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21
 Posté - 07 avr. 2013 : 12:01:09
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viviane :" C'est pour ça que j'ai demandé au syndic de au moins envoyer un RAR demandant au copro POURQUOI il il ne payait pas."
La vrai question que DOIT poser le Conseil syndical n'est pas celle-là ! Le syndic DOIT prendre TOUTES les mesures nécessaires pour récupérer les impayés, et pour cela il n'a pas besoin de 'laccord de l'AG, sauf pour la mise en vent des lots des mauvais payeurs !! RAR, mise en demeure, action au TGI, .... le syndic DOIT prendre aussi rapidement une hypothèque léagle pour garantir le SDC qu'il récupérera tous les fonds.
Attention après 3 ans le SDC ne pourra plus récupérer la totalité des impayés, et rien du tout après 5 ans !!!
La bonne question est de demander au syndic quelles sont les mesures qu'il a pris pour récupérer les fonds, copie des RAR, des mises en demeure, des actions lancées au TGI, .... si une hypothèque légale a été prise, .... peu importe les réponses des mauvais payeurs.
Les charges sont dues dès le 1er jour de chaque trimestre si l'AG en a décidé ainsi. TOUS les copros connaissent le budget annuel de fonctionnement adopté par l'AG, et le montant des travaux votés, et le nombre de ses tantièmes !!
Le nouveau syndic DOIT reprendre les comptes du SDC, et recalculer tous les soldes. C'est un simple trvail de comptable. Le CS doit assister le comptable pour ses demandes sur certains dossiers, cela fera gagner du temps.
Vous, CS, avez remis les grands livres, balances, copies des relevés bancaires, et aussi les PV des AG précédentes ( montant des budgtes et des trvaux !!), le RDCpour appliquer les grilles de répartition des charges cournates et spéciales, ...... mais cela n'est qu'un avis d'un expert. SEUL les comptes présentés apr le nouveau syndic, et leur adoption par l'AG seront ceux à prendre en compte.
SI votre expert comptable extérieru n'a que les grands livres, il ne peut pas vérifier et corriger quoique ce soit !!!
Quand au compte séparé, ce ne sont pas les syndics qui décident, mais l'AG qui vote la dérogation ou non de l'ouverture du compte séparé, qui EST une obligation légale !!  |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
 Posté - 07 avr. 2013 : 12:56:24
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Bonjour Philippe 388.
Tu dis citation: SI votre expert comptable extérieru n'a que les grands livres, il ne peut pas vérifier et corriger quoique ce soit !!!
En dehors des grands livres, l'expert comptable a besoin (et a) des PV d'AG, et de l'etat descriptif de division. Plus, évidemment les factures, dont il constatera l'éventuelle absence. On ne peut pas lui donner de relevés bancaires, puisque n'avions pas de compte séparé. Bref, je vois pas trop de quoi d'autre il aurait besoin...
Tu dis citation: SEUL les comptes présentés apr le nouveau syndic, et leur adoption par l'AG seront ceux à prendre en compte.
L'assemblée générale a missionné l'expert non pas pour donner une analyse de la comptabilité mais pour refaire les grands livres annexes etc.... Je ne saurais pas retrouver l'article de loi, mais l'assemblée générale a toute latitude pour dégager le syndic d'une de ses tâches afin de l'attribuer à quelqu'un d'autre. Confier la comptabilité à un prestataire est un cas de figure très fréquent pour les syndic bénévoles, par exemple.
Et en cas de litige, nommer un expert est aussi ce que fait le tribunal.
Bien évidemment, c'est le syndic qui présentera les comptes (c'est-à-dire joindra à la convocation les documents établis par l'expert-comptable).
Et bien évidemment, c'est ce que décidera l'assemblée générale qui fera foi. Mais vu qu'à part moi absolument personne n'est capable de lire un grand livre, je ne vois pas l'assemblée générale remettre en question la comptabilité de l'expert, à part décider des dépenses refusées, ce que l'expert ne peut pas faire à notre place.
Pour le reste, comme je l'ai expliqué, j'ai déjà demandé au syndic ce qu'il a fait. C'est même parce que je ne suis pas d'accord avec lui que j'ai écrit.
Tout ce que tu cites (mise en demeure, éventuellement TGI etc. etc.) aurait du être fait il y a longtemps. Je ne l'ai pas fait parce que je pensais que le syndic avait raison et que sans approbation des comptes les provisions n'étaient pas exigibles.
Aujourd'hui, je suis pragmatique : je vais attendre une ou deux semaines la comptabilité de l'expert-comptable avant de sortir le bazooka.
Quant au courrier demandant au copropriétaire pourquoi il ne payait pas, il a également été envoyé à l'époque où je pensais encore que les provisions n'étaient pas exigibles. Et il avait deux buts: secouer les puces du copropriétaire, avoir ultérieurement si nécessaire la preuve qu'il était incapable de justifier, quitte à demander un échelonnement de sa dette, son absence de paiement, et donc d'une mauvaise foi complète.
Une petite erreur  : tu dis "Les charges sont dues dès le 1er jour de chaque trimestre si l'AG en a décidé ainsi". En fait c'est "sauf si l'AG en a décidé autrement"
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Viviane
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23
Posté - 07 avr. 2013 : 13:12:20
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Encore une précision
Tu dis :citation: Le nouveau syndic DOIT reprendre les comptes du SDC, et recalculer tous les soldes. C'est un simple trvail de comptable.
tout d'abord, à ma connaissance, le syndic est tenu de faire, sans honoraires autres que le forfait, la comptabilité de l'exercice en cours lorsqu'il est élu. Et c'est ce qu'il va faire.
Pour les exercices antérieurs, je ne crois pas qu'il soit obligé de le faire gratuitement, et vu le merdier que c'est dans notre cas, ça aurait vraiment été pousser mémé dans les orties que d'espérer qu'il le fasse gratos. Il se trouve que l'assemblée générale a décidé de confier ce travail à un expert-comptable qui demandait beaucoup plus cher que le syndic.
Enfin, ça n'est pas un SIMPLE travail de comptable". J'ai déjà passé un paquet d'heures avec l'expert-comptable. Comme je connais par coeur à peu près toutes les opérations, tous les fournisseurs, les PV d'AG, les copros, les justificatifs ou absence de justificatifs qui vont avec les opérations, ça lui a permis de gagner beaucoup de temps. Crois-moi, vu que le syndic Trucbidule n'a pas l'air de connaître l'arrêté comptable applicable, c'est très très loin d'être simple. |
Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 13:21:13 |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2013 : 15:34:01
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"C'est vrai que le syndic ne pouvait pas ignorer qu'il n'a pas payé. Mais sans refaire son compte il ne peut pas savoir s'il n'y a pas eu, au préalable, un trop versé qui justifierait l'absence de paiement.. C'est donc difficile d'envoyer une mise en demeure avec un chiffre précis sans refaire les comptes."
Viviane, si l'on vous donne des coups de bâton, vous en redemandez au besoin en fournissant le bâton ???? 
On se moque ici d'un éventuel "trop versé", qui de plus ne peut exister lorsqu'un copropriétaire ne verse par ses provisions pour charges ou travaux "depuis 1 an voire plus !"
Si 'trop versé" il y a, c'est au copropriétaire de l'opposer à la demande en paiement de provisions, certainement pas au syndic.
Vous savez peut-être lire un grand livre, mais en recouvrement de charges, de provisions rendues liquides et exigibles par une AG, il faut parfaire vos connaissances. |
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Viviane
Pilier de forums
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25
Posté - 07 avr. 2013 : 16:06:35
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Demander simplement au copro pourquoi il a rien payé depuis son élection (juin 2012), le syndic l'a déjà fait.
Maintenant, c'est une mise en demeure qu'il faut.
Car pour faire tout ce qui suit, (tribunal, hypothèque, etc...) il faut avoir fait la mise en demeure si je me trompe pas...
Alors concrètement, il met quoi comme chiffre sur sa mise en demeure, le syndic? Sans refaire le compte du copro?
Uniquement le montant des appels que lui a lancé? Le copro doit probablement beaucoup plus...
En même temps, y'a effectivement sur son compte un mic mac en 2011 où après n'avoir rien payé il paye deux fois (sans doute au moment de la succession) . D'après mes calculs, ça compense pas du tout, très tres loin de là, mais bon.
Autrement dit, si on arrive devant un tribunal, on risque de se retrouver avec une mise en demeure qui ne concerne qu'une partie (la plus récente) de la dette?
EDIT: d'ici une quinzaine de jours, la compta devrait être refaite... On pourra alors TOUT réclamer..
A part ça, un grand livre, je savais même pas ce que c'était y'a deux ans ça m'a sacrément pris du temps d'apprendre, et je suis encore très perfectible là dessus aussi... |
Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 16:41:40 |
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nefer
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26
 Posté - 07 avr. 2013 : 16:55:27
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il fallait lancer depuis fort longtemps la mise en demeure, puis le commandement de payer.....sur les appels de fonds: c'étaient des créances liquides et exigibles
concernant la comptabilité refaite par un expert comptable.....il faudra approuver les comptes en AG
Pourquoi n'êtes vous pas passer par la nomination d'un expert judiciaire en référé? |
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Gédehem
Pilier de forums
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27
Posté - 07 avr. 2013 : 16:58:59
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"Le copro doit probablement beaucoup plus"
Peut-être .... ou pas ! Cela ne peut ressortir que le l'approbation des comptes du syndicat et dond du solde de son compte perso.
Sauf que cela n'a aucune importance dans cette affaire s'agissant de recouvrer des provisions exigibles !
Des budgets prévis ont été votés, faisant ressortir pour CE copropriétaire des provisions trimestrielles de (mettons) 1000 €.
Principe général : dès le 1er retard de paiement à la date échéance fixée (c'est comme pour les impots !!) : lettre de rappel du syndic dans les 30 jours.
Si pas de régularisation sous quinzaine, c'est la mise en demeure d'avoir à régler la provision + frais voire intérets.
Ceci pour UNE provisions, la 1ère !
Un copropriétaire qui ne règle pas durant 1 an ou plus sans qu'aucun acte ou MED ne soit posé est totalement incompréhensible, lorsqu'on sait que les impayés sous la 1ère des plaies en copropriété.
Votre syndic qui ne bouge pas durant 1 an ou plus est dans une position de "carence" "pour exercer les droits et action du syndicat" (en toutes lettres L.art.18 dern.alinéa), carence justifiant la désignation d'un AP pour redresser la barre si en plus le syndicat est dans une situation financière difficile.
Il est des réveils qui risquent d'être douloureux à ne regarder que le grand livre et le foutoir dans les comptes passés. La vie du syndicat continue, et heureusement : il serait temps de s'en soucier et ici de faire rentrer les fonds dans les caisses, et au plus vite. |
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28
Posté - 07 avr. 2013 : 17:25:50
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Viviane :" EDIT: d'ici une quinzaine de jours, la compta devrait être refaite... On pourra alors TOUT réclamer.."
ET NON !!! c'est à l'AG d'adopter les comptes, et sur la proposition des comptes du syndic !!!
Vous persistez sur la cause des non paiement d'un copro !! le SDC s'en fout, et ce n'est pas une affaire qui concerne le CS!!
Viviane: le principal boulot du syndic EST la gestion comtable !!!
SI votre expert n'a que les grands livres et les PV d'AG, il ne peut pas refaire toute la comptabilité !!!! Il lui faut aussi les copies des relevés de banque pour faire un rapprochement bancaire, et vérifer les paiements des entreprises, les paiements des appels de fonds, ..... mais avec un compte individualisé dans le compte du syndic, il est impossible de faire un rapprochement bancaire sérieux et complet !! Sauf peut-être à y passer des dizaines d'heures; attention à la facture finale.
VOus avez vous même écrit que le syndic " falsifiait" les comptes de certains copros !!!
Viviane :" Uniquement le montant des appels que lui a lancé? Le copro doit probablement beaucoup plus... "
Le CS fut aux abonnés absents pendant longtemps, car il devait dans ses rapports annuels informer l'AG des retards de paiements, de la situation financières ET des écriutres, faxctures, ... à rejetter pour ppaouver une parie des comptes !!! c'est le boulot du CS.
Vous accusez ici sans preuves un copropriétaire !! attention.
Viviane : n'oubliez pas non plus que l'approbation des comptes par l'AG ne vaut pas approbation des comptes personnels. Dans ce grand bourbier comptable, chaque copropriétaire devra aussi vérifier son propre compte, et si ce copro. conteste ses comptes votre nouveau syndic va devoir jusitifier en détail toutes les écritures de ce compte perso. Il ne va pas se satisfaire de votre affirmation non fondée d'ailleurs : "ce copro doit beaucoup plus " !!!
Votre expert extérieur va vous couter cher pour pas grand chose !!!
la comptabilité est affaire de spécilaiste, si ils ont toutes les données et documents. Mais un syndic " normal" et sérieux pourra vous remettre les comptes en route, et sans aucune erreur, avec l'aide du CS. Cela est important : combien de copropriétaires dans votre SDC et quel est le budget annuel ??
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JB22
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29
Posté - 07 avr. 2013 : 17:29:41
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"justifiant la désignation d'un AP pour redresser la barre si en plus le syndicat est dans une situation financière difficile."
Demandez à ceux qui sont passés par un A.P. (Administrateur Provisoire) ce qu'il en pense? |
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Gédehem
Pilier de forums
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30
Posté - 07 avr. 2013 : 18:21:56
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Impossible : ils sont au fond du trou !
Ceci dit, il s'agit d'engager une action en recouvrement de provisions.
Si le syndic ne bouge pas du tout laissant 1 année voire plus s'accumuler, la question de son remplacement se pose.
Dans cette affaire, si l'on peut comme toujours déplorer l'apathie des copropriétaires (et du CS, dont il n'est pas question ici ????), il semble que la focalisation sur les comptes passés à fait oublier que la vie du syndicat ne leur est pas suspendue, et que les dépenses continuent nécessitant de faire rentrer les fonds dans les caisses.
L'absence d'approbation des comptes n'est en rien un frein au paiement des provisions (c'est tout de même le minimum, non ?? ), certainement pas aux actions nécessaires au recouvrement (chic, comptes pas approvés je n'ai rien à payer !!! ) , ce qui semble avoir été totalement perdu de vue dans ce syndicat. |
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Viviane
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31
Posté - 07 avr. 2013 : 18:25:08
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citation: il fallait lancer depuis fort longtemps la mise en demeure, puis le commandement de payer.....sur les appels de fonds: c'étaient des créances liquides et exigibles
ça, je sais, mais ce qui est fait est fait. J'ai été mal conseillée, le syndic n'était pas le seul à me dire que les créances n'étaient pas exigibles tant que les comptes n'étaient pas approuvés.. et même sur ce forum, au vu de certaines des premières réponses j'étais pas la seule à le penser...
citation: concernant la comptabilité refaite par un expert comptable.....il faudra approuver les comptes en AG
bien sûr.
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citation: Pourquoi n'êtes vous pas passer par la nomination d'un expert judiciaire en référé?
- On y a pensé. Sauf que il y avait plusieurs problèmes.
- Pour obtenir que le juge nomme un expert judiciaire, il fallait d'abord faire tout un travail pour lui expliquer pourquoi on avait besoin.
- le juge peut nous imposer un expert dont les prix sont totalement prohibitifs par rapport à notre budget et au somme qu'on espère récupérer du syndic.
- Le grand livre était tellement mal tenu qu'il fallait de toute façon le refaire.
- Le syndic aurait repris la compta pour pas trop cher mais se serait contenté de recopier ce qu'avait fait truc bidule. Donc retour à la case départ, des chiffres sans aucune visibilité ni fiabilité.
- D'après les renseignements qu'on m'a donné, un expert judiciaire nommé en référé n'aurait pas refait les grands livres. Il aurait fait une analyse de ces grands livres. Il aurait donc, de toute façon, fallu payait quelqu'un en plus pour refaire les grands livres.
- Le comptable qui refait notre comptabilité EST un expert judiciaire.
Sa parole n'aura pas autant de poids que s'il avait été nommé par le tribunal, mais quand même...
-enfin, un référé, ça coûte du fric et ça prend du temps, quoiqu'on en dise. De report en report, celui qu'on a fait contre Trucmuche a pris des mois, Sans compter tout le travail que j'ai dû me taper pour expliquer les choses à l'avocat. Parce que faut pas rêver, dans une procédure, à moins que l'histoire soit extrêmement simple, et c'est pas notre cas, un avocat pas cher il faut lui mâcher le boulot si on veut avoir une chance de gagner. Le mec va pas passer 100h sur votre dossier pour 1500€. Bref, pour obtenir un expert-comptable, il aurait fallu que je démontre la place de l'avocat que la comptabilité était pourrie. Je m'en sentais ni l'envie ni la capacité.
à GEDEHEM
citation: Des budgets prévis ont été votés, faisant ressortir pour CE copropriétaire des provisions trimestrielles de (mettons) 1000 €.
Principe général : dès le 1er retard de paiement à la date échéance fixée (c'est comme pour les impots !!) : lettre de rappel du syndic dans les 30 jours.
Si pas de régularisation sous quinzaine, c'est la mise en demeure d'avoir à régler la provision + frais voire intérets.
Coup de bol, tu tombes juste, c'est effectivement 1000€ par trimestre qui doit payer. Sauf que la, tu me parles du passé, et tu réponds pas à ma question: comment il devrait rédiger sa mise en demeure MAINTENANT sachant que son compte n'est pas refait ?
citation: Un copropriétaire qui ne règle pas durant 1 an ou plus sans qu'aucun acte ou MED ne soit posé est totalement incompréhensible, lorsqu'on sait que les impayés sous la 1ère des plaies en copropriété.
Maintenant (c'est-à-dire depuis hier) que je sais que les charges sont exigibles même sans approbation des comptes, je suis d'accord. Ca m'embête de le dire, parce qu'ils font un super boulot, mais c'est un juriste d'une association bien connue qui m'a "enduite d'erreur" en confondant lui aussi les provisions et les régularisations. (ou alors, j'ai pas compris ce qu'il m'a dit, mais bon, il a dit "les charges ne sont pas exigibles"). Et c'est la même chose pour le syndic, je sais ou il prend ses infos : au même endroit. C'est pour ça que je me suis concentrée sur le fait de faire approuver les comptes : pour avoir les moyens de faire payer les charges.
citation: Votre syndic qui ne bouge pas durant 1 an ou plus est dans une position de "carence" "pour exercer les droits et action du syndicat" (en toutes lettres L.art.18 dern.alinéa), carence justifiant la désignation d'un AP pour redresser la barre si en plus le syndicat est dans une situation financière difficile.
Honnêtement, je vais vous dire : je suis épuisée de me battre avec les syndics. Là, c'est une histoire de une à deux semaines. D'après ce que je vois de notre trésorerie, c'est supportable. Maintenant que j'ai les arguments pour expliquer au syndic qu'il n'y a pas à attendre que les comptes soient approuvés, je sais qu'il enverra la mise en demeure avant l'AG. Et sinon, je taperai du poing sur la table. ça va, je sais faire ça, notre syndic actuel, par rapport aux précédents, c'est du gnangan... C'est juste que j'en ai marre de le faire, et que j'aimerais bien que tous mes loisirs ne soient pas bouffés par cette p.... de copro !
Ce qui ne va pas s'arranger si je dois m'engager dans une procédure contre notre actuel syndic, ou changer de syndic... alors excusez-moi de peser le pour et le contre...
En gros : je le connais, ce copro, et je mettrais ma main à couper qu'il payera dès réception de la mise en demeure.
Si c'est pas le cas, je l'ai dit dans un précédent post : on fera voter par l'AG de quoi combler provisoirement son déficit, en même temps que des pénalités pour impayé assez costaud pour le faire flipper. Je sais qu'on peut jongler jusqu'à l'AG.
Quant à récupérer l'argent si vraiment il ne veut pas payer : d'abord c'est pas un miséreux, et en plus on est à Paris, la vente des trois lots qu'il possède couvrirait presque 100 fois ce qu'il nous doit, alors je m'inquiète pas trop.
citation: Il est des réveils qui risquent d'être douloureux à ne regarder que le grand livre et le foutoir dans les comptes passés. La vie du syndicat continue, et heureusement : il serait temps de s'en soucier et ici de faire rentrer les fonds dans les caisses, et au plus vite.
Faudrait pas oublier pourquoi je vous ai écrit au départ : parce que justement cette histoire d'impayés me turlupine, et que je voulais vérifier que le syndic ne disait pas de conneries. Je suis passée en 24 heures de : "on va attendre l'assemblée de fin juin" à " on envoie la mise en demeure d'ici deux semaines", alors ce serait sympa de pas m'expliquer que je m'en soucie pas. Du souci pour cette copro, j'ai que ça depuis cinq ans. Les autres copros, par contre, se soucient pas de grand-chose pour la plupart...
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2013 : 18:44:45
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Juste un dernier truc:
C'est ni par masochisme ni par inconscience que je m'occupe du passé et des comptes des autres syndics. Parce que si on si on les laisse tel quel, voilà ce que ça donnera :
- faire une répartition qui rend aux copropriétaires des reliquat sur travaux sans se rendre compte qu'on les a plus en trésorerie, boum, tout le monde à son compte créditeur et plus personne ne paye pendant des mois ! (c'est pas pour rien que les anciens syndics n'avaient jamais soumis à approbation les comptes travaux). Bref on va devoir voter de quoi combler le trou, encore fallait-il connaître sa dimension.
- rendre aux copropriétaires des pseudo bénéfices sur les exercices (c'est pas mal, pour obtenir l'approbation aveugle d'une copro, de présenter des comptes bénéficiaires parce qu'on a caché une partie des dépenses..) boum, encore des crédits sur les comptes copro, les charges à venir ne rentrent pas!
- exiger de certains des consommations d'eau du genre 500m3 pour une année et une personne, boum contestation légitime, même les charges dues ne rentrent pas !
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 18:57:18 |
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JB22
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33
Posté - 07 avr. 2013 : 18:55:44
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"Impossible : ils sont au fond du trou ! "
Et pas facile de les en sortir.
En général il ne font pas grand chose et cela coùte un prix fou.
De Viviane:
"en même temps que des pénalités pour impayé assez costaud pour le faire flipper."
Désolé, vous ne pouvez pas vous faire justice à vous-même, en appliquant des "pénalités", tout juste pourrait vous appliquer des intérêts de retard au taux légal. 0.04 % en 2013, 0.71 % en 2012, 0.38 % en 2011. |
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Posté - 07 avr. 2013 : 19:01:28
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viviane :" Si c'est pas le cas, je l'ai dit dans un précédent post : on fera voter par l'AG de quoi combler provisoirement son déficit, en même temps que des pénalités pour impayé assez costaud pour le faire flipper. Je sais qu'on peut jongler jusqu'à l'AG.Quant à récupérer l'argent si vraiment il ne veut pas payer : d'abord c'est pas un miséreux, et en plus on est à Paris, la vente des trois lots qu'il possède couvrirait presque 100 fois ce qu'il nous doit, alors je m'inquiète pas trop."
On ne jongle pas en copropriété avec les comptes et les impayés !!
Il y a faute du syndic qui n'a rien fait pour récupérer les impayés, et le CS n'a rien suivi du tout, ne cherchant que la cause des impayés, et non de savoir si le syndic suivait ces dossiers !!
Vous êtes au CS, et vous attendez que l'AG vote un fond de solidarité pour combler le trou en l'attente de la vente des lots !! ce n'est pas sérieux.
Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires !! et l'AG peut tout à fait rejetter cet appel de fonds , surtout avec cette gestion catastrophique. ET vous écrivez que votre trésorerie tient encore la route !!
Sur la vente des lots, n'espérez pas que le tribunal vous accorde cela pour quelques milliers d'Euros !! jouer plutot au loto !
Viviane : Avez vous relu votre dernier post !!! :Parce que si on avait approuvé les comptes tels qu'ils les ont faits voilà où on en serait:
- rendre aux copropriétaires des reliquat sur travaux qu'on n'a plus en trésorerie, boum, déficit !
- rendre aux copropriétaires des pseudo bénéfices sur les exercices (c'est pas mal, pour obtenir l'approbation aveugle d'une copro, de présenter des comptes bénéficiaires parce qu'on a caché une partie des dépenses..) boum, déficit!
- exiger de certains des consommations d'eau du genre 500m3 pour une année et une personne, boum contestation !
Il n'existe pas de bénéfices dans une copropriété !! le SDC doit évidemment rembourser les trop perçus ou l'AG peut voter une autre affectation. ET cela ne peut pas mettre en difficulté un SDC quand les dépenses sont inférieures au budget votés, et les factures de trvaux plus faibles que les appels de fonds votés !!
Expliquez nous comment un SDC peut cacher une partie des dépenses ???
OU était donc le CS pendant toutes ces années ??
N'oubliez pas non plus que TOUS les copropriétaires ont la possibilité de vérifier les comptes du SDC et les factures!!
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 07 avr. 2013 : 19:54:02
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bon, certains ont répondu pendant que je rédigeais ma réponse. Excusez-moi, mais je ne tutoie tout le monde, j'espère vexer personne, et vous pouvez faire pareil.
Philippe : citation: ET NON !!! c'est à l'AG d'adopter les comptes, et sur la proposition des comptes du syndic !!!
je comprends pas ce que tu dis désolée. A ma connaissance, il n'y a aucune loi qui dit que les comptes doivent absolument avoir été faits par le syndic, à partir du moment ou l'assemblée générale souveraine l'en a dispensé. l'ARC propose même aux syndic bénévole une assistance comptable, ce qui veut dire que c'est une personne extérieure qui établit les documents comptables (grand livre,Annexes..) qui sont ensuite présentés par le syndic. Je serais assez surprise que ce soit hors la loi.
citation: SI votre expert n'a que les grands livres et les PV d'AG
bon, la, il faut lire ce que j'écris: il a aussi l'état descriptif de division les factures etc. etc.,
citation: Il lui faut aussi les copies des relevés de banque pour faire un rapprochement bancaire
Ce que t'es en train de me dire, c'est que les quelques millions de copropriétés qui n'ont pas de compte bancaire séparé ne peuvent pas voir leur comptabilité reprise lorsqu'il changent de syndic.... parce que quant à obtenir le relevé bancaire de l'ancien syndic, qui comprend des centaines d'opérations qui ne concerne pas notre copropriété tu peux oublier..
le problème de ne pas avoir de comptes séparés n'est pas vraiment pour refaire les comptes. Le problème sera de prouver à un juge que le syndic nous doit bien l'argent qu'il nous doit
citation: vérifer les paiements des entreprises, les paiements des appels de fonds, ..... Tout ça est noté dans le grand livre, c'est même à ça que ça sert. En cas de doute : on demande au copropriétaire ses relevés bancaires s'il prétend avoir payé un truc qui n'apparaît pas comme payé, on demande au syndic un papier de sa banque si un fournisseur dit ne pas avoir été payé et que le syndic a noté qu'il l'était. Quand le grand livre est bien fait ça prend pas des dizaines d'heures. Dans notre cas, effectivement, comme il est mal fait, c'est très très long. Pour la facture de l'expert, c'est un forfait, y aura pas de dépassement.
citation: VOus avez vous même écrit que le syndic " falsifiait" les comptes de certains copros !!!
J'ai pas écrit ça. J'ai écrit qu'il leur avait fait des répartitions aux petits oignons, en modifiant les relevés de la société de comptage d'eau. C'est facile à voir, facile à prouver, et parfaitement modifiable. Il faut effacer toutes les répartitions, et les refaire, avec les bons chiffres.
citation: Le CS fut aux abonnés absents pendant longtemps, car il devait dans ses rapports annuels informer l'AG des retards de paiements, de la situation financières ET des écriutres, faxctures, ... à rejetter pour ppaouver une parie des comptes !!! c'est le boulot du CS.
Là, c'est trop! J'ai tartiné sur des dizaines de lignes pour expliquer pourquoi on ne pouvait pas approuver les comptes partiellement. Quant à savoir ce que le conseil syndical a dit dans ses rapports demande-moi le avant de m'accuser de n'avoir rien fait.
citation: Vous accusez ici sans preuves un copropriétaire !! attention.
faudrait savoir : d'abord tu m'accuses de n'avoir pas prévenu les gens alors que je savais, après tu me reproches d'accuser sans preuve.. Excuse-moi, mais pour l'instant j'ai donné aucun nom, alors si je m'étais gourée, je vois pas qui me ferait un procès. D'autant que j'ai aussi tartiné des dizaines de lignes pour expliquer que justement je préférais, avant d'envoyer la mise en demeure que les comptes soient refaits par l'expert.
J'ai aussi dit que l'assemblée générale avait missionné l'expert pour refaire ces comptes. Je n'ai aucun pouvoir pour revenir sur une décision d'AG. Donc le débat de savoir si les comptes doivent être refaits par un expert ou par le syndic est clos. Son prix est déjà fixé, c'est un forfait sans surprise, et même s'il est beaucoup plus cher que le syndic il est plus que raisonnable vu le boulot qu'il fait.
A JB22
citation: Désolé, vous ne pouvez pas vous faire justice à vous-même, en appliquant des "pénalités", tout juste pourrait vous appliquer des intérêts de retard au taux légal. 0.04 % en 2013, 0.71 % en 2012, 0.38 % en 2011.
je croyais, moi aussi, mais pourtant, c'est ce que [url"http://www.unarc.asso.fr/?q=documen...mauvaise-foi"] l'ARC[/url] conseille de faire ? Après, c'est une arme à double tranchant, car ces pénalités s'appliqueront à tout le monde, y compris des gens de bonne foi. Et je suppose qu'il ne faut pas non plus exagérer. Je pensais inclure dans la résolution que ces pénalités peuvent être " effacées" par l'assemblée générale qui suit. Faut que je me renseigne sur la légalité de la chose. |
Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 20:16:59 |
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Viviane
Pilier de forums
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36
Posté - 07 avr. 2013 : 20:06:06
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Philippe,
Là, vraiment, je réponds pas au post que t'as envoyé pendant que j'écrivais mon dernier post. Vu que
- tu te bornes à m'expliquer que je suis incompétente et que je fous rien
- tu lis pas la moitié de ce que j'écris, te contentant de reprendre les phrases qui t'arrangent (hors contexte) .
Franchement, j'ai fait moi aussi partie des piliers d'un forum sur un autre sujet, et là, je comprends pas ton objectif quand tu réponds, en tout cas j'ai pas l'impression que ce soit de m'aider.
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 20:14:38 |
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37
Posté - 07 avr. 2013 : 20:17:18
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Viviane :" il n'y a aucune loi qui dit que les comptes doivent absolument avoir été faits par le syndic, "
Mais c'est la mission du syndic !! il est le mandataire du SDC. Il présente les comptes annuels à l'AG pour leur adoption Voir l'article 18 de la loi de 1965 !
Le CS peut demander une assistance à un comptable ou à une assoc, qui va aider ce CS sur la vérification des comptes, et ces frais sont des charges du SDC. MAIS compatble ou assoc. ne sont qu'une aide et rien d'autre. Les grands livres revus par ces aides ne peuvent pas être présentés à l'AG pour l'adoption. Ils ne peuvent être qu'une base au CS, ou à tout autre copro d'ailleurs, pour que l'AG adopte ou rejette des écritures, ...
Un syndic non-pro peut demander assistance pour établir ou vérifier les comptes du SDC, MAIS c'est le syndic qui présente ses comptes et est responsable.
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Édité par - philippe388 le 07 avr. 2013 20:20:26 |
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2013 : 20:19:15
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".... sa mise en demeure MAINTENANT sachant que son compte n'est pas refait ? "
Il faudra l'écrire combien de fois, avec quel graphisme ???
ON SE MOQUE QUE SON COMPTE NE SOIT PAS 'REFAIT', SOLDÉ, S'AGISSANT DU VERSEMENT DE PROVISIONS !!!
Je peux le refaire en vert, marron, plus gros ......
LRAR :
MISE EN DEMEURE
Par décision d'AG prise le ...(date AG (des AG)) il a été décidé du budget prévisionnel pour l'exercice 20(11, 12, 13) commençant le (1.01.20...), pour un montant global de ..... €, votre quote-part annuelle étant de ...... €
Ainsi que la même AG l'a décidé, les privisions trimestrielles sont exigibles les ..... ( où, "Ainsi qu'il est prévu par l'art.14-1 de la loi du 10.07.1965 modifiée, les échéances trimestielles sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, soit les 1.01, 1.04, 1.07., 1.10)
Je constate qu'à ce jour vous n'avez pas procédé aux réglements de vos provisions pour charges depuis le ......, soit X échéances sans réglement.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à me régler la somme de ...... € correspondant aux provisions pour charges des échéances suivantes :
1.01.20.. pour XX €, 1.04.20... pour XX € , (etc ....).
Faute de règlement pour l'intégralité des provisions indiquées sous quinze jours, et au plus tard le ...(date à 20 jours suivant l'envoi) terme de rigueur, et sans qu'aucun autre avis ne vous soit donné, j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte.
Le syndic"
C'est du B A BA : tout syndic digne de ce nom connait cela part cœur. Sans doute que le votre ne sait pas ce qu'il en est, ce qui devrait vous poser question !!!!!!!
PS : vous ne connaissez pas encore Philippe ?,,
C'est bon, vous êtes baptisée !
En vous estimant heureuse de ne pas avoir été passée au lance-flamme, puis pendue, puis fusillée ....... 
PS 2 : Philippe confond la mission qui incombe au syndic et à la responsabilité qui en découle avec la possibilité de sous-traiter certaines taches, ici celles comptables, sans que cela n'enlève rien du tout ni à son obligation ni à sa responsabilité.....
PS 3 : si les pénalités de retard n'existent pas (voir RDC), elle ne peuvnt résulter que d'une décision d'AG .... qui ne vaut que pour l'avenir à compter de la prise de décision.
Sans effet donc pour les impayés passés, antérieurs à la prise de décision. |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2013 20:36:15 |
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39
Posté - 07 avr. 2013 : 20:36:32
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Viviane ne parle que de soldes comptables !!! Elle n'a pas saisi que l'apurement des comptes ne peut être fait sans l'adoption du comptes de charges de fonctionnement courant ET des comptes travaux, et que la gestion courante du SDC continue même si les comptes ET donc les soldes ne sont pas approuvés.
Le CS n'a pas vérifié que le syndic ne faisait rien pour récupérer les fonds, et celui-ci suit le syndic, en attendant que les comptes de des 3 dernières années soient approuvés pour enfin VOIR les soldes de chacun !!!
Viviane : l'AG a voté un budget et des travaux, les fonds ont été appelés sur ces bases, il est facile pour un syndic de savoir si ces appels de fonds ont été réglés ou non, ET peu importe pour le moment si il sortira un solde créditeur ou débiteur en 2013 après approbation des comptes depuis 2010. Ce solde sera alors crédité si il est positif, ou en cas de solde débiteur le syndic appelera ces fonds. Si ce copro ne paie pas cet appel de fonds supplémentatires, il devra être poursuivi, comme il aurait du l'être pour les appels djéà impayés.
Le syndic ne doit pas attendre l'adoption des comptes et en connaitre les soldes pour les charges restées impayées !
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Viviane
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Posté - 07 avr. 2013 : 20:43:14
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bon, je voudrais pas me fâcher avec tout le monde, quand même...
Gedehem, t'as pas compris mon raisonnement
C'est quoi l'intérêt de fairedemain une mise en demeure pour les sommes dont le syndic actuel sait qu'elles ne lui ont pas été payées, quand il peut demander d'ici une quinzaine de jours la totalité des sommes dues? à part compliquer une procédure éventuelle ?
En effet, il faut attendre 30 jours après la mise en demeure pour faire quoi que ce soit d'autre. Donc soit on lancera une première procédure 30 jours après la première mise en demeure (qui demande seulement une partie de la dette) et une deuxième 30 jour après la deuxième mise en demeure (qui demandera la partie de la dette pour laquelle les comptes ne sont pas encore faits), soit on attendra les 30 jours après la deuxième pour n'en lancer qu'une seule....
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 20:59:35 |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
