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101
 Posté - 09 avr. 2013 : 16:13:54
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gedehem : autant pour moi !!! mais viviane nous " cache" le nbre de copros depuis 5 pages malgré mes demandes !
Entre 30 et 400 copros la vérification des comptes n'est pas du tout la même !!!  |
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JB22
Pilier de forums
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 102
Posté - 09 avr. 2013 : 16:28:42
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"Pas du tout !
La situation est bien connue lors d'un changement de syndic, mettons lors d'une AG annuelle en juin : le nouveau syndic prendra la situation passée à la date de son arreté telle que la lui remet l'ex-syndic, avec le solde des comptes et les fonds disponibles (L.art.18-2)"
C'est le cas classique le plus courant, heureusement, mais il arrive que l' ancien syndic ne remet pas toute la comptabilité ou remet une comptabilité incomplète et ou erronnée (c'est le cas de Viviane).
Il faut bien alors régulariser la situation. Qui peut le faire le syndic actuel puisque lui seul a le pouvoir de gestion. Il peut se faire assister et confier, sous sa responsabilité, le travail à un expert extérieur. Il n' y a pas obligation de recourir à un expert judiciaire.
Rien dans les propos de Viviane ne permet de dire que c'est elle le commanditaire des travaux de l' expert.
Le conseil syndical peut se faire assister par un conseil extérieur, mais en cas d' engagement de dépenses il doit être autorisé (Budget à cette fin) et c'est le syndic qui passe l' ordre de services.
Si l' Expert est mandaté comme assistant du conseil syndical son rapport n'a d"effet que d' avis, mais le syndic doit tenir compte des informations données et en tirer les conséquences.
J'ai assisté à la reprise des comptes en copropriété. On reprend les comptes tels que remis par l' ancien syndic, on équilibre ensuite, si besoin, les comptes par une écritures en "compte d' attente".
La comptabilité est alors équilibrée, on vérifie ensuite l' exactitude des comptes et on rectifie les erreurs constatées. Le syndic soumettra ensuite les comptes rectifiés à l' approbation de l' A.G.
Si un solde subsiste au compte d' attente il devra soumettre à l' A.G. de statuer sur l' appurement de ce compte.
Comme pour toutes ses actions le syndic engage sa responsabilité, des l' acceptation de son mandat. |
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103
Posté - 09 avr. 2013 : 16:39:41
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JB22 : "Rien dans les propos de Viviane ne permet de dire que c'est elle le commanditaire des travaux de l' expert."
SI !!! c'est l'AG qui a voté cela !
La question de cet expert, conseiller extérieur, va se poser si Mr Michu conteste les comptes du SDC !!! Au nouveau syndic de prouver que les sommes réclamées sont dues, mais pour l'instant l'urgent est de commencer à réclamer les appels de fonds non payés, ce que le syndic n'a jamais fait et soutenu jusquelà par le CS !
Pour sortir de ce bourbier c'est que TOUS se mettent autour de la table avec chacun sa "propre vérification " des comptes depuis 2010 et apparement PERSONNE ne désire le faire réellement !! et le nouveau syndic n'a pas l'air très actif non plus pour le fiare ! 
Il est évident que si des fonds ont été détournés, comme le dit viviane en parlant de soldes créditeurs importants qui auraient disparus, le nouveau syndic devra engager une action en justice.
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JB22
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104
Posté - 09 avr. 2013 : 16:53:11
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"JB22 : "Rien dans les propos de Viviane ne permet de dire que c'est elle le commanditaire des travaux de l' expert."
SI !!! c'est l'AG qui a voté cela ! "
Si c' est l' A.G. ce n'est donc pas Viviane !
Nous sommes tributaires des informations données,
Viviane pourrait nous dire qui à mandaté l' Expert.
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Viviane
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105
Posté - 09 avr. 2013 : 18:32:22
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J"ai pas le temps de tout lire consciencieusement, et donc répondre idem
l'expert, c'est l'AG qui l'a mandaté, je l'ai déjà dit; Et le syndic qui a signé son ordre de mission.
Je comprends vraiment pas votre casse tête chinois sur la validité des conclusions de l'expert... Surtout qu'il fait pas des conclusions, il fait des grands livres...
A part ça, on a une vingtaine de lots, philippe.
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106
Posté - 09 avr. 2013 : 18:57:48
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viviane : 20 lots de copropriété !! c''est tout !! la balance doit tenir sur une page, un page et demi max, le compte de dépenses pas plus de 5 pages !!! le grand livre un peu plus !
Je viens de relire le post de départ, et je m'aperçois que les comptes n'ont même JAMAIS été approuvés depuis l'année 2007 !!!!! soit 6 années.
Tout ce battage pour pas grand chose !!
Votre syndicat marche sur la tête !! syndics, CS et copros sont tous à mettre dans le même sac.
Parlez de détrournements de fonds travaux, d'es...querie, de fausses factures, ... dans une petite copropriété de 20 lots, et cela depuis 2007, parait TRES TRES exagéré !
Il n'y avait même pas besoin d'avoir un expert extérieur pour reprendre une si petite comptabilité !! surtout si il ne refait que les grands livres sur des bases pas claires. Ce n'est plus plus une expertise comptable, mais le boulot d'une secratiaire comptable.
Votre copropriété est ingérable pour n'importe quel syndic dès lors que les copros refusent systématiquement d'adopter tout ou partie des comptes du SDC !!
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Viviane
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107
Posté - 09 avr. 2013 : 19:04:24
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 Philippe... lisez. En tout cas je risque pas de vous embaucher comme comptable... Si on avait ce merdier à rétablir sur 400 lots, je serais à l'hosto depuis longtemps...
Ah, oui, j'ai oublié, pour tous
J'AI COMPRIS QU'IL FALLAIT ENVOYER LA MED
J'AI COMPRIS QU'IL FALLAIT ENVOYER LA MED
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108
Posté - 09 avr. 2013 : 19:12:28
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viviane :" En tout cas je risque pas de vous embaucher comme comptable... "
Pourquoi ?? êtes vous sur que je ne suis pas un comptable ?? 
Vous n'avez toujours pas compris que c'est le syndic qui doit envoyer les MED, pas le CS !!! Le syndic n'a pas à vous demander une autorisation pour cela !! même pour établir cette petite comptabilité !
une copro. de 20 lots n'a rien à voir avec une copor de 400 lots !!
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JB22
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109
Posté - 09 avr. 2013 : 20:12:03
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"une copro. de 20 lots n'a rien à voir avec une copor de 400 lots !! "
Certes, mais les problèmes juridiques et les solutions sont de même nature.
philippe388, SVP, cessez d' accabler Viviane, elle est venue à nous pour avoir de l' aide et des conseils, pas pour être mise au pilori.
Elle ne connait pas tout, qui peut prétendre tout savoir ? |
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Gédehem
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110
Posté - 09 avr. 2013 : 22:13:47
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Tout le monde sait bien que Philippe a la gachette facile et qu'il dégaine sans prendre le temps de tout bien lire ... (oubliant sans doute que son syndicat a gardé son syndic magouilleur durant 7 ans avant de s'en défaire).
Sur la comptabilité du syndicat de Viviane, si j'ai bien compris, il ne s'agirait pas uniquement de "remonter" les comptes.
Il y aurait semble t-il (lecture rapide de ses exposés sur 5 pages) des facturations abusives, des dépenses sans lien avec les affaires du syndicat, peut être des imputation d'honoraires hors contrat.
Autrement dit, il s'agirait au final non pas et uniquement de reprendre des écritures en bazar pour les mettre dans les bonnes cases, mais de revoir aussi ce qu'il convient d'approuver comme étant conforme, et de rejeter des facturations/imputation abusives.
C'est ce que j'ai retenu des exposés du problème. Je me trompe ?
Si tel est le cas, il est évident que la comptabilité reprise par ce comptable (merci de ne pas l'appeler "l'expert") serait contestable par le 1er copropriétaire venu de mauvaise foi, n'ayant pas été établie par un syndic en fonction, ou à défaut par un auxiliaire de justice désigné par un juge !
Lors d'une succession, libre au nouveau syndic de "reprendre" à la marge la comptabilité de son prédécesseur, ou même de la sous traiter. Ce redressement sera sous sa responsabilité.
Dans l'affaire de Viviane, il n'y a pas de syndic qui assume la surveillance et la responsabilité des comptes qui seront présentés à l'approbation d'une AG, ces comptes n'ayant pas été établis par un syndic (entrant ou sortant) mais par un prestataire de service sollicité par le syndicat... sous les directives de .... personne (CS, Viviane et d'autres ne comptent pas ici !).
Et il ne s'agirait pas uniquement de mettre les choses dans un bon ordre mais d'éventuellement rejeter des facturations (donc des dépenses) qui seraient abusives, hors de ce qu'en auraient décidés des AG. (*)
Comme le rappelle JB, c'est "juridique", comme 95 % des choses qui touchent à la copropriété : la comptabilité du syndicat est une prérogative du syndic, dont il assume la charge, et la responsabilité lorsqu'il les présente aux copropriétaires.
Tel n'est pas ici : les comptes soumis à approbation seront ceux établis par un comptable extérieur, pas par un syndic qui en a le monopole dans le cadre de son mandat.
C'est sur cette difficulté 'juridique' que je tenais à insister s'il s'agit ensuite de recouvrer le solde des comptes individuels auprès de copropriétaires débiteurs qui seraient de mauvaise foi : bien du plaisir !
(*) l'affaire aurait été toute différente si le syndicat avait décidé de confier au nouveau syndic ce "redressement" des comptes passés, avec son accord (et ses honoraires ! ), celui-ci sous traitant l'affaire, mais toujours sous ses directives, sous sa responsabilité. |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2013 22:33:35 |
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nefer
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111
 Posté - 09 avr. 2013 : 22:32:48
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et bien pour 20 lots, ...il était plus rapide de prendre le dossier des factures et de saisir à nouveau les écritures comptables.....avec un logiciel professionnel d'administrateur de bien
on mettait de côté les factures litigieuses pour chercher des explications
j'espère qu'il n'y a pas de bailleur dans votre syndicat, car si les comptes ne sont pas approuvés , ils ne peuvent pas régulariser les charges de leurs locataires.....et les locataires peuvent exiger le remboursement de toutes les provisions versées sur les 5 dernières années!
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112
Posté - 09 avr. 2013 : 23:24:07
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gedehem : "Tout le monde sait bien que Philippe a la gachette facile et qu'il dégaine sans prendre le temps de tout bien lire ... (oubliant sans doute que son syndicat a gardé son syndic magouilleur durant 7 ans avant de s'en défaire).
"
Voilà des affirmations d'un modérateur de ce forum sans aucunes preuves ni connaissance de la gestion de notre résidence !!
Un petit rappel à lordre seriat de bon aloi contre ce "maitre" gedehem; un modératuer n'a pas à avancer de tels mensonges !!!
Je ne pense pas avoir dit de contrevarité juridique sur le problème de viviane !!
D'ailleurs nous sommes sur la même approche de ce dossier concernant l'intervention d'un simple comptable extérieur !!
J'ai plutot bien lu ET relu tous le posts de viviane, contrairement à maitre gedehem !!
Reprendre une comptabilité de 20 lots est très rapide !!! Il ne s'agit que de quelques écritures, et il est facile de mettre de coté les quleques factures ou écritures contestables !! et depuis 2007 !!!
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JB22
Pilier de forums
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113
Posté - 09 avr. 2013 : 23:45:10
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" il est évident que la comptabilité reprise par ce comptable (merci de ne pas l'appeler "l'expert")"
Viviane nous dit à plusieurs reprises que le syndicat à fait appel à un "Expert-Comptable".
Le syndicat, par décision d' A.G., à fait appel à un Expert-comptable au même titre qu'il peut faire appel à un Maitre d' oeuvre, un architecte, un géomètre, etc.., le syndic exécute les décisions de l' A.G., il est le mandataire du syndicat et c' est lui qui a donné mission et donne les directives à l' expert et accepera le travail de l' Expert-comptable et présentera les comptes à l' approbation de la prochaine A.G.
Viviane et les autres membres du conseil peuvent apporter leur concours et de l' aide à l' expert-comptable, mais ils ne peuvent pas lui donner de directives: le CS n'est pas donneur d' ordres.
Ces dispositions n' ont rien d' exceptionnelles, elles sont de pratiques courantes. |
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Viviane
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114
Posté - 10 avr. 2013 : 00:02:49
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Là , j'ai vraiment pas le temps de répondre en détail, d'autant que sur cette histoire de validité des comptes de l'expert-comptable, je crois que j'ai dit tout ce que j'avais à dire... L'ARC s'est associé y'a quelques années (associé ultra ultra minoritaire) à un cabinet d'expertise comptable qui le fait (y'a plein de formules différentes) pour les petits syndics bénévoles . Et je les crois pas assez fous pour pas avoir tourné le problème juridique dans tous les sens avant de mettre ça en place...
Philippecitation: Reprendre une comptabilité de 20 lots est très rapide !!! Il ne s'agit que de quelques écritures, et il est facile de mettre de coté les quleques factures ou écritures contestables !! et depuis 2007 !!!
Il n'y a plus à reprendre la compta depuis 2007. Comme vous avez super bien lu tous mes posts, vous allez trouver pourquoi. Et depuis quand il faut la reprendre
Sinon, Philippe, promis, puisque j'ai pas compris la différence entre syndic et CS, demain je fais la MED... et puis aussi les appels de charge, les ordres de mission, et je demande des honoraires...
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Édité par - Viviane le 10 avr. 2013 06:54:29 |
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Viviane
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115
Posté - 10 avr. 2013 : 06:12:49
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a gedehem citation: Il y aurait semble t-il (lecture rapide de ses exposés sur 5 pages) des facturations abusives , Oh oui...
citation: "des dépenses sans lien avec les affaires du syndicat," Pas officiellement, en tous cas... rien n'est libellé genre "coiffeur du patron". Mais des dépenses sans factures, et même des factures sans dépenses... oui.
citation: " peut être des imputation d'honoraires hors contrat." Oh oui. Et puis gonflés... Et puis pour des tâches jamais effectuées en réalité. C'est le plus gros du problème.
citation: Autrement dit, il s'agirait au final non pas et uniquement de reprendre des écritures en bazar pour les mettre dans les bonnes cases, mais de revoir aussi ce qu'il convient d'approuver comme étant conforme, et de rejeter des facturations/imputation abusives.
Non, lce qu'on a demandé à l'expert comptable, c'est pas de rejeter tout ça. Mais évidemment il spécifiera quand par exemple il a pas de facture (ou de facture conforme) correspondant à l'écriture. Mais dire si on doit ou pas régler, comparer avec les contrat, etc... Ca, ce serait de l'audit de gestion. On a perdu un paquet de temps parce que j'ai mis super longtemps à comprendre la différence, ce qui fait qu'on avait commencé un audit, et l'auditeur nous a dit: votre premier problème, c'est la compta, et moi, c'est pas mon boulot. Donc le CS (faisant son boulot de contrôle des comptes) demandera au comptable de mettre tout ça en compte d'attente. Et c'est l'AG qui décidera de rejeter ou pas chacune de ces dépenses, et motivera chacun des rejets un à un.
Nefer (et tous ceux qui disent pareil) citation: et bien pour 20 lots, ...il était plus rapide de prendre le dossier des factures et de saisir à nouveau les écritures comptables.....avec un logiciel professionnel d'administrateur de bien
Quoi ? 20 lots? Pff... 20 pages par an, c'est rien.... Ah, je l'ai entendue cette chanson... Et je comprends qu'on se dise ça. Sauf que... c'est rien quand la compta est bien faite. C'est rien quand on la fait. Par contre, quand c'est mal fait... que par exemple le compte de contrepartie n'est pas stipulé à chaque écriture et qu'il faut rechercher chaque contrepartie sur 20 pages, (parce qu'elle est pas forcément où elle devrait être, sinon, ce serait pas drôle, et on a pas les journaux, bien sur) c'est autre chose.... L'expert-comptable aussi croyait que ce serait simple. Aujourd'hui il regrette d'avoir accepté cette galère (au forfait...)
citation: on mettait de côté les factures litigieuses pour chercher des explications Pour connaître les dépenses (je dis pas factures, parce que souvent, dans ce cas y'en a pas) litigieuses, faut d'abord "ranger".
En gros, c'est ça qu'on lui a demandé. RANGER. Ranger les écritures selon le décret comptable. Et eventuellement rajouter les écritures manquantes en stipulant que c'est lui qui l'a fait.
Exemple: Une sortie banque a sa contrepartie libellée "Cétoupropre" (entreprise de ménage) en compte 6 , mais la dépense n'apparait pas dans le compte 4 de Cétoupropre. Donc on peut pas voir facilement(parce qu'en se tordant les neurones, on peut) , juste en regardant son compte ou la balance, ce qui a été payé (ou pas) à Cétoupropre et si on lui doit des sous. Il passe donc les écritures en compte 4.Etc etc.. Et à la fin, il a rien CHANGE, il a juste rendu LISIBLE.
Autre exemple : sur la balance du jour de remise des archives , ce qui apparait, c'est qu'on doit un trimestre au syndic. Si on regarde de près, c'est parce qu'il a imputé au crédit de son compte ses honoraires d'un trimestre où il était déjà plus en fonction...
citation: j'espère qu'il n'y a pas de bailleur dans votre syndicat, car si les comptes ne sont pas approuvés , ils ne peuvent pas régulariser les charges de leurs locataires.....et les locataires peuvent exiger le remboursement de toutes les provisions versées sur les 5 dernières années!
Je sais.. c'est un des problèmes, parce que des bailleurs, y'en a. Mais bon, tout devrait finir d'être approuvé en juin..
***modération : rectification des balises de la dernière citation*** |
Édité par - nefer le 10 avr. 2013 08:51:36 |
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nefer
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Posté - 10 avr. 2013 : 08:53:05
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Viviane: vous n'avez pas bien lu ce que j'ai écrit: je n'ai pas di: "reprendre", j'ai écrit "saisir à nouveau"
il fallait non pas rectifier la comptabilité, mais la refaire intégralement depuis le dernier exercice approuvé! |
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nefer
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117
Posté - 10 avr. 2013 : 08:55:17
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2013 : 10:40:28
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Attendons juin et le "redressement" de ces comptes, tout le monde en saura plus .....
L'ARC s'est associé y'a quelques années (associé ultra ultra minoritaire) à un cabinet d'expertise comptable qui le fait (y'a plein de formules différentes) pour les petits syndics bénévoles . Et je les crois pas assez fous pour pas avoir tourné le problème juridique dans tous les sens avant de mettre ça en place...
Pardon, mais vous n'avez pas bien saisi la nuance avec votre situation !
L'ARC propose une assistance du syndic non pro, dans le cadre d'une sous traitance de la comptabilité (et de taches administratives).
Le tout sous les directives et responsabilité du syndic qui, au final, présentera lui-même la comptabilité, SES comptes aux copropriétaires.
Dans votre situation, où est le syndic qui aurait lui-même sous traité la compta, son "redressement", qui viendra "rendre SES compte" à l'assemblée ???
j'espère que vous saisissez la différence, qui n'a rien d'une subtilité sémantique !
JB semble faire la même confusion :
"le syndic exécute les décisions de l' A.G., il est le mandataire du syndicat et c' est lui qui a donné mission et donne les directives à l' expert et accepera le travail de l' Expert-comptable et présentera les comptes à l' approbation de la prochaine A.G."
Le syndic actuel ne présentera rien lui-même, les comptes des années passées n'étant pas SES comptes !
Il inscrira la question de l'approbation des comptes passés qui lui est demandée par leCS, joindra les documents founis, sans y ajouter ou retrancher une virgule ou un chiffre.
Il n'en fera même aucun commentaire, se gardant bien de conseiller le rejet de telle facture, de tel honoraire dans une affaire à laquelle il est totalement étranger !
Il fera comme pour toute question dont l'inscription est demandée par un copropriétaire, par le CS : "Vous voulez débattre des comptes passés du syndicat dont je ne sais rien et dans lesquels je n'ai pas mis mon nez, débrouillez-vous, ce n'est pas mon affaire !"
Vu le bourbier, vous pouvez compter sur lui pour ne pas mettre ses main dans le cambouis !
Ici, il ne saurait être mis en avant une assistance du syndic, une sous traitance sous sa maitrise, la compta "reconstituée" n'étant pas exécutée en sous traitance sous les directives du syndic qui en a la charge et la responsabilité.
Au risque de me répeter, ces comptes ne sont pas ceux établis et présentés par un syndic en place (SES comptes) qui en assume la responsabilité ainsi que cela est prévu par les textes !
D'où la difficulté s'il y a contestation sur le solde des comptes approuvés par l'AG.
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Édité par - Gédehem le 10 avr. 2013 10:47:52 |
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nefer
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Posté - 10 avr. 2013 : 11:16:07
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GEDEHEM: vous avez une patience d'ange......à essayer d'expliquer à Viviane non seulement le fonctionnement réglementaire d'une copropriété, la jurisprudence sur des cas similaires...et la façon légale de s'en sortir pour éviter des procédures ultérieures par un copropriétaire.
il semble que ce soit peine perdue
Viviane est "arceboutée" sur les modifications du grand livre...et apporter les preuves qu'elle a raison dans sa méthode...
je connais actuellement un cas semblable pour une copropriété de 40 copropriétaires...et la conclusion a été qu'il était plus simple et plus rapide de saisir à nouveau toutes les écritures comptables |
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2013 : 12:45:44
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Elle a peut être raison sur la méthode !
Qui ne change rien au fait que ce n'est pas un syndic qui, dans le cadre de son mandat ainsi que cela est prévu par les textes, aura établi ces comptes, de lui-même ou en sous traitance, ce qui ouvre un boulevard à toutes les contestations possibles.
On peut discuter de la méthode !
Pour le reste il n'y a rien à discuter, c'est incontournable, ou du moins c'est le risque. |
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