pouvait ignorer, l'obligeant à engager les actions en recouvrement rendues nécessaires.
A commencer par une LRAR, qui est le préalable à tout, on le sait.
Pas besoin d'approbation de comptes (de dépenses) pour engager des actions destinées à obtenir le versement de provisions rendues liquides et exigibles par une AG.
(*) dates échéances impératives soit spécifiquement décidées par l'AG, soit à défaut découlant de la loi : le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, ce qu'aucun copropriétaire, membre de CS, et plus encore syndic, ne peut plus ignorer étant LA règle depuis le 1.01.2002.
Ajout pour ne pas se tromper sur le mécanisme.
Pour le provisionnement de fonds, c'est le syndicat par son AG qui en est maitre, selon les décisions qu'il prend (L.art.14-1 et 14-2)
Pour la tenue des comptes et le calcul du solde des comptes individuels, c'est le syndic qui en est maitre (L.art.18), calculs qui n'entravent pas la marche du syndicat dans la mesure où ce dernier vote les fonds nécessaires à son fonctionnement ... n'y aurait-il jamais de calcul des soldes.
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Édité par - Gédehem le 07 avr. 2013 11:16:29 |
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2013 : 11:25:22
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bonjour Gedehem,
Merci de ton intervention, je cherchais les textes permettant de répondre au copro dans le cas où il dirait qu'il n'a pas reçu les appels de fonds.
C'est vrai que le syndic ne pouvait pas ignorer qu'il n'a pas payé. Mais sans refaire son compte il ne peut pas savoir s'il n'y a pas eu, au préalable, un trop versé qui justifierait l'absence de paiement.. C'est donc difficile d'envoyer une mise en demeure avec un chiffre précis sans refaire les comptes.
C'est pour ça que j'ai demandé au syndic de au moins envoyer un RAR demandant au copro POURQUOI il il ne payait pas. |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
